无论是以前的房子还是现在的房子，这都是我们普通百姓为之奋斗的地方，因此，当长者长大后，他们常常选择将最重要的资产转移给下一代。通常，我们将此正常过程称为“传递”。
今天，大多数人都是孩子，将来他们会接触“转移”之类的事物。许多地方不了解和不了解规则，因此就福利而言，他们很容易受苦。
我们首先需要知道的是，转移通常可以分为三种方法：当下转移，出售中转移以及死后转移。死亡后的转账不需要额外费用。另外两个这种事情需要我们支付一定的税费。让我们看一下细节。
礼物的转移是我们当前所尊重的最受尊敬的转移方法之一，也就是说，其字面意思是从一方转移到另一方。但是，房地产与其他项目不同，属于房地产类别。因此，说捐赠房地产涉及支付各种税费，而不是说要发送。根据有关部门的规定，中国的生活礼品转让需要承担的相关费用包括契税，公证费，评估费等。这些税费的比例分别占契税的3％，1％，0.25％。他们的房地产总价值。
另一个是买卖房屋，这类似于我们买卖房屋的程序。但是，手续费高，与生活礼品的转让方式不同。此方法需要缴税。由于价格，房地产价值等的影响，我们需要在世界范围内缴纳契税，增值税和个人税。税收。
增值税很特殊。一般而言，少于两年的房地产证书的增值税为房地产总交易价格的5.6％，两年后可免税。契税为总交易价格的1％。如果面积大于90平方米，则需要总交易价格的1.5％。如果不是唯一的财产，则需要再缴纳契税的3％。
生活交易也需要我们缴税。非普通住宅用户需缴纳房地产交易总价的2％作为税款，普通住宅用户需缴纳房地产总交易价的1％，另外还需缴纳80元的注册费。收费后，您可以根据实际情况计算出具体价值。
最后的转移方法是死后转移。出于实际原因，老一代将不会选择在死前分配财产。争端的原因。但是，这种转让方法的成本仍然很小，通常为数百或数千公证费或注册费。
明智的避税措施还可以节省很多钱，那么您需要为二手房交易支付哪些税呢？
二手房包括四种类型，涉及五种税费
四种类型：
商业住房，公共住房，经济适用房，二等经济适用房。
根据房屋类型的不同，有五种税费：
契税，营业税，个人税，土地转让费，综合土地价格。
1.商业住房：是指由具有商业资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发和经营的住房。
2.公共住房：公共住房也称为公共住房和国有住房。它是由国有及国有企事业单位投资建设和销售的住宅建筑。
3.经济适用房：指政府提供的政策性住房，其提供的优惠政策会限制建筑标准，供应目标和销售价格，并出售给低收入家庭。特征。
4.二等经济适用房：是指被拆迁的房屋，建立房屋的单位资金等。房屋资本也可以交易少于五年。交易要求偿还土地转让费合同价的3％。交易完成后，房屋资本的性质将更改为商品房。
应如何缴税？
了解二手房的四种类型和五种税费之后，不同类型的房屋应如何缴税？
契税
适用范围：商品房，公共住房，经济适用房，二等经济适用房
第一套房面积小于90平方米，净签约价×1％
首套房面积在90至140平方米之间，净签约价格×1.5％
他：在线签约价格×3％。
营业税
1.适用范围：商品房
2年以上普通住宅：免税
少于2年的普通居民：在线签约价格×5.6％
2年的独立屋：差异x 5.6％
少于2年的非普通居民：在线签约价格×5.6％
2.适用范围：公共住房
2年或以上：免税
2年以下：在线签约价格×5.6％
范围：经济适用房
5年或以上：免税
5年以下：交易限制
3.适用范围：二等经济适用房
税
1.适用范围：商品房，二等经济适用房
仅五年：免税
五年非唯一：差异×20％
2.申请：公共住房
五年非唯一：差额×20％（或在线签约价格×1％）
3.适用范围：经济适用房
土地转让费
1.适用范围：商品房，经济适用房
豁免
步骤①：6％×当前成本价格×建筑面积
步骤②：1％×当前成本价格×建筑面积
本年度，以优惠价或标准价的购买者需要支付步骤①和②，以成本价的购买者需要支付②。
互联网签名价格×3％
综合土地价格
4.适用范围：商品住房，公共住房，二等经济住房
5.适用范围：经济适用房
2008年4月11日之前的5年：10％×在线签名价格
2008年4月11日之后的五年：70％×差
阅读以上内容后，需要考虑另一个概念：“普通房屋和非普通房屋”，那么普通房屋和非普通房屋有什么区别？
普通房屋需要同时满足以下三点要求：
住宅用地面积比大于1.0（含）；
的建筑面积在140平方米以下（含140平方米）;
单价未超过上限，或总价超过了上限。
不满足以上任何条件，即使它不是普通住房。
重要性：目前，在房地产和商业房地产交易中，通常有两种获取房地产资产的方法。一种是直接买卖房地产资产，另一种是通过股权转让方式取得房地产资产。 （本文以一家有限责任公司为例。）。由于房地产资产直接销售所涉及的交易税较高（需缴纳：增值税，土地增值税，企业所得税，印花税，契税等），且转让通过股权转让的房地产资产仅需缴纳企业所得税或个人所得税所得税以及印花税所涉及的税种相对较少。因此，越来越多的公司选择通过股权转让来转让房地产资产。本文讨论了通过股权转让进行房地产资产转让的税收筹划。
