eCompany News，国家税务总局回应了政协的建议，将遵循党中央，国务院的决定，促进实体经济发展，降低实体经济企业成本，以了解对工业用地税收负担的实际情况，认真考虑建议，促进房地产相关问题。在立法和税制改革的过程中，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了综合研究，发挥了税收功能，为减少闲置工业用地和服务业创造了良好的税收环境。实体经济的转型升级。
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人民网，北京，12月6日。根据国家税务总局的官方网站，国家税务总局回应了政协的建议，并指出，在推动房地产立法和改革的过程中，相关税收制度，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了综合研究，发挥了税收功能在创造有利的税收环境以减少闲置工业用地并为实体经济的转型和升级中发挥作用。
全文如下：
政协十三届一次会议对第3233号提案（资源与环境第158号）的答复
已收到您关于振兴低效土地以支持实体经济发展的建议。答复如下：
土地（如劳动力，资本和技术）是重要的生产要素。土地资源短缺是制约中国经济发展的重要因素。您关于促进低效率的工业用地激活并支持实体经济发展的建议建议具有很强的现实意义。
目前，工业用地转让主要涉及多种税项，例如增值税，企业所得税，土地增值税，契税，印花税和其他税项。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款。转让交易中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税。
在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁，工业用土地的土地转让价格很低，缺乏科学的开发和利用计划也影响了土地利用的效率。和经济可持续发展。为了规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，保护国家权益，国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）。税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值，将多交税款。如果价值较小，则应少缴税款。此外，土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的税率征收的。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
接下来，我们将按照党中央和国务院的决策安排，促进实体经济发展，降低实体经济企业的成本，了解工业用地税收负担的实际情况。 ，认真考虑各项建议，促进房地产相关税收制度的立法在改革的过程中，我们将协调研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策，发挥税收职能的作用，为减少闲置工业用地和服务房地产创造良好的税收环境。经济的转型升级。
（负责编辑：Robert）
最近，税务机关根据这些线索通过了内部调查和外部调整，最终锁定了证据，从而排除了住房开发项目成本中的“水分”。
个案调查：
N房地产开发公司成立于2012年4月，注册资本5000万元人民币。公司类型为其他有限责任公司，主要从事房地产开发，运营，租赁和物业管理。
不久前，该公司的主管税务局审计局在调查经济案件期间从其他部门那里获得了一条线索，称该公司涉嫌通过虚假费用少缴了税款。
检查人员获悉，该公司开发和销售的X商业和住宅项目自2014年1月起开始建设。实际可售面积超过43.1万平方米，分三期开发。截至2018年12月31日，X商住项目一期已售出109,000平方米以上，占可售面积的93.50％，二期已售出118,000平方米以上，占83.88％实用面积；出售面积超过59,000平方米，占实用面积的34.42％。根据企业申报信息，N房地产开发公司从该项目房地产销售中共取得房地产销售收入15.54亿元。
X商业和住宅项目的第一阶段和第二阶段已达到清除土地增值税的条件，其主管税务机关已通知N房地产开发公司进行清算。该公司还在规定的时间内提交了土地增值税申报单，并且没有发现明显的问题。
在对N房地产开发公司进行帐簿检查的过程中，检查员发现了许多疑问：首先，在帐簿凭证方面，土木工程建设和安装的发票已大量增加在短期内会导致高昂的建筑和安装成本。突然，有人怀疑安装发票出人意料，并且增加了建造和安装成本。第二个原因是初步工程费中的土地平整费数额相对较高，并且怀疑初步工程费是人为增加的。
检查人员仔细检查并分析了N房地产开发公司的最终帐户报告中的数据，发现在X商业和住宅项目中使用了钢，水泥，商品混凝土以及沙砾等主要材料远远高于指南和行业标准，-超标建设，明显增加成本，不符合房地产企业的经营惯例。检查员随后调查了建筑公司M建筑公司和向该项目提供主要建筑材料的供应商，发现M建筑公司实际购买和使用的主要材料数据明显小于最终报告数据，并得出关于N房地产开发公司项目的虚假报告计算了该项目的建设成本，并制作了X个商业和住宅项目的主要材料（如钢筋，水泥，商品混凝土以及沙子和砾石）的结算与实际购买之间的差额表。经计算，初步认定N家商业房地产开发公司X的商住项目涉嫌虚报税款中的6100万元建设安装费。
开挖虚拟列费用：
在调查过程中，检查人员发现房屋所有者和开发商签署了两份合同，一份是房屋购买合同，另一份是装修合同。装修合同标的从2万元至20万元不等。检查组分析并比较了房屋购买合同，装修合同，建设项目施工合同等许多合同的内容。在对售出的商品房进行现场检查后，发现装修合同中列出的大部分建筑内容和购房合同中列出的交付条件都是重复的。有些合同根本没有履行。
调查结果显示，N房地产开发公司提供的房屋装修合同中的业务并未真正执行，并且该公司在收到付款后未开具发票，也未将其反映在帐户中。经计算，N房地产开发公司涉嫌虚报销售收入超过3000万元。{X} X在X商业和住宅项目的建设前工程账户中，场地土方平整工程的累计支出为960万元。根据建设方的说法，该项目的平地成本为每立方米22元，总工程量约为43.6万立方米。。
为了验证X商业和住宅项目的场地平整费用的真实性，检查人员走访了该项目所在地附近的居民，并了解到X商业和住宅项目的场地在此之前是荒原，并且地形相对平坦。同时，有关部门提供的第十个商住项目岩土工程初步调查报告还显示，该项目平地（新人工填充层）平均厚度为2.55米，实际容积为建设所需的土方工程量约为276,000立方米。根据第三方的调查信息，检查人员认为该公司人为地平整工程量增加了16万立方米，并计算出N房地产开发公司涉嫌虚增地平整费用352万元。 。
针对公司违规行为，税务机关退还了3170万元的公司所得税，2850万元的土地增值税，2400万元的个人所得税（股息，利息和股息收入）人民币，总计8420万元。决定处理滞纳金。
分析：
此案是与建筑企业相关的典型房地产开发企业。通过虚假增加建筑安装工程成本和前期建设成本，可以隐瞒税收，避免纳税。房地产开发企业应当健全财税管理制度，从源头上遏制税收违规行为，避免在缴纳偷逃税时缴纳大量滞纳金和相应罚款。
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以下是房地产开发五个主要领域中公司容易忽略的税收相关问题，包括15个重要的税收相关信息，30个税收相关问题和风险提示，以及8个为纳税人提供帮助的真实审计案例获得见识控制与税收有关的风险并提高实践技能。
1.项目可行性研究链接
在房地产公司的项目可行性研究中似乎没有与税收相关的问题。实际上，有很多与税收有关的要点，并且税务检查员很容易发现在自我检查过程中很难发现的问题。
1.重要的税务相关信息
（1）项目可行性研究报告。主要功能是根据相关报告等文本数据的内容，判断相关业务的真实性和费用的会计处理（帐户）的正确性。
（2）郊游检查报告。主要作用还在于根据书面材料的内容（例如相关报告和外地人员的组成）来判断业务的真实性。
