1月24日，北京大学光华管理学院房地产投资信托基金研究组发布了第四份房地产投资信托基金研究报告《房地产信托投资基金税收研究》（以下简称“报告”）。
在之前的研究中，北京大学光华房地产投资信托基金研究团队估计，中国标准化公开发行房地产投资信托市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间，市场前景广阔。
报告指出，优惠的税收政策是欧美国家房地产投资信托基金快速发展的重要原因。在中国现行税制下，房地产交易和营业税负担比较重，客观上限制了房地产投资信托的回报率。
北京大学光华房地产投资信托基金研究小组建议：“有关部门应借鉴国际经验，充分考虑房地产投资信托基金的税收中和原则，并给予一定的优惠政策来推动房地产投资信托基金，特别是房地产投资信托基金的大规模发展。中国的房地产租赁房地产投资信托。”
REIT的运作过程通常可以分为设立，持有和退出。房地产投资信托基金本身是金融产品，在二级市场上交易。所涉及的税种相对简单，主要是印花税和所得税。
《报告》指出，如果中国将来采用“公共基金+ ABS”模式，则将有多个层次的实体，例如证券投资基金，特别计划和项目公司。它的基础资产属于房地产，而交易则与商业行为相对应。有许多种税收和更高的税率。不同的控股结构，资产和时间将有不同的税收处理，这更加复杂。
可以从建立，持有和退出三个方面来分析具体情况。《报告》指出，从实际的角度来看，与房地产投资信托相关的国内税收问题主要存在于企业经营的建立和持有中。他们沉重的税负将严重影响房地产投资信托的发展。
具体而言，北京大学光华房地产投资信托基金研究小组通过一个简化案例指出，如果房地产资产价值增加40％，则涉及高增值税，土地增值税和所得税，而总税负不超过物业交易价格的21％；从税收构成的角度来看，土地增值税（43％）和所得税（24％）是重组过程中的主要税收。如果发起人认为建立房地产投资信托基金是一种融资行为，那么这种融资的一次性税收成本显然太高了。此外，营业期间的主要税种是增值税，房地产税，所得税，土地使用税等，也较重。
因此，北京大学光华房地产投资信托基金研究小组建议，应为中国房地产投资信托基金的建立和运营提供相应的税收优惠政策。具体而言，它可以为针对房地产投资信托基金的资产重组活动提供税收支持，进一步提高税收透明度，反映房地产投资信托基金的商业性质，减轻房地产投资信托基金业务的税收负担，并反映房地产投资信托基金的优惠税收待遇。
企业的基本目的是取得良好的经济效益，并使企业投资者的利益最大化。企业的税收筹划是为了获得“总体经济利益”，而不是“某一环节的税收利益”。因此，企业需要在税收筹划中进行成本效益分析，以判断其在经济上是否可行和必要。
税收筹划的特征：政策导向，这是税收筹划与公司避税和逃税之间的根本区别。税收是政府宏观调控的重要经济杠杆。该国的产业政策和生产计划都反映在税法的具体规定中。国家鼓励的税收通常少缴税；那些需要限制的人大多要加税。税收筹划是在法律允许的范围内进行的，它基于税法，对税法的精神有深刻的理解，并且当有多种应税选择可供选择时，选择低税负担的选择是合理和合法的。甚至它受到税收政策的引导和鼓励。例如，中国的固定资产投资方向调整税旨在执行国家产业政策，控制投资规模，指导投资方向并加强重点建设投资。纳税人决定通过税收筹划放弃固定资产投资项目可以减少应纳税额。从政府的角度来看，这符合政府的政策指导。
公司税收筹划的一般方法
一，使用低税率环境
低税率环境是指税率较低且税负较轻的地区，行业和产品类别。低税区的选择包括经济特区，沿海开放城市，技术开发区和少数民族地区。低税区的税收优惠政策之一是享受地方财政优惠政策，先收税再退税，以优惠的形式达到节税的目的。不仅为企业提供了良好的税收条件，而且为企业制定了便利的税收筹划。例如，重庆和江苏推出了一系列非常丰富的税收优惠政策。
1.江苏注册企业的增值税由当地保留的30％〜50％（50％-70％）支持；
2.企业所得税由江苏当地保留的30％〜50％（50％-70％）支持；
3.个体企业（进行业务改革和增加经营）可以申请小规模的征收，征收后的个人税率为0.5％〜3.1％；
4.可以叠加。如果企业本身享受国家优惠政策的支持，可以叠加享受园区的支持政策。
5.总部经济投资模式。也就是说，不管地域限制，其他省市的人也可以享受重庆公园的财政扶持政策。
6.新公司注册（孝：135），营业执照申请，我们全面处理（0038），没有任何隐性成本（9525），安全可靠，省时省力。
（每月兑现奖励支持。大型纳税人采用“一户一谈”的方法，并提供更多的支持激励措施！）
示例：如果企业生产一批产品，最终销售额为5000万元人民币，则该产品的可抵扣成本为2000万元人民币。有两种选择方法：一种是在同一公司生产和销售，另一种是分离生产和销售。
如果选择第二种方法：假设您向销售公司出售了2500万笔产品，则应缴纳增值税（2500万到2000万美元）×17％= 850,000，相应的税负为3.4％。公司支付了850,000的增值税，而销售公司支付了5,000万的增值税（505,000万）x 17％= 425万
的总税负为（425万+ 850,000）÷1000万= 10.2％
如果销售公司在重庆公园注册，则销售公司的增值税为（50-50百万）×17％×（1-50％×50％）= 31875万
的总税负为（3.1875亿+ 850,000）÷1000万= 8.075％。利润实际上是公司的收入。不仅如此，企业所得税还可以退还，并且节税甚至更多！从政策角度来看，建立独资企业也可以解决投入不足或个人所得税高的问题
其次，调整费用方法
调整成本法是指通过合理调整公司成本，抵销收入并减少应税收入来减少公司税负的节税方法。费用的调整应按照有关财务会计制度的规定妥善处理，不得将费用摊销，且费用应随机计算。主要是库存评估法，折旧计算法和费用法
III。收入控制法
收入控制法是一种节税方法，可通过合理控制收入，相应减少收入以及减少或延迟纳税义务来减轻企业的税收负担。这里必须澄清的是，收入控制是按照有关财务会计制度的规定进行的合理的财务技术处理，主要是通过以下途径实现的：
1.使用公平的会计方法或准则设定收入的时间点。
2.利用税收优惠来控制收入的实现时间。
3.在累进税率的条件下，控制应税收入以合法减少应纳税额。
为了进一步减轻企业的税收负担，国家适当降低了增值税税率。降低税率引起了社会各方的关注。一般而言，各行各业都将从国家减免税收中受益，但从个人角度来看，受益人的程度各不相同，尤其是所有类型的纳税人都在关注降低增值税税率对其增值税负担的可能影响。通过调整增值税税率，分析了年销售收入在500万元以下的原增值税一般纳税人和年销售收入在500万以上的一般纳税人的税收负担，以供纳税人参考。
I.增值税负担对现在可以转换为小规模纳税人的前纳税人的影响分析
在两种情况下，前一般纳税人现在可以转换为小规模纳税人。一种是一般纳税人，其平均增值税负担低于3％，另一种是原始增值税。对于负3％或更高的纳税人，将分别分析以下两种情况。
（1）年销售收入在500万元以下的一般纳税人，可以转换为小规模纳税人，原增值税额不足3％
一般来说，在调整了原始一般纳税人的税率之后，无论我们选择一般纳税人还是小规模纳税人，只要我们做出合理的选择，增值税负担都会在一定程度上减轻。
对于这些纳税人，建议结合企业的未来发展进行全面评估。
1.如果增值税负担预计将保持在目前的较低水平。如果对公司未来的生产经营状况进行分析，可以预见，未来的税负将保持在目前水平，不会有大的增加。建议公司继续保持一般纳税人的资格。
2.如果增值税负担预计超过3％。有必要根据企业的生产经营情况，谨慎选择一般纳税人或小规模纳税人。从减轻企业自己的增值税负担的角度来看，毫无疑问，它应该选择转为小规模纳税人。同时，作为纳税人，我们还必须考虑购买者是否愿意以相同的价格接受3％征费率的特殊增值税发票或普通发票。如果我们的购买目标是小规模纳税人或自然人（例如，烟草和酒精批发企业直接向个人消费者出售烟草和酒精），那么公司自然会选择转而使用小规模纳税人。如果我们的主要购买者也是一般纳税人（例如我们的销售目标是大型企业），那么将来就不可能成为小规模的纳税人。在这方面，我们必须考虑相同价格可能不会被另一方接受，但卖方必须降低产品价格；否则供应商必须是一般纳税人。
