作者：魏
要回答此问题，让我们首先了解财务杠杆。
财务杠杆是由固定融资成本触发的。财务杠杆的大小取决于固定的融资成本以及未计利息和税项的利润。
财务杠杆= EBIT /（EBIT利息）
让我们了解另一个概念，即负债分类。负债分为经营负债和金融负债。经营负债是由企业的日常生产经营活动产生的，例如应付给职工，应付账款，应付票据等，它们本身就产生了利息。金融负债会产生利息，例如短期贷款，长期贷款和长期债券。因此，金融杠杆的利息是由金融负债引起的，当然也包括短期负债和长期负债。这种兴趣是一个广泛的概念。
因此，在税收筹划中，由于可以在税前扣除利息，因此有必要考虑利息扣除带来的收入。同时，由于债务增加，财务困境的成本也在增加。如果财务困境的不利影响超过应纳税所得额，则会给公司带来不利影响，掩盖应纳税所得额，并降低企业价值。
例如，对于一个企业，EBIT = 1000万，原始利息是100万，我想使用500万元的设备。我不知道该选择什么。如果有三个选项：
1.直接现金购买；
2.以6％的利率从银行借款一年来购买;
3.租用设备10年，每年租金60万。
很明显，只有以上选择2才会引起财务杠杆。
计划1：
增值税：可抵扣进项税额= 500 * 16％= 800,000
企业所得税：根据最新的企业所得税优惠政策，目前可以将其作为一次性费用计入，而不是以折旧的方式扣除为费用，因此应缴纳的所得税额为减少= 500 * 25％= 125百万。
财务杠杆= 1000 /（1000-100）= 1.11
这种方案将导致企业因自有资金而失去某些机会成本。
情况2：
以上的增值税和公司所得税待遇相同。此外，由于利息，可以抵扣应支付的额外所得税= 500 * 6％* 25％= 75,000
财务杠杆= 1000 /（1000-100-30）= 1.15
选项3：
增值税：有形动产租赁的可抵扣进项税为每年60 * 16％= 96,000，十年可抵扣的进项税总额为9,600万。
年租金可以从公司所得税中扣除= 60 * 25％= 150,000
如果不将租金收入视为时间价值，那么十年内总共可以节省15 * 10 = 150万税金。
财务杠杆= 1.11
总之，方案2在不占用公司自有资金的情况下增加了利息税减免的收入，还增加了财务杠杆。备选案文3在不考虑时间价值的情况下也具有明显的减税收益，但实际上，十年期应考虑时间和通货膨胀带来的因素。因此，选项2目前是最好的。当然，公司还应该全面评估自身和市场等因素。
会计
1. [多项选择]在报告年度的资产负债表日期与财务报告批准日期之间发生的以下事件中，在资产负债表日期之后进行调整。（第24章资产负债表日之后的事件）
A.报告年度财务报表中发现的严重欺诈行为
B.报告年度发现重大会计错误
C.国家发布了一项产业政策，该政策将对企业绩效产生重大影响
D.在报告年度的资产负债表日发现某商品销售合同被视为损失合同的证据
2. [多项选择] A公司2×17年度财务报告的公告日期已于18年3月30日经董事会批准，其实际发布日期为是18年4月2日3天。在公司1月1日至4月3日（2×18）发生的以下事件中，应根据资产负债表日之后的事项进行调整。（第24章资产负债表日之后的事件）
