折旧的节税效应是什么

提问时间：2020-03-05 07:45

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admin 2020-03-05 07:45

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税务筹划，节税力度有多大？_折旧

一个小朋友问：经常听到节税服务的公司声称能够对企业进行税收筹划。我想知道有多少节税措施吗？

税收筹划的效果如何？公平地说，节省的税款没有想象的那么大！换句话说，需要的空间有限。

税收筹划的基本原则是实施税收优惠政策。了解财务和税务知识的企业已经充分利用了可用的策略。另一方面，对于缺乏财务和税务知识的企业，谈论税收筹划可能充满理想和现实。

一切都在正确的时间在正确的地方，税务计划也是如此。有相关的税收优惠政策。企业符合条件，节税自然而然。相反，无条件创造条件是税收筹划的基本思想。因此，为了达到节税的目的，必须改变或扩大企业的性质，业务范围，产业结构，资产结构等。这些不能与某些会计资源和人力资源分开。

例如，某大型资产公司在当年拥有6000万固定资产和400万元的折旧。假设按照规定变更折旧政策，则每年可减少折旧500万元。杀人必须将固定资产折旧用于税收筹划。对于轻资产企业，按成本一次扣减两台固定资产计算机，其影响不超过10000元。需要花很多时间来考虑在亏损期间减少折旧，在获利时增加折旧？

正如问题中提到的那样，要求人们为节税做计划可能不足以支付报酬，而且您所付出的损失比所付出的还要多！

小型微利企业节税的三两点小想法

今天，我在@叶檀财经上发表了一篇文章，提到服装公司的设计费正在申请研发支出的税收优惠。

并没有感到特别震惊，我们最大的智慧就是不要从差距中找到出路。

因此，对于政策制定者和监督者来说，这最终是挑战。

但是，由于这篇文章，从上一个观点转向一个古老的观点，它可能比大师们的财务技巧还有些天真，总比没有好。

少付税，这可能是所有老板想要的，毕竟赚钱并不容易。他真的会说：“最好交更多的税。”据估计，只有格力电器的董女士对此有信心。但是，如果您阅读了格力的声明，则可能会发现格力获得了很多政府补贴，或者这是信心的一部分。

小型微薄的企业可能没有运气来获得大笔补贴。在当前税法审计环境下，合理避税的空间也有所缩小（请注意，这是避税，而不是逃税，因此我们不能说做内部账目，虚假发票等事情，甚至以前提到的研发支出优惠政策问题，今年也有了新规定。

因此，我认为对于小型和微型企业而言，税收筹划中的首要考虑因素是如何更好地利用现有的税收优惠政策。

1.蛋糕最大的一笔，肯定是2019年新发布的财税[2019] 13号文规定的中小企业优惠政策。其中包括所得税优惠，增值税优惠和其他税收优惠，这些绝对可以解决企业的迫切需求。

值得注意的是，由于该政策具有有效期，因此在不确定将来是否可以继续享受优惠政策时，公司可以在过去几年中调整利润。当然，这也是利润达到保单上限的前提。毕竟，利润为301万，利润为299万，但其中之一是利润，而地下是利润。

2.降低增值税税率后，新增加了扣除政策。

最新政策已添加了一项服务项目以增加扣除额。政策变化是对税务会计理解和财务会计计算能力的考验。事先与税务专员沟通，确定细节，并要求财务系统的员工提供标准化的可抵扣账单，这会影响税收负担。

3.地方优惠政策。娱乐业的人们毁了霍尔果斯，但该国仍然有许多大小的高科技园区。每个地区都有自己的优惠税收政策，涉及科技，环保，农业和其他行业。始终对税收政策保持敏感也很有用。

4.研发费用扣除，残障雇员费用扣除，广告费用控制，商业娱乐费用的适当转移，老板费用的合理核算，有效使用的折旧政策以及对资产新规定的全面解释退休。。。在所得税结算和付款之前，等待这些小细节非常有用。也许芭芭拉，您将获得更少的利润和更少的税金。以上

纯粹是探索，欢迎添加您的好点子。

企业合理节税的三种税筹方式_折旧

随着社会经济的发展和法律制度的完善，现代企业已开始逐步实施和完善税收筹划。企业当前的社会和经济环境也为企业提供税收筹划的可能性。税收是现代企业财务管理的重要经济环境要素，也是现代企业财务决策的变量，对完善企业财务管理体系，实现企业财务管理目标至关重要。因此，从税收对公司价值的影响入手，让我们来谈谈如何实施企业财务管理-企业税收筹划。

计提折旧的税收

折旧是转移到成本或期间费用中的一部分价值，以弥补固定资产的损失。折旧与企业的当期成本，费用的大小，利润水平以及应交所得税直接相关。多少。折旧具有减税作用。使用不同的折旧方法，应付所得税也不同。因此，公司可以使用折旧方法进行税收筹划。

减少折旧期间有利于加速成本回收，并且可以在将来结转成本和费用，从而产生上一期间的会计利润。在稳定税率的前提下，所得税的递延支付等同于获得无息贷款。另外，当企业享受“三免三减半减”的优惠政策，延长折旧期限，并在优惠期内尽可能多地安排后期利润时，也可以通过税收筹划减少企业税收负担。最常用的折旧方法是直线法，工作量法，年数总和法和双倍余额递减法。采用不同折旧方法计算的折旧金额在数量上不一致，每个期间的成本也不同，从而影响每个期间的运营成本和利润。这种差异为税收筹划提供了可能性。