（2）现在是一般纳税人的纳税人现在可以转换为小规模纳税人，原始增值税税率超过3％
1.增值税税负是否有望维持在目前的高水平。如果对公司未来的生产经营状况进行分析，可以预见未来税负将维持在目前水平，建议将公司转变为小规模纳税人。需要提醒的是，如果我们的主要购买者也是一般纳税人（例如我们的销售目标是大型企业），将来就不可能变成小规模的纳税人。在这方面，我们必须考虑选择成为小规模纳税人的选择。如果他们以相同的价格出售，另一方可能不接受，而是要求卖方降低产品销售价格；或要求供应商为一般纳税人。
2.如果预期未来的增值税税负可能降至3％以下。如果对公司未来的生产和经营状况进行全面分析，增值税税负将减少到3％以下。建议保留一般纳税人资格，这将有助于公司与各种客户进行交易。
2.增值税负担对年销售额500万元以上一般纳税人的影响分析
由于增值税税率的降低，对于年销售额500万元以上的所有一般纳税人，增值税税负减少了一个百分点，增值税税负有所减轻。由于不同的进项税抵扣结构和获得增值税进项税的适当性，可能会对增值税负担产生不同的影响。
III。分析适用的增值税税率降低对公司损益的影响
降低增值税税率和标准增值税一般纳税人的标准政策对原始的小规模纳税人影响不大。影响较大的是年销售额在500万元以下和500万元以下的一般纳税人。人民币以上的普通纳税人。具体分析如下：
首先，原始适用税率为17％，增值税负担远远超过3％。购买对象主要是小规模纳税人或自然人。现在，根据新的政策利益，计划将普通纳税人转换为小规模纳税人。最大值。由于这些一般纳税人被转换为小规模纳税人，因此它们以相同的价格出售给购买者，而对购买者的税收负担和损益没有实质性影响，从而大大减轻了公司自身的税收负担，是此税率调整的最大好处。纳税人。
其次，原始适用税率为17％，增值税负担远超过3％。购买对象主要是一般纳税人，可以按照规定转换为小规模纳税人的原始一般纳税人。无论这些纳税人是选择转为小规模纳税人还是继续保持一般纳税人的身份，增值税负担有所减轻，但幅度有所不同。但是，应该注意的是，作为购买者，如果转换为小规模纳税人的卖方继续以与以前相同的价格出售，则购买者将因减少增值税进项税而增加相应的购买成本。扣除。公司利润产生负面影响。
第三，年销售额在500万元人民币以上的一般纳税人。降低税率后，总的增值税负担将减少。在产品销售价格和销量不变的情况下，企业的利润将相应增加。
各个行业的增值税税率清单
税率（四种类型）：16％； 10％; 6％; 0％。
征费率（两种）：3％； 5％。
尊敬的朋友，请注意
干货来了
最喜欢的〜
16％的税率
提供加工，维修，修理服务
货物的销售或进口（单独列出的货物除外）
提供有形动产租赁服务
10％的税率
食品和其他农产品，食用植物油，食用盐；自来水，供暖，空调，热气，煤气，石油液化气，天然气，沼气，民用煤炭产品；书籍，报纸，杂志，视听产品，电子出版物；谷物和食用植物油；饲料，肥料，农药，农机，农膜；国务院规定的其他货物。
转让土地使用权，出售房地产，提供房地产租赁，提供建筑服务，提供运输服务，提供邮政服务以及提供基本的电信服务。
税率6％
金融服务增值电信服务现代服务（租赁服务除外）生活服务提供无形资产销售研发和技术服务信息技术服务文化和创意服务物流支持服务认证咨询服务广播和电视服务业务支持服务其他现代服务教育和医疗服务旅游和娱乐服务饮食和住宿服务居民日常服务其他生活服务
零税率
国际运输服务
提供给完全在海外消费的海外实体的相关服务
由财政局和国家税务总局提供的其他服务
纳税人的货物出口（除非国务院另有规定）
税率3％
小型纳税人出售商品或过程，维修和服务性劳务，出售应税服务，无形资产；一般纳税人有特定的应税行为，可以按照规定适用，也可以选择采用简化的纳税计算方法，但他们除5％的回收率。
税率5％
1.房地产销售：
（1）对于出售2016年4月30日之前购置的不动产的一般纳税人，他们可以选择应用简化的税率计算方法，并以5％的征收率计算应纳税额。
（2）对于出售所购房地产的小规模纳税人（不包括个体工商户购买和出售的房屋以及其他个体出售房地产），应纳税额按5％的税率计算。
（3）房地产开发企业中的一般纳税人，出售或租赁自己开发的旧房地产项目，可以选择采用简单的税率计算方法，税率为5％。
（4）出售自行开发的房地产项目的房地产开发企业中的小规模纳税人将根据5％的收税率计算应纳税额。
（5）对于出售所购置不动产（不包括自建房屋）（不包括所购房屋）的其他个人，应税额按5％的税率计算。
2.房地产经营租赁服务：
（1）对于在2016年4月30日之前租赁的不动产租赁的一般纳税人，他们可以选择应用简化的税款计算方法，并以5％的收税率计算应纳税额。
（2）对于出租所购房地产的小规模纳税人（不包括个人出租房屋），应税额应按5％的税率计算。
（3）其他人租用的不动产（不包括住房）的应纳税额应按5％的税率计算。
（4）个人租赁住房的税率为5％减去1.5％。
3.对于一般纳税人在2016年4月30日之前签订的房地产融资租赁合同，或对于2016年4月30日之前获得的房地产提供的金融租赁服务，可以选择简化税法计算方法，具体方法如下：至5％增值税的计算。
4.从中外合作石油（天然气）田中提取的原油和天然气
5.劳务派遣和安全保护服务，以支付翻译差异的税款
6.一般纳税人提供人力资源外包服务
7，一级和二级高速公路，桥梁，大门的通行费（旧项目）
详细税率表
以原始增值税税率销售或进口商品的一般纳税人（其他地方列出的商品除外）；劳务销售收入的16％：1.食品及其他农产品，食用植物油和食用盐； 2.自来水和暖气，空调，热水，煤气，石油液化气，天然气，二甲醚，沼气，民用煤炭产品； 3.书籍，报纸，杂志，视听产品，电子出版物； 4.饲料，肥料，农药，农业机械，农膜； （五）国务院规定的其他物品。购买的农产品进项税额抵扣率的10％，从纳税人原来的11％的购买率中扣除。10％的纳税人购买用于生产，销售或委托加工的农产品16％的税率商品12％的一般纳税人充分执行业务改革和增加项目税率运输服务陆路运输服务，水上运输服务，航空运输服务（包括空间）运输服务）和运输服务，非运输运营商服务的管理10％邮政服务通用邮政服务，特殊邮政服务，其他邮政服务10％电信服务基本电信服务10％增值电信服务6％建筑服务工程服务，安装服务维修服务，装修服务和其他建筑服务10％的房地产销售转让建筑物，构筑物和其他房地产的所有权10％的无形资产销售转让土地使用权10％的技术，商标，版权，商誉，自然资源和技术转让其他使用无形资产的权利或所有权6％现代服务业有形动产租赁服务16％房地产租赁服务10％研发和技术服务（研发服务，合同能源管理服务，工程勘察和勘探服务，专业技术服务）6％信息技术服务（软件服务，电路设计和测试服务，信息系统服务，业务流程管理服务和信息系统增值服务文化和创意服务（设计服务，知识产权服务，广告服务以及会议展览服务）物流辅助服务（航空服务，港口和码头服务，货运码头服务，救助）和救援服务，装卸服务，仓储服务和发行服务）认证咨询服务（认证服务，认证服务和咨询服务）广播电视服务（广播电视节目的制作服务，作品，发行服务以及包括放映在内的广播服务）商业协助服务（企业管理服务，经纪服务，人力资源服务，安全保护服务）其他现代服务（所列现代服务行业除外，为制造业，文化产业，现代物流行业提供技术和知识服务的服务等）。活动）金融服务贷款服务（包括房地产，房地产融资，销售和回租；通过货币资本投资收取的固定利润或保证利润），直接收费金融服务，保险服务和金融商品转让注意：资产管理产品经理从事资产管理商业运营，暂时采用简单的税率计算方法，按3％的税率缴纳3％的增值税，生活服务，文化体育服务（文化服务和体育服务），6％教育和医疗服务（教育服务和医疗服务） ，旅游和娱乐服务（旅游和娱乐服务）餐饮和住宿服务（餐饮和住宿服务）居民的日常服务（城市管理，家政服务，婚礼，退休，丧葬，护理和护理，救援和救济，美容院，按摩，桑拿，氧吧，足疗治疗，沐浴，染色，照相打印等服务）其他生活服务（除所列生活服务外，其他满足城乡居民日常生活需求的服务活动）