（3）工资单。主要作用是检查任命人员的付款方式，以及对于在两个或两个以上地方获得薪水和薪水的人，个人所得税的计算是否正确。
（4）保险合同。保险合同主要是指企业与车辆，财产等保险业务签订的合同，是计算印花税的直接依据。
2。税务相关问题和风险提示
（1）可行性研究业务的真实性。从企业所得税的角度，检查相关可行性研究业务的真实性以及从收费中获得的发票。具体的验证方法可以根据邀请函，会议记录和各种提交材料的内容来判断业务的真实性。如果相关信息与企业不合逻辑，则意味着该支出是虚假的，不能在公司所得税之前支出。
（2）可行性研究业务费用支出。如果项目可行性研究获得批准，则相应的成本应记录在“开发成本-前期工程成本”帐户中。如果将企业记录在“管理费用”帐户中，则会挤出当期利润并减少当期企业所得税。
实践案例1
2017年4月，一家地方税务机关对一家房地产开发企业进行了税收相关的财务数据分析，发现该企业在2016年4月和2016年6月两次支付了项目可行性研究咨询费，总金额为280,000 。人民币，全部记入“行政费用”帐户。随后，税务机关提醒纳税人通过税收评估进行自我检查。在自查中，企业会计师查阅了相关的项目可行性研究咨询文本，发现有两种不同的内容，其中4月份支付的金额为8万元，而其研究咨询的内容是企业的项目。将投资。6月份支付的金额为20万元，其研究与咨询的内容为取得土地使用权后的项目开发。根据有关政策，4月份支付的8万元可记入“行政费用”账户，当期将进行企业所得税处理，6月份支付的20万元应从“行政费用”中调整。 ”帐户中的“开发费用-“前期工程造价”，将在后期根据实际情况进行结转和处理。
（3）郊游检查。从企业所得税的角度，分析外部检查的情况。如果发现相关信息的内容与业务不符，则有必要确定是否存在实际上称为旅游业的所谓调查研究行为，以确定如何处理企业所得税和个人所得税。
实践案例2
（4）人工成本支出。向企业外部专家支付的劳务咨询费主要是项目可行性研究中支付的专家咨询费。由于自然人需要提交用于开具劳务发票的ID（用于申报劳动报酬的个人所得税），因此可以通过检查ID卡和发票等信息来验证业务的真实性。
实践案例3
（5）约会。派遣人员通常在两个地方领取工资。在实际的税收征管中，用人单位（或自行选择）一般在缴纳工资，薪金时根据税法扣除费用，并计算代扣代缴个人所得税；工资将不再从支出中扣除，将直接确定全额税率以确定适用的税率，并将扣除个人所得税。因此，对于指定人员，要注意是否已经按照规定计算了两地工资的个人所得税计算方法。您可以直接检查两个付款单位提供的原始详细工资，工资单（帐簿）和原始纳税证明，以确定税金计算正确吗？
（6）企业车辆和财产保险。企业拥有的所有车辆都需要申请相关保险，除其他财产保险等外，还可以直接检查相关合同是否贴花（缴纳印花税），或者检查是否有保险合同税的印花税。合同规定的目的。对于公司财务人员，应尽可能收集所有合同以防止遗漏印花税。
第二，获得建设用地规划许可证的过程
尽管建设用地征用许可证尚未进入建设阶段，但生成的数据是将来重要的税收信息。
（1）“开发项目批准”。项目审批是土地增值税和企业所得税处理的重要参考内容和推论计算数据。特别是如果房地产开发企业在同一时期内批准了多个项目，则应使用项目批准来区分会计对象。涉及的共同费用以某种方式分配。
（2）规划和设计信息。它主要是“项目规划和设计要点申请书”，“建筑工程计划和设计要点通知”和“建筑工程计划和设计方案”（规划和设计规范）等，并且是重要的参考内容并推算出土地增值税和企业所得税的处理方式应该使用数据，尤其是在处理土地增值税中的数据，来判断是否有任何超计划的设计项目。
（3）规划土地使用许可证。《建设用地规划许可证》及有关设计图，红线图等，是土地增值税，企业所得税处理的重要参考内容和推论计算数据，也是判断是否存在超计划设计项目的依据。在土地增值税处理中。
（1）各种建筑物的土地利用。开发用地面积是计算房地产开发企业土地成本分配和分配的重要依据，也是计算企业所得税和土地增值税分配分配的基础数据。一般项目审批，土地承包，规划设计，竣工验收报告，测绘表中所列数据会有一定差异，但只要企业始终采用区域标准，就没有问题，因此依据在检查过程中可以检查企业计算的数量。如果区域数据一致，则可能存在问题。
施工（规划）红线是对施工范围的限制，并且此限制也是确定是否可以扣除土地增值税的关键。根据该政策，开发土地红线以外的建筑成本不能用作计算增加值的扣除项目。检查时，您可以在现场检查红线的边界，以确定是否存在计划之外的任何问题。
（2）各种勘探和设计合同的印花税。这类合同通常保存在企业的工程部门中，而财务部门则缺乏一定的管理，因此应引起更多重视。除房地产开发企业可以对销售，建筑和其他业务征收印花税外，所有其他合同均已贴花或宣布按实际金额支付印花税。（{}}实践案例4
2016年5月，当地税务机关对房地产开发企业进行了税务检查。在检查了存储信息之后，在项目开发的早期阶段，没有发现公司具有勘探和设计合同印花税存储数据等数据。在检查过程中，检查员询问了被调查企业的会计人员。事实证明，所有此类合同均由企业工程部门保留，依此类推。他们没有作为税收计算信息转移到财务部门，因此他们没有及时贴花（支付印花税）。
III。建设项目建设
（1）施工合同。施工合同是房地产开发企业经营中最重要的合同，也是金额最大的合同。合同金额不仅是企业成本计算的最重要参考依据，还是企业相关所得税（如应计费用的处理）的重要依据。。
（2）融资合同及相关合同。在此期间，融资合同的变更量比较大，涉及印花税，土地增值税和企业所得税的计算和处理。同时，可能会涉及一些勘探和勘测合同。
（3）劳动合同。在项目建设期间，房地产开发企业可能会有一些临时就业。临时劳动合同涉及个人所得税和公司所得税的计算和处理。
（1）处理滚动开发成本。对于滚动开发房地产开发企业，必须注意土地出让金和公共配套设施等相关费用的分配。分配方法有三种：按出让土地使用权面积占总面积的比例进行分配；按出让建筑面积占总建筑面积的比例进行分配；根据税法确认的其他方法进行分配权威。
（2）处理地下设施（如人防）的成本。注意地下建筑物（如车库）的成本构成，分配，销售和使用，核对防空办公室的施工指标和防空施工的实际面积的批准，并确认是否有在下一个开发项目中应结转的任何防空设施成本包括在当前开发成本中。由于实际操作的复杂性，地方税务机关制定了相应的具体规定。因此，公司每天处理此类业务时，可以直接参考当地税务机关的具体规定。审核员在检查此类业务时也可以处理此类操作。
（3）处理融资成本。继续关注利息支出。重点是金融公司的利息支出。项目贷款的利息支出需要资本化。对于在此期间房地产开发公司与金融公司之间签订的其他合同，必须审查业务的真实性，并支付项目贷款的额外利息，符合资本化条件的，予以资本化。
实践案例5
（4）费用昂贵。在成本和支出中要注意大笔支出的真实性，合法性和有效性。重点是从多个角度进行检查，例如合同，资金流量和发票。对于合同，资金流量和发票单位名称不一致的情况，应进行后续检查，不能将虚假费用支出。
（5）处理A提供的材料。主要检查是重复材料的成本是否存在问题。
（6）物料分配方法。除了少量材料按实际使用量计算外，重点是同时施工的多种材料的分配方法是否合理，一致。在实际业务中，一些公司同时将相同的物料用于多个成本项目。对于没有详细核算（或无法核算详细核算）的人员，应以一定的方式分配，例如按建筑面积和建筑面积分配。无论采用哪种方法，都应着重两点：第一，一致性，即一旦确定了方法，就不能随意更改；第二，合理性，即分配的计算方法可以准确反映每个项目的实际材料消耗。
（7）重大成本差异处理。重要的是，物料成本差异的计算和分配是否一致。可以使用加权平均，先进先出和其他方法，一旦确定，便不能随意更改。检查的主要方法是连续检查第四季度的会计处理方法是否正确。（{}}实践案例6
2016年3月，当地税务机关对房地产开发企业进行了税务检查。公司的物料成本差异结转计算是基于加权平均法。检查员在2014年和2015年连续两年对公司进行了检查。检查第四季度的物料成本差异的会计处理，发现2015年12月的计算方法存在问题，即未根据加权平均法计算结转差异，并且实际差额533万元。经过沟通，发现原因是该公司采取了一种平衡的方法，因为该公司2015年的利润太高，而2016年购买的估计材料的价格却有所上涨。最终，“材料成本差异”项目使应税收入增加了533万元。