合理利用企业的组织形式进行税收筹划

在某些情况下，企业可以通过合理利用组织形式来计划其税收状况。例如，在公司所得税法合并之后，按照国际惯例，公司所得税将用作定义纳税人的标准。国内公司所得税独立核算的原始标准不再适用。同时，没有法人资格的分支机构应当合并为总公司。交税。以不同的组织形式使用独立征税和集体征税将对总部的税负产生影响。企业可以通过选择分支机构的组织形式来利用新法规进行有效的税收筹划。

企业有两个选择：子公司和分支机构。其中，子公司是具有独立法人资格的实体，可以承担民事法律责任和义务；分支机构是没有独立法人资格的实体，需要总行承担法律责任和义务。组织的组织形式需要考虑的因素包括：分支机构的损益，分支机构是否享受优惠税率等。

具有税收优惠的税收筹划

选择投资地区和行业

税收筹划的重要条件是投资于不同地区和不同行业以获得不同的税收优惠。目前，企业所得税优惠税政策已经形成了一种新的优惠税结构，其重点是产业优惠，辅以区域优惠，并考虑了社会进步。区域税收优惠只保留了西部大开发的税收优惠政策，其他区域的优惠政策则被取消。工业税收优惠政策主要体现在：促进技术创新和科学技术进步，鼓励基础设施建设，鼓励农业发展与环境保护和节能。因此，企业采用税收优惠政策进行税收筹划主要体现在以下几个方面：

1.低税率和扣除额的优惠政策。

低税率和扣除额的优惠政策主要包括：对符合条件的小型和微利企业实行20％的优惠税率；资源综合利用企业收入减少10％。税法根据应纳税所得额，雇员人数和总资产来定义小型和微薄的企业。

2.工业投资的税收优惠。

工业投资的税收优惠措施主要包括：将国家需要支持的高新技术企业的所得税税率降低15％；农业，林业，畜牧业和渔业免税；国家支持的基础设施投资的三项免税，三项减免和一半减免税收优惠;本年度企业应纳税额中扣除环保，节能，安全生产等专用设备投资的10％。

这样的税收筹划会让您节税吗？

文章：徐Yan

财务财务税

几天前有人向我推荐了一些节税案例，以便让我确定征税的可行性。

考虑了一些决定并筛选了一些案例，作为讨论和展示，以分析此案例中节税的“成功”和“失败”。

税收筹划案例一

案件

企业的雇员将其私人车辆转让给公司，并签署协议，“以新的或原始的市场价格确定为转让价格。公司将车辆转让费支付给转让雇员并支付以工资和薪金的形式分期付款。资金。原始所有者仍在使用车辆上下班。手续完成后，公司将采用直线法按三年计提固定资产的折旧费用。提取折旧后，公司将车辆无偿转让给原始所有者。那是：

通过以工资和薪水以及购票补贴的形式包括汽车转让费来增加公司所得税减免，一次减少25％的公司所得税。

在工资和薪金中包括汽车转让费尽管增加了个人所得税，但以这种方式支付的个人所得税应由企业在转让协议中承担。

因此，个人将不会参与支付更多的个人所得税的问题。对于公司承担的个人所得税，公司通过补贴停车费，通行费，车辆维修费，非油耗和修理费等，增加了公司所得税的税前扣除额，以减少公司所得税。减少25％三年后，这辆车在报废之前免费转移给了原始员工。

分析

上述员工将自己的汽车转让给公司是财产转让法。在交易转让过程中，此行为需要支付二手车交易税和其他相关费用。在此阶段，个人雇员没有减少任何费用，而是增加了调动过程中的相关税费。

企业以购买形式购买员工用车，这增加了固定资产和成本，从而增加了企业所得税的税前扣除额。此类更改将导致在评估税收数据时因税收相关异常而产生税收风险。

税收比较逻辑分析原理：将公司的年度损益表和资产负债表与管理数据进行比较。优化收入增长率，费用增长率和利润增长率。根据比较分析，公司收入增长率为零，库存增长率为零，利润率在下降。原因是固定资产的增长速度和折旧的增长速度比上年有明显提高。因此，延长检查的结果表明，公司的运输车辆和相关费用有所增加。税收结论：根据税收的逻辑分析，运输手段的增加会增加收入，存货和支出。但是，该公司仅增加了运输手段和相关成本，这表明该公司有可能经营未记账和需要支出。

折旧完成后，公司免费将汽车转让给员工。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条的规定，单位或个体工商户自行生产，委托或加工商品。作为无偿投资或作为赠予其他单位或个人的礼物，应视为已售出商品。因此，公司必须支付将企业免费转移给员工的增值税。如果在2009年1月发行之后购买，则应按17％的税率缴纳增值税。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第16条，“《企业所得税法》第6条第3款所述的财产转让所得是指企业转让固定资产，生物资产，无形资产来自资产，股本，债务等资产的收入。“因此，转让二手车的公司应缴纳25％的公司所得税