纳税人货物，服务，无形资产的税率纳税人货物出口（国务院另有规定的除外）零税率的国内单位和个人在国务院范围内销售服务，销售无形资产零利率，劳务对于跨境应税行为，符合免税条件并出售适用于零增值税率的在役服务或无形资产的单位和个人，可以放弃适用的零增值税率，并按照规定选择免征或缴纳增值税。放弃适用的零增值税率后，您将无法在36个月内申请零增值税率。一般纳税人的出口退税率为17％，出口退税率为17％。出口商品的出口退税率为11％，跨境应税活动的退税率为10％，其他退税率则为。国家税务总局发布的出口退税率库将于2018年7月31日用于实施外贸企业目前跨境的商品出口和销售。应税行为：如果购买时已按照调整前的税率征收增值税，则将执行调整前的出口退税率；如果按购买价格按调整后的税率征收增值税，则将执行调整后的出口退税率。生产企业在2018年7月31日之前出口的货物，销售的跨境应税行为，实施调整后的出口退税率之前的小规模纳税人以及允许采用简化税法计算简化税率的一般纳税人税率小出售商品或加工，修理和分配劳务，出售应税劳务和无形资产的大型纳税人；一般纳税人应遵守适用的特定应税行为，或者可以选择采用简化的税收计算方法，但适用5％的税率除了。房地产销售额的3％；经营租赁房地产（土地使用权）；增值税改革前获得的土地使用权的转让；房地产开发公司买卖自己开发的房地产旧项目；一级和二级公路，桥梁和大门（旧项目））收费；具体的房地产融资租赁；选择劳务派遣和安全保护服务以支付不同的税款；一般纳税人提供人力资源外包服务。从中外合作石油（天然气）领域开采的原油和天然气。5％的人租房子，按照5％的征收率减去1.5％来计算应纳税额。纳税人出售二手商品；符合条件出售二手固定资产的小规模纳税人（不包括其他个人）和一般纳税人的税率，比增值税（2％）少3％。
文字/财务和税务
自2019年4月1日起，增值税税率从16％，10％降至13％和9％，而6％的税率则保持不变。这次减税主要针对制造企业。制造业和生产生活服务业是国家应支持的产业。
在制造业税率达到13％之后，服务业进项税被大大降低。针对这种情况，国家税务总局增加了10％15％的增值税进项税额，从而增加了服务业的进项税额。
有许多增加税收抵免的例子。例如，一家服务公司购买了113万台设备，其中100万是购买价，13万是进项税。如果进项税额按130,000扣除，则与原来的16％的扣除额相比，服务企业的进项税额要少。确保不减少进项税的最简单方法是将进项税的13％减为16％，以便减轻或不增加这些企业的税负。
一，减税对建筑业的影响
在一般税收计算的情况下，增值税是通过从销项税中减去进项税来计算的，而建筑税率则从10％降低至9％。然后，根据无税成本加上9％的增值税计算项目成本。尽管销项税的计算下降了一个百分点，但所有者应按9％的税率缴税。
购买时，可能有两种情况：
假设1：供应商调整“税金”假设2：总供应商价格税保持不变
在第一种情况下，大多数企业都会遇到，例如，如果原始购买了100万种物料，如果要开具发票的16％，则企业必须支付116万美元，其中160,000欧元进项税，一百万是竞价。降低税率后，减少供应商相应的税款，对企业利润影响不大。例如，原始销项税为20万，进项税为16万，而20万减少了16万。企业必须支付40,000的增值税。降低税率后，企业的销项税为18万元，进项税为13万元。18-13日，需缴纳增值税5万元。
一些供应商将变得强大，第二种情况将会发生。根据上面的示例，原始税率必须为116万。降低税率后，供应商总价税仍为116万，然后交给买方发票的13％，这种情况对企业非常不利，并且成本会增加。
如果只看向税务局缴纳的税款，看来企业的税负有所增加，但实际上对利润的影响并不大。从以上示例可以看出，由于增值税的增加，所支付的附加费将略有增加，这将对利润产生影响，但影响很小。增值税是一种超值税。与其过多关注增值税负担，不如将注意力集中在利润上。这次，国家确实减少了税收，但消费者受益最大。
第二，购买价格降低
税率后，供应商应向买方开具特殊，一般或非发票发票。为了公司的利益和最低的成本，应该使用什么标准来支付价格？这是公司的核心关注点。
的购买价格的含义：如果我们支付100元（总价和税款）并获得13％的特价票，并支付90.24元获得3％的特价票，则成本和利润是相同的。
第二种方案向税务局支付了更多税款，其利润与16％的发票相同。这样，第二种方案可能是两全其美的。
对于第三种文案，如果我们在采购过程中获得普通发票，则应将另一方的价格折让为87.35元，以便具有成本效益。
即使我们在采购过程中未收到发票，但公司也没有进项税扣减，因此必须对企业所得税进行税前调整。但是，如果供应商可以给我们65.51折，那么这种情况与支付100元以获得特价机票成本和利润的13％相同。
购买价格的9％：
如果总承包商将项目分包，则第一个计划是分包给一般增值税纳税人，分包商向总承包商开具9％的发票，总承包商支付100万项目资金（总价和税收）。在这种情况下，总承包商将同一项目分包给小规模的纳税人，并开具3％的发票来支付项目成本93.93万元。成本和利润与第一个计划相同。
通常，我们应该通过这两个表来更改视图。企业最重要的目标是利润。它取决于利润的变化，而不取决于增值税的变化。增值税对企业的影响主要是通过附加费会影响成本。换句话说，如果国家不收取额外的税费，那么增值税税率的降低将不会对公司利润产生太大影响。
我们仍然必须树立一个概念，在工作中，我们必须专注于成本和利润，在采购活动中通过采购决策选择供应商以最小化成本。
购买决策的简单公式：
获得特价机票的实际购买成本=金额-税额*附加税率（通常为12％）
获得普通票的实际购买成本=总车费税
例如，当我们购买物料时，我们有三个供应商，发票不同。有些有特殊发票，有些有特殊发票，有些有3％的发票和13％的发票。然后我们如何做出决定？
如果材料的质量规格完全相同，则取决于谁的成本最低。
3.如何确定新税率下的纳税义务时间？
实际上，我们在开具发票时通常会产生应纳税额。
实际上，对于纳税发票的支付时间（纳税义务的时间）有一些特殊规定。根据税法文件：无论是否收到款项，都应向客户开具发票并按时计缴增值税。
有两个确定纳税义务时间的条件：1.发生了应税行为； 2.已收到付款或已获得销售证明。这是什么意思？
1.发生了一次性行为。例如，当建筑公司的应税行为在建筑工地上不起作用时，会发生应税行为，但企业向另一方提供建筑服务。发生应税行为。
2.如果业主在付款后10天内确认了工作量。然后，在第10天，无论所有者是否付款，都该纳税。
第四，纳税义务时间与发票开具和纳税申报之间的关系
共有三种一般情况：
1.当月发生税收义务，当月开具发票，并在下个月的报告期报告税收。2.税收义务发生在当月，税收在下个月的报告期报告，发票将在以后开具。3.在当月开具发票，当月发生应纳税额，税款在下个月的报告期报告。
第一种情况是最标准的。第二种情况也会在工作中发生。在某些情况下，有纳税义务首先要缴税，而客户暂时不需要发票，而发票仅在几个月后才开具。如。今年3月发生了税收义务，4月初提交了10％的税收申报。但是，主要建筑公司在7月向他开了发票。然后，在3月份，如果重新发行了3月份的发票，则税率对应于已付税款补充发票。
第三种情况也是异常情况。在此税率改革时，施工方尚未工作，有些业主要求施工方提前开具发票。根据税法，如果首先开具发票，则产生纳税义务。如果现在按10％开票，则必须按10％缴税。然后，这些项目将来完成后，就无法以9％的税率开具发票。