（8）隐藏“非法建筑物”。在此期间，可以根据“建设项目施工许可证”，“建设项目施工合同”和相关的规划设计材料对场地进行检查，以确定公司是否拥有超出规划和施工许可范围的“非法建筑”。
如果存在隐藏的“非法建筑”，则根据土地增值税政策，通常不能将其用作计算增值税额的扣除额。自用的“违法建筑”的成本，不应当在销售区域内摊销到开发成本中，在计算企业所得税时应扣除税前费用，而应视为自用固定资产的折旧。与企业已经使用的“违法建设”有关的房地产税和城市土地使用税，应当按规定征收（缴纳）。
（9）劳务费的处理。劳务费的核实主要是核查劳动合同，并应将合同内容与企业从业人员的实际情况进行比较和判断。另外，如果有逻辑上的疑问，例如数量过多，就业中的不对称等，则应检查相关人员的ID信息，并应检查现场的工作情况。
IV。开发项目的完成和验收
（1）“房屋竣工验收表”。商品房可在竣工验收后交付使用。完工验收时间是发生增值税义务的重要节点，也是结转企业所得税收入和成本的重要节点。
（2）“房屋映射表”。测绘表是土地增值税项目结算和企业所得税项目结算的重要参考。它的主要功能是通过比较测绘表和销售窗口表（或销售合同清单等）来判断区域的结构和隐蔽性是否随后发生变化。问题。
（1）结转收入（收入）。贯彻执行《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三条的规定。房地产开发企业采用预售制。项目竣工验收后，达到结转收入的条件。最重要的依据是“房屋竣工验收表”。验证的重点是比较“房屋竣工验收表”和“预付款帐户”帐户余额之类的数据，以确定公司是否已在指定的时间结点结转收入。其中，同年获得“房屋竣工验收”的人对于表中的建筑物，“预付款帐户”帐户（或明细帐户）中不得有余额。
（2）确定增值税应纳税额的时间。实施《房地产开发企业自行开发销售房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条，第十四条。房地产的销售基于预售系统。房地产项目达到一定水平后，可获得预售许可证。收到预付款后，应按3％的预收税率预缴增值税。达到应纳税额时，根据当期销售额和适用的税率11％计算当期应纳税额。扣除预付税款后，纳税申报单将提交给国家税务主管部门。房屋完工，检查并交付后产生应纳税额，因此应交增值税额是按照规定计算的。
（3）处理未结汇票。实施《房地产开发经营企业所得税处理办法》第三十二条。注意建筑业的建筑合同，决算和发票。建设项目合同的完成需要最终解决。对于由于合同项目的最终结算而没有获得全额发票的人（即房地产开发公司暂时将其收入与收据等记录在案的支出）可以提前提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％。证明材料主要是“建设项目合同”和已完成的工作量。（{}}案例7
2015年5月，当地税务机关对房地产开发企业进行了税务检查。在检查成本结转业务时，检查人员发现，当公司结转开发项目的成本时，由于尚未获得一些建筑公司的建筑业发票，因此使用了估计成本法。工程造价3200万元。根据相关政策法规：如果外包项目尚未最终确定，且尚未获得全额发票，则可以在有足够信息的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％量。公司估算的工程造价最高限额为2300万元，而公司实际估算的工程造价为3200万元，即超过9000万元。最终，该项目进行了检查，增加了应税收入9000万元。
（4）处理应计费用。除了未获得完整发票的上述预扣费用外，该政策还规定预扣费用仅属于以下两种类型：
①如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算费用合理地提取建筑费用。此类公共辅助设施必须满足以下条件：“在销售合同，协议或广告中做出专门承诺，按照法律法规建立不可撤销或必要的结构”。
②施工费和财产改良费应提交给政府，但尚未提交批准。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
不符合以上条件的人不能撤回。在验证过程中，只要有相应的成本对象，计划和设计以及支出明细的提交等，清单就可以用来完成检查。
【特别注意】
有些省市对应计费用的期限作了规定。例如，江苏省规定应累计从产品开发完成之日起两年以上未付清的应计承包项目资金。承包工程的全部金额计入应纳税所得额；可以在以后实际支付时在实际税额之前扣除。除有关的政府文件中明确规定了批准建造和建造费用以及财产改良费用的最后期限外，最长扣缴期不得超过3年；那些未提交超过3年的税款将包括在当前应税收入中，并将在以后年度中实际支付。允许税前扣除。
（5）大量费用支出。密切关注对异常大笔支出进行深入检查的“开发成本－开发间接费用”的详细摘要，合同，发票和资金流量必须一致。必须跟踪任何不一致之处以验证相关业务的实质。
（6）自建和自用房地产的处理。检查“房屋竣工验收表”，如果已完成，请检查是否已使用。对于已使用的房地产，不论其建成或结汇，均必须按照规定上报并缴纳房地产税和城市土地使用税。（{}}实践案例8
2015年1月，当地方税务机关对房地产开发企业进行与税收相关的分析时，发现该公司的部分商品房已通过租赁信息转换为自用（出租），并且提醒纳税人从税收评估的角度提出相关意见税务自查。自我检查的情况是该公司出租了一些商品房。租赁点为2014年4月，租金为每年26万元。截至2014年11月，“房屋竣工验收表”中确定的时间是2014年11月。截至12月底，公司既未结转固定资产（投资房地产），也未提取折旧。除出租房屋外，按规定开具房屋租赁发票时应缴纳营业税（城市维护建设税及其他遗漏）和房地产税。除此之外，没有缴纳城市土地使用税。根据规定，公司于2014年5月至12月额外缴纳了1080元的城市土地使用税（按分配面积计算），并结转了5月至12月的收入173300元（26÷12×）。 2014年。8），以及同期缴纳的营业税（城市维护和建筑税等其他遗漏项）和房地产税。同时，企业应按照有关会计处理原则将租赁房屋结转为“投资性房地产”。从企业所得税的结算和清算的角度，可以得出相应的折旧。
（7）映射区域。请注意各个建筑区域的具体情况，以及成本分配中使用的各个建筑区域是否与映射（区域）结果表一致。如果调查区域与销售窗口表指示的区域差异太大，即调查区域大于销售窗口表的数据区域等，则必须检查原因以防止该区域超出与税收相关的计划设计和施工。
（8）成本结转。售出（预售）的商业建筑物竣工验收后（以《房屋竣工验收表》为判断条件之一），结转收入和成本。目前，同一项目的一部分可能已经完成并被接受，而另一部分仍在建设中。即使零件已完成并被接受，在某些情况下也有可能已经出售而有些尚未出售。因此，在检查结转成本业务时，有必要注意不同商品房国家之间的成本分配方法是否合理，主要从两个层次着眼于成本比结转：
首先，将无法单独收取的共同费用分配到成品（商品住房）和未成品（商品住房）之间，并计算可以单独收取的费用以计算出准确的成品（商业住房）。）的代价;
第二步是在已售和未售产品（商品房）之间进行分配，以计算应在当前期间结转的已售商品（商品房）的成本。
五，签订销售合同
（1）“房屋销售合同”。合同中的金额是计算印花税，增值税，土地增值税和企业所得税的重要依据。
（2）“销售窗口表”，“销售控制表”等。该表中的数据是计算企业所得税成本分配和计算城市土地使用税的重要依据。
（3）企业销售政策，客户注册表格，房地产订阅等。对于土地增值税和公司所得税检查，这是重要的推断数据。
（1）存款处理。重点在于是否及时处理存款。保证金是销售收入的一部分，是计算预付增值税，预付土地增值税和公司所得税的估计毛利润的基础。
（2）商品房销售数据。注意并收集销售合同，“销售窗口表”，“销售控制表”，各种订购书等，并对房地产进行现场检查以确认其销售。计算并检查这些信息和数据的增值税（业务改革）前者是营业税），是企业所得税和土地增值税项目结算的重要依据。对于公司会计师，有必要在商品房销售数据和相关税金计算数据之间建立关联表，以防止错误。