根据《企业所得税法》，运输设备的折旧期限为4年，企业已在3年内完成折旧。由于这不是加速折旧的条件，因此应增加加速折旧的税收减免。。企业所得税还款

公司无偿将汽车转让给员工是一种礼物。员工必须根据国务院的《修改决定》（中华人民共和国国务院第600号令）接受礼物：工资，薪水，奖金，年终工资增加，劳动红利，津贴，补贴以及与受雇或受雇而因个人受雇或受雇而获得的其他收入。 ”与就业有关的其他收入，按照“工资收入”征收个人所得税。

根据国家税务总局《关于用人单位计算和征收用人单位个人所得税的通知》，企业为职工负担个人所得税。国税发〔1996〕199号：用人单位支付他们的员工全税收方面，根据国税[1994] 89号文件第十四条的规定，将职工取得的非税收入转换为应纳税所得额后，直接计算企业应缴纳的个人所得税。

因此，以上情况根本无法实现节税的结果，而且风险极高。

税收筹划案例2

案件

房地产公司减少相关税收：

可以分开收取装饰费用，并分别收取装饰费用。给客户的补偿是降低财产的价格，而客户仍要支付相同的金额。

房屋购买合同规定，交付给客户的高端房屋是经过翻新的房屋。合同没有反映免费的装修费用，因此装修费用可以包含在成本中，并在税前扣除。

拆分技术：分解销售价格并降低营业税，土地增值税和企业所得税的税基。

分析

该案采取了降低待售房屋价格和分离收入的方法，以达到节省税款的目的。这是站不住脚的。根据《中华人民共和国税收征管法》第三十五条第一款第六项，纳税人申报的税基明显偏低，没有正当理由，税务机关有权对其进行核实。应纳税额。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第20条，纳税人在无正当理由的情况下或根据《条例》第7条所述的价格大幅降低价格列在本规则第5条中。如果发生无营业额的税收行为，税务机关可以确定其营业额。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第9条：在下列情况之一的情况下，应按房地产评估价征收纳税人：）无正当理由，转让的房地产交易价格低于房地产评估价格。

根据《企业所得税法实施条例》第六条的规定，第六条所述的企业以非货币形式取得的收入，应当以公允价值确定。

根据上述税法的规定，公司在以后的税收检查中以低于市场价格的价格分离收入的行为是以公平价格调整销售收入，并缴税并增加滞纳金和罚款。如果该书反映了装饰费的收入，则将为此链接支付装饰税。

如果企业以低于市场价格的价格将其房屋出售给雇员，则根据《财政部和国家税务总局关于向职工出售房屋的单位个人所得税问题的通知》价格低廉”（财政和税收[2007] 13第一条规定，在住房制度改革期间，国家机关，企事业单位和其他组织将以县级以上住房改革的成本向职工出售公共住房。住房改革的成本低于住房建设的成本。价格或市场价格免征个人所得税。除本通知第一条规定的情况外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施规定的有关规定，单位以低于购置成本或购买价的价格向职工出售房屋。施工，减少了员工支出与支出之间的差额。个人所得税是应税所得，应按照“工资收入”项缴纳个人所得税。

如何将装修费包括在成本中，且价格低于市场公允价格，收入和成本不匹配以及低利润率的税收异常会出现在税收评估链接中。

结果，上述情况根本无法实现节税的结果，并且风险非常高。

文章：徐岩（个人号码：纳税人）

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黄奇帆:房地产和实体失衡的十个方面及五项应对措施

工程智囊团

思考是思想家最基本的资源

以下是正文

5月26日晚，全国人大财经委员会副主席黄其帆出席复旦大学。分享它。

尽管黄奇帆已离开重庆市市长半年，但组织者和复旦大学学生仍然习惯性地称呼他为市长，也许是因为在他管理下的重庆是中国经济的一种非常独特的模式--快速增长的GDP与稳定的房地产价格之间取得了不寻常的平衡。

正如经济学家张五常在评论他时所说的：一个清晰的思想体系和一个神奇的公式，可以在遇到困难的情况下解决。在复旦论坛上，黄奇帆的分享内容分为两个部分。第一部分系统地指出了中国房地产业的十大失衡，第二部分提出了制度安排的五个方面。他使用清晰的逻辑和准确的数据分析了房地产的混乱状况，计算了一个大账目，指出了问题的根本原因，并提出了解决方案。

京官房地产的完整版本将按以下方式进行编译，而无需进行简化和改进，以呈现其本质。

【文本】

我今天要谈论的话题是房地产。主要是如何执行习近平总书记的指示，为房地产调控的长效机制形成合理的对策。

中国的房地产与世界一样，是国民经济的支柱产业。据说是支柱。无论城市处于高速发展阶段还是成熟老化阶段，房地产年GDP至少占该城市的5.3％。因此，它当然是支柱产业。

同时，房地产行业涉及数十种工业产品和工业材料的连接。房地产的繁荣与漫长的产业链息息相关，并且是一个主导产业。

我们对房地产的重视是因为它是支柱产业和主导产业。也因为它是一个人的生产行业。人民的衣着，饮食，住房和交通与房地产息息相关。中产阶级的重要财产特征与房地产有关，因此它是财富的象征。

