国内经济形势日趋严峻，国际贸易战日趋激烈，公司正在寻找减轻负担的方法。由于高昂的劳动力成本和社会保障税，大多数公司正在减少人员配置。社会保障费减免和基数调整，社会保障“全网覆盖，全覆盖”的遵守趋势是不可逆转的，公司习惯于“高工资低社会保障，无社会保障工资，无工资社会保障，更多公司支付工资”其他方式所有的流失以及追回，利息，罚款和滞纳金成为企业负担不起的负担！
过去，“员工的工资是虚假支付的，工资是现金支付的，大量的无票收入和支出，其他应收款虚假地很高，老板的私人帐户掩盖了公司的收入，包括内部和外部帐户集，购买或虚假的增值税发票”逃税将面临巨大的法律风险。
就目前的国内形势而言，合规运营，降低人工成本和提高管理效率不仅影响我们每个人，而且还影响每个企业的税费成本！在这个加速淘汰企业的时代，国内企业家在面临困难和挑战时正在考虑如何在合规的情况下降低成本。
为了帮助企业家和金融工作者更好地理解减税新政策，找到企业利润的解决方案和有效的解决方案，今天我向您推荐邱庆坚先生的老板的财富安全体系
“新税制下的老板财富”有效地解决了老板不了解财务和税收的问题。它专门针对公司老板或股东成员，帮助老板建立财务管理能力，并使用财务手段来节省税款和避免税款，控制成本，增加利润，降低风险，从而确保财富的安全和持续增长。盈利能力。
主要如下：
1.控制最新的国家政策
2.解决企业的历史问题（（））3.开源，节流，节税
春天的阳光似乎是如此温暖和亲切。2018年4月26日上午，青岛恒信中邦财税服务有限公司（以下简称恒信中邦）欢迎众多企业家。企业家们将参加由恒新中邦主办的第415期节税项目研讨会。
参加此次研讨会的公司（排名不分先后）：青岛正瑞空调设备有限公司，青岛自恒瑞工贸有限公司，青岛天太原工程有限公司，青岛金荣集装箱运输有限公司公司，青岛嘉士顿贸易有限公司，青岛长运电子科技有限公司，青岛金维润贸易有限公司，青岛好星物业管理有限公司等。
恒新中帮董事长李霞也应邀参加了会议。会上，李霞董事长首先对参加会议的企业家们表示热烈欢迎，并感谢企业家们的支持和帮助。
董事长李霞在会议上首先介绍了公司的相关情况。恒新中邦是一家专业的财税管理公司，并多次被政府评为省，市级重合同守信用单位。
目前，公司提供服务的公司超过1000家，为客户创造的财政和税收价值达数亿美元。在公司的指导下，许多公司现已成功上市，其经营业绩呈突飞猛进的增长。
公司拥有一支由近100名成员组成的专业财务和税务团队，其中包括近10名注册会计师，近15名具有相关公司上市经验的专业人员，近30名高，中，初级会计师和合格的会计专业人员。近45人。
该公司在城市设有多个分支机构和办事处。总公司位于市北区南昌路197号，占地面积600多平方米。该公司的规模在业内名列前茅。
董事长李霞分析了企业当前面临的税收环境。随着税收黄金税制度第三阶段的启动，政府税务机关日益加强了企业的税收征管工作。无处。
恒新中邦，您的个人财务顾问！我们可以为企业量身定制最佳的节税计划，以创造最大的财税价值。
在会议上，企业家们畅所欲言，并积极交流了业务流程中有关财务和税收的困惑和问题。李霞董事长及其团队免费回答，并同时由团队成员和与会人员参加了后续服务。企业建立一对一的特殊增值服务。
董事长李霞和他的团队与企业家合影并赠送了精心准备的礼物。
会议结束后，企业家们高度认可了这个节税项目研讨会，并说他们从会议中学到了很多东西。李霞董事长，非常感谢您提供这个交流平台。之后，我们将与恒新中邦加强业务。接触实现全面双赢
征税是一项义务
许多老板不明白这一点。他们征税：“我赚钱。我为什么要向这个国家纳税？”您确实可以赚钱，但是如果您没有维持社会秩序的状态机，那么您可以赚钱。是钱吗
伪造最终是假的。随着信息技术水平的提高，未来，税务，银行，工商，劳动等部门将在互联网上共享信息，避税者的生存空间将越来越狭窄。
历史上，避税案例是从税务检查员的角度进行解释的。我以后将与您分享的示例从纳税人的角度详细描述了“避税防火墙”的构建。该示例对税收征管人员具有重要的参考意义。我们揭示了此案的目的，并希望它可以帮助税收收集者找到更多的突破。