（3）城市土地使用税支付额的变化。随着商品房的销售，企业缴纳的城市土地使用税逐步减少。减少面积的基础是“销售窗口表”的数据。需要注意的是，为简化销售期内城市土地使用税的计算方法，地方税务机关根据政策规定制定了一些简单的计算公式。检查时，可以将计算公式直接与计算进行比较以确定是否存在问题。
（4）低价交易。通过“销售窗口表”关注低价销售或相关交易的情况。对于公司会计师，发现不符合正常销售价格的，应当按照政策法规处理相关业务，并以正常价格（公允价或有形的定价方法）计算销售收入。对于审计检查人员，对于发现异常问题的业务，有必要及时收集相关数据进行判断。
（5）委托建筑交易。委托房屋的建设，应注意委托协议，项目的建立状况和竣工进度等，以确认已实现的佣金收入和增值税（缴纳前的应交营业税）。
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与外围外围设备计费相关的税收分析
案件
香港设计公司B为房地产公司A提供概念设计服务。房地产公司A需要支付人民币1000万元。乙公司自2012年2月1日至2012年2月，曾向内地派遣人员一次。18日
问题1：乙公司如何缴纳增值税？
根据“试行营业税转增值税的实施办法（财税[2016] 36号附件1”）第6条，如果中国没有运营机构，则购买者应为增值税预扣代理。除非财政部和国家税务总局另有规定，且第二十条规定“外国单位或个人在中国有应税行为，如果中国没有运营机构，则预扣款代理人将根据以下公式计算预扣税款额：“预扣税款额=买方支付的价格÷（1 +税率）×税率”。扣除增值税并支付增值税= 1000 / 1.06×0.06 = 560,600元。由于不能将海外企业确定为中国的小规模纳税人，因此无法适用3％的简单税率，并且只能以6％的税率缴纳增值税。
问题2：乙公司是否需要在中国缴纳企业所得税？
根据《内地与香港特别行政区避免收入双重征税和防止逃税的安排》及其协议，派遣雇员组成常设机构的标准是“连续或累计超过183个任何12个月限制为“天”。超过183天的常设机构不构成常设机构。乙公司自2012年2月1日至2012年2月18日共向内地派遣人员一次，因此在183天内未构成常设机构，因此乙公司无需在中国缴纳企业所得税。
通常，项目公司雇用的海外设计公司主要是美国，日本，德国和中国香港。这些国家或地区已与中国内地签署了税收协定或税收安排，以提供概念设计人员。中国大陆相对较短，因此不会构成常设机构。税收协定或税收安排在税收实践中起“税收盾”的作用。企业应首先根据国内法规确定其纳税义务，然后，当事各方申请税收协定利益，并根据税收协定申请减税或免税。实际上，某些税务机关不接受减税和免税申请，从而侵犯了纳税人享受税收协定待遇的权利。
涉外税收是税收的一个复杂分支。当初级运营商遇到复杂的涉外税收问题时，建议聘请专业人员协助沟通。
免税的用品空间
物料供应是指在施工单位与施工单位之间进行物料供应，管理和核算的方法。也就是说，房地产开发商与建筑单位签订建筑合同时，开发商是甲方。合同规定，项目中使用的具体材料应由甲方（开发商）统一购买。甲方（开发商）根据施工图计算施工所需的材料量，并列出材料供应清单。项目进度预算所需的材料量事先报告给计划，开发单位统一采购管理，这部分材料付款在结清项目付款时从总结算中排除。
补给品的税收和管理曾经非常混乱和严格。苏地水发〔2006〕244号规定：“纳税人从事建筑，维修，安装，装饰及其他工程业务，不论与对方如何解决。其应税营业额应包括项目中使用的原材料及其他材料和动力的价格。甲方的物资应全部计入建设成本，并与营业税一并征收。营业税应一并征收。根据省厅文件，江苏省地方税务机关要求“建设单位每次支付工程价款，必须取得当地地方税务部门监督的工程发票”。这种千篇一律的做法引起了建筑公司和房地产公司的质疑，也违反了“法律信函”文件的精神。一些地区的房地产公司已经改变了由行政机关对供应品征税的粗略税收征管方法和其他方法。双方之间的互动已将物资供应问题从晦涩难懂地推开了。随着税收的征收和管理逐步向依法征税，甲方的物资的收集和管理也改变了以前的“一刀切”的做法。
公司A是一家具有资质的建筑集团公司，其注册地点位于N市H区。它具有丰富的建筑经验，是许多知名房地产开发商的总承包商。在与房地产公司联系的过程中，他们了解到有房地产开发的间接经验，所以我成立了自己的房地产公司B进行房地产开发。从整个团队的角度来看，建筑商和开发商都融合在一起，建筑公司的管理能力非常强。许多部门是两个品牌的集合。
问题1：可以向A公司提供哪些材料以在团体级别上节省税款？
1。营业税制度下的处理
（1）政策。《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第十六条（简称《营业税实施细则》）规定，除本细则第七条的规定外，纳税人提供建筑服务（不包括装修服务），其营业额项目使用的原材料，设备以及其他材料和动力的价格应当包括在内，但建设方提供的设备的价格应当不包括在内。第16条规定了两项特殊原则，即《详细规则》第7条和装饰性劳务。下面提供对《详细规则》第7条和装饰性劳务的分析。
《营业税实施细则》第7条规定，纳税人的下列混合销售活动应分别核算应税劳务的营业额和货物销售，应征税劳务的营业额营业税和商品销售未缴营业税；未单独核算的，应税劳务的税收由主管税务机关确定：提供建筑劳务，销售自产商品的行为。国家税务总局2011年第23号公告对《营业税实施细则》第七条作了更详细的补充规定。
由于装修服务的特殊规定，装修服务不适用于“营业税实施规则”第16条。财税[2006] 114号：“上海市地方税务局最近向《上海百安居装饰工程有限公司承包家庭装修业务征收营业税有关规定汇报》（上海地方税汇发〔2006〕41号）这反映出上海百安居装饰工程有限公司以合同工的形式提供的装修服务存在双重征税问题。经过研究，纳税人以合同工形式提供装修服务的营业税问题明显如下：对于以合同工形式提供的装修服务，应税收入是根据向客户收取的实际人工，管理和辅助材料费用（不包括客户购买的材料和设备的价格）确认的。以上以合同工形式提供“装饰性劳务是指装饰性劳务，其中项目所需的主要原材料和设备由客户购买，纳税人仅向客户收取劳务，管理和辅助材料费用。”
因此，营业税在提供建筑业劳工服务的同时，对装修劳务服务，施工方提供的设备以及自产商品的销售予以优惠。营业额可能不包括装修中用于装修的材料，施工方提供的设备以及生产的商品数量。
（2）处理原理。基于以上分析，我们知道，在销售自产商品同时提供设备，装饰材料和建筑服务的过程中，房地产公司应签订购买合同以减少总承包商的营业税。达到节税水平。总承包商可以购买剩余的材料，材料和动力以降低管理成本。
（3）操作要点。
2）装饰与其他建筑行业之间的差异。国税发〔1993〕149号规定：装饰是指对建筑物和构筑物进行修饰以使其美观或具有特定用途的工程操作。这只是一个原则，在实际操作中无法掌握。
《建筑法释义》规定，建筑装饰活动（如果是在施工过程中进行装饰的话）是建筑活动的一部分。该法律的规定适用，不需要单独列出。竣工建筑物的装饰，涉及建筑物主体或承重结构的变更，应当依照本法第四十九条的规定执行；不改变主体或承重结构的装饰不属于本法的调整范围。。此外，由于不涉及建筑物的安全性和基本使用功能，因此不包含建筑物装饰内容的建筑物装饰活动因用户的爱好和审美趣味不同而可能完全不同，因此不需要受法律管制因此，本法的调整范围不包括建筑装饰活动。
因此，根据《建筑物法释义》，一次性装修是一栋建筑物；不涉及建筑物安全和基本使用功能的装修即为装修；涉及建筑物主体或承重结构的变更是建造。
根据《国民经济行业分类》（GB / T 4754-2011），建筑装饰行业是指建筑项目后期的装饰，装饰和清洁活动以及客厅的装饰活动。
表5-1建设项目和子项目的划分
3）在提供建筑服务的同时销售自产商品。出借方必须向自产商品提供由其国家税务主管部门签发的自产商品证明；同时，必须在合同中分别注明建筑业的货物和劳务数量。一些省级税务机关（例如，湖南省地税局公告，2011年第3号）要求销售自产商品并提供建筑服务的当事方必须具有建筑安全资格。