A. 3月1日，发现10月2日×17接受捐赠获得的固定资产尚未记录
B. 3月11日的临时股东大会决定购买B公司55％的股权，并于4月2日完成。
C.与丁公司的债务重组协议在2月1日的执行已经完成。甲公司与丁公司于2月18日签署债务重组协议
D. 3月10日，A公司被法院击败，要求赔偿800万元。在本次诉讼中，甲公司在2×17末确认了预计负债500万元。
回答
1.ABD
[分析]方案C是资产负债表日之后的非调整事件。
【知识点】资产负债表日后的会计调整
2.AD
[分析]将来，如果发现重大的先前会计错误，则是调整事项；资产负债表日之后的期间中的选项D为资产负债表日已经存在的事件提供了新的证据，这是一个调整事项。
审计
1. [单选]对于审核期间累积的错误陈述，以下内容是正确的（）。（第十八章完成审计工作）
答：如果错误陈述本身或总计不超过财务报表整体的重要性，则CPA可能不需要管理层进行更正
B.如果仅是错误陈述或总计陈述不超过实际执行的重要性，则注册会计师可能不会要求管理层进行更正
C.如果错误陈述不影响确定财务报表整体重要性时选择的基准，则CPA可能不需要管理层进行更正
D. CPA应该要求管理层纠正审核期间累积的所有错误陈述
2. [单选]在评估未更正的错报的影响时，以下陈述是错误的（）。（第十八章完成审计工作）
A.如果管理层纠正所有错误陈述，则能够保持会计账簿和记录的准确性
B.除非法律法规禁止，否则注册会计师应要求管理层纠正累积的任何错误陈述
C.如果错误陈述单独或集体不超过实际执行的重要性，则CPA可能不需要管理层纠正
D.注册会计师应要求管理层和治理部门（如果适用）提供书面声明，表明他们是否认为未纠正的错误陈述单独或汇总对总体财务报表没有重大影响
答案在下面
再想想〜
1.D
[分析]除非法律法规禁止，否则注册会计师应立即将适当的管理水平告知审计过程中积累的所有错误陈述。 CPA还应要求管理层纠正这些错误陈述，而选项D是正确的。
[知识点]沟通和纠正误报
2.C
[分析] CPA要求管理层纠正的错误陈述是基于该错误陈述是否超过明显的轻微错误陈述的阈值，而不是基于该错误陈述是否超出了实际实施的重要性。
[知识]评估未纠正的错误陈述
更令人兴奋的
添加欧文3{（}}↓↓
税收法
1. [单选]属于中国企业所得税居民企业的以下企业是（）。（第四章企业所得税）
A.根据韩国法律成立的公司，其实际管理机构在日本
B.依中国香港法律成立但在大陆设有实际管理机构的企业
C.依照美国法律成立的企业，其实际管理机构位于美国，但在中国设有营业场所
D.根据日本法律成立且实际管理机构在日本但在中国从事装配工程业务的企业
2. [单选]根据企业所得税法律制度的规定，在以下项目中，不属于企业所得税负债的是（）。（第四章企业所得税）
A.国有企业
B. Inc.
C.伙伴关系
D.外商投资企业
1.B
[分析]居民企业识别的双重标准：注册地点的标准和实际管理机构所在地的标准。ACD的所有选项均不满足此识别标准。。
[分析]《企业所得税法》第1条规定，除独资经营和合伙经营外，企业所得税法不适用。在中国，获得收入的企业和其他组织是企业所得税的纳税人。法律要求缴纳公司所得税。
经济法
1. [多项选择]以下关于中外合资企业组织形式的陈述是正确的（）。（第十二章法律基础）
A.合资企业是一种股权型企业，由双方共同投资和运营，根据各自的出资额分担风险并分担损益。
B.合资企业的组织形式是有限责任公司或股份制公司。
C.合资股东大会是最高权力机构
D.董事长是合资企业的法定代表人
2. [多项选择]根据中国外国经济法律制度的规定，外商投资企业可以在中国境内使用跨境人民币直接投资基金（）。（第十二章法律基础）
A.国内企业的并购
B.战略投资上市公司
C.建立新的外资企业
D.委托贷款
[分析]选项C：如果合资企业的组织形式为有限责任公司，则无需召开股东大会，而董事会是最高权力机构。
[困难因素]简单
2. ABC
[分析]外商投资企业不得使用人民币跨境直接投资的资金直接或间接投资中国的证券和金融衍生产品（战略投资上市公司除外）以及委托贷款。
财务管理
1. [单选]与长期贷款融资相比，长期债券融资的特点是（）。（第十一章长期融资）
A.利息可以节省税款
B.较大的融资灵活性
C.大笔融资费用
D.债务利息低
2. [单一选择]关于股权再融资对控制权的影响，以下陈述是不正确的（）。（第十一章长期融资）
A.就供股而言，只要控股股东不放弃认购权，就不会削弱控制权
B.新的公开发行将引入新的股东，并且股东的控制权将受到额外认购数量的影响。
C.在供股方面，由于所有股东都享有相同的认购权，这将削弱控制权
D.如果控股股东的额外问题是收购其高质量资产或实现集团的整体上市，则将加强控股股东对上市公司的控制
1.C
[分析]长期债券的融资通常需要由经纪公司发行，因此有必要支付发行费。它的融资成本较高，债务利息较高。
【知识点】该问题评估“债券融资特征”的知识点
[分析]就供股而言，由于所有股东都具有相同的认购权，因此，只要控股股东不放弃认购权，就不会削弱控制权。因此，选项C不正确。
[知识点]此问题评估“股权融资对企业的影响”的知识点
战略
1. [单选]不属于狭义公司治理概念的是（）（第5章公司治理）
A.在所有者和运营商之间合理分配权力和责任关系
B.保障股东利益
C.是内部治理
D.包括公司战略决策，公司文化等。
2. [单选]以下关于广泛的公司治理的陈述是错误的（）。（第五章公司治理）
A.广泛的公司治理不仅限于股东对运营商的制衡
B.广泛的公司治理也应涉及广泛的利益相关者
C.从广义上讲，公司不仅仅是股东公司
D.广泛的公司治理不涉及广泛的利益相关者
来吧，一点点〜
1. D
[分析]选项D是对广义公司治理概念的描述
2.D
[分析]广泛的公司治理也应涉及广泛的利益相关者，因此选项D是错误的
现代企业财务报告的分析非常复杂。由于不同报表用户需要获取的报表信息有所不同，因此分析财务报表的第一步是找到一个良好的立足点，这是报表分析的主体。对于谁来分析问题，我们可以为特定的分析目的解决问题。
一般来说，财务报告的分析应从浅到深，逐步进行：首先，应在一张纸上进行相关分析，以掌握企业的基本情况。然后结合所有财务报表计算相关比率，并通过纵向比较和横向比较分析公司的偿付能力，盈利能力和经营能力。
分析财务报告的基本思路