I.股权转让和房地产直接转让的主要应税费用比较
注：除了上述主要税费之外，未分析应交纳的城市建设税等，以下内容同样适用；股权转让股东为自然人的，按照“股权转让收入”项目，按20％的税率计算和支付。所得税不缴纳企业所得税。
从上表可以看出，在不考虑土地增值税的情况下，通过股权转让进行房地产转让所支付的增值税和契税要比直接转让房地产少。
II。增值税改革后房地产直接转让下的增值税分析
（I）增值税条件下的一般企业房地产转让政策分析
纳税人转让不动产应如何征收增值税？根据国家税务总局2016年第14号公告，房地产开发企业无须出售其开发的房地产项目。这意味着，除此以外的纳税人转让房地产，应按照14号公告的规定，分为自建房地产的转让。有两种情况收购的房地产（不包括自建房地产）：
1.转让自建房地产时如何确定一般自建纳税人的销售额？一般纳税人可以在2016年4月30日之前转让其自建房地产。他们可以选择应用简单的税收计算方法来计算总价，超出价格的费用是销售费用，适用5％的回收率。如果选择应用常规税法计算方法，则将销售总价和价外支出用作销售，并使用11％的税率计算销项税。一般纳税人在2016年5月1日之后转让其自建房地产的，应采用一般税法计算，所有价格和价外支出均作为销售所得，销项税应按税率计算占11％。可以看出，无论一般纳税人在什么情况下转让自建房地产，取得的全部价款和超价支出均作为销售收入，不能扣除地价。
2.如何为一般纳税人收购（不包括自建）的房地产转让缴纳税款？在2016年4月30日之前转让的房地产（不包括自建房屋）的转让，您可以选择应用简单的税收计算方法进行税收计算。应税金额是在扣除不动产的原购买价或取得不动产时的价格后的总售价和价外费用的基础上，按5％的收税率计算的。量。如果采用一般税收计算方法进行计算，则以取得的价款总额和价外支出作为销售金额，并采用11％的税率计算销项税额。
对于2016年5月1日之后购置的不动产（自建房屋除外），应采用一般税额计算方法。取得的总价和价外支出，作为销售收入，销项税额按11％的税率计算。。
（二）房地产公司增值税转让房地产政策分析财税[2016] 36号文件明确指出：“房地产开发企业一般纳税人出售其开发的房地产项目。除项目外，总销售价格和价外成本在减去转让土地时支付给政府部门的土地价格后即为销售。一般税由
人进行的自行开发房地产项目的销售应采用一般税收计算方法，并且应通过从所有获得的价格中减去与房地产项目当前销售相对应的土地价格来计算销售和额外费用。
III。房地产转让是否涉及股权增值税分析
LAT是对房地产转让征收的财产税。因此，股权转让不涉及土地增值税。但是，税务机关可以参照《国家税务总局关于以股权转让名义转让房地产土地增值税有关问题的批复》（国税函〔2000〕No。 687）：集团有限公司与深圳市能源投资有限公司共同转让深圳市能源（钦州）实业有限公司100％的股权，这些股权形式的资产主要是土地使用权，建筑物和地面上的附件。应按照土地增值税征收。该文件是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件。该文件的问题在于，公司转让股权而不是国有土地使用权，并且因此，扣押不符合《土地增值税暂行条例》规定的征税范围；其次，即使征收税款，也不清楚是否对股权转让的股东或被投资企业征收税款。同样，如果转让100％或更少的股权，是否应纳税？如何界定“以权益形式表示的资产主要是土地使用权，建筑物和地面附属物”的“主体”？因此，根据实施和不合规情况，地方税务机关对本文件的实施情况会有所不同。据了解，目前，在江苏，广东，上海，北京等地区，一次性转让不动产标的公司100％股权未征收土地增值税。因此，本文在不征收土地增值税的情况下，通过股权转让来分析房地产转让。
第四，股权转让后房地产开发中潜在的土地增值税转让和交易价格的公平性分析
在建工程是指经批准可以立项，具有合法，完整的土地使用程序，并正在按照规定在国有土地上建设，建设（包括暂停或者推迟建设）房屋，构筑物和辅助设施的项目。工程总承包。项目。在建工程的转让，是指将国有土地使用权和土地上未建成的建筑物，构筑物及辅助设施的转让给受让方，由受让方支付转让价款。民事法律行为。
《中华人民共和国城市房地产管理法》为在建项目转移的概念提供了量化标准，“实际投资额应占开发投资总额的25％以上”，这也是税务机关的现行做法。处理基准。另外，一些地方税务机关也有一些例外。例如，河南省地税局公告[2011] 10号规定，“土地出让是指国有土地使用权出让或者国有土地使用权（建筑物）出让。（少于总销售价格的30％）将该指标定义为30％。
表1：项目转移模型
一，在建工程的转移方式通常采用什么方案？
1.由于资金链紧张，一些住房企业不得不将在建项目转移到外部；
2.已签署合作协议，但净转让受到限制，买方或卖方在转让前将其增至25％；
3.在最初开发之后，以他人的名义抵押和转让了该项目；
4.在诸如城市更新之类的特殊项目的联合开发中，剥离资产的其他方法受到限制；
...