五，税率调整期间的销售
示例1.假设5月1日降低税率，一个项目已结算5500万元（含税），该部分应按10％计算并开票（无论何时开票）；剩余的5500万元人民币（含税）将在5月1日之后建造并结算。如果未提前开具发票，则只能以9％的税率开具发票。
从理论上讲，剩余的5500万元将从相应交易金额的50万元税额中扣除。如果您提前开具发票，则需要将预收资金的收入与附加税费用进行比较！
已经解决了5500万个项目，并且已经产生了税收负债。因此，无论是在5月1日之前开具发票还是补充发票，都将税率调整为税率调整之前的10％。
其余的5500万元人民币的项目将在5月1日之后建设并结算。在这种情况下，只要施工方未提前向业主开具发票，则应按调整后的9％缴纳税率。
然后还有另一个问题。如果将5月1日之后的5500万正常结算以9％的价格向所有者开具发票，那么所有者可能会要求5500万将税收减少500,000，因为5500万其中500万是增值税，最初是按10％计算的，但现在是9％，只有450万。从理论上讲，构造不会受到影响，这是合理的。
但在实际操作中，您可以与所有者讨价还价。一些所有者甚至可能不在乎50万，因此他们不需要它，而最终定为5500万。
对于5月1日之后结算的5500万个项目，有些业主的建设成本是相同的，但施工方必须提前开具发票。在这种情况下，可以提前开票吗？
如果施工单位有选择权，则有必要预先计算收款成本和附加税费。
如果发票是预先开具的，则通常会预先支付项目付款。施工方必须计算出通过预先获得资金可以获得多少利息，然后以10％计算销项税，支付的增值税要多于9％，并且将附加税率乘以发票费用事先计算一下。资金利息就足够了。
还有一种情况是，所有者可能允许在不提前支付资金的情况下提前开具发票，因而没有资本收益。因此，施工方必须考虑是否可以提前开具发票。
一些业主相对强大，而施工方别无选择。即使遭受损失，也必须提前开具发票，因此没有计划意义。
任何计划都可以选择，因此可以计划。如果没有其他选择，您只能采取一种方法。
六，如何签订采购合同
签订购买合同时，价格和税款必须分开。如果税率发生变化，与供应商进行谈判时将有协调的余地；如果采购合同中的金额只有一个价格和一个税额，则让供应商降低税率他不愿减少减法。
由于中国的增值税税制仍在改革中，建议合同中有一些涉及税率调整的规定。合同应规定，如果在合同实施期间税制发生变化，应按新税率计算有关税额。条款。这样，可以随着税制的变化相应调整与合同相关的金额，并可以公平的价格进行交易。
房地产项目公司可以根据运营和管理各个阶段的内容大致划分其流程：
项目建立和项目公司组建；
获得土地使用权；
房地产建设项目的规划和批准；
项目工程的施工管理；
获得预售许可证后开始销售管理；
项目工作已完成；项目公司解散
这七个阶段包括房地产项目内部事务的发展，从投资决策，设计和建造，销售，完工和清算到制定公司的组织体系。
首先，房地产项目公司决策阶段的计划内容
项目公司决策阶段的内容主要是通过选择投资机会，可行性研究，项目评估和决策来确定区域市场的进入和土地资源的获取。对于房地产项目公司来说，现阶段的工作非常重要。由于项目投资失败，数十亿美元的沉没成本将给房地产等资本密集型企业带来沉重打击，并且资本链断裂可能将整个小组推倒。在整个决策过程中，税收成本的评估也是连续的，税收筹划是在与纳税人相对应的经济业务发生之前估算和判断经济活动对纳税人的影响，并选择有效的程序执行。
（1）项目公司组织的计划
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。根据中国公司法，子公司具有独立法人地位，而分支机构则不具有独立法人地位。它不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。
由于子公司具有独立的法人资格，在分支机构的成立地区被视为纳税人，并承担纳税义务，而分支机构在分支机构的地区不被视为纳税人，因为没有独立法人的身份。总公司纳税。根据国家税务总局印发公告，国税发〔2008〕28号文件规定，企业实行“统一计算，分级管理，现场预付款，集体清算”的企业所得税征收管理办法。以及财政调整”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
公司在选择组织形式时需要考虑的因素有：
{1}中国的地区税率差异很大，但是随着内部和外部公司所得税法的统一，这种差异逐渐减小，并且仍然存在，例如深圳和北京之间的差异；对于个别地区，将会有地区性结算实施奖励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
2）在国家或地方一级针对房地产公司的优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润和利润。其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总公司产生更大的影响，并且子公司可以对其债务承担有限责任责任。
【情况1】
背景
EFG房地产公司是在深圳注册的公司。它需要投资在北京建立一个项目公司ABC，即ABC公司。本年度深圳的所得税为20％，北京的企业所得税为25％。应纳税所得额为1亿元。
情况1：如果估计由于前三年的公司拆迁，预计赤字将很严重，并且没有获利的可能性。
情况2：如果公司在前三年没有问题，则可以预计该公司可以在同一年开业，并且会有现金流量回报，可以结转以下费用：收入匹配。
案例分析
情况1：
如果ABC公司是分支公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
EFG公司汇总了ABC公司的损失。应纳税所得额为7,000万元，应交所得税为1,750万元。 ABC公司必须在北京支付875万元人民币。
EFG公司在分配后需要在深圳支付700万元人民币。
该集团共缴纳了1575万元人民币的企业所得税。
如果ABC是子公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
ABC公司所得税为零
EFG不能累计ABC的损失，应纳税所得额为人民币1亿元，应纳税所得额为人民币2000万元。
也就是说，ABC公司的不同组织形式可以减少总公司的企业所得税税费425万。
情况2：
如果ABC公司是分支公司，则如果是EFG，则当年利润为3000万
该公司在北京只有一个分支机构，团体税的计算方法如下：
集团公司所得税费用：1625 + 1300 = 2925万元
如果ABC是子公司，并且当年获利3000万，则该集团的纳税计算如下：
ABC企业所得税为3000 * 25％= 750万元
EFG公司的应税收入为1亿元人民币，应缴所得税为2000万元人民币。
集团公司所得税费用总计：750 + 2000 = 2750万
摘要
通过对两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
（2）规划项目公司的自我建设和代理商建设方案
所谓的代理机构建设，是指房地产开发公司为特定客户进行房地产开发。开发完成后，将收取客户支付的代理建设收入。这些收入的性质是劳务。由于这种形式的代理建设，房地产开发公司获得了收益，但没有获得房地产所有权转让产生的收益，这不包括在土地增值税的征税范围内，可以降低房地产开发企业的税收成本。代理建筑公司。目前，房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权属于房地产开发企业。第二，土地使用权属于客户。该项目所需的所有建设资金均由目标客户提供，并与房地产开发企业签订了项目建设合同或房屋建造协议。房地产开发企业仅负责项目的组织和协调，并根据代理建设项目总投资的一定比例收取管理费，或者根据建筑面积确定固定管理面积。代理商建设项目。根据国家税收政策，“土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业和建设单位如何结算，其应税营业额均应包括项目价格，管理费和价格费用，根据“房地产销售”税项。征收营业税；土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额，包括管理费（代建费）和超价支出，并征收营业税。根据“服务业”税项。 ”