一种比较分析方法，通常用于分析财务报告。通过比较公司不同时期的财务指标，从指标的变化中发现问题，找到改善工作的原因，并分析连续期间的趋势变化。，评估企业的管理水平，并预测企业的未来发展趋势；通过与行业指标的比较来判断企业在行业中的地位，通过与同类先进企业的比较来发现差距，达到吸收先进经验的目的。与预算或计划指标进行比较，分析公司完成预算的程度，揭示差异的原因，并找出管理漏洞。（{}} 1表格分析
单表分析是分别分析资产负债表，利润表，现金流量表及其时间表。
1
资产负债表分析
（2）了解总体情况后，分析资产结构，计算流动资产和长期资产在总资产中的比例，并判断企业类型。长期资产占较大比例的企业通常是传统企业，而高科技企业通常不需要大量固定资产。
（3）通过计算各项资产在流动资产中的比例来了解公司资产的流动性和资产质量。通常，库存占50％，应收账款占30％，现金占20％，但是高级管理行业不执行此标准。
（4）计算长期资产中各种项目的比例，并了解公司资产的状况和潜力。长期投资的数量和比例反映了公司资本运营的规模和水平。固定资产净额的大小和比例反映了公司的生产能力和技术进步，然后反映了其盈利能力。如果净额接近原始值，则意味着该公司是新公司，还是旧公司的旧资产已通过技术改造。高质量的资产，如果净额很小，则意味着该公司技术落后且缺乏资金。无形资产的数量和比例反映了企业的技术含量。
（5）在负债方面，计算流动负债与长期负债的比例。如果流动负债的比例很大，则反映了公司偿还债务的压力。如果长期负债的比例很大，则表明企业的财务负担很重。此外，应计算信贷债务和结算债务在总负债中的比例以及临时负债和自发负债在流动负债中的比例，以确定债务结构是否合理；计算长期负债与总资本的比率，并分析总资本比率。长期债务的保护程度，计算长期债务与所有者权益的比率，并分析债权人的风险金额。
（6）就所有者权益而言，实收资本反映了公司索取公司利益的规模，资本公积反映了投资资本本身的增值以及未分配利润（即盈余公积）和未分配利润）是商业运作中的资本增值。如果留存收益很大，则意味着公司的自我发展潜力很大。
（7）最后，对资产的期初和期末金额进行余额分析。总资产期末数大于期初数，表明资产增值。根据债务和所有者权益项目，资产升值的原因是借入资金，投资者投入还是自我积累转移。如果借入资金的数量和投资者的投入较大，而自积累转移额较小，则企业可能正在扩张。如果自我积累转移量很大，则表明企业具有很大的自我发展潜力。
（8）在掌握了总体变化之后，我们将结合账簿和帐户摘要表分析每个资产和权益项目的开始和结束余额发生变化的具体原因。
2
损益表分析
利润表分析应首先分析当期利润总额及其构成；其次，将当期利润率与目标值进行比较，找出差距和努力方向。纵向比较了相关项目，以分析企业的发展趋势。
（1）分析总利润及其构成。利润总额包括营业利润，投资收益以及营业外净收入和支出。计算营业利润，投资收益，营业外净收入和支出占利润总额的比例，确定利润结构是否合理；分析主营业务利润和其他业务利润在营业利润中的比例，确定营业利润的结构是否合理。处置资产收益的比例过高，或者其他业务利润的比例过高，说明企业的经营状况异常，必须采取补救措施。
（3）损益表中每个项目的垂直分析。利润表中项目的垂直比较是报表分析中较常见的方法。通过比较，您可以找出业务轨迹的变化趋势并分析这种变化的原因。
列出多个期间的利润金额，在历史数据中选择正常年份的指标作为基准期间，并计算营业结果的项目（以利润表的顺序列出）。变化量和增减率，分析当期完成情况是否正常，绩效是否在增加或减少。
将本期的营业收入构成和营业成本费用结构与合理的基期指标进行比较，以计算项目结构的增减，分析结构变更的原因，并确定结构变更是否为正常，有利于企业发展。。
分析当期销售收入和信贷销售收入的增减，并分析公司营销策略和收款策略的合理性。
自实施“企业会计系统”以来，不再在外部报告销售利润明细表附带的利润明细表，但应仔细分析此表。通过分析此表，您可以了解有关公司运营的更多信息。掌握形势，掌握畅销产品和畅销产品的销售量和营业额，掌握每种产品的营业利润及其灵活性，并在了解市场的基础上做出最佳经营决策。
3
现金流量表分析
现金流量表的分析应首先分析现金流入和现金流出的结构以及流入和流出的比率，以确定现金收支结构的合理性。对于一个健康成长的公司，经营活动产生的现金流量净额应为正，投资产生的现金流量净额应为负，融资产生的现金流量净额为正和负。
其次，使用现金流量表主表的数据，通过结合净经营现金流量和投入资源的比率，结合资产负债表和利润表，计算企业获得现金的能力。 。这些指标包括销售现金比率，每股净现金流量（或净资产现金回收率）和总资产现金回收率。
销售现金比率=营业现金净流入÷主营业务收入，该指标反映了每销售收入元获得的现金净额。
净资产现金回收率=净经营现金流入÷净资产×100％，此处使用的净资产平均数。它反映了公司每人民币净资产获取现金的能力。
总资产现金回收率=营业现金净流入÷总资产×100％。这里也使用总资产的平均值。它反映了公司获得现金/资产总额的能力。
最后，根据现金流量表所附表格中的相关数据计算净收入运营指数和现金运营指数，并据此判断收入的质量。
现金流量表所附表格的功能是将净利润调整为营业现金流量净额。该表中的调整项包括非现金支出，营业外收入，营业资产净减少（增加），减少（增加）四个部分。
由以下公式表示：
净利润+非现金支出-营业外收入+营业资产净减少（-营业资产净增加）+非计息负债净增加（-非计息净减少负债）=营业现金流量净额
，其中非现金费用=资产减值准备+固定资产折旧+无形资产摊销+长期递延费用摊销（对于实施公司会计制度的公司，未付费用和应计费用增加）；
营业外收入=处置固定资产，无形资产和其他长期资产的净收入（净损失记为“-”）-固定资产报废损失-财务费用+投资收益（记为损失）与“-”）+递延税项抵免额-递延税项借方（执行公司会计准则的公司还从公允价值变动中增加收益或从公允价值变动中减去损失）；
营业资产净减少（增加）=库存减少（增加）+营业应收款减少（增加）；
无息负债的净增加（减少）主要是指应付业务款项的增加（减少）。
净收入运营指数是指净运营收入占净收入的比例。这里提到的净收入是利润表中的净利润。但是，此处提到的营业净收入不是利润表中的营业利润，因为营业外支出项目中的固定资产包括亏损，罚款，捐赠，非经常性亏损，债务重组亏损，资产减值准备和营业外收入。收入。包括固定资产利润，没收收入，非货币交易收入和补贴收入在内的营业净收入中包括。
