目录
1.项目的基本信息
第二，项目规划的总体思路
III。具体计划
1.开发准备工作的税收筹划
2.开发和建设的税收筹划
3.房地产销售的税收筹划
4.售后结算中的税收筹划
5.后续管理的税收筹划
（I）已经建立的项目
项目的第一阶段于2011年7月30日开始，项目的第二阶段于2015年4月25日完成并交付给所有者。产品包括普通房屋，商业及其他非普通房屋，公共设施，地下建筑等。项目规划指标如下：
（2）占地面积比：1.5
（3）公共建筑支持设施的面积：2370.07平方米;
（II）拟议项目
联湖经典计划在南*市国家经济技术开发区双岗东路建造。项目数据是在这种情况下指定的，在此不再重复。
联湖经典计划在南*市国家经济技术开发区双岗东路建造。预先在不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，这将有助于企业降低税收成本，提高企业利润率，从而提高其市场竞争力，另一方面，确保可行性。项目实施并提高资金利用率。
从实际的角度来看，将通过不同的运营链接将所涉及的不同税种纳入企业项目，并提出更详细和具体的计划。该计划从开发准备，开发与建设，销售，清算和后续管理的五个环节开始，并提出了解决各种税收问题的解决方案。
III。具体的计划方案1.开发准备的税收筹划
[分析]对于以上情况，提出了以下两个契税计划：
选项1：在拆迁过程中，货币补偿部分根据实际支付的拆迁补偿来确定契税计算基础。现场安置部分应当根据货币补偿标准确定每平方米的扣除额。拆迁契税的计算依据为：4000平方米×7500元/平方米= 3000万元
被拆迁家庭的货币补偿：1000平方米×7500元/平方米= 750万元
选项2：在拆迁过程中，货币补偿部分应以实际支付的契税计算基础上的拆迁补偿为基础，当地安置部分应根据拆迁过程中每平方米的市场价格确定。被拆毁的房子。
返还契税的计税依据为：4000平方米×8000元/平方米= 3200万元
（1）筹资方法的税收筹划
嘉业公司的“黄金地带海棠”项目对土地增值税计算中利息扣除的计算方法的选择进行了比较分析。该项目支付了6700万元的土地使用权，并支付了开发费用。4亿元，利息支出1680万元。
【分析】
方案1：根据以下方法扣除：
方案2：固定费率扣除：
[结论]就黄金地带海棠项目而言，方案二的扣除额大于方案一，相差655万元，因此方案二更具成本效益。因此，在进行结算时应选择第二种选择，否则企业将无法合理分担利息费用或无法提供金融机构的证明。
（II）建立方法的税收筹划
方案1：建造和销售
嘉业公司将把该项目用作直接销售的商品房，并将根据房地产销售税项（涉及土地增值税）的税法规定征税。
城市建设税及教育附加费：2381×（7％+ 3％+ 2％）= 286万元
增值税：
土地增值税：9269×30％= 2780万元
方案2：代建
嘉业公司首先将土地出售给格陵兰作为员工住房。
本文适用于即将进入职场的金融和管理专业的毕业生，也适用于从非房地产行业向房地产行业过渡的毕业生。
房地产是资本密集型行业，房地产金融是一个大型，复杂且极其复杂的系统。
简而言之，它涵盖了会计，预算，税收，融资和其他主要领域，并衍生出了几种新的领域，例如并购，后续投资和证券业务。每个住房公司的创新都有自己的优势。
我很幸运能在各个领域工作。随着公司的快速发展，本文将使您更接近房地产金融，梳理大型房地产公司的财务分工，并分解以下五个类别的房地产金融头寸。
项目融资
项目融资包括收银员，会计师，财务经理等。
项目融资是各种房地产融资管理任务的基础。它负责项目资金的各个方面，也是市场上需求最高的职位。其他职称包括项目会计，项目财务负责人等。
收银员的工作围绕银行。日常工作包括帐户付款转帐，对帐，银行帐户开立，更改，取消，获取帐户对帐单，银行收据，准备银行余额对帐对帐单等，包括公司间资金转帐。，商业票证发行，商业票证接受，支票领取等。
有些公司拥有独立的会计和财务经理，有些公司直接合并职位以处理资本流动的所有方面。日常工作包括项目付款审批，费用报销，帐户处理，每日与税务相关的处理，报表开具和审计。5.与项目融资合作，发布管理报告，并与小组合作处理项目的其他管理问题，包括但不限于投资额度，现金流量分析等。
可以说项目融资是完成其他任务（如税收筹资）的基础。出色的项目财务必须有耐心，细致和负责任，以便随后的所有工作都能顺利进行。
积累项目财务经验非常必要且至关重要。这有利于理解财务科目之间的关系，训练部门之间的协作与沟通能力。这也是财务理解和业务管理的重要步骤。
金融共享中心
金融信息化是大势所趋。顶级房地产公司已经建立了基于信息技术的金融共享中心管理模型。
金融共享中心的名称不同，是金融信息化的重要结果。它可以实现费用报销审核，转账，会计核算和报告等任务的集中处理，大大减少了项目财务压力。
从结构的角度来看，共享中心的总帐组，应收帐款组，应付帐款组，支出组和资金组以标准化的方式处理业务，可以在很大程度上避免财务风险。
日常业务相对单调，每个部门的人员每个月都要处理固定业务，主要基于自动系统生成。
相对而言，共享中心更适合那些计划周密，不喜欢太多变化的人。
融资与资助
高负债比率的房屋公司的行业特征，再加上当前的信贷紧缩周期，融资和资本，往往是公司生死存亡的重中之重，这使融资和资本成为当前最热门的工作。
首席房地产公司已尽一切努力进行融资创新，而中央房地产公司正积极进行IPO或赴香港上市，因此目前对高端融资人才的需求巨大。
以传统融资为例，从项目的早期接触阶段开始，有必要提供有关项目认证和计算的相关信息，将机构带到项目现场，并在会议上与组织合作，回应代理商风险部门的查询，并最终确定合同。
结算完成后，处理人员通常需要完成土地抵押，在建抵押，股权质押等程序，在贷款继续跟进贷款材料并了解抵押，股权质押后取消等。
各种类型的创新融资通常伴随着审计机构和证券交易商的进入。为了彼此沟通和合作以管理进度表和配额，要实现它们并不容易。
与金融中的其他职位相比，融资需要具有相对较强个性的人。
税
房屋公司拥有大量与税收相关的资金。税收筹划和控制非常重要，甚至可以说起着至关重要的作用。
目前，总住房公司和地区总部都将设立特殊的税收职位，以便根据项目融资中与税收相关的日常事务进行更多的税收筹划，发现税收减免并享受优惠政策，以及预防税收风险。
日常工作包括处理几种关键税项，例如增值税，所得税，土地增值税和土地征用税收筹划。
征税工作的细节决定成败。面对不清楚的新政策和不可预测的外部环境，专业的税务人才需要多年的经验积累以及不断学习和更新。
预算
预算可以理解为基于企业在未来六个月，一年和三年中的实际财务状况的财务预测。
预算涉及将指标划分为各个业务部门，这是对财务控制的检验。一般来说，财务工作越详细和完整，在该领域的绩效就越好。
当前，大型房地产公司要求项目定期更新其动态投资模型，即合理预测每个项目的未来支出和回报，并合理地调整预测的现金流量。在
之后，我们可以通过预算调整来获取所有项目的供应，销售，利润和两项费用的动态。预算是相对密集的，需要冷静而有序的个性。
同样，房地产财务管理是一个大型，复杂且极其复杂的精确系统。欢迎您升级和战斗。
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根据中国现行税法，房地产投资信托产品承受较高的税收负担，因为房地产投资信托产品在建立时通常涉及资产剥离和转让等交易。如何正确解决房地产投资信托发行过程中与税收有关的问题，减轻房地产投资信托产品的税收负担，已成为成功。REITs产品发布的前提条件。
1.产品建立中的税收困难