由于房地产伴随着巨大的资本和金融，兴衰成败常常带来金融资产或坏账的扩张。因此，从风险防范的角度出发，各国政府高度重视房地产的稳定性，因为世界上经常发生许多世界级的经济危机。与房地产泡沫的崩溃有关。

秘书长指出，中国经济存在结构性失衡，主要表现为产业结构中的供需失衡。实体经济与金融业之间的不平衡；房地产与实体经济之间的严重失衡。

我只想展示和解释房地产与实体经济之间的不平衡。我认为这种不平衡表现在十个方面。

失衡之一：土地供应

当然，房地产行业需要大量土地作为基础。在国内经济中，目前用于房地产的土地供应不平衡。

从宏观上讲，每年都会提供用于城市发展的住宅用地，必须将农业用地和耕地转变为城市建设用地。几十年来，平均每年需要征用和搬迁800万亩耕地，并转化为国有建设用地。

每年每800万英亩，每10年8000万英亩，再加上地方政府或本地企业，总会有一些计划外的土地征用。在这种情况下，该国每年将有800万英亩土地，实际上，超过10％的土地被收购，该国每十年使用1亿亩耕地。

经过30多年的改革开放，该国的耕地减少了3亿多英亩。 1980年，该国的耕地面积为23亿英亩。到去年，它已达到约20亿英亩。又过了30年，这是不可避免的它将下降到18亿亩以下。

我们的国家有判断力。无论如何，有13亿至4亿人需要至少18亿亩耕地才能吃饭。

一英亩土地上装满了1,000公斤谷物，每年1万亿公斤谷物需要10亿亩土地来解决饮食问题。种植了五六十亿亩蔬菜和水果，但我们仍然需要饲料。我们吃的肉是每人均匀的。每年吃掉约40公斤，有13亿人是5000万吨。按照1：4的饲料，它是亿吨。这几亿吨需要500到6亿亩土地，所以中国的土地还不够。进口饲料或谷物。

简而言之，必须保留18亿英亩耕地的红线，这是中国的客观需求和国家安全。

在过去30年中，当前的土地供应量不是每年800万英亩。 2015年为770万英亩，2016年为700万英亩。今年年底，实际供应量未知，但计划供应600万英亩。

土地供应总量正在减少，城市中的土地使用将更加紧张。这是第一个问题。

第二个问题是将600万英亩的土地分为四个使用区域。

这是城市建设用地，但在农村也需要建设用地，例如在农村建设水库，建设农村基础设施或在城市与城市之间建设1000公里的高速铁路。穿过乡下。土地成为建设性的。

在这种情况下，这600万亩土地中约有35％实际上将用于农村地区的建设。在城市中，剩余的600万英亩和400万英亩中有2/3。

这400万英亩分为三个部分：50％，用于城市基础设施，例如城市道路，绿化和市政建设；

第二部分是行业。在中国改革开放的前两，三十年，每个人都非常重视第二产业。没有用于投资的资本，土地被用作资本。工业用地很便宜。

如果一个拥有100亿产值的老板来了，可能不会给他提供1平方公里，而是2平方公里。土地供应比较慷慨，投入产出率低，而且不那么集约和经济。

在过去的几十年中，工业用地几乎占城市土地的30％。现在，我们每年在工业中增加的600万亩土地中有多少？大约22％。

我能从家里得到多少钱？10％。也就是说，总分母为600万英亩的10％用于房地产。

这个比率是不平衡的。普通人的住房用地通常占该市所有土地的25％。对我们来说，它仅占10％，这非常小。

拥有土地非常容易，可以将其用作城市住宅用地进行拍卖。大城市不应该有更多的人来提供更多的站点吗？更少的人应该减少供给吗？

政府有所作为。这不是首席执行官的意愿，而是它想要规制。这个城市太大了，我打算控制你们的几个要点，土地不能再增加，人民也不能再增加；反过来，中小城市，200万到300万人口城市要发展，就更容易获得上级部门支持。当获得指标时，如果平均值是全面的，结果是大城市的人口更加集中，流入的人口更多，土地更少。

在每个城市的10％以内，较大的城市每年可能会增加新的土地供应，而居住用地会更少，而中小城市会更多。

供不应求，土地越贵。

这是我要谈论的土地供应不平衡。许多失衡，一旦您了解了细节，就会发现从逻辑上讲是合理的。我们应该在经济管制方面更加务实和合理。调节方法。

失衡2：土地价格

在过去的十年中，一线城市的房价上涨了10倍以上。有时人们会说这是通货膨胀现象。十多年前，当中国的国内生产总值超过10万亿元人民币时，贷款余额超过了10万亿，现在已经超过150万亿，货币增长了十倍以上，在某些地方，房屋价格也增长了8倍，10倍，12倍。

到底是货币上涨，房价上涨还是土地上涨？

我个人认为所有价格上涨都是通货膨胀现象。确实，这样的一般经济法则是正确的，但是为什么货币通货膨胀率是原来的三倍，有些事情已经上升，有些事情却贬值了？解释仍与特定的供求有关。如果确实是供过于求，即使货币溢出，该产品的价格也有可能下跌一半。