二，在建工程转移方式的要点
1.转让方的决策风险
转让人内是否已做出一致决定；
2.受让人的财务和税收风险
转让人是否已全额支付了土地转让费，土地是否已长期闲置；
进步的保障；
3.相关资产的法律风险
1）土地是否可合法转让；
2）在建设项目中是否有拆迁补偿安置及其实施；
3）抵押贷款，标的资产被封存和诉讼的风险（防止在资产解压缩/封存，变更注册以及旧证券与旧证券之间发生冲突之后被债权人封存的风险。因工程欠款而导致的新建筑单位）
4）取消和重新签订不完整的合同是否有任何障碍；原始建筑合同的履行，变更，注销和债务索赔；记录的转移和许可证的更名是否有障碍；
5）在建工程取得了预售许可证和部分预售，并取得了原始预售合同的待遇；
III。在建工程转让方式的一般运作过程
表2：在建工程的一般流程图
四，在建工程转移过程中的特殊作业过程
为了促进土地要素的流转，振兴现有土地并提高土地资源利用效率，2017年1月，国土资源部发布了“改善转让，租赁，二手市场的建设用地使用权和抵押权”。通知（国土资发〔2017〕12号），以建设用地使用权的出让，租赁和抵押为试点范围，重点关注土地交易，土地及地面建筑物及其他附属物。
以试点城市南宁为例，2017年12月12日，南宁市国土资源局首先签署了三批国有建设用地使用权二级市场试点转让。对于尚未达到总投资（包括净土地）25％的土地出让，受让人可以根据土地证明原件，原始出让合同和交易，对项目建设程序的批准不予处理。认证证书。25％之后，请办理转让手续（操作示例如下）。
但应注意，作者还了解到，在南宁的法务交易中，必须先完成纳税，然后再将其发展为25％，然后再进行转让。任何细节都需要认真对待。
表3：认证交易模式的操作流程图
五，在建工程的税务相关分析
根据表4，在建设项目转让过程中，交易双方的一般税收情况相对清晰，可以理解。那么，此模型涉及哪些更复杂的税收问题？在免税转让增值税的情况下，以下文章将讨论下一个开发环节中土地价格降低的问题。本文将主要讨论重复扣除土地增值税的问题。
增值税
土地增值税
所得税
印花税
在建工程
传输者（（））√（{}}×（（））√（（））√（（））√
受让人（{}}×（（））√（{}}×（{}}×（（））√
表4：在建工程转让方式的基本税项
的收购前投资能否计入其他抵扣额？
1）州税法并未明确禁止在建工程和转让后发展联系的两倍
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，“《条例》第六条所列的计算增值税额的扣除项目如下：（三）。 ..分配利息费用或不提供金融机构证书的，房地产开发费用应在按照本条第（1）款和第（2）款计算的金额的10％以内扣除。 （6）根据实施细则第6条第（5）款第2项规定，从事房地产开发的纳税人可以扣除根据本条第（1）项和第（2）项计算的金额之和的20％。 ”
同时，《广东省地税局关于土地增值税清算管理的规定》（广东省地税局公告2014年第3号）没有明确规定建设项目的转让不得增加一倍。扣除。
由此可见，重复扣减并不违反高等法律，广东省该级别的法规文件中没有禁止性规定。
2）本地操作规范各不相同，一些本地政策明确禁止重复扣除。
土地增值税的实施规则使省政府可以制定地方土地税的增加和结算程序。广西地方税收是堵塞企业土地增值税抵扣的漏洞。《行政措施（试行）》（2018年第1号）明确规定，该政策在全国范围内也具有代表性：
第47条：“如果在获得土地使用权后进行了大量的土地整理和开发，但土地使用权在没有房屋的情况下被转让，则扣除项目如下：（1）获得土地使用权对按照统一的国家法规（包括契税）支付的金额和相关费用。 （2）土地开发成本。 （3）增加土地开发成本的20％。 （四）与土地使用权转让有关的税费；
第48条：“从事房地产开发的纳税人购买了整个未完成的房地产开发项目，然后投资资金以继续建设并在完成后将其转移，则扣除项目如下：（1）取得未完成的款项房地产支付的价格和相关的费用均按照国家统一规定（包括契税）支付。 （2）改善和未完成房地产的开发成本。 （3）房地产开发成本。 （四）房地产转让中支付的有关税费。 （5）加上未完成房地产开发成本的20％。 ”
但是规则不是普遍的。因此，在实践中，企业仍然可以按照“无所禁止”的原则，争取两次扣除开发成本。
六，在建工程转移方式的参考
为了使读者更好地理解建筑项目转让中的常规模型和做法，下面列出了由买方开发以提高到25％的土地使用权转让模型，供您参考。
在实际运作过程中，受让人还需要注意公章和基金开发原始营业执照的共同管理；委托贷款担保；目标土地和在建工程。为了成功完成在建工程的移交，一系列的控制点和风险问题，例如卖方的程序和合同的变更以及根据合同，许可证等的合同变更。
郑州正通联合会计师事务所
业务范围：审计，验资，代理簿记，税务咨询，资产评估，工商代理，验收和现代管理
单位地址：新郑市新华路249号
