根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），土地增值税由房地产清算。国家有关部门批准的开发项目。分阶段进行开发项目，按阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。
如果满足以下条件之一，则纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）所有房地产开发项目均已完成并出售；
（2）未完成的房地产开发项目的整体转让；
（3）直接转让土地使用权。
如果满足以下条件之一，主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税：
（1）对于已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例超过85％，或者剩余可售建筑不超过该比例。超过85％该区域已被出租或使用；
（2）在获得销售（预售）许可证后三年内未售出销售（预售）许可证；
（3）纳税人申请取消税务登记，但尚未办理土地增值税结算程序；
（4）省税务机关要求的其他情况。根据上述政策，房地产开发公司可以通过有意将转让比例控制在85％以下来逃避清算。
此外，尚不清楚上述条款中“剩余的可售建筑面积已被出租还是用于自用”。目前尚不清楚它是全部还是部分出租。根据法律解释的一般原则，应将其解释为“所有租赁”。公司很容易通过保留一部分房屋来规避这些规则。房地产开发企业将开发产品用于职工权益，激励，外资，向股东或投资者分配，债务清算，其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，视为房地产销售。 。
的收入按以下方法和顺序确认：
（一）根据企业在同一地区，同一年销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参考当年当地市场价格或类似房地产的评估价值确定。房地产开发企业转让部分自用房地产或者出租等商业用途房地产时，未转移生产分支机构的，不征收土地增值税，不计入收入。税收结算以及相应的费用和支出将不被扣除。。
根据上述政策，如果没有所有权转移，则不会被视为出售房地产。因此，房地产开发企业无需办理产权转让手续，就可以将房地产的不动产完全用于职工的利益和报酬。，外国投资，分配给股东或投资者，债务清算，交换其他单位和个人的非货币资产等，从而规避了上述“视同销售”的规定。
房地产税霸筛选整个房地产市场，怎么理解呢？作者将其与个人所得税改革相结合，为您提供了全新的描述。在关于财税改革和财政工作的“两届会议”新闻发布会上，财政部长肖洁说：“每个人都将成为今年个人所得税改革的受益者。”因为不仅提高了税收起征点，还提高了儿童教育，重大疾病的医疗保健等。税前扣除。前几年的“两次会议”还提出，首次住房贷款的利息和养老费用也应在税前扣除。此外，将来，各种个人收入将加起来，因此综合收入较高的人将适用较高的税率。
可以看出，改革的初衷是告别令人尴尬的局面，在这种局面下，税收被减为“薪tax税”。通过对当前生活成本和收入水平的比较，可以减轻普通工人阶级的生活负担，真正发挥了税收调节功能。如果税收规定了一般收入，则财产税规定了资产收入。以房地产为代表的房地产价格飞涨。这是近年来居民收入差距拉大的主要原因。估计大多数人都会同意这一结论。工人阶级或中产阶级主要依靠工资，但是有钱人估计他们很少看工资单，因为工资只是资产回报的一小部分。调节因资产收益率而扩大的收入差距，必须依靠财产税。
开征物业税是一项挑战。众所周知，美国的个人信用体系已经相当成熟，欠税额很高，信用约束力很强，但是每年仍然有超过120亿美元的房地产欠税额。此外，在公司税收时代，不存在房地产评估是否公平以及如何解决纠纷。作为最大的消费和投资产品，即使变动0.1个百分点也是一笔昂贵的数字。它解决了数以万计的纠纷和投诉，并测试了坐在办公室接收企业直接报告的习惯。
起草论据冗长，这就是原因。幸运的是，对财产税的官方解释变得更加清晰。财政部副部长史耀斌在“两次会议”上明确表示，房地产税主要是调节收入分配，特别是个人财富的积累，促进社会公平。同时，它增加了财政收入，以满足政府对公共服务的需求。也就是说，房地产税首先是调整税，然后是所得税。从前进的方向来看，这一说法非常明确。副部长史耀斌指出，财产税是“世界范围内的普遍税”，中国将参照共同的制度特征，如按评定价值征税，并会有一定的税收优惠。
在美国和日本等发达国家，除了扣除额以外，还必须根据房屋的评估价值将实际税基进一步降低40％至40％。税率和用途也将受到限制。确保税收负担不超过收入的3％-4％。此外，首套房，低收入者和丧偶者将大大减少。早在2012年第18届全国代表大会上，就明确提出要减轻宏观税收负担。此外，房地产和舆论的稳定是当务之急。此外，副部长史耀斌还指出，房地产税是地方税，地方政府利用这些收入来满足教育，公共安全等公共基础设施的支出。
这与西方财产税非常相似。西方税收征管机构中的县级或市级政府并未提高其房地产价格，但在征收了财产税后有所增加。直接从居民的口袋里拿钱，房地产税的目的很明确。大约50％用于学区。其余的用于公共秩序和道路维修。综合服务的泛滥是房价的上涨，房主的收益甚至超过税收。人口越密集，房屋越多，所缴纳的财产税就越多，居民享有良好的教育和法律和秩序，业主则享有增值住房。