2。目前的增值税规定在
进行业务改革后，由于一系列的增值税扣减和重复征税功能的取消，A物料的供应不再是如何计算税收的重点。由于适用于建安和房地产的增值税率为11％，因此适用于材料，设备和电力的增值税率通常为17％，典型的低税率和高扣除额。从减少税收负担的角度出发，在确保项目质量的前提下，房地产公司和建筑公司将倾向于自行购买材料和设备。是否实施甲方的物资供应，甲方的物资购买以及多少物资是甲方与乙方之间博弈和谈判的重点。《关于将营业税改为增值税试点的规定》（财税[2016] 36号附件2）第1条第（7）款规定：“ 1。一般纳税人通过合同清算提供的建筑服务可以被选择为适用简单的税收计算方法。通过合同清算方式提供施工服务，是指施工方不购买建设项目所需的材料或仅购买辅助材料，而是收取人工，管理费或其他建筑服务费用。 2.一般纳税人可以选择对甲方提供的建设服务采用简化的计税方法。甲方项目是指由工程承包商采购全部或部分设备，材料和动力的建设项目。在材料方面，作为承包商的建筑企业可以选择一种简单的税款计算方法，以3％的税率计算和缴纳增值税，并开具增值税专用发票。甲方提供的材料数量是甲方提供的材料。国家税务总局的答复是，只要甲方提供材料或电力（如电），无论其数量和金额如何，甲方都提供材料。尽管建筑企业可以选择简单地计算税款，但仍取决于甲方是否同意。显然，甲方不愿接受乙方开具的3％增值税专用发票，并要求乙方提供11％的专用发票；而且由于乙方可以减少进项税额，因此税负也将增加，所以两方必须如何平衡谈判最终将达成。在进行业务改革后，许多房地产公司已将对乙方的项目价格提高了2％至5％，以获取11％的特殊发票。
Q2：简单的税收计算和一般的税收计算是好是坏？
这个问题没有统一的答案。只能说总体税负是好的，不含税的成本是好的。不同公司的同一业务，同一公司的不同项目以及同一项目的同一公司的不同时期可能受管理水平，资本周转，销售，采购进度等各种因素及其增值税的影响。负担可能有所不同。因此，只能根据具体情况进行分析。
简单的税收计算的特征在于简单的计算和简单的会计处理。税负税率是征税率，进项税额不能扣除。一般税收计算的特点是计算麻烦，计算复杂，税负率不固定，可以抵扣进项税。它们之间的主要区别在于是否可以抵扣进项税。简化的增值税实际上与营业税没有什么不同，而且仍然存在双重征税的问题。对于旧项目，如果仅在增加业务改革后才计税，则建筑企业将按3％的税率征税，房地产公司将按5％的税率征税。房地产公司不能扣除承包商的3％，也无法获得特殊发票。与营业税一样，有双重征税。但是，在这种情况下，简单的税额计算不如一般的税额计算好。当然，如果一般税收负担超过3％或5％，简单的税收计算就具有成本效益。在案例5-2中，应在整个组的层次上考虑税收负担。建筑公司的销项税为房地产公司的进项税。集团层面的抵销是获取其他进项税和毛利规模的关键。
问题3：外墙砖，门，窗和幕墙是否为装饰材料？
统一的法律形式
继案例5-2之后，2011年，房地产受到金融监管和融资困难的严重影响。 A集团以集团公司的名义，以流动贷款的形式从银行借入了3亿元，然后再借给了房地产公司B使用。。当年，甲集团发生银行利息支出600万元，甲集团向乙公司收取利息600万元。
问题1：A集团是否要向B公司支付600万元的利息来支付营业税？
根据国家税函[1995]第156号第10条的规定，“金融机构或其他单位是否有向他人借钱的行为，都应视为发生了贷款。“对税项征收营业税”。在正常情况下，甲集团向乙公司收取的600万元利息将被视为转贷活动，并将按照“金融保险业”税项征收营业税。
问题2：如何实现A组统一，以将A组子贷款转给B公司的营业税？
财税字[2000]第007号规定：从金融机构，例如企业主管部门或企业集团的核心企业（以下简称借款人）借款后，将所分配的资金分配至下属单位（包括独立单位）会计单位和非独立会计单位），并根据支付给金融机构的贷款利率水平，收集下级单位的利率以偿还给金融机构。不收取营业税。统一借款人将资金分配给下级单位，不得向下级单位收取高于支付给金融机构借款利率的利息。否则，应视为具有贷款业务性质，并应支付下属单位收取的全部利息。征收营业税。
根据国税函[2002] 837号文件：遵循中国农业生产资料总公司的《关于在中国农业资产总公司下属企业的税收最前沿借款利息问题的指示》（[2002]中国农业财务第114号申请扣除其子公司从集团公司获得的银行信贷资金的税前利息。经过研究，现将有关问题通知如下：为了进一步完善现代企业制度，加快公司集团管理战略步伐，不断提高集团公司信贷资金管理水平，准备逐步实施“集团公司统一贷款，关联企业申请使用资金管理模型来改变原始的“团体担保和个人贷款”模型所带来的各种弊端。即中国农业集团公司统一向金融机构借款，联营企业按照一定程序申请使用，并与银行贷款利率同时向集团公司支付利息，由集团公司统一与金融机构结算。集团公司统一向金融机构借款。子公司申请使用，但这只是资金管理方式的改变。它不影响子公司使用的银行信贷资金的性质。这不是附属公司之间的贷款。因此，集团公司向集团公司使用的金融机构贷款所支付的利息不受《企业所得税税前扣除办法》第36条的约束，“纳税人从关联方的借款金额超过其应纳税所得额的50％注册资本。“％，超出的利息支出不能在税前扣除”限额。集团公司能够出具证明文件，向金融机构取得贷款的，附属企业使用金融机构从集团公司取得的贷款所支付的利息，不高于该金融机构当年的同类贷款利率。同期。
因此，以集团公司的名义偿还了贷款，并且集团中的核心公司将向最终用户公司再融资贷款资金并收取利息，免征营业税。
作者经历了三起案件，所有案件均以统一借贷和还款的名义免征营业税，但操作方法却大不相同。一些税务机关认为，统一借款和重组只是国有企业的特殊优惠文件。而外资企业不属于适用范围。但是，没有统一的借入和遣返文件对上述限制做出任何限制，很明显，统一的借入和遣返规定仅适用于国有企业。根据《工商企业字[1998] 59号》的有关规定，部分省级土地税务部门认为，最常被接受的统一必须满足以下条件。
（1）企业集团必须满足以下条件：企业集团的母公司注册资本超过5,000万元人民币，并拥有至少5家子公司；母公司及其子公司的注册资本总额为一亿元人民币人民币以上；小组成员具有法人资格；集团公司的名称是“集团”。
（2）统一借款人是集团公司的核心公司。核心企业的识别可以基于收入，资产，利润和人员等指标。
（3）集团公司实行统一的借贷和还款制度。
（4）借款利息必须进出均衡，并且不允许提价。
在这种情况下，A组满足（1）（2）（4）的要求，A组记录了已实施的统一和还款系统的文件，并通过统一资金发行了资金在组内。合同还规定了每个基金的借款与再融资之间的对应关系。沟通后，它得到了当地税务部门的批准。
危险警告
在国家一级没有明确详细的规定。因此，必须特别注意地方税务机关的规定和习惯，例如山东地方税务机关发布的《国家税务总局关于贷款营业税征收的通知》。鲁地水函[2004] 184号）规定，法人集团或集团内的核心企业（以下简称法人集团）向金融机构借款后，将所借资金分配给下属单位。 。统一贷款还款业务不对企业集团向其下属单位收取的利息征收营业税：（一）企业集团的贷款必须是金融机构的贷款； （2）使用贷款的单位必须是企业集团的母公司，子公司，参与公司和其他成员单位； （三）企业集团向下属单位收取的利率不高于向金融机构提供的贷款利率。其中，《工商企业字[1998] 59号》中有关集团公司的一些详细规章制度并未作为集团内部资本交易满足还款和偿还的形式要求，但越来越多税务机关倾向于使用工商企业字词[[1998]第59号作为满足统一借贷还款的条件，以减少符合统一借贷还款的企业数量。
问题4：如果重组后发生统一，是否需要缴纳增值税？
《将营业税改为增值税的过渡性试点政策的规定》（财税[2016] 36号附件3）第1条第19款规定：对于统一的借款和汇回业务，企业集团或企业集团集团下属的核心公司和金融公司对企业集团或其下属单位收取的利息免征增值税，其税率不超过向金融机构支付的借款利率或已付债券的票面利率。 。
如果统一借款人向基金使用单位收取的利息高于支付给金融机构贷款的利率或债券的票面利率，则增值税应全额支付。付费的。
统一的借贷和退货业务意味着：