土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税人。如果公司股东以100％股权转让的形式转让房地产，他们是否必须按照本规定缴纳土地增值税？本文认为，案例分析的关键是确定相关条款中的“转移”是否包括间接转移。
最近，来自税务实践领域的一位朋友向作者提出了一个问题：如果公司的股东通过转让100％的股权来转让房地产，他们是否应该支付土地增值税？他说，在咨询了一批专业人士之后，获得的反馈是积极的，几乎是一半。作者立即想到了一个类似的案例，该案例引起了关于是否应对该类转让征收土地增值税的热烈讨论。
案件：
企业通过转移股权来转移房地产
情况如下：
2012年12月，原A市地方税务局的审计局对A房地产开发公司进行了税务检查，发现了涉嫌逃税的问题。
2004年5月2日，A公司和B公司（以下简称B公司）签订了土地使用权转让合同，将10个以其名义的土地使用权转让给B公司。三个阶段。随后，由公司B指定的公司A和C有限公司（以下简称公司C）进行了具体的转让业务，土地转让款也由公司C付给了公司A。在转让和征收两项土地使用权后，甲公司改变了土地使用权的转让方式，与丙公司签署了投资合作协议，并决定成立一个项目公司-丁有限公司（以下简称“丁有限公司”）。 D公司）。以剩余的8个土地使用权投资D公司，然后将股权转让给C公司，最后退出D公司。
根据税法，股权转让不征收营业税。在2006年3月2日之前，以土地使用权的价格持有股份投资。被投资公司未从事房地产开发，未征收土地增值税。通过以上操作，A与直接转让土地使用权的应交税费相比，公司应支付的应交税费减少约1亿元。
争议：
转让时会征收土地税吗？
根据检查情况，审计局认为，甲公司使用土地作为投资价值来投资股票和股权，这实质上是房地产的间接转让，以避免支付与土地使用权相关的税款。土地使用权转让。
《土地增值税暂行条例》第2条规定：“转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物的单位和个人（以下简称“土地转让人”）房地产）并取得收益，应承担土地增值税的责任。（以下简称纳税人）应当按照本规定缴纳土地增值税。 “因此，甲公司应被视为以土地价格进行股份投资，股权的转让即为土地使用权的转让，并应相应地征税。。实际上，国家税务总局已就类似案件（国税函〔2000〕687号，国税函〔2009〕387号，国税函〔2009〕387号）作出了答复。 2011]第415号）。
然而，此案提交给原A市地方税务局的主要税务案件审理委员会后，出现了不同的意见，理由是股权和房地产在法律和经济上本质上是完全不同的。现行暂行土地增值税规定及其实施细则也没有要求对股权转让支付土地转让税。国家税务总局的有关答复仅针对个别情况，并不具有普遍性。根据合法征税原则，不能将其用作征税基础。
为了妥善处理此案，该局就相关问题向高级税务机关提交了书面指示。上级税务机关在接到有关情况后，派出了由政策法规部门负责人，有关税收征收管理部门负责人组成的实地调查组。经调查发现，由于现行税法没有规定股权转让要缴纳营业税和土地增值税，因此本案中的当事方不应缴纳这两种税。最后，以“通过股权转让的方式转让土地使用权，不征收营业税或土地增值税”作为结论。
但是，在实践中，对该问题的理解尚未统一，并且仍然存在两种观点。一些税务中介对此问题的理解不明确。为了避免风险，他们将首先寻求主管税务机关的建议。
分析：
这种转移方法的业务实质是什么
作者认为，要讨论此问题，我们首先需要分析：通过转让100％股权来转让房地产的业务实质是什么？显然，这种转让的实质是房地产的转让，可以达到避税的目的。从税收收集者的角度来看，如果不对此类转让征收土地增值税，则转让人将逃避税法的管辖。
但是，转让人可以仅根据经济实质来缴税吗？税法的法律性质要求它注意法律形式。实质重于形式主要是会计原则。在大多数情况下，它不能应用于执法。土地增值税也不例外。在这种情况下，转让人没有合法转让房地产，没有征税基础就不应征税。
股本和房地产是不同的事物，对应于不同的权利。转移股权的是D公司的股东，而不是D公司本身。如果对相关股权转让征收土地增值税，将产生与公司法和财产法相抵触的情况。
《公司法》第3条规定：“公司是公司法人，具有独立的法人财产，并享有法人的财产权。公司为公司的债务承担全部资产。有限责任公司使用其认缴的出资额公司的股东应在其认购股份的限额内对公司承担责任。 “如果在转让相关股权时征收土地增值税，则从某种意义上说，相应的纳税人将从公司改为公司的股东。会引起公司与股东之间的混乱。
在产权一级，在这种情况下，房地产权人D公司没有以其名义转让房地产，也没有任何民事法律行为转让房地产。在这种情况下，如果对相关的股权转让征收土地增值税，将与物权法相抵触。
重要的：
确定相关税收法规中“转让”的含义