净收入运营指数的计算公式为：
净收入运营指数=净运营收入÷净收入=（非经营性净利润净额）÷净利润
指数越低，营业外收入和投资收入的比例越大，表明收入质量不佳且营业状况异常。
现金运营指数是运营产生的现金流量净额与运营产生的现金流量之比。该指标的计算公式为：
现金运营指数=净运营现金流量÷应付经营现金=营业产生的现金÷应付经营现金
的经营活动现金=营业净收入+非现金支出=净利润-非营业净收入+非现金支出
指数小于1，表示公司收入质量不佳。一方面，一些收益尚未收到现金，而是以实物和债务基金的形式保留。能否充分实现债权仍然值得怀疑，有形资产折旧的风险更大。另一方面，企业的营运资金增加了，这反映了企业为了获得相同的收入而占用了更多的营运资金，并且获得收入的成本增加了，这表明相同的收入代表了较差的业绩。
2综合分析
综合分析是指通过组合所有财务报表并通过垂直比较和水平比较分析企业的偿付能力，盈利能力和经营能力来计算相关比率。
分析偿债能力中常用的比率指标的含义和计算公式
除了资产负债率和权益率外，公司的偿付能力指标还包括利息覆盖率，流动比率，速动比率，流动资产与总负债的比率，净现金流量与到期债务的比率以及现金净流量占当期债务比率，净现金流量占总债务比率。
相关指标的计算公式如下：
资产负债率=总负债÷总资产×100％
权益比例=负债总额÷所有者权益总额×100％
请注意，两个公式的分子均为总负债（{}}流动比率=流动资产÷流动负债
快速行动比率=（流动资产-库存）÷流动负债
现金比率=（货币资金+短期投资+应收票据）÷流动负债
应当注意，在这些公式中，债务是分母，而流动负债是分母。
利息保护倍数=（总利息+利润总额）÷利息费用
利息保护倍数反映了税前利润和总利息利息保护的程度。流动比率和速动比率可以反映企业的短期偿债能力。该指标的合理值应根据行业而有所不同。建议企业选择行业平均值作为比较的基础。由于最终需要用现金偿还债务，因此净现金流量与到期债务的比率，净现金流量与当期债务的比率，净现金流量与总债务的比率最直接地反映了公司偿还债务和借入新债务的能力。。（{}}净现金流量与到期债务之比=净营业现金流量÷期内应偿债务
本期到期的债务是指本期到期的长期债务和应付票据
现金流量净额与流动负债之比=营业现金流量净额÷流动负债（{}}净现金流量与总债务之比=净营业现金流量÷总债务
分析获利能力分析中常用的比率指标的含义和计算公式
从经营指标的角度来看，盈利水平反映在销售毛利率和销售利润率中。从投资回报率的角度来看，获利能力指标包括总资产回报率，净权益利率，资本利润率，每股净收益；从现金流量的角度来看，获利能力指标包括每股净营业现金流量，净资产现金回收率和总资产现金回收率。
（1）总资产收益率=息税前利润÷平均总资产×100％（{}}，其中EBIT =利润总额+利息费用
平均总资产=（期初总资产+期末总资产）÷2
（2）销售成本比率=主营业务成本÷主营业务收入×100％
（3）销售费用比率=期间费用÷主营业务收入×100％
此处提到的期间费用不仅包括运营费用，财务费用和管理费用，还包括主要营业税和附加费。
（4）净销售利润率=净利润÷主营业务收入×100％
（5）净资产收益率（也称为净权益利率）=净利润÷平均净资产×100％
平均净资产=（期初所有者权益总额+期末所有者权益总额）÷2（{}}在分解了净息差后，公式变为
净利率=净销售率x总资产周转率x权益乘数
股本乘数= 1÷（1-资产负债率）
（6）资本保证金=利润总额÷实收资本总额×100％
如果在会计期间内资本发生变化，则在公式中使用平均资本。
平均资本余额=（期初的实收资本余额+期末的实收资本余额）÷2
的资本利润率反映了投资者投资公司资本的获利能力。比率越高，资本利用效率越高，公司资本的盈利能力越强；否则，比率越低，资本就越有利可图。利用率差的结果是，公司资本的盈利能力减弱。
（7）净资产现金回收率=净经营现金流入÷净资产×100％，此处使用的净资产平均数。
（8）总资产现金回收率=净经营现金流入÷总资产×100％。这里也使用总资产的平均值。
分析运营能力中常用的比率指标的含义和计算公式
运营能力指标包括应收账款周转率，库存周转率，净营运资金周转率，流动资产周转率和总资产周转率。
相关指标的计算公式如下：（{}}业务周期=库存周转天数+应收帐款周转天数
应收帐款周转天数= 360天÷应收帐款周转率
应收帐款周转率=主营业务收入÷平均应收帐款
且平均应收帐款=（期初的应收帐款总额+期末的应收帐款总额）÷2（{}}库存周转天数= 360天÷库存周转率（{}}库存周转率=主营业务成本÷平均库存
并且平均库存=（期初总库存+期末总库存）÷2
营运资金周转天数= 360天÷营运资金周转天数
应收帐款周转率=主营业务收入÷平均营运资金
平均营运资金= [（期末流动资产总额-期末流动负债总额）+（期初流动资产总额-期初流动资产总额。期）]÷2
按财务报告分析实体
财务报告的分析主体是通常意义上的报告用户，包括股本投资者，债权人，运营管理层，政府机构以及与企业有关的其他人员和机构。与企业有关的其他人员和组织包括财务部门，税务部门，国有资产监督管理部门和社会中介机构。这些报表的用户将财务报告用于不同的目的，并且需要不同的信息。
3企业管理分析
公司管理也称为经理。他们关注根据企业的业务绩效获得的报酬，并将业务绩效反映在财务报告中。一般而言，他们的团体利益和公司利益它们是一致的，因此对财务报告的分析是全面的。他们不仅关注业务流程中取得的成就，还关注业务流程中的问题和财务分析中的错误。他们通过分析错误和问题的原因来制定改进措施，以便在下一阶段获得更出色的记录。基本上从公司管理层的角度考虑了前面介绍的财务报告分析思路。他们关注的财务比例指标通常根据股东对其的评估要求来设计。前面提到的财务指标基本上涉及还有更多指标，例如资本保值和增值率以及资本积累率。他们可能更愿意为业务绩效承担风险，并利用财务杠杆来获得更大的回报。
4投资者分析
我们经常说使用财务报告的投资者是普通股股东。他们关注企业的偿付能力，盈利能力和风险。
他们分析财务报告以回答三个问题：
（1）公司当前和长期收入的水平；
（2）在目前的财务状况下，公司资本构成决策的风险和收益是什么？
（3）与其他竞争对手相比，公司的地位如何。