（1）企业集团或企业集团中的核心企业向金融机构借款或发行债券以获取资金后，会将借入的资金分配给下级单位（包括独立会计单位和非独立会计）单位，下同）），并要求下属单位退还金融机构或债券购买者的本金和利息。
（2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券以获取资金后，该集团所属的金融公司与企业集团或集团下属单位签署统一的借款和还款贷款合同并向企业集团分配资金或者，集团内的下属单位收集本金和利息，然后将其转让给企业集团，企业集团统一归还金融机构或债券购买者的业务。
统一借贷和归还业务只要不高于（小于或等于）支付给金融机构的贷款利率或债券息票率，就可以免征增值税。付费的。该利息收入也可以开具免税发票，可以用作支付利息的证明。
母子公司交易涉及的流转税
2011年，房地产受到金融法规和融资困难的严重影响。 A集团以集团公司的名义，以流动贷款的形式从银行借款3亿元，然后再转贷给房地产公司B使用。B公司投资2亿元。当年，A集团的3亿元人民币流动贷款发生了600万元人民币的银行利息支出。 A组和C公司没有从B公司收取利息。三个公司A，B和C的公司所得税税率为25％，并且无权享受税收优惠。
问题1：C公司没有收到B公司的利息。是否要征收营业税和公司所得税？
关联公司资金无息流动是房地产集团公司的常态。但是，经常有税务机关认为，《中华人民共和国税收征管法》（以下简称“税收征管法”）第三十五条规定，纳税人有权核实其应纳税所得额。纳税人有下列情形之一的数额：（一）账簿不得依照法律，行政法规设置； （二）设立账簿，但不符合法律，行政法规的规定； （三）擅自销毁账簿或者拒绝提供税务信息的； （4））虽然帐目已建立，但帐目混乱或成本数据，收入凭证和费用凭证不完整，难以核算帐目； （5）发生税收义务，未在规定的期限内处理纳税申报，税务机关下令在规定的期限内进行报告。（6）纳税人申报的计税依据明显偏低，没有正当理由。根据第六条“纳税人申报的税基明显偏低，没有正当理由”，可以确定关联公司资本交易不收取利息不符合独立性原则。交易。交易价格为零，这是一种利益传递。营业税和企业所得税应采用“计税依据明显偏低，没有正当理由”。
1。营业税
（1）征税范围。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部和国家税务总局令2008年第52号）第三条：提供劳务，转让无形资产或《条例》第一条规定的房地产销售是指已付法规提供的劳务提供，有形资产转让（有偿）或有形财产所有权（有偿）。前款所称有偿，是指取得货币，货物或其他经济利益。营业税的税收范围是为应税劳务提供补偿。同时，第5条规定，在下列情况下，纳税人应被视为具有应纳税行为：（1）单位或个人免费向其他单位捐赠房地产或土地使用权或个人； （二）自行销售新房（以下简称自建房）并出售的单位或者个人的自建行为。
以上条款明确规定，作为销售而征收的营业税仅适用于上述两种情况。对列举的行为征收营业税，未支付的融资活动未在清单中列出，没有营业税征收的依据。
（2）纳税义务的时间安排。《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称《营业税暂行条例》）第十二条规定，营业税缴纳义务发生的时间为纳税人提供应税服务，转让无形资产，或出售不动产，收集商业收入或获得商业债权付款收据的日期。《营业税实施细则》第二十四条规定：实施细则第十二条所称营业收入的收缴，是指纳税人在发生应税行为时或发生后所收取的款项。《条例》第十二条所述的营业收入索取通知书的日期为书面合同确定的付款日期；如果未签订书面合同或未在书面合同中确定付款日期，则该日期为应纳税行为完成的日期。
因此，营业税的纳税义务是收取营业收入或获得营业收入索赔的日期。由于C公司尚未收到付款，因此公司的纳税义务只能是书面合同中确定的付款。应税行为完成之日或当天。 ”C公司没有与B公司签订收取利息的合同，也没有进行贷款，因此C公司没有纳税义务。在税务实践中，许多税务机关滥用了收取和管理税款的权利，并已批准了相当数量的房地产公司的营业税。由于缺乏税法的基本技能，公司财务和税务人员不知道如何根据税法与税务机关进行沟通，企业会增加不正当税收。
（3）如何协调实体法和程序法。税务机关通常还认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十四条的规定：纳税人与其关联企业之间的业务往来，融资基金支付或收取的利息超过或低于税务机关可以调整没有关联关系的公司之间可以商定的税额，或者利率超过或低于同类企业的正常利率。
从中国税收实践的角度来看，《税收征收法》和《营业税暂行条例》都是法律法规，一种是程序法，另一种是实体法。但是，从法律实践的角度来看，税收的具体计算一般适用于实体法。制定程序法是为了确保实体法的执行。实体法是目的，程序法是手段。并且无视实体法的明确规定，通过程序法修改实体法的实质内容，违反了司法实践的原则。
2。公司所得税
根据国税发[2009] 2号文件第30条的规定：在国内关联方之间进行的实际税负相同的交易中，只要该交易不会直接或间接导致交易总额减少国家的税收原则上调查和调整转让价格。在案例5-4中，三个公司A，B和C的公司所得税率为25％，并且它们没有享受税收优惠。因此，C公司与B公司之间的资本交换并没有直接或间接导致该国总体税收减少。它属于“原则上，不对转让定价进行调查和调整”的范围，税务机关通过程序法“税收征收与管理法”改变了实体法的实际内容，违反了税法的原则。并且还属于滥用税收解释权以增加税收的权利。
问题2：如果行为是在业务改革之后发生的，则C公司没有向B公司收取任何利息，是否需要获得增值税批准？
《关于试行营业税改增值税的实施办法》（财税[2016] 36号附件1）第14条规定：下列情形被视为销售服务，无形资产或房地产：（1）单位或个体工商户除公益事业或公众外，免费向其他单位和个人提供服务。C公司免费向B公司提供贷款服务，并被要求像销售一样缴纳营业税。如果是公司个人股东提供的未偿还贷款，则由于股东是自然人而不是个人工商户，则无需将销售视为增值税。
问题3：能否从A组3亿元人民币的流动贷款中扣除600万元人民币的银行利息支出，再扣除公司所得税？
税务机关通常认为，根据《企业所得税法实施条例》第27条，与收入的直接相关的支出可以在扣除企业所得税之前扣除； A集团的6亿元流动贷款产生了60010,000元的银行利息支出是与A组没有直接关系的支出，因此不能在扣除公司所得税之前扣除。这是当前房地产公司税收实践中经常遇到的问题。
根据国家税务总局2011年第25号公告的第45条：企业根据独立交易原则将资产转让给关联企业而蒙受的损失，或因以下原因导致的债权损失：向关联企业提供贷款和担保；扣除额是允许的，但公司应作特别说明，并出具中介机构发布的特别报告和相关证明材料。允许扣除因向关联公司提供贷款和担保而产生的债务损失。因此，向关联公司提供贷款与生产经营直接相关。扣除利息费用的企业所得税与国家税务总局2011年第25号公告不一致。
从实证分析来看，仍然可以通过企业所得税抵扣提供给联属公司的担保损失，因此，也可以扣除第六集团公司联属公司借入的当期贷款的6亿元人民币的银行利息支出。公司所得税的。
1.尚未根据开发项目的特点和实际情况确定成本会计对象。所有开发工程成本都在一个帐户中计算，当前的单个项目开发成本无法确认。
2.每个时期应一次分配的土地成本没有按照规定分配和分配，也没有根据面积法在多个开发项目之间分配。
3.初期工程费用一次性包含在一次性费用或初期开发费用中，未按照规定的阶段和项目进行分配。
4.建筑和安装工程成本，基础设施建设成本，公共设施支持成本以及开发间接费用尚未按照法规汇总和分配，涉及分散和分阶段开发的成本并未合理分配给每个机构项目。
5.有偿转让或使用自给式设施的费用并未单独计算，它们全部计入了可售房屋的开发成本。
6.尽管有偿转让或自用支持设施的成本是单独计算的，但仅分摊建筑和安装工程成本，而土地成本，前期工程成本，基础设施成本，贷款利息和其他成本则应分摊。在出售的房屋之间共享。
（三）预防和控制建议