关于股权转让的税收，有些人支持税收。根据法律解释的方法，《土地增值税暂行条例》第二条有一定的解释范围，即其中提到的“转让”包括直接转让还应包括股权转让形式的间接转让。
作者认为，如果这种解释有效，则需要某种形式才能发挥作用。税法的解释分为三个层次：立法，司法和行政。目前，作者只能搜索一些特定于案例的批准书以对相关问题进行税收处理。这些批准不是通用的，不能用作征收土地增值税的依据。
作者认为，《土地增值税暂行条例》第二条中提到的“转让”不包括间接转让。
如上所述，尽管D公司的股东以股权转让的形式转让了房地产，但D公司并未转让其房地产。如果股东成为转让土地增值税的纳税人，则D公司将房地产转让或开发为商店，住宅和办公楼等产品时扣除的“获取土地使用权所支付的金额”将来出售？是公司购买房地产时支付的金额，还是股东转让股权的金额？如果股东在转让股权时已经缴纳了土地增值税，则扣除前者显然是不合理的。如果扣除后者，则以前的土地增值税由公司股东支付，股权转让的价格不是公司购买房地产的价格。如何扣除呢？此扣除不符合扣除证明。
目前，征收土地增值税的依据是关于土地增值税的暂行规定及其详细的实施规则。根据以上分析，有关法律法规没有规定以股权转让的形式向股东转让房地产税。
作者认为，由于中国的土地增值税要按累进税率递增，因此对相关转让不征收土地增值税。它不仅不会造成税收损失，而且房地产开发将由相关公司完成并上市出售当时征收了更多的土地增值税。因此，无需担心股权转让造成的税收损失。
某些人可能会说这涉及税收公平问题。相关公司的股东如何在不承担相应的土地增值税的情况下以这种方式获得巨额利润？作者认为，这个问题将以市场的方式解决。市场经济强调交易是公平和自愿的。房地产是一种商品。由于买方决定通过接受股权来接受房地产，这表明他愿意承担将来要支付的土地增值税。
社会经济是复杂而复杂的。法律总是有缺陷的。税法也不例外，不能紧密结合。基于以上分析，笔者认为，税务机关应在与税收有关的转移支付方面保持一定程度的约束。
（作者是国家税务总局海南省税务局的干部，本文仅代表作者的个人意见。）
开发税问题
在开发过程中设计了许多税种，所得税的增加需要清算。这对金融体系有严格的要求。如果财务系统不能满足要求，则可以使用直接成本法进行扣除。，导致清算期间扣减额减少，税收负担增加。
1.涉及印花税的主要合同项目。签订合同时尽量分开价格和税收
（1）供应A的材料的采购：购销额的十分之一。
（2）建筑安装项目合同：合同金额为十分之三。
（3）建设项目的勘察和设计合同：收费的十分之一。
（4）贷款合同：贷款金额的0.5十分之一。仅向金融机构借款涉及印花税。为了确定金融机构，我们需要查看银监会是否有金融执照。
（5）财产保险合同：收取的保险费的千分之一。
2.印花税的征收方法分为两种：核实征收和核定征收。为了批准征收印花税，必须获得印花税核查通知，并由主管税务机关确定核实征款，买卖链接的具体批准比例。在新项目开发的初期，房地产企业的财务人员应充分了解本地区房地产行业购销印花税的具体征收比例，并通过计算确定应采用哪种征收方法。在开发阶段被企业采用。如果在开发初期有很多合同，则可以考虑采用批准的收款方法。在经营期内合同较少的情况下，可以申请核实征收方式，以达到节省法定印花税的目的。
土地持有税
土地使用税的重点是准确计算不同自然税计算的开始时间
一，建设过程中土地使用税的计算开始时间
《城市土地使用税暂行条例》第9条：对于新征用的土地，应按照以下规定缴纳土地使用税：
（1）征用耕地应自批准之日起一年内缴纳土地使用税；
（2）对于征用的非耕地，土地使用税应从征用批准之日起支付。
财税[2006]第186号公约第2条第1款（主要用于建设用地）是通过转让或转让方式支付土地使用权的，应由受让方自转让后第二个月起支付合同规定应交付土地对于城市土地使用税，如果合同没有约定土地出让时间，则受让方应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。土地交付时间最好放在月初，这样可以节省一个月的土地使用税。由于房地产公司的建筑面积很大，一个月的土地使用税额也很大。此外，开发企业应尽可能执行纸质过户手续，以免由于搬迁等其他因素导致政府未能按照土地购买合同规定的时间交割土地，可能引起税收相关风险。 。
II。施工期土地使用税的计算依据
1.确定总税区
《城市土地使用税暂行规定》第3条：土地使用税是根据纳税人实际占用的土地面积计算的，并按规定的税额计算。国税底字[1988] 6号第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指省，自治区，直辖市人民政府确定的单位组织确定的土地面积。未组织调查但纳税人持有政府部门颁发的土地使用证的，以证明书确认的土地面积为准；未出具土地使用证的，纳税人应当申报实际土地面积。
请注意，如果纳税人非法占用开发用地，即土地使用权证明文件上的四行边界与该字段不一致，则应根据四行边界计算土地面积。