在正常情况下，它们与公司管理层的经营目标相一致，因为控股股东投资企业的目的是最大化所有者权益，而非控股股东的目的则是在企业投资是获得高投资收益。
财务报告分析主要通过分析企业的财务结构，偿付能力，盈利能力和经营能力来判断企业的发展趋势。
偿付能力包括长期偿付能力和短期能力。短期偿付能力的分析与流动性比率，速动比率，现金比率和利息保护倍数的计算密不可分。长期债务的可偿还性分析要求计算长期资产与长期债务的比率。如果该比率大于1，则表示公司的长期债务偿还能力很强。债务的偿付能力反映了公司财务风险的程度。我们必须知道，股东对风险感到恐惧。
获利能力的分析不仅取决于在一个会计期间从事生产和经营活动的企业的获利能力，还取决于其在较长时期内稳定地获得更高利润的能力。生产经营的盈利能力主要取决于销售毛利率，净销售利润率，总资产收益率，净权益利率以及单位净资产从经营活动中获得净现金流量的能力（股份公司使用净现金流量）。每股，非股份该公司使用净经营现金流量和平均净资产的商）。在分析中，不仅需要观察一个会计期间的指标，还需要通过多个会计期间的指标观察获利能力的动态趋势，并判断经营风险和收益水平是否对称。
分析运营能力需要计算周转资金配额，应收账款周转率，库存周转率，净周转金周转率，流动资产周转率和总资产周转率。结算盈利指标。
有时，管理层和股东的利益会发生冲突。为了获得高薪，管理层通常会使用伪造财务报告来操纵虚拟业绩。注意多个期间的净营业现金流量与净利润的比率，并查看每个会计期间的现金保证多少净利润。通常，公司没有现金流量来操纵其账面利润。如果比率指标太低，则可能会产生虚假的盈亏。从长远来看，企业的净经营现金流量和净利润应该保持一致，并且长期存在较大的差距。
5债权人分析
债权人担心企业是否有偿还债务的能力，其决定是决定是否向目标企业提供信用以及是否需要提前偿还债务。他们分析报告的目的是回答以下四个问题：
（1）为什么公司需要筹集更多资金；
（3）公司能否按时足额偿还上期的短期和长期借款；
（4）公司将来可能需要在哪些领域借款。
债权人分析报告需要观察公司三到五年的财务报告信息，分析财务报告相关项目的变化，并注意相关趋势。银行业常用的相关比例指标及其参考标准如下：
负债指数
资产负债率（参考值为65％-85％）
流量比（参考值为150％-100％）
速动比率（参考值为100％-50％）
现金比率
利息保护倍数（参考值为1.5-1）
获利能力指标
资产回报率（参考值为10％-3％）
销售成本比率
销售费用比率
销售利润
净资产收益率（净利率）
运营能力指标
应收帐款周转天数
库存周转天数
营运资金周转天数
营运资金配额
营业额
资金指标
现金支付能力
营运资金需求
6纳税人评估与分析
税务机关对企业的税收评估主要是由于税收审计的需要。他们评估和分析的目的是查看企业是否涉嫌逃税，逃税或逃税。总体评估从分析税收负担开始，然后分析税收负担低于正常峰值的情况。
增值税税收评估思路
增值税征税的分析和评估始于税负的计算。增值税税负率（简称税负率）＝当期应纳税额÷当期应税主营业务收入
然后将税收负担率与销售变化率以及其他指标进行比较，以将其与正常高峰相比较。如果销售变化率高于正常峰值且税负率低于正常峰值，则销售变化率和税负率那些低于正常峰值并且销售变化率和税负比率都高于正常峰值的那些都可以包括在怀疑范围内。根据企业提交的纳税申报表，资产负债表，利润表及其他有关税收信息计算毛利。
对销项税的评估应侧重于检查是否存在账外操作，隐瞒和未按时报告税收计算的销售，混淆了增值税和营业税的范围以及滥用税率。
进项税的评估主要基于对当期进项税控制额的分析。当期的进项税控制金额=（期末存货比期初增加+本期销售成本+期末应付款减少额开始）×当期主要外购货物增值税率+运费×7％
关于企业所得税的税收评估的思考
分析和评估企业所得税的支付情况必须首先从四类指标入手，这四类指标分别是所得税的税负税率（简称税负税率），主营业务利润税。负担率（简称税利）负税率），所得税贡献率和主营业务收入变动率。
所得税的税负负担率（简称税负率）=当期应付所得税额÷当期利润总额×100％
主营业务利润税负担率（称为负税利润率）=当期应付所得税÷本期主营业务利润总额×100％
所得税贡献率=当期应付所得税金额÷期内主营业务收入总额×100％
主营业务收入的变化率=（本期主营业务收入-基期主营业务收入）÷基期主营业务收入×100％
如果第一类指标存在异常，则需要使用第二类指标中的相关指标进行审计分析，并结合原材料，燃料，电源和其他条件。这里提到的第二类指标包括主要业务业务费用变动率，主营业务费用变动率，营业费用（行政，财务）费用变动率，主营业务利润变动率，成本费用率，成本费用利润率，所得税负担变动率，所得税缴纳率的变化，所缴所得税金额的变化率，以及收入，成本，费用和利润的比率。
如果第二类指标存在异常，则有必要使用三类指标中的相关指标进行审查和分析，并结合原材料，燃料，动力等条件进一步分析异常情况和原因。这里提到的三类指标包括存货周转率，固定资产综合折旧率，营业外收支增减，税前亏损扣除限额和税前支出扣除指标。
目前
您知道如何计算项目开发成本吗？安居宾馆研究所的分析师们整理了四种估算方法。
1.建设项目投资估算
（1）建设项目的总投资构成包括三个部分：固定资产投资，建设期间的借款利息和流动资金。
固定资产投资是指根据计划规模，规划设计方案和建设内容建设项目所需的成本；建设中借款利息，是指企业为建设项目取得的建设投资借款和流动资金借款产生的利息。支出;营运资金是指用于维持企业正常生产经营活动的所有营运资金。
由建设项目总投资形成的资产分为固定资产，无形资产，递延资产和流动资产。
2.房地产项目投资和总成本估算
一，房地产开发投资和成本的相关概念
（1）房地产开发项目的投资特点：三种商业模式：销售，租赁和独立运营。
（II）房地产开发项目总投资
房地产开发项目的总投资包括两个部分：开发建设投资和运营资金。
1.开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需的各种费用。包括土地成本，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本，开发间接成本，管理成本，财务成本，销售成本，开发期间税金，其他成本以及不可预见的成本。
2.营业资金是指房地产开发企业用于日常营业额的资金。