【案例2】
选项1：ABC公司和S公司签订房屋建造合同。项目所需的所有建设资金均由S公司提供。房地产开发公司仅负责项目的组织和协调。办公大楼建成后，土地用途将改变。权证和不动产证明，根据税收规定，代理服务费是通过销售不动产征收的税项，涉及土地增值税。
方案2：ABC公司A的土地在建中而出售给公司S，土地使用权证书被重命名。 RK公司与S公司签订房屋建造协议，并根据服务收入征税建造服务。涉及地方税收。
选项1：ABC公司将A座办公楼竣工后将整个土地出售给S公司，然后重命名土地使用权证书和房地产证书。
各种税款的计算方法如下：
ABC转移站点A的收益和损失以及替代建筑服务费如下：
方案2：将ABC公司A的包裹出售给S公司进行中的建筑，并重命名土地使用权证书，ABC公司与S公司签署房屋建造协议。
ABC公司按以下方式转移A块的盈亏：
ABC公司的建筑服务损益如下：
代理机构收入：2000万元人民币
建筑业营业税金及附加：2000 * 5.5％= 110万
企业所得税：（2000-110-400）* 25％= 372.5万元
ABC的两项业务的总盈亏如下：
1770-1780-372.5 = 6457.5万元
通过比较两种方案，可以看出方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，这是因为税收政策规定了代理服务费的前提，即土地使用权证书的所有权。如果在开发过程中，土地使用权仍归开发商所有，则开发商针对目标开发收取的服务费应合并为土地使用权出让金，从而增加土地应纳税所得额。增加税收结算和增加需求。缴纳的土地增值税额。因此，第二种选择是在A区块的开发建设之前将使用权转让给S公司，这对ABC公司更为有利。另一种方法是，在ABC收购土地之前，如果拥有明确的客户，它将使用客户的名称来获取土地。这种操作方法可以进一步减轻税收负担。
（3）土地使用权转让的税收筹划
在当今日益紧张的土地资源中，城市土地价格稳步上涨，从而创造了新的土地之王。此外，土地资源在各个公司之间分布不均。财力雄厚的公司通常可以通过政府渠道（例如招标，拍卖和挂牌）获得更多土地资源。通过与国土资源公司的谈判与合作获得国土资源。在当今蓬勃发展的房地产市场中，公司之间有关土地使用权的交易越来越多。
【案例3】
活动背景
ABC北京房地产公司的土地建筑面积为20,000平方米，地块B.B地块是ABC北京房地产公司通过协议转让获得的土地。ABC公司现在正计划与软件公司就B块的土地使用权进行谈判，以讨论转让事宜，并探讨哪种方案可以降低税收成本并获得更高的税后净利润。
ABC的条目是：
150万现金
X的公司条目为：
借款：150万美元现金
贷款：实收资本500万元
对每种税收类型的分析如下：
营业税：对无形资产和房地产股份的投资，参与投资者利润分配，共同投资风险分担和股权转让不征收营业税。在计划一的前两个步骤中，即ABC公司投资在B区块中成立X公司，而ABC公司将X公司持有的股份转让给软件公司，而这两家公司均无需缴纳营业税。
契税：在公司改组和重组过程中，属于同一投资实体的企业之间的土地和房屋所有权转让是免费的，包括母公司与其全资子公司之间的转让；以及在同一公司的全资子公司之间同一自然人与由其成立的独资企业和一人有限公司之间自由转让土地和房屋所有权，不征收契税。因此，由于X是ABC公司的全资子公司，因此将B地块从ABC公司免费转让给X公司，并且不征收契税。
土地增值税：对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营方将土地（房地产）作为投资股份或合资企业的条件，并暂时转让被投资或相关企业的房地产。免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资及联营企业，应当征收土地增值税。但是，根据财政部财税[2006] 21号和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知，投资兴建自己的商业建筑物并与之有联系的房地产开发或房地产开发企业，不适用暂免征收土地增值税的规定。 ”据此，由于ABC公司是一家房地产公司，因此当ABC公司将B块放入X公司时，它需要执行土地税增加结算并支付土地税增加。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行规定》，在这种情况下，X公司的实缴资本和资本公积以及ABC公司的资本公积帐户应受制于十分之一的印花税。
企业所得税：X公司的资本公积无需缴纳所得税，但是ABC公司的资本公积的金额需缴纳所得税。因为资本准备金，资本溢价，股权投资准备金，拨款转移和外币资本转换差额，会计和税收中包括的项目在所得税处理方面是完全相同的。企业应当按照会计制度的规定和税法的规定进行会计核算。进行税收调整的法规，可提供符合国家宏观经济法规，企业内部管理和外部决策的有用的财务信息。
营业税金及附加：0
契税：0{（}} 0.0005 = 20
选项2：关于营业税，可以扣除相同营业类型的营业税，因此，在转让土地B时，我们可以在营业税的计算基础中扣除B的土地出让金的金额。并支付差额作为税款。
关于土地增值税，当税务批准增加30％时，需要建安的投资，并且可以收回初始投资。没有具体的比例。有相关合同，并已执行一定的付款证明。已经。
中国法律不允许以土地转让的形式进行直接销售。土地出让合同规定，除土地出让金外，对建设项目的投资必须达到25％才能出售。但是，25％归国土资源局所有。不要干涉
营业税：提供《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第一条所规定的应税劳务，无形资产转让或不动产销售中国”是指提供应税劳务，有偿转移等。无形资产行为或不动产所有权的有偿转让。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，需要按合同交易价与土地出让金与在建工程之间的差额的5％缴纳营业税。
契税：根据《中华人民共和国税收暂行条例》第1条，在契税的中华人民共和国领土内转让土地和房屋所有权的纳税人应支付依照本条例的规定征收契税。第四条契税的依据：交易价格为国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，房屋买卖。契税率为3％。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，软件公司需要按交易价的3％缴纳契税。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。中华人民共和国”是土地增值税。纳税人应当按照本规定缴纳土地增值税；第十条规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内，向房地产所在地的主管税务机关申请纳税申报，并在税务机关批准的期限内支付。土地增值税。据此，在农行公司转让土地使用权或在建工程后，有必要对B区块进行土地税增收结算工作，并按规定缴纳土地增值税。
企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第6条，《企业所得税法》第3条所指的收入包括销售货物，提供服务的收入，财产转让，股息和其他权利的收入。性投资，利息，租金，特许权使用费，捐赠和其他收入的收入。据此，ABC公司转让土地使用权或在建工程符合企业所得税责任，并需要企业所得税。