房地产开发企业应按照税收计算成本对象确定原则确定完成开发产品的成本对象，并就确定原理，依据，共同的成本分配原则和方法以及基本开发项目和开发计划的情况。在提交产品开发完成之年的年度公司所得税申报表时，应将其与年度公司所得税申报表一起提交给主管税务机关。
在开发成本中，企业必须将项目资本化并支付相应的税款。
（II）风险描述
开发产品完成之前的贷款利息未按照规定予以资本化，而是一次性计入当期损益，并且利息支出已预先列出。
会计准则规定，当同时满足以下三个条件时，特殊借款产生的利息，折价或溢价的摊销和汇兑差额应开始资本化：
1.发生资产支出。
2.产生了借款费用。
3.使资产达到预定用途所必需的购买和建造活动已经开始。
处理借贷成本时必须准确判断。根据资本化或费用化的标准，进行严格的处理以确定利息是否资本化或计入开发成本，以避免与税收有关的风险。
（四）政策依据
《国家税务总局关于印刷发行的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十一条第一款
第四，应计费用的处理方式不正确，上报公司所得税的风险也较小
（I）场景复制一家房地产开发企业的2013年帐户记录以下内容：
“第二期小型高层住宅项目承包费用的应付账款预提”年底为2500万元。拟议方案的项目费用已计入“开发费用”，并在每个期间结转到“开发产品”科目。
= 500×30％= 150（万元）。
（II）风险描述下列三种情况可用作应计费用，作为税金：
1.如果未完成合同规定的项目并且未获得全部发票，则可以在有充分证据的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过总额的10％合同金额。
2.如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算成本合理地提取建造费用。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
3.应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建筑和建筑成本以及物业改善成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
企业产生的实际应计费用超过了上述标准，未按规定进行税收调整，存在少缴企业所得税的风险。
根据建筑合同和项目进度数据分析公司年度应计费用和企业所得税申报表的税额调整。对于外包项目的合同外费用，重点应放在应计费用的取得范围是否准确，提取的比例是否适当以及发票不足的金额较少的情况下比10％，是否实际提取了应计金额。
《国家税务总局关于印刷发行的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条
《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第六条：“企业当年实际发生的有关成本费用由于种种原因而没有及时。企业在取得有关费用成本的有效凭证时，可以临时计算季度缴纳的所得税额；但是，在对帐和付款时，应为这些费用和支出补充有效凭证。 ”
部分
3
|售前税收风险|
I.欠付销售款项的风险，好像未按要求宣布销售业务一样
（I）场景再现
税务检查机构对房地产公司进行税务审计时，发现该房地产公司具有以下非法事实：
1.在比较销售部门的数据和财务部门的相关数据时，发现房地产公司C房屋销售处的商品住房余额比财务部门注册的商品住房余额少15部门。这两个部门的余额不一致的原因是，房地产公司使用其开发的15栋房屋来抵消建设单位的项目资金。由于该项目尚未结算，因此施工单位尚未开具发票，并且A公司未进行任何销售处理。经进一步检查，发现该房地产公司与建设单位签订了《债务清算协议》，规定以抵销工程价款的15套套房以2000万元售出。建筑单位已将这15套套房用作员工宿舍。
2.在了解房地产公司开发的B花园站点的房屋入住情况时，发现在面向B花园街道的建筑物的第一层和第二层有一家银行，但在商品房销售合同和发票的检查，在检查公司的“预付款帐户”子帐户和“银行存款”子帐户后，未找到公司与银行之间的合同，也未收取付款和发票，也未发现公司与银行的房屋销售收入和相关资本交易。
在检查了情况之后，检查人员将检查重点放在公司的银行贷款上，检查了公司的银行贷款合同，借款帐户和应计的银行贷款利息，发现：如果“借入”帐户中记录的贷款余额没有变化并且“银行存款”日记帐中没有还款记录，则该公司从一年第四季度提取的银行贷款利息基础比去年同期少3900万美元。第三季度元。经进一步核实，该房地产公司与一家银行签署了《商品房补充银行贷款合同》，银行贷款3900万元用于开发产品。没有进行会计核算，少报了3900万元的应纳税所得额。
核实后，审计局为房地产公司支付了增值税，企业所得税和滞纳金。
（II）风险描述企业中发生以下认定的销售活动，存在未申报纳税的风险：
1.企业将投资开发产品。
2.以开发产品换取土地使用权和股权。
3.使用开发产品来抵消债务，例如材料，工程，广告成本，银行贷款的本金和利息以及搬迁补偿。
4.将开发的产品用于捐赠，赞助，广告，样品，员工福利，奖励和分配给投资者。
5.免费向地方政府，公共事业和其他单位提供公共辅助设施。
财务部门会及时说明公司是否开发了用于捐赠，赞助，员工福利，奖励，外国投资，分配给股东或投资者的产品，债务清算产品以及其他企业，机构和其他非货币资产交换产品个人此类行为应视为销售，并在转让已开发产品的所有权或使用权时，或在获得实际利益时，确认收入（或利润）的实现。
《财政部和国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号），《实施办法》第十条，第十四条附件一《营业税改增值税试点办法》文章
《国家税务总局关于印刷发行的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条。
2.无法及时确认收入或直接抵销费用的预售收入，价格过高的费用等风险，降低了少交税款的风险
一家房地产公司开发了四个大型住宅区，分别是A，B，C和D。前三个项目已经完成，而D项目尚未完成。房地产公司开发的四个项目分别位于两个地区，并向两个地区的税务机关申报缴纳增值税。税务机关检查了房地产公司2016年5月至2017年6月的税收情况，将房地产公司每月的“预付款”贷方与增值税纳税申报表进行了比较，发现该公司的D项目所报告的增值税计算基础与账簿上记录的应纳税所得额不一致，即，账目不匹配，有的月申报数量较少，有的月申报数量较多。截至2017年6月，上报税收收入4700万元。
1.在开发产品完成之前，预付款收入（包括定金，违约金和诚意金）（不包括“预付款帐户”）包含在往来帐户中，将不会被征税。长期帐户。
2.各种佣金，资金，筹款费用，托收，预付款和其他各种性质的低价收费等，均未按照规定予以确认。
3.降低房屋销售的成本和费用，或将其直接转移到附属单位，或将房屋销售贷记到未按要求记录的个人储蓄帐户或信用卡帐户中。
4.客户放弃购买房屋，没收违约保证金以及施工方因延迟施工期而收取的罚款收入，均未确认收益或直接抵消了成本。
企业从销售未完成的开发产品中获得的收入应首先根据估算的应税毛利率每季度（或每月）计算，并应计入当期应纳税收入。
预先出售自行开发的房地产项目的一般纳税人，在收到预付款后应按3％的比例预付增值税。
结合现金流量表，销售合同和预售许可证，以确认是否在规定的时间内确认了收入并进行了纳税申报。
《房地产开发企业自行开发销售房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第4条和第10条
《国家税务总局关于印刷发行的通知》第8条和第9条（国税发〔2009〕31号）。
第三，银行抵押贷款的收款不包括预售收入，以及少交税款的风险
某公司使用银行抵押出售房屋，并已收到购房者的预付款
已将2087.8万元的银行抵押贷款3137.2万元转入了公司的帐户，公司收到的预付款已计入“预付款项”帐户中。抵押被包括在“短期借款”帐户中，并且没有进行任何纳税申报，从而导致少付了增值税和所得税。