房地产价格上涨的一个非常重要的因素与土地价格有关。

土地价格上涨，房价上涨，房屋本身将贬值。它将每年贬值，并可能在几十年后被拆除。但是在城市，土地每年都会升值。即使房子最后被拆了它仍然会价值数百万甚至数千万美元，因为这块土地的价值已经升值，而我们这块土地的价值有些变形，看上去非常高。

有三个原因。第一个原因当然是我们买卖土地的方式。我们从香港学到的土地拍卖制度应该是1980年代末和1990年代初。当时我在浦东新区。香港研究了土地拍卖制度。在学习了几个月之后，中国的第一轮土地租赁拍卖在上海开始。我应该说，我对这件事很清楚。

一般来说，拍卖有其好处。在政府主导的机制中，拍卖是一个阳光明媚的市场机制，可以防止腐败和灰色交易。如果是协议的转让，这在中介交易中还不清楚，我不知道会有多少干部受到伤害。

拍卖系统不错，但拍卖系统的规则是出价最高者胜出。很多人称这片土地为竞标者，他们可能会竞拍数十甚至数百发子弹。拍卖越高，拍卖限制就越高。上限缺乏有效的制度安排。仅通过行政手段，例如，当拍摄3000万英亩的土地时，就不会计算在内。在这一点上，上限与规则有点不一致。

这是第一个原因。拍卖系统本身将推高土地价格。

第二个原因是土地本身供不应求。如果我们平均以城市土地供应量的20％供应城市土地，情况将更加平衡。电流供应仅为10％，少一点，并且不平衡，对一线城市的供应不足，供应越不足，拍卖土地价格越高，最后反过来，土地价格越来越高，房价也越来越高。

这是第二个问题。供需短缺。整体供应短缺。存在由差距引起的问题。

第三个原因是城市发展并不是每年大城市，中城市和小城市都会在城市边缘地区征用农民的土地。新的土地扩张用于发展。新土地扩张是国家要求的指标。。

每个城市的市长都有另一只手，而他所做的不是索引，而是拆除该城市几十年甚至成百上千的棚户区，贫民窟和破损房屋。称为旧城改造。原来的城市建设用地旧城的改造不需要任何指标。

新加坡有将近80％的房屋为公共租赁房屋。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房里，财产属于公众，分配给你的房子是你租的，不是你的产权，你也不能买卖它们。

在过去十年中开发的房屋每年价值超过10亿平方米。作为租金，出售的商品房不到10％，超过90％。这个市场是变形的。

租赁市场存在四个缺点：首先，租房者是一个弱势群体，没有谈判能力。房客和企业可以根据需要调整租金；

第二，随便拿走房子；

第三，各个重要的公共权利部门都不将出租房屋的房客视为平等的公民待遇。那些租房而无法在该学区上学的人必须购买房屋。医疗服务也是如此。医疗保险服务与财产权住房与房屋所有权有关。可以输入购买几年的房屋，但不能租房。

人们有了这种想法后，就会觉得我现在不租房。只要他们有一天，我会在某些条件下购买产权房屋。

七大失衡：房价与收入之比

现在是购买家庭收入为六到七年的房子的合理时间。从我们现在的实际情况看，一线城市的平均价格到平均价格一般都在40年左右。纽约和伦敦市中心的房屋并不便宜，但是根据伦敦房屋的平均价格，平均家庭收入可以在10年内购买。总而言之，我们高得离谱。通常，二线城市有20年以上的历史，当然也有一些边缘地区，即5到6年。

失衡之八：房地产的内部结构

不平衡9：市场秩序

例如，最初的计划用途是用于办公楼盖房。它原来是工业的，后来用于商业目的。可以随意转换使用，并且可以任意更改容积率。政府可能知道并罚款。有很多混乱。出售房地产时，商店的面积被切碎并出售，不能出售。出售后，回租实际上是高利率。最后，坏账成为社会动荡的根源。当房地产经纪人高利贷筹集资金时，员工制度是随机筹集资金的，社会欺骗普通百姓随机筹集资金。这些都是房地产经纪人发展中的混乱。另一个是，土地批准后，必须在两年内开始开发，并在三到五年内完成开发。太多的房地产开发商将土地积without了十年没有开发。在过去的十年中，房价上涨了十倍，没有做任何工作，却获得了利润。增加10倍。政府土地储备很小，开发商拥有大量土地，ho积土地，ho积房屋和无法出售的房屋。它们被切碎并出售，并在售后租回。它们被视为库存，并已标准化转售。这些都是加强管理。

十大失衡：监管方向

不平衡之处在于，当政府自己管理房地产时，经济低迷希望刺激房地产并将其向东调整。房地产泡沫到来之后，它希望将其压低，稳定下来，而不是让其价格上涨并向西调整。房地产调控目前不在东部或西部。而且，所采取的措施主要是行政措施，短期措施缺乏合理的长期措施，缺乏法律措施，缺乏经济逻辑和经济杠杆措施。需求侧的调整和控制更多，更严格，更宽松，对供应的结构控制效果不佳。这是我们在调控方面的缺陷，也受到习近平总书记的批评，这是政府的长期合法性问题。以上十项是房地产失衡的具体表现。这种不平衡将带来三方面的后果：首先，实体经济将变得贫穷，土地成本将很高，而住房价格将很高。实体经济投资绝对不会具有成本效益；第二，实体经济认为房地产是如此简单。卖房子比几年赚钱更多。如果您有钱，就不再投资房地产。