在正常情况下，房地产投资信托基金产品的发行人（以下简称“原始股权拥有人”）确定了将要入库的基础房地产资产后，必须将基础资产的所有权转让给房地产投资信托基金产品结构，形成自下而上的以上“基础资产－房地产投资信托产品－投资者”的完整结构，以及原始股权所有者通过实际出售基础资产来获得房地产投资信托募集的资金，最终达到降低企业债务比率，增加资产周转率的目的和其他目的。
进入池中的底层资产的高税收成本
目前，类似普通REIT的产品的基础房地产资产主要是商业房地产，长期租赁公寓和其他房地产。根据现行的中国税收法规，房地产的直接转让将产生企业所得税，增值税，契税，土地增值税和印花税。上述税收将使原始股权所有者在剥离相关房地产资产时面临高额税收成本。这不仅会使原始所有者拥有现金流，而且使他们更有可能阻止房地产投资信托产品的发行。
中国现行税法可能提供的税收优惠
由于进入资产池的房地产资产的税收负担在REIT产品建立，运营和退出的整个过程中所占比例最高，因此主要的税收考虑集中在资产池上。在此阶段，需要进一步汇总要合并的资产的详细信息，例如：
财产资产是由相对独立的项目公司持有还是以现有所有者公司的名义与其他资产混合；
所有者公司的性质是否为房地产开发企业；
获得财产资产的方法是自建还是外包；
所有者公司及其股东的所有权结构和运营条件。
上方的每个问题都是资产池化过程中要考虑的一些因素。目前，对于财产资产与所有者公司的其他资产混合的情况，更常见的操作是将要合并的财产资产剥离给独立的项目公司，然后将项目公司的股权转让给私人公司。股票基金或单一基金信托。实现财产资产的集合。
上述安排可能会使原始股权持有人在资产剥离期间获得税收优惠，例如免征增值税，扣除契税和免征土地增值税。但是，上述安排并非对所有REIT产品资产池化步骤都完全可重复。以财税[2018] 57号为例，原股权所有者将其持有的基础房地产资产用于投资新建的项目公司时，有机会享有暂时不征收土地增值税的好处，但这项规定显然，上述优惠政策“不适用于不动产转让双方为不动产开发企业的情况”。
鉴于REITs产品的大多数原始股权持有人都是房地产开发企业，因此上述法规的限制无疑将这些原始股权持有人排除在享受优惠政策之外，并最终导致原始股权持有人支付相关费用。相应的土地增值税。。
2.产品生存过程中的“多重税收困境”
通常，原始利益相关者或其他关联方将向REITs产品的投资者提供信用增强承诺。常见的信用增强安排包括：1）构建具有不同规模和风险水平（优先级，中级和下级等）的分级资产支持证券； 2）为当期投资者的未偿收入（和本金）提供差额承诺； 3）为持有资产等优先购回权而支付的维权费。
一种或多种信用增强安排可能构成对投资者或不同层次产品结构的资本保全承诺。根据现行的增值税规定，例如房地产投资信托基金产品级别不同的投资实体（包括私募股权投资）基金/单一基金信托和特殊资产支持的特殊计划等。）如果本金在产品的生命周期内得到保证，则其经理必须为其收到的投资收入缴纳3％的增值税，从而获得相同的收入。通过不同的链接时必须重复支付增值税。
可以看出，如何构建合理的产品信用增强安排对于产品中不同级别投资实体的“资本保全承诺”判断至关重要。相反，产品是否符合“资本保存安排”，然后要求相应的附加值税收需要全面确定房地产投资信托产品信用增强的单一或多重安排。
3.投资者退出时的税收注意事项在
房地产投资信托基金产品到期之后，投资者通常会选择几种退出方式：1）公开发售退出； 2）处置相关资产和清算出口； 3）由原始所有者回购。
不同的出口安排将带来不同的税收负担。简而言之，如果您通过转让私人股权投资基金或特别计划股份退出，那么除了在投资者一级缴纳公司所得税外，相关基金经理或特别计划经理仍需要考虑增值税应纳税额。如果通过处置资产而退出清算，则可能需要再次支付资产池中需要缴纳的企业所得税，增值税，契税和土地增值税。（{}} 4.摘要
中国房地产投资信托产品的开发和迭代更新为中国资本市场提供了一条新的结构化融资路径。但是，相比之下，与房地产投资信托产品相关的中国税收法规仍需要进一步完善和澄清。如何在适应当前中国税法体系框架的同时，更好地为房地产投资信托产品提供税收支持，将是房地产投资信托产品税收的未来方向。重要主题。目前，为房地产投资信托产品发布提供符合中国税收法规要求的税收计划仍然是必要且有效的。
营业税作为中国税制的重要组成部分，虽然发挥了积极作用，但也存在一定的弊端。重复征收营业税会破坏增值税的扣减链，这对整个国民经济特别是第三产业的健康发展非常不利。因此，必须进行“企业对企业”。2012年1月1日，“增值税改革”在上海的交通运输业和一些现代服务业首次试行，并逐步扩展到其他地区和行业。2016年3月24日，财政部和国家税务总局向社会公布了《营业税改革和增值税试点实施办法》等有关文件，自2016年5月1日起，“广告系列改革”已在全国范围内全面启动。“增加”试点，房地产，建筑，金融，生活服务等被纳入试点范围，此时“企业对企业改革”已全面启动。以下是在线竞价平台建地吧带来的主要内容的介绍，以分析业务改革对房地产公司的影响，以供参考。
一，房地产公司“企业对企业”政策分析
根据《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点工作的通知》和其他有关规定，国家税务总局制定并发布了自2016年5月1日起实施《管理暂行办法》。该文件规定，适用于房地产企业的基本增值税率为11％。
出售自行开发的旧房地产项目的一般纳税人可以选择使用简单的税款计算方法来计算税款，并以全价出售和超出价格的支出。土地价格不能扣除。出售自行开发的房地产项目的一般纳税人应按照一般税法计算。销售金额是总价和取得的价外支出，以及扣除与房地产项目当期销售相对应的地价后的余额。提前出售自主开发房地产项目的小规模纳税人，在收到预收款后，应按3％的税率预缴增值税。对于出售自行开发的房地产项目的小规模纳税人，他们应根据指定的税收义务发生的时间，使用当期销售和5％的收税率计算当期应纳税额。扣除预付税款后，请向国家税务主管部门报告。交税。
其次，房地产公司面临的“业务改革不断加强”的挑战
在房地产业中推广“企业对企业改革”将具有长远的眼光，这将有效地调整房地产公司的税负，对改善房地产业的发展具有积极意义。经营环境，增强企业积极投资发展。给房地产公司带来一定挑战。
（1）房地产公司的短期或税收负担增加
中国实施“企业对企业改革”的目的是通过改善流转税制度和避免由营业税引起的重复征税问题来减轻公司税负。但是，自2012年以来，对“税制改革”的尝试以及较早进行“税制改革”的公司的反馈表明，大多数公司的税负有所下降，但有些公司却遇到了税负该增加主要是由于企业的周期性生产，可抵扣的增值税进项税占总成本的百分比等。房地产业的上游产业包括建筑业和金融业。由于“企业对企业改革”税收负担水平的提高，这些行业可能将成本转移给下游房地产公司。因此，一些房地产公司的税负水平在短期内不会改变。下降或上升将是不可避免的。
（II）会计处理难度增加
在“企业对企业”的初期，房地产公司的财务人员面临着诸如税收政策变更，新旧税收制度趋同，发票管理变更以及税法变更等问题。具体的企业会计方法。一方面，“业务改革的加强”增加了会计核算的难度。营业税的计算很简单，需要设置的会计科目更少，会计也相对简单。增值税的计算更为复杂。当期应纳税额等于当期应纳税额减去当期应抵扣的进项税额。需要设置的会计科目更多，会计也更加复杂。另一方面，“税制改革”不仅改变了房地产公司的税收核算体系，而且在发票开具，发票证明扣减，纳税申报和缴纳等方面也进行了重大改变。充分了解“电池改革”后的税收政策，相关业务的核算以及税收的申报和缴纳，必须按照新规定妥善处理，否则将给房地产企业带来风险。
（“增值税改革”给房地产公司-简迪巴带来了巨大的挑战）
房地产企业的有效措施