总之，EFG企业的净收入高于第二种方案中的第一种方案，第二种方案对EFG公司更有利。并且由于方案1将占用500万现金，因此，如果公司对注册资本有其他要求，它将增加现金占用，并要求转让方提供更高的资本流量。另外，对于购买者而言，股权溢价不能用作项目的应税开发成本，这增加了购买者之后土地购置税和企业所得税的税负。根据行业趋势，在实施新公司法之后，使用选项2的公司更为普遍。因此，在对项目的实际情况进行总体税收计算之后，需要考虑各种因素以找到合适的方法。
（4）获得土地使用权后的土地使用税相关事项
税法规定：土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；如果合同没有规定交货时间，则接受转让人应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。同时，税法规定要取得土地使用权，缴纳耕地占用税的人可以自纳税义务之日起一年内免征土地使用税。
实际上，税务机关对于执行土地使用税支付义务有不同的标准。与福山区地税局沟通后，在我公司东柳工项目的具体实施过程中，2012年11月不是应纳税月，而是土地证上记载的时间，即2013年3月。税收责任。自2014年3月起，土地使用税已计算并缴纳。这样，与税法相比，六个月的土地使用税少了712.8万元。
（5）房地产项目公司决策阶段的其他税务相关事宜
对于大型的国家房地产公司，进入当地进行项目开发时，他们通常会与当地政府就投资和其他事宜进行谈判。对于房地产公司，他们可以与地方政府合作以获取财务回报，补贴和其他各种事项。例如政府减免费用，不要与政府讨论税收优惠，因为地方政府无法推翻国家税法（而且税务局是垂直管理系统，相对独立于地方政府）及其各种承诺最后，它只是一张纸，最终损害了房地产公司的利益。这发生在我们公司的A-6项目与政府之间签署的协议中，应该作为参考。
2.房地产项目公司建设阶段的税收筹划
在房地产项目公司的建设阶段，包括设计阶段和建设阶段，主要任务是：项目设计，项目计划的制定，项目建设条件的准备，承包商的招标和选择以及签订总承包工程等待。此阶段是项目公司执行其公司战略决策的阶段。在项目的建设和开发阶段，将涉及融资和投资运营。我们需要预先计划土地增值税或营业税，或者在合同签订，帐户处理，内部和外部资金筹集方法以及配套设施的处理过程中。甚至企业所得税计划。
（1）规划建筑合同
签订项目合同是项目实施和建设阶段的重要任务之一。使用合同合同进行税收筹划可以在一定程度上节省税收。房地产开发企业将以总承包的形式将建设项目的开发承包给建筑公司，同时将电梯等关键设备分包出去。
当前针对一般分包问题的营业税政策为：
1）纳税人将建设项目分包给其他单位的，应当从取得的全部价格和价外支出中扣除。
分包给其他单位后的余额为营业额；
2）如果建筑和安装业务是分包或分包的，则总承包商不是营业税的预扣代理。
3）除营业税详细实施细则规定的混合销售行为外，纳税人提供建筑服务（装饰服务除外）的营业额还应包括原材料，设备及其他材料和动力。项目中使用的价格它不包括建造商提供的设备的价格。在实践中，如果开发企业整体上授予开发项目，则开发企业应将全部项目付款支付给总承包商，然后总承包商向开发企业开具发票。如果开发企业对某些用于产品开发的设备指定分包，则开发企业应与总承包商和供应商签订三方协议，设备的购买价应由开发企业直接支付给设备供应商。向开发企业开具增值税普通发票。
开发企业与项目总承包商签订的总合同应明确指出，合同中未包括单独购买的设备的金额，因此项目总承包商应缴纳的营业税基于扣除单独购买的设备的数量。否则，项目总承包商应根据总合同的价格计算并缴纳营业税，从而增加开发企业的开发成本。
此外，可以人为地分隔合同内容和价格以增加成本。例如，当签订诸如设计和总承包的合同时，可以适当地增加商业设计费和建筑成本，例如商业网点，它们有望具有较高的增值率。工程部门和成本部门在结算后将建立相关文档。成本。
【案例4】
案例1：ABC公司与中国建筑签署了开发A站点的总合同。该总合同明确指出，合同价格不包括需要单独购买的设备的价格。
案例2：ABC公司与中国建设集团签订了开发A站点的总合同。
Tongzhong没有明确指出其合同价格是否包括单独购买的设备的价格。
情况1：总承包商需要缴纳营业税和附加费
营业税2000 * 3％= 60万元
城市建设税60 * 7％= 42,000元
教育附加费60 * 3％= 18,000元
总计：60 + 4.2 + 1.8 = 660,000元
情况2：总承包商需要缴纳营业税和附加费
税额计算：2000 + 1000 = 3000万元
营业税3000 * 3％= 90万元
城市建设税90 * 7％= 63,000元
教育附加费90 * 3％= 27千元
总计：90 + 6.3 + 2.7 = 990,000元
与案例1相比，中国建筑承包商要另外缴纳33万元的营业税和附加费。总承包商会将自己的利润和税收成本整合到合同价格中，因此额外的33开发商EFG的开发费用最终将被征收10,000元的税款。由于在签订总合同时语言描述的含糊不清，因此不必要地增加了开发成本。
（2）开发成本构成计划
的间接发展成本。房地产开发企业的独立核算单位在开发现场组织和开发产品所产生的各种内部费用。开发间接费用会计的内容包括：薪金，福利，折旧，维修，办公室，水电，劳动保护，周转房摊销，利息支出和其他支出。与行政费用不同，行政费用是房地产企业管理部门为组织和管理房地产开发及相关活动而发生的支出。
根据现行的企业所得税法规定，允许将开发企业产生的当期费用扣除企业所得税之前的费用。如果将应计入开发费用的某些支出计入当期费用，则应少缴当期企业所得税部分金额（时间差异），但是在清算该项目的土地增值税时，该项目的扣除额减去应计入开发费用的25％（永久性差异）。由于土地增值税和企业所得税受开发项目利润水平，出售，单个项目或多项目开发等许多因素的影响，建议公司对开发费用进行核算根据每个项目的实际情况。
开发企业获得完工竣工证明后，发生的费用直接计入当期损益，不计入开发费用。实际上，除了总部以外，项目公司的公司部门都是为项目开发而设立的。因此，在进行土地增值税结算时，他们可以就此问题与税务机关进行沟通，阐明原因，项目公司应处理账目。各个部门的费用倾向于开发间接费用。如果项目的地方税务部门不同意，则可以在进行增税结算时将费用由部门转出。这样可以使开发间接成本最大化，即增加开发成本并增加土地增值税计算的扣除基础。
我们公司在实际工作中充分利用了这一政策。首先，除了人员，财务部门和销售部门外，在人员所有权方面尽可能地将其划分为项目人员，并将其相关薪金和福利分配给开发间接费用其次，公司产生的费用也要根据实际情况尽可能地归为开发费用。
【案例5】
情况1：处理会计时，职能部门的费用已计入开发开销中
情况2：处理会计时，职能部门的费用已计入管理费用。
情况1：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：500 * 1.3 = 650万元
情况2：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：0百万
两种情况的比较显示，土地增值税的差额为195万元。当然，在减少土地增值税额的情况下，企业所得税会有所增加，但最终公司将获得规划额外的利润。
（3）借贷成本的计划
对于这种形式的集团总部和项目公司借款，集团总部必须获得利息收入。根据《营业税法》的规定，应按利息收入缴纳营业税。但是，根据《财政部，国家税务总局关于非金融机构租赁业务和营业收入营业税征收的通知》，财税字[2000] 7号规定：“核心企业企业集团中的金融机构借款后应当借款。分配给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并根据为返还金融机构而支付给金融机构的贷款利率，对从属单位收取费用，不征收营业税。