实际上，收税管理人员以及财务和税务专家总结了许多有效的税务检查方法，例如分析毛利率，分析税负税率，分析交易，分析成本构成等。分析软件。这些方法很容易突破会计师的虚假账目，但是它们对“避税防火墙”的作用并不明显。
讲习班上流传着一个词：“最后一位会计师造假账，一流会计师修理城墙。”虚假账户通常由闭门会计师进行，以进行财务会计造假，而业务部门的数据是真实的。税务官员检查财务数据和业务数据后，便会立即发现问题。“避税防火墙”是金融和企业之间的紧密合作。每个链接中有两组数据，对与错，并且每个链接中都有保护措施。税收征管人员的常规方法通常无效。难以提取真实证据。
避税方法越复杂，我们的研究就越值得确保将每一分钱的税款都可以支付到国库中。我们从纳税人的角度阅读了这个“税收防火墙”示例，就像亲自经历了它的构建过程一样。阅读后，我们还找到了攻击的方向。
由于避税不是解决之道，因此我们必须指出一种解决之道。为此，将来将详细描述新的节税方法-节税项目。此方法与“避税防火墙”完全对应：“避税防火墙”从业务运营的角度讲是虚假的避税行为，但是节税项目从业务运营的角度讲是合法的税收节约。这种积水方法与以前的税收筹划有很大不同。它不是由会计师或财务经理实施的。这是一个大型项目，可以通过一个经济实体的上下合作来实现。。
节税项目的方法是从一个大地方开始，从一个小地方开始改进。
节税项目的两个基石是：企业生命周期和业务运营的闭环。
节税项目的三大手段是：科学地选择企业的组织形式和控制方法，合理地安排区域或行业的生产资源和生产能力，以及整合和重建企业的业务流程。 。
显然，节税项目不是围绕税收政策实施的，而是采用诸如研究法律空缺之类的小技巧。正确地应用此方法可使公司大大降低税收成本，其金额不少于避税所带来的看不见的收益。
避税使老板感到担忧，而节税项目则使老板睡得香甜，吃得饱饱。
作为重要的日照节税工具，节税项目自成立以来一直备受争议：积极使用它是合法的节税措施；另一方面，使用它已成为避税的有利助手。我恳请大家从头开始应用它，并遵循日照和节省税款的道路。
节税项目是指企业生命周期和企业为实现大量节税而实施的业务流程闭环的两个基石。科学地选择公司的组织形式和控制方式，区域布局合理系统化生产资源和生产能力工程，整合和重新设计企业业务流程是三大手段。
而且传统的税收筹划最多只关注本地与金融相关的整个业务流程。节省的税款是有限的。节税项目站在公司战略的高度，并关注公司的整个流程周期。节省的税款可观。可以比喻为：实施税收筹划时，您使用显微镜，而在实施节税项目时，您则使用望远镜，然后使用显微镜。
具体来说，节税项目和税收筹划有以下差异：（{}} 1，不同的高度
节税项目是一系列从公司战略的角度出发的全球实施方案，从公司地理布局，治理结构，股权结构，生命周期和业务流程等方面开始。起点是减轻税收负担。规划行为。
税收筹划是从公司物流和资本流动等方面出发，在公司财务管理一级进行的部分计划工作，并在减轻税收负担方面寻求突破。
的全局性和局部性是相对的。与避税相比，税收筹划是全面的，但与节税项目相比，税收筹划是部分行为。
2.起点不同
节税项目的出发点是最大限度地提高企业收益。减轻税收负担只是切入点。当税收负担与企业的最大利益冲突时，节税项目将选择行为。
税收筹划的重点是减轻税收负担。这个起点可能与企业的整体运营相冲突。有时减轻了税收负担，但可操作性很低，甚至与企业利润最大化背道而驰。放松一下
例如，从运营角度来看，企业应在原材料区域建立生产基地。如果从税收的角度来看原料区域的税收负担很高，那么，狭窄的税收筹划专家将建议较低的税收负担。显然，这种计划没有任何价值。（{}} 3.不同的方法
进度工程的方法是在掌握企业的生命周期和业务运作过程的基础上，科学地选择企业的组织形式和控制方法，合理分配区域内的生产资源和产能。 ，并整合和重建业务运营流程。
这些方法属于业务运营和管理级别，属于管理方法。税收筹划方法源于财务管理，具有自然的局限性。
4，不同的责任部门
节税项目和税收筹划以财务部门为中心，但负责部门却有所不同。
负责税收筹划的部门是财务部门，因为筹划方法，信息，资源和权力都集中在财务部门，应该理所当然。