（1）快速评估“业务改革”对企业的影响
房地产公司的财务人员应深入研究与“企业对企业改革”相关的政策，并结合企业的实际情况，科学计算和评估其纳税水平，获利能力和现金流量该公司的为了为业务运营，会计，纳税申报等领域的决策提供可靠依据提供影响。
（二）增加对财务人员的培训
“业务改革和增加”对房地产公司的会计和税收申报产生巨大影响，企业财务人员将面临诸如企业会计变更以及新旧税收政策趋同之类的困难。为了应对“企业对企业改革”带来的挑战，房地产公司财务人员有必要通过自学和培训课程积极学习相关政策，并充分掌握增税核算和房地产公司申报付款，发票管理和其他业务流程。有关部门和领导还应当为财务人员的学习培训提供必要的支持与合作。
（3）及时更改开发模式
随着行业竞争的加剧，房地产行业已逐渐进入强调质量和差异化的阶段。精装书的质量和产品创新已成为消费者考虑产品的重要因素。“税制改革”后，可以扣除建筑安装成本的进项税，因此成本比越高，可抵扣的企业税负就越好。由于高端住宅，商业，办公及其他产品占较高的建筑和安装成本（如精美的装修成本），因此可以扣除进项税额，并获得更多的税收优惠。因此，房地产公司可以考虑从简单的开发和销售到复杂的装饰，商业和住宅同时销售的过渡。
（IV）积极尝试“增值税”税收筹划
“电池改革”给房地产公司带来了巨大的挑战，也带来了机遇。此链接仅对增值税征收增值税。允许抵扣购买商品或服务的进项税。房地产公司财务人员要抓住这一有利政策，积极开展税收筹划。例如，在购买商品和服务时，应选择一般纳税人作为供应商以获得特殊的增值税发票，并可以抵扣进项税。
亮点：房地产开发周期比较长，主要包括项目建立环节，规划设计环节，融资环节，征地环节，拆迁安置环节，项目建设环节，售前环节，销售环节，租赁环节，和项目清算环节。每个环节涉及的税款主要是企业所得税，土地增值税，营业税，土地使用税，印花税和契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，并且税收事务始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要组成部分。有必要解决房地产开发过程中的一些税收问题以及改进和计划的机会总结，抓住一些税收筹划机会，更好地制定房地产业务发展战略计划。
一
项目链接
许多公司在计划项目并向相关部门提交批准时，并未考虑通过合理匹配项目机构来适当降低企业的潜在税收负担。同一项目的企业可能同时或分阶段开发不同类型的房地产，例如别墅，平房，商业物业或普通住宅等，其增值率和相应的税负将有所不同。土地增值税按国家有关部门批准的房地产开发项目单位结算，对于分阶段开发的项目，按阶段单位结算。如果企业根据分阶段开发的别墅，平房和商业物业开发项目，则只能根据这些分阶段项目进行清算。但是，企业在一个项目中或者同一时期设立增值率不同的房地产，可以按照一个项目的总增值税率或者同一时期缴纳土地增值税。如果总增值率低于单个房地产的增值率，则可以降低企业土地增值税的实际税额。（实际上，不同地区的操作有所不同，您必须向当地地方税务部门咨询以了解详细信息）
建立项目时，企业应事先考虑项目的实际情况及其相关影响，并为项目建立选择更好的计划。这样，企业就可以合理减轻土地增值税的税负，为企业带来一定的经济效益。这是一个绝佳的税收筹划机会。
二
融资
资金不足可能来自其分支机构。如果从关联方获得的贷款金额巨大，则根据《企业所得税法》的规定，公司从关联方收到的债务投资的利息支出受到限制。超过规定标准的利息，不得在税前扣除；同时，根据土地增值税法规并未为金融机构提供利息费用的限制，因此某些利息可能不会被用作扣除额。
企业应事先与税务机关联系，明确关联方贷款利息的可抵扣额度，以确定最佳的关联方贷款额度，并尝试使关联方贷款利息在税前可抵扣。这可以通过调整项目融资结构和调整公司间融资安排来实现。
如果公司支付给关联方的利息超过同期金融机构的贷款利率，则根据《企业所得税法实施条例》，从非金融企业不得超过金融公司同期贷款利率的计算部分允许扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不能扣除税前。根据土地增值税条例，金融机构无法限制利息支出，因此可能无法扣除某些利息。计算土地增值税时，不得扣除超出贷款期限的利息部分。
为了避免过多的利息支出和关联方的利息收入对税收负担的不利影响，企业可以考虑安排集团内资金的借贷和同一时期金融机构的贷款利率借贷。
如果公司免费使用关联方贷款，并且公司作为借款人没有相应的利息支出，则会夸大利润；贷方的利息成本不能在税前扣除，这将导致企业双收所得税。
企业应在遵守税务法规的同时准备相关证明文件的同时，查看集团内部关联交易的现行定价政策，改善不合理的区域并据此制定合理的费用。
三
土地征用
（1）企业通过国家转让获得土地
在上一年获得国有土地使用权时，如果没有及时获得国家土地管理部门签发的土地出让金收据，则为获得土地使用权而支付的金额，房地产开发成本，费用和出让金均按规定扣除。对于房地产税，必须提供合法和有效的凭证；如果无法提供合法有效的凭单，则不会扣除。
企业应将非预付款项性质的金额转入相应的开发成本，费用科目计算，并在合同中规定提供法律证据的期限。这样可以避免不必要的税收麻烦。
对于在协议期限内未进行土地开发的企业支付的土地闲置费，可以在计算企业所得税时扣除土地闲置费吗？新的公司所得税法和原始的外国投资税法规未解决此问题。有关规定需要与有关税务机关确认有关税收处理方法。土地闲置费不是按照国家统一规定支付的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。
企业应加强对项目开发的管理，并尽最大努力在约定的期限内进行开发；如果确实需要延长时间，他们应尽快与政府有关部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认有关税收处理方法。
企业因未在规定的期限内支付土地出让金而支付的滞纳金，可以视为与所赚取的收入无关的费用，在计算企业所得税时不能扣除。另外，这笔滞纳金不是按照国家统一规定支付的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。
企业应加强资金管理。在规定的期限内支付土地出让金。如果确实有必要延长，则应尽快与政府有关部门协商，以减少滞纳金。
（II）通过资产收购获得土地
实际上，在购买资产时，实际交易价格可能与相关凭证的价格不同。由于有关凭证不能反映真实的交易价格，根据《税收征收管理法》的规定，虚假计税依据的纳税人，扣缴义务人应当责令限期改正，并处五万元以下的罚款。 。
企业应签订相关的转让协议，并根据实际交易价格获得合法有效的证明，以减少税收风险。
四
拆除和安置
在拆除和安置过程中，拆除费用的支付证书通常是被拆迁人签名的收据或白条。这些收据或白条不是合法有效的凭证。根据《发票管理办法》，不符合要求的发票不得用作财务报销凭证。
企业最好委托获得房屋拆迁资格证书的单位，并从中获取合法有效的凭单。
击掌
工程建设
如果在项目建设中与关联方签署的项目成本高于当地市场标准，则根据《企业所得税法》的规定，公司与关联方之间的商业交易不符合独立性原则并减少公司或其税务机关有权按照合理的方法调整应纳税所得额或关联方的所得。根据税法，如果土地开发增值税结算所附的房地产开发费用凭证或房地产开发费用的各种信息不符合清算条件或者是虚假的，地方税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建设成本。配额信息结合房屋结构，用途，位置等因素，验证上述单位成本的开发单位成本标准，并据此计算扣除额。