（三）开发产品的成本
产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中产生的各种费用。从财务角度来看，这些成本可以分为：土地开发成本，住房开发成本和辅助设施开发成本。
在会计中，可分为：直接开发成本（包括土地成本，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共支持设施建设成本）和开发间接成本（包括管理成本） ，财务费用，销售费用，开发税，其他费用以及不可预见的费用等）。开发成本和开发成本也可以分类。
开发成本包括土地成本，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本，其他成本，开发期间税金和不可预见的成本。
开发成本包括管理成本，财务成本和销售成本。
其次，房地产开发项目的估算总费用
1.土地成本估算
（1）土地使用权转让费
估算土地出让金的底价通常可以指政府同期转让的类似地块的出让金的金额，以及时间，地点，用途，街道状况，建筑容积率，土地出让金时间，周围环境条件和土地状况得到因子的校正；也可以根据城市基准地价或市人民政府发布的平均标定地价，并根据项目用地的等级，用途，容积率和使用寿命等因素得出。有偿土地转让的方式包括拍卖，招标和协议。
（2）征地补偿费
新规定规定，拆迁补偿可以通过货币补偿或产权调换来实施。货币补偿金额应根据被拆迁房屋的位置，用途，建筑面积等因素，根据房地产市场评估价格确定;进行产权调换的，应当计算被拆迁房屋的补偿金额和房屋价格，以清算产权。交流传播。
（3）土地出让金
土地出让金是指土地出让人向土地出让人转让土地使用权出让金。通过土地出让或者依法转让取得的土地使用权可以转让给其他合法用户。
（4）土地租赁费
土地租赁费是指土地租赁支付给土地租赁房屋的费用。它在房地产开发投资中很少见，但经常用于房地产投资中（例如，购买酒店进行租赁操作时）。
（5）土地投资折扣
一种非常常见的协作开发项目模型。
2.前期工程成本
初步工程费用主要包括初步规划，设计，可行性研究，水文地质调查以及土地开发项目的“三通一平”。
（1）通常可以将项目计划，设计和可行性研究的成本估算为项目总投资的百分比。通常情况下，规划设计费用约占建设工程费用的3％，可行性研究费用约占项目总投资的0.1％-0.3％。水文和地质勘探所需的费用可以根据所需的工作量与相关费用相结合该估算通常约为设计估算的0.5％。
（2）“三通一平”和其他土地开发成本主要包括在地面上拆除现有建筑物和结构的成本，场地平整成本以及水，电和道路成本。这些成本可以根据实际工作量并参考相关收费标准进行估算。通常是设计估算值的0.35％。
3.基础设施建设费
基础设施建设费，也称为内部和外部红线工程费用，是指各种管道和道路的费用，例如距建筑物2米以及社区计划的红线以内的费用，主要包括供水，电源，道路，绿化，供应天然气，污水，排洪，电信，卫生和其他设施的建设费用，以及各种设施与市政设施干线，干线和干道之间的接口费用。
基础设施费用通常使用单位指标估算值进行计算。粗略估计，所有基础设施项目都可以基于建筑平方米或土地平方米来计算。
4.建筑和安装工程费
建筑和安装工程费用是指直接用于工程建设的总费用，主要包括建筑工程费用（结构，施工，特殊装饰工程费用），设备和安装工程费用（给排水，电气照明） ，电梯，空调，燃气管道，消防，防雷，弱电等设备及安装）及室内装修工程费用。
5.公共支持设施的建设成本
公共辅助设施费用是指住宅社区中各种不营业的公共辅助设施（也称为公共设施）的建设成本。它主要包括居委会，警察局，托儿所，幼儿园，公共厕所和停车场。
6.开发开销
开发间接费用是指房地产开发企业所属的独立会计单位在开发场地的组织和管理中产生的支出。包括工资，福利费，折旧费，维修费，办公费，水电费，劳动保护费，工房摊销和其他费用。
7.管理费用
管理费用是指房地产企业管理部门为组织和管理房地产项目的开发和运营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员的工资，工会支出，业务接待支出，员工教育支出，劳动保险支出，失业保险支出，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，房地产税，土地使用税（法人家庭税）管理），车辆和船只使用费，技术开发费，无形资产摊销，启动成本摊销以及其他费用。
管理费用可以根据项目投资或上述1-5个直接费用为基础进行计算。该百分比通常为3％。
8.财务费用
财务费用是指房地产开发公司筹集资金所发生的各种费用，主要包括借款和债券的利息，金融机构费，保险费，融资代理费，汇兑净损失和公司融资。发生其他财务费用。
有关长期贷款利息和营运资金贷款利息的计算，请参阅“估算贷款还款和利息支付”。除利息外的财务成本估计为利息的10％。
9.销售费用
销售费用是指在开发项目期间产品开发过程中发生的各种费用，以及专门的销售代理或委托的销售代理的费用。它主要包括以下三个项目。
（1）广告和营销费用
约占销售收入的2％-3％（较高的住宅物业销售量，较低的办公物业）
（2）销售代理费用
约占销售收入的1.5％-2％
（3）其他销售费用
约占销售收入的0.5％-1％
总计，销售费用约占销售收入的4％-6％。
10.其他费用
其他费用主要包括临时土地使用费和临时建筑费，工程成本咨询费，总承包管理费，合同公证费，建筑许可费，工程监理费，竣工图准备费，工程保险费等。这些费用是按当地有关部门设定的费率估算的，通常约占投资的2％至3％。
11.开发期间的税费
开发项目投资估算应考虑到地方政府或相关部门在项目开发过程中征收的各种税费。在一些大中城市，这部分税费已占开发建设项目投资的较大比例。各种税费应根据当地有关规定和标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：
（1）辅助设施建设费（社区建设成本的5.5％，单位的11％）
（2）固定资产投资方向调整税（基于目前征收的总投资的30％-5％）
（3）土地使用税
（4）建设项目质量监督费
（5）供水能力增加费（免税）
（6）供电容量增加费（免税）
（7）物业管理基金（根据2％的销售价格，对于租赁的物业，开发商支付，对于出售，买方支付）
（8）其他
12.意外费用