但是，由于跨部门，跨系统甚至是多个关联企业，仅靠财务部门的实施是行不通的。它需要多个部门的合作以及多种资源和人才的整合。高级别的行政权力。
因此，除财务部门外，负责这项工作的部门还包括主要业务部门，例如采购部门，生产部门和销售部门。
5.对实施者的不同管理级别要求
税收筹划，因为涉及的部门较少，而且涉及的范围相对狭窄，通常财务部门的经理可以完成任务。
节税项目涉及多个部门，涉及面很广。财务部门的经理很难在行政级别上调动相关资源和人才。这就需要更高的行政级别人员，例如副总经理。，总经理等
如果涉及多个分支机构，则负责人还必须是集团公司或控股母公司的高级经理。
6.对实施人员专业素质的不同要求
税收筹划要求实施者的职业素质相对较低。对于实施者来说，具有财务知识，税务知识和一些业务管理知识就足够了。
节税项目是跨行业行为。实施人员需要复杂的人才。除了财务和税务知识外，他们还需要精通涉及四个基石和四种节税项目手段的知识和技能。
实际上，这类人才相对较少。除了将它们介绍给社会之外，获得它们的最重要方法是加强内部培训。（{}} 7.不同的效果
税收计划在减少税收负担方面非常有限。有时需要大量的人力和财力。计划的节税额远少于逃税所节省的税额。
正是这种差距导致许多公司冒着逃税的风险，而不是雇用规划专家。
计划项目的效果非常显着。它获得的节税金额永远不会低于偷税漏税带来的节税，甚至远高于偷税漏税的节余。而且，这是合理和合法的。在政府的鼓励和支持下。
特别重要的是，实施节税项目实际上是巩固和改善企业整个业务管理，同时获得税收，同时也获得综合管理收入。
8.未来的不同发展趋势
税收筹划相对较小，最终将由节税项目取代。另外，税收筹划中的许多方法实际上是避税方法的继承。随着政府反避税措施的加强，税收筹划的空间和范围将越来越小。
9，实施时间不同
税收筹划本身应该是一种预先筹划，但是从现实的角度来看，许多公司并不事先考虑筹划，并且经常会在出现问题时考虑向税务专家寻求帮助。 。事后通常很难计划。
节税项目也需要事先计划，但是必须根据业务的实际情况不断修订和调整计划。
即使公司不希望提前实施节税项目，对它们进行补救也是有效的。毕竟，节税项目调动的资源和人力是税收筹划所无法比拟的。
以上9点是节税项目与税收筹划之间的区别，也是节税项目的优势。下表将更简单地显示与其他避税方法相比，节税项目的优势。
去年年初，在外界的不利和争议中，房地产行业在2017年仍然取得了非凡的成绩：商品房的年销售额达到了创纪录的13.4万亿美元，同比增长13.7％一年，商品房达到11.0万亿，增长11.3％;房地产百强企业销售总额为7.34万亿，同比增长41.8％，市场份额为54.9％，增长10.9％。
众所周知，2017年的房地产行业面临着历史上最严格的房地产市场监管和严峻的金融去杠杆化。在以前的购买限制的基础上，许多城市增加了两种主要的杀手控制方法，即销售限制和价格限制，但交易面积和交易量仍创历史新高。房地产行业似乎越来越难以理解。这样的销售量是否健康且可持续？这个行业的未来是什么？本文将探讨房地产行业中的一些问题。
首先，房地产行业有未来吗？
房地产行业一直是一个巨大的争论，这是一万亿美元的行业：房地产行业是否有未来？市场上有人认为房地产业没有前途，因为越来越多的房屋被建造，城市用地越来越少，现有住房接近饱和，对商品房的市场需求将越来越小。 。因此，房地产业没有前途。在非永久性行业中，住房公司的业绩和增长是不可持续的。让我们分析是否是这种情况。要了解这个问题，我们首先必须知道中国目前有多少座房屋？为了确保结论的准确性和权威性，以下数据来自国家统计局。
国家统计局的房地产行业统计数据包括房地产投资，建筑面积，竣工面积，销售面积，销售量和其他指标。作者认为，竣工面积是这些指标中最准确的住房总量指标。我国有五十多年的住房分配历史。全面的住房改革始于1998年。下面是统计局多年来提供的有关商品住房竣工面积的数据，总计103亿平方米。根据各种资料，估计商品住宅在城市住宅存量中所占的比例约为41％至45％。可以估计，城市居住总面积为23〜250亿平方米，以下计算将需要240亿平方米。