六
预售链接
企业有时无法确认所获得的预售收入并作出相关的纳税申报。根据规定，预售收入应当根据估计的利润率，按照估计的利润率计算，并计入企业所得税的利润总额。根据规定，在项目竣工结算前，可以对转让房地产的开发公司的收入预先征收土地增值税。营业税及其附加费也应从预售收入中支付。
企业应及时就项目的预售收入向主管税务机关报告税收。
七
销售链接
样板房企业的装修费用通常包括在经营费用中，不包括人力开发成本，从而降低了开发成本。根据规定，开发企业建造的营业部（接待处）和样板房的装修费用，不论金额多少，均应计入建设成本。
企业可以将样板房的装修成本计算为开发成本。在计算企业所得税时，开发费用可以在税前全额扣除。同时，应与主管税务机关确认土地增值税的处理方式。
为了鼓励业主介绍房屋销售，公司向物业管理公司支付了一定的物业管理费，作为对业主的补偿，但并未获得物业管理公司的发票作为费用证明。 。根据规定，它不是按照规定获得的。发票费用不能在公司所得税前扣除。扣除为获得土地使用权而支付的金额，房地产开发成本，费用以及与房地产转让有关的税费，必须提供合法和有效的凭证；那些没有有效扣除而无法提供的项目将不会被扣除。所有者取得的劳动报酬超过一定标准的，作为扣缴义务人的企业必须代所有者代扣代缴个人所得税。
企业应立即从物业管理公司索取发票，并代为承担纳税义务的所有者代扣有关个人所得税。
八
租赁链接
实际上，一些公司将民防工程用作所有者的停车位，并与所有者签订停车位销售权合同以收取特许权使用费，这些收入确认为销售收入。无论销售收入或租金收入如何，企业都需要缴纳企业所得税，这对企业的最终企业所得税负担影响不大。但是，由于人防工程不出售，因此交易的实质是租赁。 （1）如果确认为租金收入，则租金收入根据租赁期限分期确认。在签订合同的那一年，房租的企业所得税负担将比已确认的销售额相对较低。相应的企业所得税对收入的负担； （二）确认为销售收入的，在计算土地增值税时可以视为应纳税所得额；在确认为租金收入的同时，无需支付土地增值税。
企业应将销售合同更改为租赁合同，以避免税务机关错误地征收土地增值税和对房地产销售征收企业所得税。
九
项目清算
在项目清算期间，在“清算”期间进行清算时，可能不会开始与其他“期”分担的一些公共辅助设施的建设成本，并且公司将保留这部分款项。成本。计算公司所得税和土地增值税时，这部分应计费用通常不可抵扣。
房地产项目公司可以根据运营和管理各个阶段的内容大致划分其流程：
项目建立和项目公司组建；获得土地使用权；房地产建设项目规划批准；项目工程的施工管理；取得预售许可证后的销售管理；项目建设完成；项目公司解散
这七个阶段包括房地产项目内部事务的发展，从投资决策，设计和建造，销售，完工和清算到制定公司的组织体系。
首先，房地产项目公司决策阶段的计划内容
项目公司决策阶段的内容主要是通过选择投资机会，可行性研究，项目评估和决策来确定区域市场的进入和土地资源的获取。对于房地产项目公司来说，现阶段的工作非常重要。由于项目投资失败，数十亿美元的沉没成本将给房地产等资本密集型企业带来沉重打击，并且资本链断裂可能将整个小组推倒。在整个决策过程中，税收成本的评估也是连续的，税收筹划是在与纳税人相对应的经济业务发生之前估算和判断经济活动对纳税人的影响，并选择有效的程序执行。
（1）项目公司组织的计划
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。根据中国公司法，子公司具有独立法人地位，而分支机构则不具有独立法人地位。它不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。
由于子公司具有独立的法人资格，在分支机构的成立地区被视为纳税人，并承担纳税义务，而分支机构在分支机构的地区不被视为纳税人，因为没有独立法人的身份。总公司纳税。根据国家税务总局关于印发的通知，国税发〔2008〕28号文件规定，企业应当执行《企业所得税征收管理办法》统一计算，分级管理，地方预付，集体清算和金融库房”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
公司在选择组织形式时需要考虑的因素有：
{1}中国的地区税率差异很大，但是随着内部和外部公司所得税法的统一，这种差异逐渐减小，并且仍然存在，例如深圳和北京之间的差异；对于个别地区，将会有地区性结算实施奖励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
2）在国家或地方一级针对房地产公司的优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润和利润。其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总公司产生更大的影响，并且子公司可以对其债务承担有限责任责任。
【情况1】
背景
EFG房地产公司是在深圳注册的公司。有必要投资在北京建立一个项目公司ABC，即ABC公司。深圳的所得税为20％，北京的企业所得税为25％。根据计算，EFG房地产应纳税所得额为1亿元。
情况1：如果估计由于前三年的公司拆迁，预计赤字将很严重，并且没有获利的可能性。
情况2：如果公司在前三年没有问题，则可以预计该公司可以在同一年开业，并且会有现金流量回报，可以结转以下费用：收入匹配。
案例分析
情况1：
如果ABC公司是分支公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
EFG公司汇总了ABC公司的亏损，应纳税所得额为7000万元，应交所得税为1750万元，ABC公司需要在北京支付875万元。
EFG公司在分配后需要在深圳支付700万元人民币。
该集团共缴纳了1575万元人民币的企业所得税。
如果ABC是子公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
ABC公司所得税为零
EFG不能累计ABC的损失，应纳税所得额为人民币1亿元，应纳税所得额为人民币2000万元。
也就是说，ABC公司的不同组织形式可以减少总公司的企业所得税税费425万。
情况2：
如果ABC公司是分支公司，则如果是EFG，则当年利润为3000万
该公司在北京只有一个分支机构，团体税的计算方法如下：
集团公司所得税费用：1625 + 1300 = 2925万元
如果ABC是子公司，并且当年获利3000万，则该集团的纳税计算如下：
ABC企业所得税为3000 * 25％= 750万元
EFG公司的应税收入为1亿元人民币，应缴所得税为2000万元人民币。
集团公司所得税费用总计：750 + 2000 = 2750万
摘要
通过对两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
（2）规划项目公司的自我建设和代理商建设方案
所谓的代理机构建设，是指房地产开发公司为特定客户进行房地产开发。开发完成后，将收取客户支付的代理建设收入。这些收入的性质是劳务。由于这种形式的代理建设，房地产开发公司获得了收益，但没有获得房地产所有权转让产生的收益，这不包括在土地增值税的征税范围内，可以降低房地产开发企业的税收成本。代理建筑公司。目前，房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权属于房地产开发企业。第二，土地使用权属于客户。该项目所需的所有建设资金均由目标客户提供，并与房地产开发企业签订了项目建设合同或房屋建造协议。房地产开发企业仅负责项目的组织和协调，并根据代理建设项目总投资的一定比例收取管理费，或者根据建筑面积确定固定管理面积。代理商建设项目。根据国家税收政策，“土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业和建设单位如何结算，其应税营业额均应包括项目价格，管理费和价格费用，根据“房地产销售”税项。征收营业税；土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额，包括管理费（代建费）和超价支出，并征收营业税。根据“服务业”税项。 ”