不可预见的费用包括储备金（不包括用于上涨的材料和材料的储备金），不可预见的基础或其他额外工程成本增加以及不可预见的自然灾害成本增加。它是根据项目的复杂性和上述费用的准确性计算的，并基于上述费用的总和，以3％-5％为基础。
如果开发项目完成后该项目是租赁的或自营的，则还应估算以下费用：
13，运营费用
营业支出是指房地产项目开发完成后，在项目营业期间发生的各种营业支出。主要包括管理费用和销售费用。
14.维修费用
维修费用是指在房地产项目的运营过程中产生的材料消耗和维护成本，该项目通过租赁或自营业务获得了收益。
3.房地产项目的收入，税收估算和筹款
一，营业收入的计算
房地产开发项目应根据项目计划书制定房地产产品买卖，租赁和自营职业的实用计划（以下称为租赁和出售计划），并使用该计划。收入计划以准确估算发展项目可能的收入。租赁和销售计划应与开发商的营销策略相结合，同时应遵守各级政府对房地产租赁和销售的限制和规定。
（I）制定房地产开发项目的租赁和销售计划
房地产项目的租赁和销售计划通常包括：可用于租赁和销售的房地产类型和数量，租赁和销售价格以及付款方式。
1.在确定可供出租和出售的房地产的类型和数量时，首先确定开发项目可以提供的房地产的类型和数量，然后确定每个时期（年）的开发项目，半年或季度，下同）租赁或出售房地产的类型和数量。
2.租金和销售价格的确定应基于市场调查和预测，并结合房地产开发项目的具体情况，并通过分析和比较市场交易信息来进行。应特别注意已完工，在建和具有潜在竞争力的房地产项目对拟议开发项目的租金和销售价格的影响。
3.确定付款方式时，应考虑房地产交易的付款习惯和做法。分期付款时，请注意分期付款与分期付款的比率。在制定租金和销售计划时，应特别注意可出租面积比例的变化对租金收入的影响。
（II）房地产开发项目的租金收入估算
租金和销售收入的估算是计算每个时期可获得的房地产收入，主要包括土地出让收入，商品住房销售收入，租赁住房租金收入，辅助设施销售收入和开发企业自营收入。
1.房地产开发项目的租金和销售收入通常是可出租和出售的建筑面积与单位租金和出售价格的乘积。在租赁的情况下，应注意每个时期的空置期（项目完成后未出租的时间）和空置率（未出租的建筑面积占可出租建筑面积的百分比）对租金收入的影响。同时，还应考虑经营期间未租赁财产的转售收入。
2.房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发后的房地产产品为业务和服务运营的载体，通过综合自雇方法取得的收入。 。在估计自雇收入时，应充分考虑现有商业和服务设施对拟议开发项目的影响以及未来的商业和服务设施对拟议开发项目的生产的影响。以及商业和服务行业市场未来变化对拟议项目的影响。
第二，税收估算
（1）营业税金及附加
1.营业税和其他概念
营业税金及附加是指在房地产的销售，租赁和自雇期间产生的税金和费用，主要包括营业税，城市维护和建筑税以及教育附加费（所谓的“两种税”和一笔费用”）。
2，具体估算
（1）营业税
对于房地产投资，营业税是对应税房地产的出售或出租所得征收的税款。
销售税金额=应税销售（租金）收入×税率。目前，中国的销售税率为5％。
（2）城市维护建设税
城市维护和建设税是一种针对城市建设和维护的税种，它是根据增值税，消费税和所缴纳的营业税的实际金额而定的。对于房地产开发企业，城市维护建设税的计税依据为其实际缴纳的营业税。
城市维护和建筑税的税率因纳税人所在的地区而异：纳税人位于城市地区，税率为7％，纳税人位于县内。或城镇，税率为1％。
（3）教育附加费
教育附加费是国家为发展教育和筹集教育资金而征收的附加费，其计费基础与城市维护建设税相同。对于房地产开发企业，收取教育附加费的基础是他们实际支付的营业税。教育税附加费一般为3％。
（II）土地使用税
土地使用税是指在开发和运营过程中拥有国有土地的房地产开发企业应缴纳的税款。税收计算的依据是纳税人实际占用的土地面积。采用基于分类的税率。每平方米的年税率根据城市的大小分为四个不同的等级。其中，广州等大城市为0.5至10元（详情请参阅表格）。
年应缴土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率
（3）房地产税
财产税是投资者拥有房地产时应缴纳的财产税。对于租赁物业，税收收入是基于物业的租金收入。对于非出租房地产，一次性扣除房地产原始价值的10％-30％后的余额作为计算和支付的税基。具体减少幅度由省，自治区，直辖市人民政府确定。
财产税是按比例税率，对财产的残值征收的税率，为1.2％；如果对物业租金收入征收，税率为12％。
（四）企业所得税
企业所得税是对来自生产和经营活动的收入以及企业其他收入征收的税款。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人是房地产开发企业。计算所得税的公式为：
所得税金额=应纳税所得额×税率（{}}应税收入=利润总额-可扣税项目金额
对于开发企业，总利润主要是在开发，建设和运营期间收集的收入。该项目的允许扣除是总开发成本和运营成本。房地产开发的企业所得税税率一般为25％。
（V）土地增值税
1.土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人征收的税，其房地产转让的增值税是应税的宾语。
2.房地产转让收入
纳税人从房地产转让中获得的收入应包括房地产转让的全部价格和相关的经济利益。它可以是货币收入，实物收入和其他收入。但一般是指货币收入。
3.扣除土地增值税
计算土地增值税不是直接对房地产转让的收入征税，而是要扣除国家规定的各种扣除项目的金额后，对收入余额进行征税。该余额是纳税人在房地产转让中增加的价值。
扣减包括：
（1）为获得土地使用权而支付的土地价格和相应的手续费。
（2）房地产开发成本，包括对征地和拆迁的补偿，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本以及开发间接费用。
（3）房地产开发费用，包括管理费用，财务费用和销售费用。
但是，在计算土地增值税时，并未根据纳税人的房地产开发项目实际发生的支出扣除这三项支出。具体扣除额取决于是否能够根据转移的房地产项目计算和分配金融费用中的利息费用，并提供金融机构的证明。