中国的住房总需求有多大？当前，中国正处于城市化大趋势快速发展的中山路。城镇居民的城市化率为58.5％，但如果使用城镇户口，则城市化率仅为42％。作者认为，中国的真实城市化率在50％至50％之间，并相信未来中国的城市化速度将由高速增长逐渐放缓至相对低速增长，结构质量更好；估计有152032年以后，城市化率将达到70％左右，此后城市化率将大大降低（从长远来看，城市化率可达到80％至85％）。
作者对中国住房需求的变化做出了假设，并将其分为两个阶段：
第一阶段是快速城市化阶段，城市化率低于70％，城市化过程中对新住宅的需求大于对现有住房的更新需求；
第二阶段是当城市化率超过70％，并且城市化率接近上限时，城市化速度就显着放缓。此时，居民住房更新的需求大于对新增城市化的需求。
根据国务院和住房和城乡建设部的有关数据，到2032年，中国人口预计将达到14.6亿，城市化率约为70％，人均房屋面积将达到36平方米。人口*城市化率*人均住房面积）。总人口的增加，城市化的增加以及人均居住面积的增加带动了住宅需求的增长，达到了128亿平方米。
另一方面，考虑到中国房屋的50-70年，未来15年中城市旧房屋拆迁的更新需求的更新率为1.5％，而在这个因素是73亿平方米。
因此，据估算，未来15年的住房总需求增量（包括净增加和旧房的重新安置）将达到201亿平方米，相当于每年的平均住房需求面积1.34未来15年将达到10亿平方米，略低于2016年历史第二高的是全国13.8亿平方米的商品住宅销售。随着城市化率的稳定提高，可以判断未来15年居民需求面积将呈现高低趋势，并会缓慢下降。
看一下中国住房需求的第二阶段。假设城市化率将从2032年开始放缓，最终城市化率将达到80％，人口稳定在15亿，人均居住面积将达到40平方米。在中国五十多年的住房分配历史中，有一半以上的住房无法满足人们对美好生活的追求。以北京为例。在城市现有房屋中，有76.7％的房屋已超过10年，而38.6％的房屋已超过20年。配套设施差，条件差和经验不足，通常占老年人口的60％以上，因此对住房改善的需求非常大。
假设库存房屋的折旧率为2.5％，则每年需要更新住房的面积为12亿平方米，并且随着库存的逐步淘汰，长期折旧率会下降并稳定在每年2％。住宅更新需求面积将降至约10亿平方米。根据对中国第一，第二阶段住房需求的分析，下图给出了未来全国住房销售面积的预测。
根据以上分析，我们可以看到住房需求分为两个阶段。第一阶段是15年。住房需求的年均面积为13.4亿平方米，略低于2016年历史第二高的水平。销售面积为13.8亿平方米，这证明了未来15年住房需求将得到极大支持。在第二阶段的二十年中，全国销售面积从12亿平方米减少到10平方米，需求面积显着减少。
以上从住宅销售区域的角度分析了住房需求。下图显示了2000年之后的全国平均房价。可以发现，在过去的17年中，仅由于全球金融危机，全国平均房价在2008年下降了1.7％。从2000年的2112元到2017年的7929元，年化增长率为8.1％。
基于这样一个事实：在过去的45年中，世界上20多个发达国家的房价平均上涨了7％以上，而中国将继续保持世界领先的经济增长率和活力将来，未来20至30年内，全国商品房平均价格将保持年化。4％至5％的增长率极有可能。作者假设，未来十年该国的商品住宅平均价格将以每年5％的速度增长，并以每年4％的速度增长。
在2017年至2032年的第一阶段，全国住宅商品房销售额多数年份将超过12万亿元，平均销售额可能会达到15-16万亿元，大大超过历史最佳水平11万亿元2017年的人民币。
在第二阶段，即2034年至2055年，由于全国平均销售价格的多年复利增长，全国平均住宅销售量将达到20-22万亿美元，该行业的最高销售量可能达到25兆。以上分析仅考虑住宅商品房。实际上，过去十年中，商品住宅销售的平均比例仅为88％（其他街头小贩，停车位等）。预计将来住宅的比例将增加到90％。销售额将比上述价值高出约10％。