第三，在实体经济中的工人，也由于房地产价格高昂，招募的人才负担不起住房，无处居住。从长远来看，房地产是必须的，但高房价的后果对实体经济是不言而喻的。

如何建立长效机制？围绕总书记所说的，有必要从土地，财政，财税，投资，法律制度等五个方面采取长效机制，形成制度安排，系统地调控房地产。总书记的要求非常深刻。我想说的是从房地产调控的五个方面学习一些思想。

持久机制之一：土地

我认为，土地管制需要四到五项严格的措施。

一个城市的土地总供应量为每人100平方米，100万人口为1亿平方公里，1000万人口为1000平方公里。

爬行并固定，然后假装。这是什么意思？您的城市有能力使这个人口达到500万，然后我只给您350万平方米，现在我每年为您提供数十万平方米。

根据行政长官的意愿，未来没有计划要有500万人，但现在只需要200万，需要500平方公里的土地。结果，在10年中，我真的给了您300平方公里的土地。来了，只有一百万人来了，甚至原来的两百万人也离开了，这是这片土地不匹配的原因。

这片土地需要爬行和固定，不要让您考虑法规，酋长的意愿和违反经济法律。

根据此逻辑，这并不复杂。如果上海人口达到2500万人，则必须达到2500平方公里。没有土地。上海有六千多平方公里。农业也很多。农业仅占上海的1％就GDP而言，农民人口只有30万至40万。从这个意义上讲，维持农业还必须是城市绿色农业和示范农业。从这个角度来看，如果城市本身的土地不足（人均不足100平方米），则应予以补充。

因此，从这个意义上说，并不是我们得到了索引。每三至四百个城市被平均分配，但要看看谁人口众多。

人口如何增长？俗话说，产业遵循计划功能，人口遵循产业，第二，三产业发达，人口众多，土地跟随人口和产业。

完成上述步骤后，我会对其进行爬网和钉牢。最愚蠢的方法也是最有效的方法。

长期机制二：法律

使用法律或非常严格的约束条件。

人均100平方米是多少？绝对不是100平方米的住房。作为一个城市，100平方米大约是55平方米的城市基础设施，公共设施，包括学校医院，城市绿地；工业20平方米。

如果一个城市有1000平方公里，那么有200平方公里的工业用于生产，而1平方公里可以使用100亿。 200平方公里是2万亿，是巨大的工业规模。

就像金桥一样，浦东在1990年代发展时就计划了10平方公里。当时，我们设定了至少100亿平方公里。到2000年，朱小明成为金桥开发区的负责人。他说金桥有1500十亿。在10平方公里，7平方公里的工业园区，每平方公里200亿元。

我说的是，这意味着工业将受到更大的限制，用高压替代过去过于慷慨的一些土地，或者对产业结构和产业结构进行调整通过用高利用率代替低利用率，该行业更加经济。

剩余的25平方米是土地租赁，商业用房开发，20平方米用于居民开发，5平方米用于商业开发。

如果一个拥有1000万人口的城市可以建造一个50平方公里的商业区，那么每个人都知道曼哈顿的商业区非常繁荣，仅需10平方公里。

上海最初的南京路有许多繁华的商业区。整个土地的建筑面积为几平方公里，非常经济。

就土地价格而言，在总供应起到保护作用之后，拍卖土地时必须采取有限的价格措施。一般而言，底价不得超过当前价格的1/3。

如果周围的房屋价格为10,000，则此时因搬迁而产生的土地拍卖应以3300的价格出售，足够了。我不能说我花了6,000美元购买土地，我会拿6,000美元。

的价格限制不是首席执行官的任意限制。实际上，政府不会在土地上推高土地价格，而土地价格会慢慢跟随房价。

如果您要拆除旧城区，成本确实很高。你做不到您应注意拍卖不会损失金钱的事实。土地资源，即在该地方可能获得的土地出让金，补充并平衡了旧城区改造所需的土地出让金。

经过这样的平衡后，您似乎遭受了小小的损失，但城市的投资环境更好，工商业经济得到发展，实体经济和房地产并没有失衡，你是一个可持续的发展。税收，金融和投资都是与实体经济的联系更加紧密，城市将发展得更好。

财务措施必须坚定地坚持到底。任何购买土地的开发商都必须拥有自己的资金。这是我1990年代在浦东发展时的协议。

这里有一个原则。理论上，开发商在房地产上的总投资为1：3。如果他自己的资本为1，则社会融资可以为3，这意味着总资产的25％为资本。对于工业企业，我们的资本为1：2、1 / 3。

对于房地产开发商而言，融资额要大一点，为1：3，占总资本的25％。当然，它是用来购买土地的。如果您自己购买了土地，则可以抵押融资并使用这笔钱赚钱。房屋盖好后，可以预售。人们已经转移了预售押金或抵押贷款的资金。最后，土地的自有资金加上住房开发和发展贷款的融资资金，以及预售过程中的人民抵押贷款。。