2.准确掌握扣除范围
（1）经济适用房和廉租房
在2019年1月1日至2020年12月31日期间，公共租赁住房建设期间使用的土地和公共租赁住房建成后占用的土地将免征城市土地使用税。其他住房项目中的公共租赁住房建设，按照公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征公共租赁住房建设和管理中发生的城市土地使用税。尽快获取证明文件并及时提出免税申请（财政部国家税务总局2019年第61号公告2019-4-15）
（2）其他优惠政策的土地使用扣除。
适用于符合优惠政策的其他土地（学校，医院，托儿所，幼儿园，未使用的绿地，道路用地，荒山，林地，湖泊和其他社区外未使用的土地）区域，因为房地产公司仍在建设中，上述优惠政策完成后，指定房地产的使用可能无法覆盖规划区域，并且该区域可能被挪作他用，因此当地优惠政策的建设，以表明是否使用土地面积优惠政策的适用范围各不相同，有些地方允许扣除，有些地方不允许扣除。例如，可以扣除上海，重庆和青岛。
上海：上海税收土地[1989] 46号条款：第3条：公司新获得土地时，将征用与市政计划相同的部分公共道路用地。如果这部分被征用土地不属于企业范围，将不被使用可以免征土地使用税。
上海市税地〔1990〕54号文第2条：使用企业内自然形成的河流或湖泊（例如，旅馆和其他单位作为景观格局或娱乐场所等）被征用土地按照规定使用税收；尚未使用过的土地，经当地税务机关审查后，报本局批准后暂时免征土地使用税。
重庆渝地税发[2003] 301号文件，第2条，第2项：对于发展社区的道路和绿化土地，经地区/县批准，不得暂时征收城市土地使用税土地税局。
青岛：青地税函[2009] 128号第4条：开发初期的应税土地总面积不包括居委会，派出所，学校，幼儿园，托儿所，规划部门批准建设的医院和医院要分配的土地面积
廖水四[1993]第203条：房地产公司征收的土地使用税的基础包括：
可以分为辅助设施。也就是说，对住宅区的道路，绿地，商业网点，自行车棚和其他公共设施征收税款。
在房地产企业的开发和建设过程中，用于商品住宅开发的土地是企业生产和经营的土地。不论该房地产的未来开发建设是住宅房地产还是其他房地产，在开发期间，均应根据其所在地的土地使用税标准征税。（辽地税〔2000〕97号）
开发建设期是指房地产企业批准开发建设到开发建设项目完成（包括竣工）的期间。在此期间，土地使用税应根据所占土地总面积计算。项目竣工并出售房地产后，房地产企业和买方分别根据已出售和未出售房地产的建筑面积比例计算未使用部分和已出售部分。（辽Di税务[2000] 398号）
如何对单独建造的地下建筑物征收土地使用税？具体请参见《财税2009》：城市土地使用税按照城市土地使用税范围内单独建设的地下建设用地，按规定征收。其中，已取得地下土地使用权证的，按照土地使用权证确认的土地面积计税；如果没有地下土地使用权证明书或者未在地下土地使用权证明书上注明土地面积，则应根据地下建筑物的垂直投影面积计算税额段。
上述地下建筑用地暂时要按应税税额的50％征收城市土地使用税。
财产税
城市，县，建制镇以及工业和矿区征收财产税。（《房地产税暂行条例》第一条）
问题1：如何了解城镇的税收范围？
根据土地所在地省政府的具体规定，请在实践中进行确认。
1986年第8号《裁水底子》规定，建制镇是人民政府所在地，但不包括其管辖范围内的行政村。但是，每个省在实际馆藏中都有其自己的解释。例如，辽政辽政2000号第23号规定，自2000年1月1日起，所有在非农行政区域内拥有或使用非农业，林业，畜牧业，渔业生产经营活动的财产所有人。我省已建立的城镇和单位和个人征收土地征收物业税和城市土地使用税。
问题2：是否对建筑工地征收临时财产税？
彩水底子（1986年第8号）规定，在施工期间应免除所有税款，退还或评估并转移到基础设施部门，并应在收到税款后的第二个月缴纳该税款。
问题3：是否对房地产开发的商品房征收财产税？
Guo Shui Fa [2003] No. 89：鉴于房地产公司在开发商品房之前，它是房地产公司的产品。因此，对于房地产公司建造商品房，出售前不征收房地产税。以前的房地产公司对已使用，租赁或借出的商业建筑物使用了房地产税。
问题4是否以已建成的待售商品房作为抵押向银行抵押贷款征收房地产税？
有两种观点
第一种观点：公司不认为抵押被视为使用
第二种观点：设置抵押本身就是一种用途。商务印书馆对《现代汉语词典》的使用被解释为该人出于某种目的而使用的器具资金的行为。
开发费用
1.建立详细的开发成本帐户。
其次，成本对象的确定和核算
（1）确定应纳税成本对象
郭水发[2009] 31第26条：6项原则需要准确把握
1.是否可以出售：如果开发产品可以在外部出售和出售，则应将其作为独立的税收成本对象进行核算；如果不能在外部销售，则可以将其汇总为过渡成本对象，然后分摊相关成本转化为外部经营销售的成本对象。