【案例2】
选项1：ABC公司和S公司签订房屋建造合同。项目所需的所有建设资金均由S公司提供。房地产开发公司仅负责项目的组织和协调。办公大楼建成后，土地用途将发生变化权证和不动产证明，根据税收规定，代理服务费是通过销售不动产征收的税项，涉及土地增值税。
选项2：将ABC公司A的土地作为在建工程出售给公司S，并重命名土地使用权证书。 RK公司与S公司签署房屋建造协议，并根据服务收入征税建造服务。涉及地方税收。
选项1：ABC公司将A座办公楼竣工后将整个土地出售给S公司，然后重命名土地使用权证书和房地产证书。
各种税款的计算方法如下：
ABC转移站点A的收益和损失以及替代建筑服务费如下：
选项2：将ABC公司A的土地作为在建工程出售给公司S，将土地使用权证书重命名，并且公司ABC和公司S签署房屋建筑协议。
ABC公司按以下方式转移A块的盈亏：
ABC公司的建筑服务损益如下：
代理机构收入：2000万元人民币
建筑业营业税金及附加：2000 * 5.5％= 110万
企业所得税：（2000-110-400）* 25％= 372.5万元
ABC的两项业务的总盈亏如下：
1770-1780-372.5 = 6457.5万元
通过比较两种方案，可以看出方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，这是因为税收政策规定了代理服务费的前提，即土地使用权证书的所有权。如果在开发过程中，土地使用权仍归开发商所有，则开发商针对目标开发收取的服务费应合并为土地使用权出让金，从而增加土地应纳税所得额。增加税收结算和增加需求。缴纳的土地增值税额。因此，第二种选择是在开发和建设站点A之前将使用权转让给S公司，这对ABC公司更有利。另一种方法是，在获取土地之前，如果ABC有明确的客户，它将使用客户的名称来获取土地。这种操作方法可以减轻税收负担。
（3）土地使用权转让的税收筹划
在当今日益紧张的土地资源中，城市土地价格稳步上涨，从而创造了新的土地之王。此外，土地资源在各个公司之间分布不均。财力雄厚的公司通常可以通过政府渠道（例如招标，拍卖和挂牌）获得更多土地资源。通过与国土资源公司的谈判与合作获得国土资源。在当今蓬勃发展的房地产市场中，公司之间有关土地使用权的交易越来越多。
【案例3】
活动背景
ABC北京房地产公司的土地建筑面积为20,000平方米，地块B.B地块是ABC北京房地产公司通过协议转让获得的土地。ABC公司现在正计划与软件公司就B块的土地使用权进行谈判，以讨论转让事宜，并探讨哪种方案可以降低税收成本并获得更高的税后净利润。
ABC的条目是：
150万现金
X的公司条目为：
借款：150万美元现金
贷款：实收资本500万元
对每种税收类型的分析如下：
营业税：对无形资产和房地产股份的投资，参与投资者利润分配，共同投资风险分担和股权转让不征收营业税。在计划一的前两个步骤中，即ABC公司投资建立了具有批号B的X公司，而ABC公司将X公司持有的股份转让给软件公司，并且不征收营业税。
契税：在公司改组和重组过程中，属于同一投资实体的企业之间的土地和房屋所有权转让是免费的，包括母公司与其全资子公司之间的转让；以及在同一公司的全资子公司之间同一自然人与由其成立的独资企业和一人有限公司之间自由转让土地和房屋所有权，不征收契税。因此，由于X是ABC公司的全资子公司，因此将B地块从ABC公司免费转让给X公司，并且不征收契税。
土地增值税：对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营方将土地（房地产）作为投资股份或合资企业的条件，并暂时转让被投资或相关企业的房地产。免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资及联营企业，应当征收土地增值税。但是，根据财税[2006] 21号《财政部和国家税务总局关于若干土地增值税问题的通知》，“对于以土地出让或投资（土地）为股份的人， ，所有投资及联营企业均从事房地产投资兴建自己的商业建筑物并与之有联系的房地产开发或房地产开发企业，不适用暂免征收土地增值税的规定。 ”据此，由于ABC公司是一家房地产公司，当ABC公司将土地B放入X公司时，它需要执行土地税增加结算并支付土地税增加。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行规定》，在这种情况下，X公司的实缴资本和资本公积以及ABC公司的资本公积帐户应受制于50,000的印花税。
企业所得税：X公司的资本公积无需缴纳所得税，但是ABC公司的资本公积的金额需缴纳所得税。因为资本准备金，资本溢价，股权投资准备金，拨款转移和外币资本转换差额，会计和税收中包括的项目在所得税处理方面是完全相同的。企业应当按照会计制度的规定和税法的规定进行会计核算。进行税收调整的法规，可提供符合国家宏观经济法规，企业内部管理和外部决策的有用的财务信息。
营业税金及附加：0
契税：0{（}} 0.0005 = 20
选项2：关于营业税，可以扣除相同营业类型的营业税，因此，在转让土地B时，我们可以在营业税的计算基础中扣除B的土地出让金的金额。并根据差额支付税款。
关于土地增值税，当税务批准增加30％时，需要建安的投资，并且可以收回初始投资。没有具体的比例。有相关合同，并已执行一定的付款证明。已经。
中国法律不允许以土地转让的形式进行直接销售。土地出让合同规定，除土地出让金外，对建设项目的投资必须达到25％才能出售。但是，25％归国土资源局所有。不要干涉
营业税：提供《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第一条所规定的应税劳务，无形资产转让或不动产销售中国”是指提供应税劳务，有偿转移等。无形资产行为或不动产所有权的有偿转让。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，需要按合同交易价与土地出让金与在建工程之间的差额的5％缴纳营业税。
契税：根据《中华人民共和国税收暂行条例》第1条，在契税的中华人民共和国领土内转让土地和房屋所有权的纳税人应支付依照本条例的规定征收契税。第四条契税的依据：交易价格为国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，房屋买卖。契税率为3％。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，软件公司需要按交易价的3％缴纳契税。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。中华人民共和国”是土地增值税。纳税人应当按照本规定缴纳土地增值税；第十条规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内，向房地产所在地的主管税务机关申请纳税申报，并在税务机关批准的期限内支付。土地增值税。据此，在农行公司转让土地使用权或在建工程后，有必要对B区块进行土地税增收结算工作，并按规定缴纳土地增值税。