统一借款人应将资金分配给下级单位，不得向下级单位收取高于支付给金融机构的借款利率的利息；否则，应视为从事贷款业务，并应从属于下属单位。对全部利息征收营业税。如果贷款在集团内部使用，则可以免除营业税，这减少了由于资本转移而给房地产公司带来的税收成本。国家政策要求企业集团向中国的核心企业从金融机构借款后，将借款资金分配给下属单位。在税收实践中，他们对此有更严格的掌握。
此外，《土地增值税暂行条例》实施细则规定：“可以根据房地产项目的转让和提供金融机构认证的费用扣除财务费用的利息支出，实际情况，但最大不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算的利息费用如果无法提供金融机构证明，则房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％之内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。
如果允许对较高的利息费用进行“实际扣除”，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，将所有费用扣除为“总计”的10％。判断是否提供金融机构证书的关键是可以在税法规定的开发成本中扣除的利息费用的百分比。如果超过5％，则提供证书更为有利。如果不超过5％，则不提供证书更为有利。。
据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息费用占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息费用计入房地产开发费用。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
（4）辅助设施的处理
公共辅助设施费用是指非盈利性社会公共设施所产生的费用，这些费用必须在房地产开发中进行建造，但不能收取一定费用。非营利性社会公共设施主要是指：物业办公室，变电站，供热站，自来水厂，居委会，派出所，苗圃，幼儿园，学校，医院，邮电，自行车棚，公共厕所等。（（）） 原则：
如果产权是所有人在首次完成后拥有的，则可以扣除成本和费用；
其次，如果费用和支出在完成后移交给政府或公用事业部门以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
第三，完成后的有偿转移应计入收入，并应扣除费用和支出。由于每个开发项目的支持设施的条件不同，因此必须在分配之前确定必须扣除的支持设施的面积。
用于开发和分阶段清算项目的公共辅助设施的成本应根据初步清算期间发生的实际费用进行分摊。由于后期清算中实际支付的公共支持设施所占比例大于以前的金额，当整个项目全部清算时，可以根据整个项目进行调整和分配。
但是，在实际工作中，财务人员应按照国税发[2009] 31号文件的规定，依法扣除三笔预扣税前费用。这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了凭票控制税收的机械规定。
除以下应计（应付）费用外，税金计算成本为实际发生的成本。
①如果未完成合同规定的项目并且未获得全部发票，则可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％。
②如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算成本合理地提取建筑成本。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
③应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建设成本和物业建设成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
（5）房地产项目公司的建设阶段涉及土地增值税计划
①定价普通住宅项目时要充分考虑土地增值税的起点
税法规定，当纳税人盖普通房屋出售而其增值额不超过扣除的项目额的20％时，他享有免征土地增值税的优惠政策。因此，纳税人盖房出售时，应考虑放弃增加门槛的收益，来考虑增加值带来的收益与增加的税负之间的关系。在定价之前，应计算土地增值税的临界点，并选择适当的定价范围。。
②共同扣减开发用地共享项目时，有必要增加绝对增值额较大的项目的共同扣减数，并尽量减少所有项目的增值率。
（6）以下是根据上述原则结合东流项目的具体情况进行的相关分析。
东柳工项目概述：
东柳宫A区块一般·未来城市项目位于烟台市富山区中心地区的南部。该项目在河滨南路以东，西山路以西，巴巴绕行公路以南。滨江南路面向嘉禾。西侧是规划的住宅用地。建造了一些多层房屋。环城高速公路的南侧是未开发的土地。拟建的人和时代广场商业区北侧。该地块东邻佳禾，北邻青龙山，交通便利，环境优美，配套设施完善。
地下部分占地49,900平方米，包括地下车库，47,800平方米的小棚子和20,100平方米的机房。此外，还有其他14600平方米的其他建筑物，包括90万平方米的地下设备夹层和50600平方米的阁楼。
通用未来城市的主要技术和经济指标（报告规定）
序列号
项目
单元
数量
说明
1
规划土地面积
平方米
2
总建筑面积
其中
房屋（包括保温材料）
街头生意
4477
会所和配套
2423
3
地下车库区
未说明
4
地下夹层
5
建筑容积率
1.999
6
建筑密度
17.93％
7
绿带率
40％
8
所房屋总数
家庭
1640
我们公司的东流工项目规模不大，仅分一个阶段进行开发。土地增值税规划不需要考虑在不同的开发阶段如何布置不同类型的企业，而只需考虑普通住宅和非普通住宅的匹配方式（设计阶段）。如何对成本进行分组和分配（建设和会计阶段），以及如何在给定成本下对销售定价（销售阶段），以实现最低的税收负担和最大的利润。根据福山市地方税务局的要求，公司的商业网点，棚子，停车位和中层房屋的开发必须按照非普通住宅结算和付款（购买小礼品价值小的棚子可以结算并付款）。根据普通住宅）这就要求我们尽可能增加商业在线商店的成本，并降低其增值率。同时，必须确保普通住宅的增值率最小，并实现少付或免税。
①基于面积法的土地成本初始分配：
②根据建筑面积法第二次分配土地成本：
普通住宅用地成本为1804.73万元（1817.18-12.45 = 1804.73）
商业网点的土地成本为701.57万元人民币（689.12 + 12.45 = 701.57）
③各种业务类型的开发成本如下：
地面公共建筑
2658.68×0.24 + 389.54 = 1027.62
商业商店
2658.68×0.45 + 701.57 = 1897.97
④将公共绿地等公共部分分配给地面上的其他企业后，开发成本如下：
地面施工
⑤将当地的公共建筑分配给当地的其他企业后的开发成本如下：
商业商店（（}）2313.74 + 1249.36×0.45 /（15.15 + 0.45）= 2349.78
⑥一般未来城市项目的收入汇总
名称
单价
（元/㎡）
帽子
（万元）
备注
住宅
5600.00
平方米{（}} 4477.00
5372.40
棚屋
2000.00
夹层
1000.00
停车处
400.00
总
⑦按业务类型划分的增值税
正常住房
因此，无论房地产开发企业是否将代理费计入房屋总价中，只要收取，便会产生税收成本。但是，根据《国家税务总局关于代理人代理费的规定》关于营业税问题的通知《国税发〔1998〕217号规定，房地产管理公司代表有关部门代收水，电，煤气（煤气），维修费和租金》是“代理人”。在“服务”的税目中因此，物业管理公司代表有关部门收取的水，电，煤（气）费，维护资金和租金不征收营业税。该代理业务的佣金收入应征收营业税。
（5）精致的住房计划