案例：一家房地产公司开发了一个项目A，该项目可以在外部出售房屋，而幼儿园则需要按照规定免费移交给地方政府。根据可销售性原则，需要将房屋作为独立的税收成本对象进行计算，并收集作为过渡性成本对象的幼儿园，然后将相关成本分配给住宅项目。
2.分类和汇总原则：对于具有相同开发位置，完成时间相似且产品结构类型无明显差异的团队开发项目，可以进行成本对象核算。
案例：项目A的开发将居住区分为东西两部分。东区的80,000平方米建筑于2015年3月开始，于2017年6月完成； 2015年8月，西区120,000平方米开始施工并于2018年2月完成。根据分类和汇总的原则，需要将东部和西部地区作为不同的成本对象进行核算。
3.功能差异原则：当开发项目的组成部分相对独立并且具有不同的功能时，可以将其用作独立的成本对象。
案例：在已开发的项目A中，住宅区的东侧也开发了两座商业建筑。根据功能差异化原则，这两个商业建筑物需要作为独立的成本对象进行计算。
4.价差原则：如果某个开发产品的预期价格因其产品类型或功能而有很大差异，则应单独核算。
案例：在已开发的A项目中，东部地区的一栋房屋是政府指导价为12,000元/平方米的安置房，其余为普通房屋，平均单价为40,000元/平方米。价格差异原则要求将被拆迁的房屋和普通房屋作为成本对象进行核算。
5.成本差异原则：如果开发产品的建造成本由于建造上的显着差异而存在重大差异，则应将其单独列为成本对象。
案例：在已开发的A项目中，东部地区的房屋之一是安置房。政府的指导价是12000元/平方米，其中五间是普通房屋。另外三栋是装修精美的高档商业建筑，平均单价为8万元/平方米。根据成本差异原理，有必要单独计算精装修商品房作为成本对象。（价格差异原则也适用）
6.区分权益的原则：如果开发项目是由多方委托或开发的，则应根据上述原则将其划分为成本对象。
案例：在项目A的开发中，在项目外部，需要为地方政府建造一个体育馆，并且政府根据企业A的投资的一定比例来分配资金。按照区分权益的原则，单独建设的体育馆应当单独核算。
（II）应税成本对象的管理：
2014年第35号SAT公告：
房地产公司应根据税收计算成本对象确定原则确定完成的开发产品的成本对象，并就确定原理，依据，共同的成本分配原则和方法以及财务报表的基本情况发布专门报告。开发项目和开发计划。产品开发完成之年的年度所得税申报表将与“企业所得税年度申报表”一起提交给主管税务机关。
房地产公司向主管税务机关确定费用对象后，不得随意进行调整或混淆。如果确实有必要调整成本对象，则应就调整前后的原因，依据和成本变化等情况出具专项报告，并在调整企业所得税年度纳税申报单时提交给主管税务机关。本年度。
提示：
（1）对于单个开发项目，将设计预算或施工图预算中列出的每个单独开发项目用作成本核算对象。
（2）对于建设周期长的大型开发项目，可以根据项目特点和成本管理需求，按照开发项目的一定区域和时期划分成本核算对象。在此基础上，如果同一时期或区域内属性的产品类型不同，则应根据产品类型划分成本核算对象。
（3）不能在外部操作或销售的辅助设施不被视为单独的成本会计对象。它们用作过渡成本对象以收集发生的成本，然后将相关成本分配给可以在外部出售和运营的成本会计对象。
（4）通常应在施工开始之前确定成本核算的对象。一旦确定，就不得随意更改以确保成本会计的准确性。如果同时制定不同的成本核算对象，则成本部门在支付成本时应指出其属于哪个成本核算对象，以便财务人员可以准确地进行计算。
（三），费用分配：
国税发[2009] 31号第30条：
（1）土地成本通常根据土地面积法分配。如果确实有必要结合其他方法，则税务机关应同意。
土地开发也与房地产开发相关，房地产是分阶段一次性获得房地产开发的。土地开发成本可以在营业税部门批准后根据土地的总体预算成本进行分配，也可以在土地总体开发完成后进行调整。
（2）将公共辅助设施的成本作为过渡成本对象单独核算，应根据建筑面积法进行分配。
（3）如果借贷成本由不同的成本对象分摊，则根据直接成本法或预算成本法对其进行划分。
（4）其他成本项目的分配方法应由企业自行决定。
成本分配
1.土地增值税费用分摊
（1）《土地增值税实施细则》：纳税人在一块土地使用权转让后分阶段开发和转让房地产后，可以根据下列项目确定扣除额：转让土地使用权的面积计算总面积的份额作为分配，或者计算建筑面积，或者可以通过税务机关确认的其他方式计算分配。
（2）国税发[2006] 187号：多个房地产项目共有的成本和费用，应根据清算的可售建筑面积计算多个项目的可售建筑总面积项目
（3）国税发[2009] 91号：分阶段开发项目或同时开发多个项目，或在同一项目中建设不同类型房地产的纳税人，应采用合理的分配方法。受益人并分享共同点成本。