目前全国有多少房地产开发商？1：9，我可能会说这仍然很保守，有些开发人员可能是1：50。

您听说他拥有数千亿资产和95％的债务。万一有坏账，银行倒霉。

购买土地时，请来到三七开。如果土地是10亿，他本人就拿了3亿，借了7亿，将这块土地用于银行抵押，并抵押了至少六到七个抵押。十亿，盖房，出售计划外的房屋，并获得预售款。

这块土地以10亿元购得。三年后，土地价格升至20亿元。真正需要发展的时候，可以用20亿元作为抵押，可以获得15亿元。整个开发过程中的融资在1：9，这就是房地产绑架金融的情况。

土地之王不断出现。它是房地产经纪人和金融系统之间的关系。拥有强大融资能力的人将获得土地之王。不用担心再融资。土地价格一上涨，所有问题都得到解决。

土地之王现象不仅是土地短缺和拍卖机制的问题，还是无限的透支资金和缺乏隔离墙的问题。

为什么有那么多资金用于房地产？如果有防火墙，那么所有用于购买土地的钱都无法借用。只要这样做，M2与您有什么关系？不能进去

我一直负责重庆的融资工作，但有时会出现。

一位房地产经纪人购买了15亿块土地，并花费15亿人民币建造了房屋。 30亿元全部是借款，高利贷利率为17％。 5年30亿债务已超过60亿。建造房屋时，只能卖出40亿或50亿。当然，它已经破产了。

支票帐户是三个著名的工业企业。放眼房地产繁荣，工厂还可以，汽车，与信托公司借钱，这件事是协调的。我说过三份命令和五份申请书是不允许借钱购买土地的。借高利贷来偿还土地是一个教训。国土资源局表示，这三家公司的所有者都是工商业联合会的知名副主席，信托基金的贷款全部抵押了工业企业的产权，因此省略且未检查。我说所有房地产经纪人都批准了土地租赁。如果不需要检查，请检查资金沿袭。只要借入，就不允许进入。这样，地球之王将在很大程度上消失。

第二点是，在房地产经纪人的开发过程中，如果房地产经纪人拥有数十个金融单位帐户，那么总债务和高利息占融资总额的50％以上，抱歉资本帐户处于危机状态，该房地产经纪人必须谨慎操作。

第三是控制普通百姓购房的融资。第一套房屋是20-30％的首付，第二套房屋是56％的首付，而第三套房屋是全额的首付。一切定金，不管他买了三套五套，都不担心他会带来金融危机，危机是他自己家的事。

必须坚决做到这一点，但在中国很难做到这一点。美国做得更好。并非美国的所有商业银行都可以提供抵押贷款。美国抵押贷款位于五个金融机构。普通民众的抵押贷款覆盖了所有50个州，一目了然。

我们银行为普通人提供的抵押贷款欺诈帐户非常广泛。普通人在其他国家/地区缴税。基于此，我们可以衡量可以支付多少抵押贷款。我们称该部门出具收入证明。私人老板将帮助员工开放月收入5万元就是证明，怎么了？甚至银行本身也有萝卜章来向客户签发收入证明。

长期机制三：税收

税制一直是重要的监管手段。

首先，在高端有控制，在中端有鼓励，在终端有保证。

例如，如果您想购买一栋价值5000万元的高档别墅，则可以支付交易契税的5％，普通住房的1％，社会住房的0.2％，并可以扣除。在这种情况下，称为差异。税率。

购买别墅后，将在两到五年内被烧毁。我会将交易税从5％提高到8％。这就是香港的做法，它会继续提高印花税，直到没人敢为止。炒。

中间有鼓励。人们购买自己的房屋，并且有各种各样的扣除。我什至认为第一套房子和抵押贷款可以用来扣除个人所得税。我相信中国政府正在从事税收改革。当分类税改为综合税时，抵押贷款可用于扣除所得税。

世界被如此扣除，美国个人所得税，账面价值的39％，实际上是25％，被扣除了。

低端担保不仅不收取税款，而且政府还为帮助您解决住房问题而付款。

这是一个三端调节系统。

第二步是在将来提高财产税，财产税或集体征收的房地产税。

什么是房地产税？首先是对这个社会存在的各种存量和增量征收税。

其次，如果财产的价值增加，则将根据升值额征税；

第三，持有高档房屋的成本较高；

第四是低端，中端和合理的住房需求。有许多可抵扣的房地产税。最终，这个社会中70％到80％的人有房地产税。结果是压力不是很大，高端房地产持有者肯定是巨大的压力。

第五，每个人都会说，如果征收不动产税，是否不收取土地出让金？您无法到达前路，后路也封闭。外国土地是私有的，没有土地转让费。国内土地是国有的。收取土地转让费是合理的。不必征收房地产税来降低土地出让金。

转移后，是否有70年的第二次转移？随着房地产税的覆盖范围的增加和减少，无需支付土地转让费，这也是合乎逻辑的必要。

房地产税有什么好处？首先是完善税收制度。中国通常是间接税，缺乏直接税。房地产税是持有过程中的直接税。在美国和欧洲，直接税占总税额的40％。中国甚至没有10％。例行的定向练习。