企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第6条，《企业所得税法》第3条所指的收入包括销售货物，提供服务的收入，财产转让，股息和其他权利的收入。性投资，利息，租金，特许权使用费，捐赠和其他收入的收入。据此，ABC公司转让土地使用权或在建工程符合企业所得税责任，并需要企业所得税。
综上所述，EFG企业的净收入高于第一种选择，而第二种选择对EFG公司更有利。并且由于方案1将占用500万现金，因此，如果公司对注册资本有其他要求，它将增加现金占用，并要求转让方提供更高的资本流量。另外，对于购买者而言，股权溢价不能用作项目的应税开发成本，这增加了购买者之后土地购置税和企业所得税的税负。根据行业趋势，在实施新公司法之后，使用选项2的公司更为普遍。因此，在对项目的实际情况进行总体税收计算之后，需要考虑各种因素以找到合适的方法。
（4）获得土地使用权后的土地使用税相关事项
税法规定：土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；如果合同没有规定交货时间，则接受转让人应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。同时，税法规定要取得土地使用权，缴纳耕地占用税的人可以自纳税义务之日起一年内免征土地使用税。
实际上，税务机关对于执行土地使用税支付义务有不同的标准。与福山区地税局沟通后，在我公司东柳工项目的具体实施过程中，2012年11月不是应纳税月，而是土地证上记载的时间，即2013年3月。税收责任。自2014年3月起，土地使用税已计算并缴纳。这样，与税法相比，六个月的土地使用税少了712.8万元。
（5）房地产项目公司决策阶段的其他税务相关事宜
对于大型的国家房地产公司，进入当地进行项目开发时，他们通常会与当地政府就投资和其他事宜进行谈判。对于房地产公司，他们可以与地方政府合作以获取财务回报，补贴和其他各种事项。例如政府减免费用，不要与政府讨论税收优惠，因为地方政府无法推翻国家税法（而且税务局是垂直管理系统，相对独立于地方政府）及其各种承诺最后，它只是一张纸，最终损害了房地产公司的利益。这发生在我们公司的A-6项目与政府之间签署的协议中，应该作为参考。
2.房地产项目公司建设阶段的税收筹划
在房地产项目公司的建设阶段，包括设计阶段和建设阶段，主要任务是：项目设计，项目计划的制定，项目建设条件的准备，承包商的招标和选择以及签订总承包工程等待。此阶段是项目公司执行其公司战略决策的阶段。在项目的建设和开发阶段，将涉及融资和投资运营。我们需要预先计划土地增值税或营业税，或者在合同签订，帐户处理，内部和外部资金筹集方法以及配套设施的处理过程中。甚至企业所得税计划。
（1）规划建筑合同
签订项目合同是项目实施和建设阶段的重要任务之一。使用合同合同进行税收筹划可以在一定程度上节省税收。房地产开发企业将以总承包的形式将建设项目的开发承包给建筑公司，同时将电梯等关键设备分包出去。当前用于一般分包的营业税政策是：
1）纳税人将建设项目分包给其他单位的，应当从取得的全部价格和价外支出中扣除。
分包给其他单位后的余额为营业额；
2）如果建筑和安装业务是分包或分包的，则总承包商不是营业税的预扣代理。
3）除营业税详细实施细则规定的混合销售行为外，纳税人提供建筑服务（装饰服务除外）的营业额还应包括原材料，设备及其他材料和动力。项目中使用的价格它不包括建造商提供的设备的价格。在实践中，如果开发企业整体上授予开发项目，则开发企业应将全部项目付款支付给总承包商，然后总承包商向开发企业开具发票。如果开发企业对某些用于产品开发的设备指定分包，则开发企业应与总承包商和供应商签订三方协议，设备的购买价应由开发企业直接支付给设备供应商。向开发企业开具增值税普通发票。
开发企业与项目总承包商签订的总合同应明确指出，合同中未包括单独购买的设备的金额，因此项目总承包商应缴纳的营业税基于扣除单独购买的设备的数量。否则，项目总承包商应根据总合同的价格计算并缴纳营业税，从而增加开发企业的开发成本。
此外，可以人为地分隔合同内容和价格以增加成本。例如，当签订诸如设计和总承包的合同时，可以适当地增加商业设计费和建筑成本，例如商业网点，它们有望具有较高的增值率。工程部门和成本部门在结算后将建立相关文档。成本。
【案例4】
案例1：ABC公司与中国建筑签署了开发A站点的总合同。该总合同明确指出，合同价格不包括需要单独购买的设备的价格。
案例2：ABC公司与中国建筑签订了A地块开发总合同。
Tongzhong没有明确指出其合同价格是否包括单独购买的设备的价格。
情况1：总承包商需要缴纳营业税和附加费
营业税2000 * 3％= 60万元
城市建设税60 * 7％= 42,000元
教育附加费60 * 3％= 18,000元
总计：60 + 4.2 + 1.8 = 660,000元
情况2：总承包商需要缴纳营业税和附加费
税额计算：2000 + 1000 = 3000万元
营业税3000 * 3％= 90万元
城市建设税90 * 7％= 63,000元
教育附加费90 * 3％= 27千元
总计：90 + 6.3 + 2.7 = 990,000元
案例2与案例1相比，总承包商中国建筑集团需要额外缴纳33万元的营业税和附加费。总承包商会将自己的利润和税收成本整合到合同价格中，因此额外的3310,000元人民币的税款将最终计入开发商EFG的开发成本中。由于在签订总合同时语言描述的含糊不清，因此不必要地增加了开发成本。
（2）开发成本构成计划
的间接发展成本。房地产开发企业的独立核算单位在开发现场组织和开发产品所产生的各种内部费用。开发间接费用会计的内容包括：薪金，福利，折旧，维修，办公室，水电，劳动保护，周转房摊销，利息支出和其他支出。与行政费用不同，行政费用是房地产企业管理部门为组织和管理房地产开发及相关活动而发生的支出。
根据现行的企业所得税法规定，允许将开发企业产生的当期费用扣除企业所得税之前的费用。如果将应计入开发费用的某些支出计入当期费用，则应少缴当期企业所得税部分金额（时间差异），但是在清算该项目的土地增值税时，该项目的扣除额减去应计入开发费用的25％（永久性差异）。由于土地增值税和企业所得税受开发项目利润水平，出售，单个项目或多项目开发等许多因素的影响，建议公司对开发费用进行核算根据每个项目的实际情况。
开发企业获得完工竣工证明后，发生的费用直接计入当期损益，不计入开发费用。实际上，除了总部以外，项目公司的公司部门都是为项目开发而设立的。因此，在进行土地增值税结算时，他们可以就此问题与税务机关进行沟通，阐明原因，项目公司应处理账目。各个部门的费用倾向于开发间接费用。如果项目的地方税务部门不同意，则可以在进行增税结算时将费用由部门转出。这样可以使开发间接成本最大化，即增加开发成本并增加土地增值税计算的扣除基础。
我们公司在实际工作中充分利用了这一政策。首先，除了人员，财务部门和销售部门外，在人员所有权方面尽可能地将其划分为项目人员，并将其相关薪金和福利分配给开发间接费用其次，公司产生的费用也要根据实际情况尽可能地归为开发费用。
【案例5】
情况1：处理会计时，职能部门的费用已计入开发开销中
情况2：处理会计时，职能部门的费用已计入管理费用。
情况1：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：500 * 1.3 = 650万元
情况2：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：0百万