如果是，则可以根据实际情况扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用根据项目1和2的总和计算5扣除额计算在％以内。
如果没有，如果无法根据转让的房地产项目计算利息支付或无法提供金融机构的证明，则应在房地产开发费用总额中扣除10％以内扣除全部房地产开发费用上面的项目1和2。
（4）旧房子或建筑物的估计价格。转让旧房地产时，应根据旧房屋或建筑物的评估价格计算扣除的项目金额。
（5）与房地产转让有关的税，包括营业税，城乡维护和建设税，教育附加费，印花税等。
（6）财政部规定的其他扣除额。从事房地产开发的纳税人可以从项目1和2的总和中扣除20％。
4.土地税率
土地增值税适用四级上级（金额）累进税率，从30％到60％。
（1）增值额不超过扣除项目的50％（含比例，下同），税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目的50％，但不超过扣除项目的100％，税率为40％；
（3）增值额超过扣除额的100％，但不超过扣除额的200％，税率为50％；
（4）如果增加值超过扣除额的200％，则税率为60％。
5.土地增值税免税
在下列情况之一中免缴增值税：
（1）纳税人出售普通标准住宅进行出售，其增加值不超过扣除项的20％。
（2）收集用于国家建设的房地产。
综上所述，土地增值税的计算步骤
范例6-2：一家房地产开发公司从出售房地产中获得了4000万元的收入，扣除的项目金额为1亿元。应支付的土地增值税额是根据试算得出的。
解：
（1）计算得出的值是：
40,000-10,000 = 30,000百万
（2）计算增值税与扣除额之比：{（}} 30,000÷10,000 = 300％
增值税超过扣除额的200％，并适用30％，40％，50％和60％的税率。
（3）计算每个文件的土地增值税：
一种。对于增加值中不超过扣除额50％的部分，适用30％的税率。税额为：
1,000×50％×30％= 150万元
b。增值税额超过扣除额的50％但不超过100％的，适用40％的税率。税额为：
1,000×（100％-50％）×40％= 200万元
C。对于超过扣除额的100％但不超过200％的增值税，适用50％的税率。税额为：
1,000×（200％-100％）×50％= 500万元
d。增值额超过扣除额的200％，适用60％的税率。税额为：
[3,000-（1,000×200％）]×60％= 600万元
（4）土地增值税总额：
150 + 200 + 500 + 600 = 1450万
范例6-3：一家房地产开发公司出售普通标准住房出售，收入为4,000万元，扣除的项目金额为3.5亿元。它是要支付的土地增值税额的试算。
40,000-35,000 = 5,000万元
（2）计算增值税与扣除额之比：
5,000÷35,000 = 14.28％
（3）判断适用的土地增值税税率：
增值税不超过扣除的项目金额的20％，因此该项目免征土地增值税。
4.偿还贷款的估算
偿还贷款的计算主要是为了衡量偿还期的利息和还款时间，从而观察项目的还款能力和收益，并为财务分析和项目决策提供依据。
1.利润
用于偿还借款的利润通常应为可分配的利润，以弥补前几年的损失，在将利润分配给投资者后提取盈余公积金，公益金和未分配利润。
2.折旧费用
3.摊销费
4.其他还款资金
5.售前或租赁前收入
II。还款方式和顺序
（I）国外贷款的还款方式
按照国际惯例，债权人通常对本金和贷款利息的还款期限有明确的规定。如按照规定偿还本金和利息，等额偿还本金，BalloonPayment等方法。
（II）国内贷款的还款方式和顺序
通常先按以下顺序偿还国内借款：先借贷，然后再贷，然后先高息，最后低息，或双方之间的贷款协议。（{}}第三，利息计算
（1）借款时的利息计算
根据国家有关规定，在进行建设项目的经济评估时，如果在当年发生借款，则假定该借款发生在当年中期，并且利息是根据每半年一次，此后每年一次。年度应计利息为：
年累计利息=（年初借款本金和利息的累计+本年借款的÷2）×利率
示例6-4一个建设期为3年的房地产开发项目。建设第一年借款300万元，第二年借款600万元，第三年借款400万元，年利率12％。计算施工期的贷款利息。
解决方案：施工期每年的利息计算如下：
第一年的应计利息=（0 + 300÷2）×12％= 180,000元
第二年的应计利息=（318 + 600÷2）×12％= 74.16万元
第三年的应计利息=（318 + 600 + 74.16 + 400÷2）×12％= 14306万元
施工期间的总贷款利息为：18 + 74.16 + 143.06 = 23522万元
（II）计算还款期间的利息
1.当等额偿还本金和利息时
2，本金平均还款，利息支付
第四，还贷时间表
房地产投资项目的贷款还款时间表可提供有关项目债务状况的财务信息，描述项目开发和运营过程中债务本金和利息的分布，并提供项目管理决策，财务决策和偿付能力分析重要参考。但是，应该指出的是，贷款本金和利息表仅反映了固定资产基金借款的本金和利息，而不反映流动资金借款的本金和利息。流动资金贷款本金和利息的偿还通常以年度利息支付和期末偿还为基础。换句话说，营运资金的利息已包括在财务费用中，并且由于本金是在项目计算期结束时一次性偿还的，而营运资金已在项目计算期结束时收回，因此这里不考虑偿还营运资金贷款的问题。
对项目的本金和利息报表的分析可以如下分析：
1.分析项目的债务清算能力
2.协助安排短期贷款
3.筹款计划的合理性研究
示例6-5一个房地产开发项目，建设期为3年。第一年借款1000万元，第二年借款2000万元，第三年借款3000万元。项目完成后将开始销售。预计年销售收入将足以偿还本金和利息。贷方的条件是年利率为8％，本金和利息将在建设期结束后的5年内偿还。试用该项目的还贷和利息估算表。
解决方案：（1）建造期间每年的应计利息：
第一年的应计利息=（0 + 1000÷2）×8％= 40万元
第二年的应计利息=（1040 + 2000÷2）×8％= 163万元
第三年的应计利息=（1040 + 2000 + 163？+ 3000÷2）×8％= 367万元
第三年末累计贷款：本金+利息= 6000 + 40 + 163 + 376 = 6579万元
（2）每期还本付息：A = P（A / P，i，n）= 1648万元