其次，房地产税对房地产投机活动有一定的抑制作用。据说，房地产税对智障或闭眼胡说八道的房地产投机活动没有影响。

第三，随着房地产税的增加，持有成本将增加，这将有利于优化资源配置和租赁市场的形成。

第四，它对住房领域的社会意识形态具有重要意义。因此，2009年和2010年，这项任务被财政部接受并在重庆试点。

在税收方面还有另外一件事。第三届全体会议建议，如果将农村集体土地和城市国有土地在同一地方拍卖，目前的方法是征用农村土地，然后将其一起出售。通常，土地价格相对较低，这降低了农民的利益。

第三届全体会议提议，应在同一地点，同一权力和相同价格下实行税收，并应采取后续行动。由于土地价格的原因，它很可能在拍卖会上卖出500万英亩。显然是农田，因为土地价格不是由征地成本决定的，所以怎么能变成500万英亩。它与基础架构有关。当然，有地铁。基础设施很高。支持土地的地价将很高。这些土地的地价很高，是社会资源的投入。国有土地的高价当然可以弥补这些公共资源。集体土地归集体家庭所有，价格高昂。这不公平。

在美国，台湾和马尼拉都有税。不论土地类型如何，在计算成本后，增加值部分为：增加值50％，税项为40％，增加值100％，税项为50％， -添加税率超过60％。

尚未引入此增值税。

是不是发布了？我们真的要以相同的股份，权利和价格拍卖当前土地吗？拍卖后农民会收钱吗？不总是。

这片土地就在金融区的边缘，占地500万英亩。学校旁边的同一位农民拍摄了这张照片，以建立一所50万英亩的学校。这个农民不是输了吗？？从

的意义上讲，低价土地拍卖几乎不需要支付土地增值税，而高价土地拍卖则可以支付较高的土地增值税，这也是一种平衡。

第四个长期机制：租赁市场

秘书长习近平在2014年城市工作会议上说，在每个城市，特别是大城市中，有20％的人口负担不起住房，政府必须向他们分配公共租赁住房。

如果一个社会有1000万人，那么有200万人租用公共住房。此外，有200万人居住在房地产公司建造的房屋，租赁房屋，商业租赁房屋中，而10％的人居住在小业主租赁的房屋中。如果我们能拥有50％的租赁市场，住房制度比较平衡。

公共租赁住房，近年来政府已经批出了一批。我认为政府的公屋有五点：

首先，不能做太多。一个城市覆盖了20％的人口。如果是一个有100万人的城市，则公共住房的对象是农民工，学生和住房状况差的城市家庭。我们曾经帮助穷人。我们总是看着家庭收入分别为2000元和3000元。实际上，只要人均住房面积，三口之家，人均住房面积在30平方米以下十年，他的年收入就可以达到10万元，也许孩子正在美国读书，或者老人病了，住房困难的家庭不能伪造商品，而收入差的家庭则容易伪造商品。学生不伪造，农民工不能伪造。不要依靠收入证明，目前的收入证明还不清楚。

其次，需要三个辅助设施，房屋完工，公共设施，学校和医院的辅助设施，公共基础设施的辅助设施，以及派出所和户籍管理委员会。

第三，就管理而言，公共出租房属于国家所有，没有两个房东可以赚取额外的钱。

第四，不能创建贫民窟，贫民窟应该是商品房集中面积的1/4或3/4。该地区的公共设施适合所有人。

第五，租金应为商品房租金的50％至60％，这与低收入公共租赁住房目标的家庭收入的六分之一相符。

实际上，对于公共租赁住房，约60％的贷款，所收取的租金利息足以平衡贷款利息。五年后，普通百姓可以购买房屋并分享财产。

普通所有权房屋可以按市场价格出售。出售后，政府将其购回。在美国和新加坡就是这种情况。

我已经与美国住房安全局局长联系。建造经济适用房后，想撤离的老百姓只能将其归还政府，然后再给予新的保护期。这件事应该是坚持并在本地做。

房地产经纪人并不愿意持有它，但是融资结构已经损害了整个中国的房地产经纪人，永远不会成为拥有房屋的出租人。他的一对九的融资结构迫使他一建房子就急于取款。

李嘉诚不是这样。他在浦东取得的土地，是他于1993年购买，1997年和1998年建造并出租的土地。该协议为期十年。到2008年和2009年，所有这些都已恢复。，翻新后，于2009年和2010年开始成为销售对象，房屋价格从10,000多至100,000，这是一笔意外之财。

中国的租赁规模很小，与房地产的租赁结构有关。政府必须让开发商进入1：3的融资结构。在持有阶段，如果可以租赁，则必须拥有60％的资本和40％的贷款。在这种情况下，收取的租金必须能够平衡40％贷款的本金和利息偿还计划。

对于这类租用三年或五年的房地产公司，政府制定了一系列激励政策，包括用于住房租赁的公积金，应将其尽可能多地提供给租户，并使用公积金支付租金，租金从个人所得税中扣除。土地用来种菜，或者弯曲的河道变直，弯曲成一片好田地，破坏了生态。不可能。每个人都假装感到困惑。

因此，土地票证制度解决了农村地区耕地开垦资源不足的问题。我没有在生态中开垦荒地。我开垦了废弃的宅基地和公共土地。这是集约经济。