（4）重庆市地税局关于2014年第9号的公告：清算组分期清算或复建房地产的公告。;房地产开发成本根据建筑面积率法计算和分摊。明确确定目标的设施，设备和装饰支出应直接计入相应房地产的房地产开发成本中。
（5））是多个房地产项目的常见土地成本。税务机关应根据清算项目面积占多个项目总面积的比例计算确定清算项目扣除额。对于同一项目的土地成本，税务机关应根据普通住宅和非普通住宅（包括非住宅建筑，下同）的可售建筑面积与以下比例计算和确定可抵扣金额：总可售建筑面积。由于多个房地产项目的建设和安装成本相同，税务机关应根据清算项目可售建筑面积占可售建筑总面积的比例计算并确定清算项目的扣除额多个项目（辽地税函〔2012〕92号）
2.企业所得税费用分摊
郭水发[2009] 31第29条：
不能区分负担对象的共同成本和间接成本应根据收益和比率的原则分配给每个成本对象。具体分配方法可以选择如下：
（1）土地面积法
（2）建筑面积法
（3）直接成本法
（4）预算成本法
第五节相关实践问题
问题1：几种税收计算方法
首先，将A的供应包括在总合同的总价中，并且施工方需要根据包含A的供应的合同的总合同价向A方开具发票。当建筑单位转移材料时，就是货物的销售。收入在发行时应予以确认并开具发票。
第二种指甲供应不包含在合同总价中。施工方仅参与指甲供应的接受和使用。
问题2：建筑服务的增值税发票位置
一般纳税人应在组织所在地开具增值税发票。如果小规模的纳税人跨县市开具增值税发票，他们可以向进行建筑服务的地方的主管税务机关申请及时获得全价和逾期费用。增值税发票
问题3：出售建筑材料和提供建筑服务应如何征税？
可以在销售合同中注明材料价格和建筑服务价格，并根据商品和建筑服务的销售额支付增值税。如未另行规定，应按照混合销售的原则处理。
问题4：如何判断建筑分包合同的旧项目？
受制于总合同。总合同是一个旧项目，因此分包也应被视为一个旧项目。甲方与乙方签订合同。施工许可证指示开始日期为2016年4月30日之前。5和1之后，B和C签订了分包合同。丙方可以根据旧项目选择简单的计税方法。
问题5：如何确定沙子，土壤和石头的增值税？
销售从自己挖掘的沙子，泥土，石头或其他矿物中连续生产的砖块，砖块和石灰的一般纳税人，可以选择简单的3％税率，否则无法按3％的总税率开具发票13％
问题6：地下停车位的费用如何分摊？
郭水发2009年第31条明确指出，应将单独的地下停车场作为成本对象进行会计处理，使用地下基础设施形成的停车场应视为公共辅助设施。土地扩建环节的民防工程可以按照政府规定使用房屋企业的地下建筑物。修建地下人防工程的地下车库或地下停车位。公告在房地产项目中是公允的还是突出的，所有业主都知道可以扣除费用。非民用停车位，具有财产权的地下停车位的转让以及所赚取的收入都包括在清算收入中。允许税务机关记录成本，并根据匹配原则在清算中扣除。没有财产权的地下停车场的收入不计入项目收入，且不扣除成本。销售地下停车位的收入通常发生在后期。如果将过多的费用分配给地下停车位，将不可避免地影响企业所得税，土地增值税，并在分配时减少地下停车位的分配基础。相关的开发成本根据实用面积法进行分配。最小化分配区域。该项目的土建工程成本是根据土建工程独立的价格审查报告确定的，土木工程成本是根据房屋的总销售面积分配的。停车位仅计入土建成本。我们想要的地下基础
问题7：如何处理售楼处和样板房的装修？
增值税财务和税收法，2016年第36号：房地产公司自行在增值税细分中融资和租赁的房地产，不需要扣除施工现场的临时建筑物和构筑物在两年内。销售办公室的样板房是建筑工地上的临时建筑结构，进项税可以一次扣减，而无需转出就可以免除。
土地增值税链接分为硬安装和软安装。临时销售部门是一个硬安装，作为项目扣除。整体家具的中央空调的不可拆卸部分作为开发成本也是困难的安装。分体式空调和冰箱等可移动物品不能用作扣除
所得税分部中的硬包装费用资本化包含在开发成本中软包装费用销售费用
房地产税链接Guoshuifa 2003 89自行出租和租赁的住房企业数量。从下个月开始支付房地产税和土地使用税
问题8：如何在没有票据管理的情况下处理红线以外的税收成本。
Edi Taxation 2013第44号文方企业承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程支出以外的项目建设费用（红线），可以直接基于与项目的相关关系计算无法提供从项目中扣除的金额或依据不足。如果与建设项目的发展没有直接关系，则不能将其计入项目的扣除额中。
重庆：企业实际发生的不符合经营惯例的行为应由企业证明。如果不符合税法的扣除原则，则不能在税前扣除。
住房企业在2015年第917号琼地税函中为红线以外的政府建设公共设施或其他项目。任何能够提供政府有关部门签发的证明文件的人，都可以确认支出与项目直接相关，包括项目土地与使用权有关的费用可以包括在扣除额中。
问题9：房地产公司销售办事处的建筑成本和样板房的装修成本是否应包括在开发成本中？