开发产品通过银行抵押出售。开发企业收到预付定金和银行抵押贷款后，未按规定计算并报告估计的毛利，不计提销项税。收到的抵押付款是基于银行的。贷款和其他名称记入“短期借款”帐户，不计入预收款帐户，也不按照规定报告税收。
财务部门和业务部门加强了联系，以了解抵押贷款销售信息和银行贷款信息，并结合“短期借款”明细，贷款合同，销售合同和住房信息
销售明细，以确认开发企业是否存入并收取未按规定征税的银行抵押贷款。
财政部和国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知（财税[2016] 36号）附件45“营业税试点实施办法”增值税”
《国家税务总局关于印刷发行的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条第三款
第四，未及时确认收入和延迟纳税的风险
检查员对企业财务报表的审查发现，该公司2016年的财务报表附有“递延税”。检查员对此表示怀疑，因为“递延税”贷方反映企业未转售的时间差会影响所缴税额。检查员进一步发现他的下一个科目是“所得税”，而对应科目是“其他应收款”，然后检查“其他应收款”“科目”科目，发现房子确实是收了，于是我问企业财务人员，得知公司收到2016年1月至2016年5月收到的房屋存货销售款2532.12万元。销售收入不是结转，提高所得税。挂“递延税”，无税收申报。所得税返还577.8万元。
1.使用一次性全额付款，分期付款和银行抵押来销售开发产品的企业应在实际付款日确定收入。
2.对于跨年度房地产开发项目的已完成和出售部分，未按权责发生制确认收入，或故意拖延了项目结算收入。
3.企业已以法律为由，认为没有交付条件，不处理开发项目的原因，已经完成了开发产品的交付程序和签入程序，或者实际上已经开始使用该产品。产品，因为它已经完成，并延迟了纳税。
财务部门应不时审查销售合同，房屋销售明细，现金流量表，签署（收款）名册以及房地产部门的房地产合同备案信息。预收款金额（预收款-预收款的期末余额）在年初，将帐户余额+今年的营业收入累计数）与房地产营业税当期销售的税基进行比较。如果预收款额很大，则存在付款不足的风险。
《财政部和国家税务总局关于全面开展营业税改增值税试点工作的通知》（财税[2016] 36号）
国家税务总局印发公告（国税发〔2009〕31号）第六，七，九，十条
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|完工时的税收风险|
1.由于产品开发完成后延迟的项目清算而导致欠缴税款的风险
一家房地产公司开发了项目A，并于2008年签署了预售合同，获得了2500万的预售收入，并宣告了所得税，估计毛利率为15％。开发产品完成认证材料已于2009年完成，已报告给房地产管理部门备案，但尚未交付业主。 2009年，项目A实现销售收入6500万元。在年度所得税申报中，企业仍按估计的毛利率15％申报。缴纳所得税减少了当期企业所得税。
由房地产开发企业建造和开发的开发产品在投入使用时应视为已完成，无论项目质量是否已通过验收，或是否已完成（完成）归档程序和会计定稿程序。房地产开发企业应当及时清算开发产品的税费，并计算从事先出售的开发产品的销售所得收益中的实际毛利润。同时，应计算开发产品的实际毛利与其相应的估计毛利之差。当年（完成年度）的应税收入。
除土地开发外，符合下列条件之一的房地产开发企业的其他开发产品也应视为已完成：
1.开发产品完成证书已提交房地产管理部门备案。
2.开发产品已开始使用。
3.已获得用于产品开发的初始属性证书。
在年度纳税申报表中，企业应按规定及时结转收入，计算开发产品的实际毛利与其对应的估计毛利之间的差额，并计入当期损益。该年度的应税收入。
《关于确认房地产开发企业开发产品完成条件的通知》（国税函〔2010〕201号）。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）。
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|资产管理税收风险|
一，未按规定进行报告的风险以及在当期税项前直接支出的风险
2016年12月，一家公司在施工现场发现一批赃物，价值10万元。向警方举报后
在2017年的结算和结算期间，税务机关发现要求企业进行税收调整。税前不得扣除10万元，也不得从销项税中扣除与被盗物品相对应的进项税额。并调整帐目。
对固定资产的不当管理，例如企业获得的不动产被盗，丢失和损坏，并且货物或不动产已根据法律法规被没收，破坏或拆除。在某些情况下，进项税不会转移。脱离风险。没有就非正常损失作出特别所得税申报。
固定资产在建造期间发生的建筑材料净损失，被丢弃和销毁，不包括在规定的在建工程中，并在当期所得税前直接列支。
购买企业非正常损失的商品，购买在建工程消耗的商品，制成品，不正当损失的不动产，以及不动产消耗的货物，不正当损失的不动产，以及不动产消耗的购买商品，设计服务和建筑服务的增值税进项，不从销项税中扣除，转出。
当企业遭受固定资产损失时，应具有内部相关的责任识别和注销信息。对于重大损失，应有专业的技术鉴定报告或由具有法律资格的中介机构签发的特别报告。财务部门应作出回应固定资产处置的后续监督检查，按照规定的所得税规定扣除税前非正常损失。
追踪是否对建筑材料造成任何损失，报废和损坏。如果是，请确认会计核算是否正确，净亏损是否已计入在建工程，并检查公司是否已计算净亏损。是否将当期发生的营业外支出在税前扣除，是否需要进行纳税调整；建材损坏是否为异常损失；以及其中的进项税是否已计算并转出。
《中华人民共和国增值税暂行条例》第十条（国务院令第538号）
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第24条（财政部和国家税务总局令第50号）第24条
财政部和国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知（财税[2016] 36号）附件1“试行营业改制实施办法”增值税税”，第27条，第1条第二十八条
财政部和国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知（财税[2009] 57号）
《国家税务总局关于发行的公告》（国家税务总局公告2011年第25号）
2.抵扣固定资产进项税和未按规定分期缴纳税款的风险
2017年6月5日，一家房地产公司购买了用于办公的办公楼，该办公楼已包含在固定资产中，并于次月开始折旧。6月20日，纳税人取得了该建筑物的专用增值税发票，并证明该专用发票注明了税额1000万元，并于次月申报并扣除。8月，税务机关发现企业抵扣了更多进项税，要求公司重新更正报关单并作相应的会计调整：本期（2017年6月）已抵扣进项税1000万元的60％ ，其余40％％在该期间的第13个月
（2018年6月）扣除。
该建筑物可抵扣的进项税为：
人民币1000万元×60％= 600（万元）
应在2017年7月的报告期内从销项税中扣除600万元；它应包括在“应付税款-应付增值税（进项税）”的经常帐中。
要从此建筑物中扣除的进项税为：
人民币1000万元×40％= 400（万元）{400万元}计入“应扣进项税额”。
1.根据2016年5月1日之后购买的固定资产购买的在建房地产或在建房地产项目，在获得以下特殊价值后，将从当期的全部进项税额中扣除：增值税发票，按规定在两年内不分比例免赔额。
2.在2016年5月1日之后，明确使用房地产公司购买的原材料和其他材料，并全额扣除直接用于在建房地产的进项税额，不得在两年内按规定按比例扣除。
3. 2016年5月1日之后，房地产公司购买的原材料的使用在当前购买期间明确从进项税中扣除。实际用于房地产建设时，尚未按规定扣减进项税额。从当期提款期间应扣减的进项税中转出40％，并于转账当月的第13个月再次扣减。（（三）（三）防治建议
重点关注诸如固定资产，在建工程，建筑材料，应付税款-增值税（应抵扣进项税）等会计项目，并关注新增固定资产，在建工程，核算建筑材料，了解企业是否按照规定分期扣减购置固定资产的进项税额；是否按照规定转移建筑使用材料的一般进项税。
国家税务总局公告第2条和第3条（国家税务总局公告2016年第15号）