两种情况的比较显示，土地增值税的差额为195万元。当然，在减少土地增值税额的情况下，企业所得税会有所增加，但最终公司将获得规划额外的利润。
（3）借贷成本的计划
对于这种形式的集团总部和项目公司借款，集团总部必须获得利息收入。根据《营业税法》的规定，应按利息收入缴纳营业税。但是，根据《财政部，国家税务总局关于非金融机构租赁业务和营业收入营业税征收的通知》，财税字[2000] 7号规定：“核心企业企业集团中的金融机构借款后应当借款。分配给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并根据为返还金融机构而支付给金融机构的贷款利率，对从属单位收取费用，不征收营业税。
统一借款人应将资金分配给下级单位，不得向下级单位收取高于支付给金融机构的借款利率的利息；否则，应视为从事贷款业务，并应从属于下属单位。对全部利息征收营业税。如果贷款在集团内部使用，则可以免除营业税，这减少了由于资本转移而给房地产公司带来的税收成本。国家政策要求企业集团向中国的核心企业从金融机构借款后，将借款资金分配给下属单位。在税收实践中，他们对此有更严格的掌握。
此外，《土地增值税暂行条例》实施细则规定：“可以根据房地产项目的转让和提供金融机构认证的费用扣除财务费用的利息支出，实际情况，但最大不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算的利息费用如果无法提供金融机构证明，则房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％之内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。
如果允许对较高的利息费用进行“实际扣除”，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，将所有费用扣除为“总计”的10％。判断是否提供金融机构证书的关键是可以在税法规定的开发成本中扣除的利息费用的百分比。如果超过5％，则提供证书更为有利。如果不超过5％，则不提供证书更为有利。。
据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息费用占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息费用计入房地产开发费用。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
（4）辅助设施的处理
公共辅助设施费用是指非盈利性社会公共设施所产生的费用，这些费用必须在房地产开发中进行建造，但不能收取一定费用。非营利性社会公共设施主要是指：物业办公室，变电站，供热站，自来水厂，居委会，派出所，苗圃，幼儿园，学校，医院，邮电，自行车棚，公共厕所等。（（）） 原则：
如果产权是所有人在首次完成后拥有的，则可以扣除成本和费用；
其次，如果费用和支出在完成后移交给政府或公用事业部门以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
第三，完成后的有偿转移应计入收入，并应扣除费用和支出。由于每个开发项目的支持设施的条件不同，因此必须在分配之前确定必须扣除的支持设施的面积。
用于开发和分阶段清算项目的公共辅助设施的成本应根据初步清算期间发生的实际费用进行分摊。由于后期清算中实际支付的公共支持设施所占比例大于以前的金额，当整个项目全部清算时，可以根据整个项目进行调整和分配。
但是，在实际工作中，财务人员应按照国税发[2009] 31号文件的规定，依法扣除三笔预扣税前费用。这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了凭票控制税收的机械规定。
除以下应计（应付）费用外，税金计算成本为实际发生的成本。
①如果未完成合同规定的项目并且未获得全部发票，则可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％量。
②如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算成本合理地提取建筑成本。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
③应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建设成本和物业建设成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
（5）房地产项目公司的建设阶段涉及土地增值税计划
①定价普通住宅项目时要充分考虑土地增值税的起点《
税法》规定，喜欢建造普通待售房屋且增加值不超过扣除项目的20％的纳税人，将享受免征土地增值税的优惠政策。因此，纳税人盖房出售时，应考虑放弃增加门槛的收益，来考虑增加值带来的收益与增加的税负之间的关系。在定价之前，应计算土地增值税的临界点，并选择适当的定价范围。。
②共同扣减开发用地共享项目时，有必要增加绝对增值额较大的项目的共同扣减数，并尽量减少所有项目的增值率。
（6）以下是根据上述原则结合东流项目的具体情况进行的相关分析。
东柳工项目概述：
东柳宫A区块一般·未来城市项目位于烟台市富山区中心地区的南部。该项目在河滨南路以东，西山路以西，巴巴绕行公路以南。滨江南路面向嘉禾。西侧是规划的住宅用地。建造了一些多层房屋。环城高速公路的南侧是未开发的土地。拟建的人和时代广场商业区北侧。该地块东邻佳禾，北邻青龙山，交通便利，环境优美，配套设施完善。
地下部分占地49,900平方米，包括地下车库，47,800平方米的小棚子和20,100平方米的机房。此外，还有其他14600平方米的其他建筑物，包括90万平方米的地下设备夹层和50600平方米的阁楼。
通用未来城市的主要技术和经济指标（报告规定）
我们公司的东流工项目规模不大，仅分一个阶段进行开发。土地增值税规划不需要考虑在不同的开发阶段如何布置不同类型的企业，而只需考虑普通住宅和非普通住宅的匹配方式（设计阶段）。如何对成本进行分组和分配（建设和会计阶段），以及如何在给定成本下对销售定价（销售阶段），以实现最低的税收负担和最大的利润。根据福山市地方税务局的要求，公司的商业网点，棚子，停车位和中层房屋的开发必须按照非普通住宅结算和付款（购买小礼品价值小的棚子可以结算并付款）。根据普通住宅）这就要求我们尽可能增加商业在线商店的成本，并降低其增值率。同时，必须确保普通住宅的增值率最小，并实现少付或免税。
①基于面积法的土地成本初始分配：
②根据建筑面积法第二次分配土地成本：
普通住宅用地成本为1804.73万元（1817.18-12.45 = 1804.73）
商业网点的土地成本为701.57万元人民币（689.12 + 12.45 = 701.57）
③各种业务类型的开发成本如下：
地面公共建筑
2658.68×0.24 + 389.54 = 1027.62
商业商店
2658.68×0.45 + 701.57 = 1897.97
④将公共绿地等公共部分分配给地面上的其他企业后，开发成本如下：
地面施工
⑤将当地的公共建筑分配给当地的其他企业后的开发成本如下：
商业商店（（}）2313.74 + 1249.36×0.45 /（15.15 + 0.45）= 2349.78
⑥一般未来城市项目的收入汇总
⑦按业务类型划分的增值税
正常住房