因此，在服务业主导经济的时代，城市领导者需要做的就是允许更多的人在当地工作和购买房屋，税收自然就来了。这是公共财政和服务型政府。现在，许多城市已经意识到这一点，并放宽或提高了准入门槛，人口（不仅仅是人才）是该市最大的财富。因此，房地产税与个人税制改革的共同点是保护中低收入，调节最高收入，并通过宽容实现双赢。紧闭门将不可避免地打开一扇窗户，并调整群体之间的税收负担。房地产税或个人税反映了个人财产时代从无到有的从属地位到统治地位的变化，建立了公民社会，塑造了财富概念，并建立了公民税收和政府服务的自主意识和良性循环。这是现代化的体现。
合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。根据规定，该业务需缴纳营业税，对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。具体操作流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。
重要性：目前，在房地产和商业房地产交易中，通常有两种获取房地产资产的方法。一种是直接买卖房地产资产，另一种是通过股权转让方式取得房地产资产。 （本文以一家有限责任公司为例。）。由于房地产资产直接销售所涉及的交易税较高（需缴纳：增值税，土地增值税，企业所得税，印花税，契税等），且转让通过股权转让的房地产资产仅需缴纳企业所得税或个人所得税所得税以及印花税所涉及的税种相对较少。因此，越来越多的公司选择通过股权转让来转让房地产资产。本文讨论了通过股权转让进行房地产资产转让的税收筹划。
I.股权转让和房地产直接转让的主要应税费用比较
注：除了上述主要税费之外，未分析应交纳的城市建设税等，以下内容同样适用；股权转让股东为自然人的，按照“股权转让收入”项目，按20％的税率计算和支付。所得税不缴纳企业所得税。
从上表可以看出，在不考虑土地增值税的情况下，通过股权转让进行房地产转让所支付的增值税和契税要比直接转让房地产少。
II。增值税改革后房地产直接转让下的增值税分析
（I）增值税条件下的一般企业房地产转让政策分析
纳税人转让不动产应如何征收增值税？根据国家税务总局2016年第14号公告，房地产开发企业无须出售其开发的房地产项目。这意味着，除此以外的纳税人转让房地产，应按照14号公告的规定，分为自建房地产的转让。有两种情况收购的房地产（不包括自建房地产）：
1.转让自建房地产时如何确定一般自建纳税人的销售额？一般纳税人可以在2016年4月30日之前转让其自建房地产。他们可以选择应用简单的税收计算方法来计算总价，超出价格的费用是销售费用，适用5％的回收率。如果选择应用常规税法计算方法，则将销售总价和价外支出用作销售，并使用11％的税率计算销项税。一般纳税人在2016年5月1日之后转让其自建房地产的，应采用一般税法计算，所有价格和价外支出均作为销售所得，销项税应按税率计算占11％。可以看出，无论一般纳税人在什么情况下转让自建房地产，取得的全部价款和超价支出均作为销售收入，不能扣除地价。
2.如何为一般纳税人收购（不包括自建）的房地产转让缴纳税款？在2016年4月30日之前转让的房地产（不包括自建房屋）的转让，您可以选择应用简单的税收计算方法进行税收计算。应税金额是在扣除不动产的原购买价或取得不动产时的价格后的总售价和价外费用的基础上，按5％的收税率计算的。量。如果采用一般税收计算方法进行计算，则以取得的价款总额和价外支出作为销售金额，并采用11％的税率计算销项税额。
对于2016年5月1日之后购置的不动产（自建房屋除外），应采用一般税额计算方法。取得的总价和价外支出，作为销售收入，销项税额按11％的税率计算。。
（二）房地产公司增值税转让房地产政策分析财税[2016] 36号文件明确指出：“房地产开发企业一般纳税人出售其开发的房地产项目。除项目外，总销售价格和价外成本在减去转让土地时支付给政府部门的土地价格后即为销售。一般税由
人进行的自行开发房地产项目的销售应采用一般税收计算方法，并且应通过从所有获得的价格中减去与房地产项目当前销售相对应的土地价格来计算销售和额外费用。
III。房地产转让是否涉及股权增值税分析
LAT是对房地产转让征收的财产税。因此，股权转让不涉及土地增值税。但是，税务机关可以参照《国家税务总局关于以股权转让名义转让房地产土地增值税有关问题的批复》（国税函〔2000〕No。 687）：集团有限公司与深圳市能源投资有限公司共同转让深圳市能源（钦州）实业有限公司100％的股权，这些股权形式的资产主要是土地使用权，建筑物和地面上的附件。应按照土地增值税征收。该文件是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件。该文件的问题在于，公司转让股权而不是国有土地使用权，并且因此，扣押不符合《土地增值税暂行条例》规定的征税范围；其次，即使征收税款，也不清楚是否对股权转让的股东或被投资企业征收税款。同样，如果转让100％或更少的股权，是否应纳税？如何界定“以权益形式表示的资产主要是土地使用权，建筑物和地面附属物”的“主体”？因此，根据实施和不合规情况，地方税务机关对本文件的实施情况会有所不同。据了解，目前，在江苏，广东，上海，北京等地区，一次性转让不动产标的公司100％股权未征收土地增值税。因此，本文在不征收土地增值税的情况下，通过股权转让来分析房地产转让。
第四，股权转让后房地产开发中潜在的土地增值税转让和交易价格的公平性分析