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售翻新房屋。可以包括在房地产开发中成本。房地产开发商在为消费者提供优质产品的同时，可以通过适当增加装修成本或分解收入来减少土地增值税，增加企业的税后利润。
【案例8】
方案1：ABC公司的税收和损益分析
应付税款总额：797.5 + 1185.75 + 1254.19 = 3237.44元
方案2：ABC公司的税金和损益分析
扣除额：6500 * 1.3 + 715 = 9165元（（））增值率：3835/9165 = 41.84％（{}}土地增值税：3835 * 30％-9165 * 0％= 1150.5元
应付税金总额：715 + 1150.5 + 1158.63 = 3024.13元
装饰公司的税金和损益分析：
销售收入：1500
营业税金及附加：1500×3.3％= 49.5元
企业所得税：（1500-1000-49.5）* 25％= 112.63元
应付税金总额：49.5 + 112.63 = 162.13元
税后利润：1500-1000-49.5-112.63 = 337.88元
两家公司的总税金和损益：
应付税款总额：3024.13 + 162.13 = 3186.26元
税后利润：3475.88 + 337.88 = 381.37万元
通过比较这两种方案，我们发现与方案一相比，方案二可节省税费51.2万元，但节税效果不明显。在实际工作中，许多房地产公司并没有将装修业务剥离给相关的装修公司，而只是通过精细装修业务适当增加了开发成本，以实现节税。
（6）向所有者交付产品和房地产项目公司清算的税收筹划
开发项目完成并接受后，项目公司根据与购买者签订的商品房交易合同接受购买者的检查，然后在通过后“交钥匙”。买方接受密钥意味着开发商的会计处理已经转移了资产的风险和报酬，并且可以确认收入。
尽管此时房屋的产权尚未转让，但由于此步骤的时间跨度很长，从开发商的大产权到小产权的变更通常需要经过一到两年的时间房子移交，所以行业惯例在中国，常见的做法是使用“交钥匙”进行识别。由于它是一个项目公司，因此其目的是完成项目的开发和销售并获得利润。项目竣工验收后，如果未售开发产品在总可售面积的15％之内，以节省项目公司的管理未售出的开发产品可以按成本统一出售给集团公司内的其他公司或外部资产管理公司。
清算土地增值税和企业所得税后，项目公司由公司清算。项目公司的税务结算程序是先进行土地增值税和企业所得税的结算，然后执行结算期的结算，即结算期的会计报表审计报告，过去三年的国家和地方税收结算报告以及主管税务机关经过审查，取消了税务登记，最后取消了工商登记。完成此步骤后，就意味着项目生命周期的结束。
（7）剩余资产的税收筹划
项目完成并被接受后，其未售出的开发产品在总可售面积的15％之内。为了节省项目公司的管理成本和税收成本，可以对剩余资产进行统一的销售安排。此时，剩余资产价格可能会略低于同期类似开发产品的价格。在剩余资产中，较大的比例是项目的车库。根据财产权的性质，住宅区的车库可分为财产权和非财产权。大多数非专有车库是社区所有所有者的共同财产。它们不能出售，只能出租。
这个案子是关于一个可以出售财产的车库。当整体出售剩余资产时，销售价格将是我们税收计划的重点。通常，车库在剩余资产中所占的比例很大，并且在批准土地增值税时被视为非普通标准住宅。车库销售收入将增加非普通住宅的应税收入，因此价格需要根据项目进行土地清理确定增值税税率的水平。
【案例9】
选项1：清算时未将剩余车库整体出售
方案2：在增税和清算之前整合剩余车库的销售。
选项1：剩余的停车位在清算后将不会整体出售。根据收入和成本比的核算原则，600万个停车位的成本不能计入9600万元清算的开发费用中。成本。
销售增值税和非普通住宅用地的损益：
如果土地增值税已清算并出售了车库，则需要根据库存空间分别清算，但是由于地下车库的成本很高且市场价格不理想，因此扣除额远远大于销售收入。因此，土地的增值额为负，增值率为零，不需要支付，以后的车库出售会产生一些费用。
出售车库的得失：
车库收入营业税金及附加：3000 * 5.5％= 165万元
车库土地增值税：0
方案2：在增税和剩余车库清算之前，已经进行了全部销售。根据收入和成本比的核算原则，600个停车位的成本将计入9600万元的清算总额中。开发费用。
通过比较两个方案最终缴纳的土地增值税额，方案2节省了2893.5万元，这比方案一要多。当我们以该项目的清算和撤出为时间点，并计算整个案后的税后利润时，将这两个计划进行了比较，后者比前一个计划的利润增加了3836.8万元。由于地下车库的成本较高，采用方案二的地下车库的成本可以增加土地增值税的抵扣基础，减少税收额；如果车库是分别清算的，因为该项目已经满足清算的要求，则公司将在清算后向他们付款。加税清算后，公司甚至缴纳了企业所得税。尽管清算后出售的车库处于亏损状态，但已缴税款无法退还。因此，在实践中，企业应注意车库等不同产品。影响力大，注意缴税的不可逆性。
（8）房地产项目公司清算的税收筹划
企业清算是指当企业由于经济和合同原因而不能或不再继续经营时，应根据国家有关法律法规和企业的具有法律约束力的租船协议，按照法律程序，企业的资产和负债（二）为消除企业法人资格而采取的解决企业债权和剩余资产分配的法律行动。成立房地产项目公司的目的是为项目服务。项目结束时，公司已完成其历史使命。为了降低公司的运营管理成本，或按照公司的章程，必须解散和清算项目公司。
根据《企业所得税暂行条例实施细则》第52条的规定，纳税人应在清算时将清算期间定为纳税年度，清算完成后的清算收入应缴纳。按照规定缴纳企业所得税。即，企业的清算年分为两个纳税年度。项目公司在清算时需要注意清算日期。公司的清算日期不同，并且对两个纳税年度的应付收入的影响也不同。
【案例10】
ABC公司已完成“ ABC Homeland”项目的开发，销售和清算工作。根据公司章程的规定，项目公司已完成其使命，并于2010年3月1日向股东大会提交了公司解散的申请。股东大会于3月10日通过了公司解散的决议，清算定于4月1日开始。清算日期为3个月。公司2010年第一季度实现利润30万元，预计清算损失100万元。清算费用主要集中在预清算期间。日期为4月1日至4月15日。
选项1：如果清算日期定为4月1日至6月30日
方案2：清算日期定为4月16日至7月15日
清算日期定为4月1日。根据法律，生产和经营税年度为1月1日至3月31日，清算税年度为4月1日至6月30日。
然后：生产经营收入：30万元
企业所得税：30 * 25％= 7.5万元
结算收益：-1百万
清算所得税：0
自2010年1月1日至6月30日，企业共缴纳了75,000元的企业所得税。
清算日期定为4月16日。根据法律规定，生产和经营税年度为1月1日至4月15日，清算税年度为4月16日至7月15日。
然后：生产经营收入：100,000元
企业所得税：0
清算收入：人民币-60,000元
自2010年1月1日至7月15日，企业共缴纳了人民币0,000,000元的企业所得税。
这两个方案所缴纳的最终公司所得税是不同的，因为部分清算支出会扣除营业收入。如果企业在清算年度有营业收入，则预计将其清算为亏损，并且可以提前支付清算费用为了推迟清算日期，应使用税收政策来计划企业所得税，并减少税收支出。
还需要注意的是，房地产公司的企业所得税不是按照项目结算来结算，而是按照年度结算来支付。在未完成的期间，利润减去该期间收入的15％，税金和税款以抵消损失然后按25％的税率缴纳，这要求公司计划期间费用，尤其是销售费用，同时考虑到较高的费用控制预算，并尽可能避免缴纳或减少企业所得税；对于结转年度损益，诸如地下车库之类的亏损形式应尽可能早地进行，以有效降低利润率。这要求公司尽早销售地下车库，中层车库，棚屋和其他形式的房屋，并实行捆绑销售。这是一个很好的策略。
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