因此，无论房地产开发企业是否将代理费计入房屋总价中，只要收取了费用，就会产生税收成本，但是根据《国家税务总局代理机构》代理费《关于营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）规定，物业管理公司代表有关部门代收水，电，煤气（煤气），维修资金和租金，是该部门的“代理人”。营业税“服务”的税目因此，物业管理公司代表有关部门收取的水，电，煤（气）费，维护资金和租金不征收营业税。该代理业务的佣金收入应征收营业税。
（5）精致的住房计划
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售翻新房屋。可以包括在房地产开发中成本。房地产开发商在为消费者提供优质产品的同时，可以通过适当增加装修成本或分解收入来减少土地增值税，增加企业的税后利润。
【案例8】
方案1：ABC公司的税收和损益分析
应付税款总额：797.5 + 1185.75 + 1254.19 = 3237.44元
方案2：ABC公司的税金和损益分析
扣除额：6500 * 1.3 + 715 = 9165元（（））增值率：3835/9165 = 41.84％（{}}土地增值税：3835 * 30％-9165 * 0％= 1150.5元
应付税金总额：715 + 1150.5 + 1158.63 = 3024.13元
装饰公司的税金和损益分析：
销售收入：1500
营业税金及附加：1500×3.3％= 49.5元
企业所得税：（1500-1000-49.5）* 25％= 112.63元
应付税金总额：49.5 + 112.63 = 162.13元
税后利润：1500-1000-49.5-112.63 = 337.88元
两家公司的总税金和损益：
应付税款总额：3024.13 + 162.13 = 3186.26元
税后利润：3475.88 + 337.88 = 381.37万元
通过比较这两种方案，我们发现与方案一相比，方案二可节省税费51.2万元，但节税效果不明显。在实际工作中，许多房地产公司并没有将装修业务剥离给相关的装修公司，而只是通过精细装修业务适当增加了开发成本，以实现节税。
（6）向所有者交付产品和房地产项目公司清算的税收筹划
开发项目完成并接受后，项目公司根据与购买者签订的商品房交易合同接受购买者的检查，然后在通过后“交钥匙”。买方接受密钥意味着开发商的会计处理已经转移了资产的风险和报酬，并且可以确认收入。
尽管此时房屋的产权尚未转让，但由于此步骤的时间跨度很长，从开发商的大产权到小产权的变更通常需要经过一到两年的时间房子移交，所以行业惯例在中国，常见的做法是使用“交钥匙”进行识别。由于它是一个项目公司，因此其目的是完成项目的开发和销售并获得利润。项目竣工验收后，如果未售开发产品在总可售面积的15％之内，以节省项目公司的管理未售出的开发产品可以按成本统一出售给集团公司内的其他公司或外部资产管理公司。
清算土地增值税和企业所得税后，项目公司由公司清算。项目公司的税务结算程序是先进行土地增值税和企业所得税的结算，然后执行结算期的结算，即结算期的会计报表审计报告，过去三年的国家和地方税收结算报告以及主管税务机关经过审查，取消了税务登记，最后取消了工商登记。完成此步骤后，就意味着项目生命周期的结束。
（7）剩余资产的税收筹划
项目完成并被接受后，其未售出的开发产品在总可售面积的15％之内。为了节省项目公司的管理成本和税收成本，可以对剩余资产进行统一的销售安排。此时，剩余资产价格可能会略低于同期类似开发产品的价格。在剩余资产中，较大的比例是项目的车库。根据财产权的性质，住宅区的车库可分为财产权和非财产权。大多数非专有车库是社区所有所有者的共同财产。它们不能出售，只能出租。
这个案子是关于一个可以出售财产的车库。当整体出售剩余资产时，销售价格将是我们税收计划的重点。通常，车库在剩余资产中所占的比例很大，并且在批准土地增值税时被视为非普通标准住宅。车库销售收入将增加非普通住宅的应税收入，因此价格需要根据项目进行土地清理确定增值税税率的水平。
【案例9】
选项1：清算时未将剩余车库整体出售
方案2：在增税和清算之前整合剩余车库的销售。
选项1：在清算时，剩余的停车位将不会整体出售。根据收入和成本比的核算原则，600万个停车位的成本不能计入9600万元清算的开发费用中。成本。
销售增值税和非普通住宅用地的损益：
如果土地增值税已清算并出售了车库，则需要根据库存空间分别清算，但是由于地下车库的成本很高且市场价格不理想，因此扣除额远远大于销售收入。因此，土地的增值额为负，增值率为零，不需要支付，以后的车库出售会产生一些费用。
出售车库的得失：
车库收入营业税金及附加：3000 * 5.5％= 165万元
车库土地增值税：0
方案2：在增税和剩余车库清算之前，已经进行了全部销售。根据收入和成本比的核算原理，结算期间清算总金额9600万元中包括600个车位的成本。开发费用。
比较两种方案最终支付的土地增值税。方案二节省2893.5万元，比方案一节省了很多。当我们以该项目的清算和撤款为时间点，计算整个案后的税后利润时，将这两个计划进行了比较，后者比前一个计划的利润高出3838.6万元。由于地下车库的成本较高，采用方案二的地下车库的成本可以增加土地增值税的抵扣基础，减少税收额；如果车库是分别清算的，因为该项目已经满足清算的要求，则公司将在清算后向他们付款。加税清算后，公司甚至缴纳了企业所得税。尽管清算后出售的车库处于亏损状态，但已缴税款无法退还。因此，在实践中，企业应注意车库等不同产品。影响力大，注意缴税的不可逆性。
（8）房地产项目公司清算的税收筹划
企业清算是指当企业由于经济和合同原因而不能或不再继续经营时，应根据国家有关法律法规和企业的具有法律约束力的租船协议，按照法律程序，企业的资产和负债（二）为消除企业法人资格而采取的解决企业债权和剩余资产分配的法律行动。成立房地产项目公司的目的是为项目服务。项目结束时，公司已完成其历史使命。为了降低公司的运营管理成本，或按照公司的章程，必须解散和清算项目公司。
根据《企业所得税暂行条例实施细则》第52条的规定，纳税人应在清算时将清算期间定为纳税年度，清算完成后的清算收入应缴纳。按照规定缴纳企业所得税。即，企业的清算年分为两个纳税年度。项目公司在清算时需要注意清算日期。公司的清算日期不同，并且对两个纳税年度的应付收入的影响也不同。
【案例10】
ABC公司已完成“ ABC Homeland”项目的开发，销售和清算工作。根据公司章程的规定，项目公司已完成其使命，并于2010年3月1日向股东大会提交了公司解散的申请。股东大会于3月10日通过了公司解散的决议，清算定于4月1日开始。清算日期为3个月。公司2010年第一季度实现利润30万元，预计清算损失100万元。清算费用主要集中在预清算期间。日期为4月1日至4月15日。
选项1：如果清算日期定为4月1日至6月30日
方案2：清算日期定为4月16日至7月15日
清算日期定为4月1日。根据法律，生产和经营税年度为1月1日至3月31日，清算税年度为4月1日至6月30日。
然后：生产经营收入：30万元
企业所得税：30 * 25％= 7.5万元
结算收益：-1百万
清算所得税：0
自2010年1月1日至6月30日，企业共缴纳了75,000元的企业所得税。
清算日期定为4月16日。根据法律规定，生产和经营税年度为1月1日至4月15日，清算税年度为4月16日至7月15日。
然后：生产经营收入：100,000元
企业所得税：0
清算收入：人民币-60,000元
自2010年1月1日至7月15日，企业共缴纳了人民币0,000,000元的企业所得税。
这两个方案所缴纳的最终公司所得税是不同的，因为部分清算支出会扣除营业收入。如果企业在清算年度有营业收入，则预计将其清算为亏损，并且可以提前支付清算费用为了推迟清算日期，应使用税收政策来计划企业所得税，并减少税收支出。