在全世界发达国家的历史经验中，房价的上涨速度超过GDP的上涨速度。可以预见，从中长期看，中国的GDP增长率将继续下降，可能需要二十年时间才能从6.9％下降到3％至4％，名义居民收入的增长将超过GDP增长1-3％。换句话说，在大多数情况下，居民收入的增长速度将超过先前假定的房价增长速度。
实际上，2017年，中国的居民杠杆率（居民的债务/ GDP）为49％，远低于外国主流国家的85％的平均水平。 2016年，中国的居民储蓄率（居民储蓄/ GDP）的46％也高得多。世界平均水平的26％。最重要的一点是，中国的经济增长和居民财富的增长已经过去，现在，未来也将成为世界上最快的国家之一。与国际平均水平相比，中国居民较低的杠杆比率和较高的储蓄率可以继续确保居民的债务是安全和可控的，并且购买力足以支持商品房销售的持续增长。
2.房地产和房地产税的宏观调控
对房地产行业的分析必须提到历史上对房地产市场最严格的规定。与过去十年中几个房地产周期中常用的控制措施不同，过去一两年中有两种杀手级控制措施：销售限制和价格限制。
这轮房地产监管的最大不同之处在于，增加了供应方面的改革，包括土地方面的去库存政策监管以及销售方面的售前许可监管和销售限制政策监管。售前证书的监督和价格指导抑制了房价的飞涨，并更加顺利地释放了住房市场的购买力。房地产市场飞速上涨和崛起的时代可能成为历史。
实际上，这很好地保护了房地产行业，消除了大型房地产周期，并将房地产周期从过去的三到四年延长到了五年或六年。上升的“不应期”也将大大缩短，不同能级城市的周期将完全错开，这对领先的房地产企业和行业的稳定，长期发展极为有利。价格限制对土地价格昂贵的中小型房地产企业而言是致命的，这将加速淘汰中型房地产企业并提高行业集中度。
对房地产的分析还必须提及对行业的未来至关重要的房地产税。财产税是一个长期存在的热门话题。有传言称，自2008年起将征收财产税。首先，房地产税的概念需要推广，并明确分为“房地产税”和“房地产税”。
房地产税：从概念上讲，与房地产经济运动过程直接相关的所有税都属于房地产税。在中国，它包括房地产增值税，公司所得税，个人所得税，“房地产税”，城市土地使用税，城市房地产税，印花税，土地增值税，投资方向调整税，契税。税，耕地占用税等多年来，我们一直在争论和谣传要征收房地产税，这是一种房地产税，是对持有房地产征收的税。
与其他国家不同，中国的土地归国家所有。开发人员的房地产开发需要支付土地转让费。建造商品房后，购买者将获得使用该房产数年的权利。可以理解为我们的土地转让费等于其他国家的房地产税，除了我们一次性收取，而其他国家每年则按比例收取。
从房地产税立法到征税需要3到5年。作者认为，中短期内引入房地产税的可能性很小。随着城市化进程进入下半年，该市可供出售的土地将增加。该国对土地转让费的财政依赖程度将逐渐下降；预计在未来5至10年内，城市化率将达到65％左右，并且由于全国城市而征收财产税的可能性相对较大。土地出让金在政府收入中的作用将逐渐开始被财产税所取代。从征收财产税到征收土地出让金可能需要十多年的时间。
那么，人们最担心的是房地产税对房价的影响？世界主要国家的历史经验充分表明，征收财产税不会降低房价。房价的短期和中期变化取决于供求条件，而中期和长期的变化取决于城市的未来经济增长和活力。从供求和经济增长两个方面都积极支持中国的房价。
由于政府与公众之间的沟通不足，目前有关房地产税的讨论更加以恐慌为导向。随着将来的通信变得越来越充分，信息的不对称性将减少。房地产税实施细则实施后，其心理影响将基本尘埃落定，对房价的影响也将非常有限。
23.房地产的白银时代？不，这是常绿的钻石时代！
现在回到本文开头的问题，房地产行业是否有未来？必须承认，房地产行业销售领域快速增长的时代已经结束，房地产行业的黄金时代已经过去。万科在几年前大声疾呼，房地产业已经进入了“银器时代”，而融创者孙鸿斌则反对它，而钻石时代是第一个提出领先房地产公司的时代。
作者同意孙宏斌对房地产行业的远见卓识，并认为就销售额（面积）而言，当前房地产行业的规模已达到稳定或相对接近行业上限。 ，并且即将或即将进入新的内部激烈竞争。时代，这将是领先的房地产公司的最佳时代，这将是恒大碧桂园万科阳光钻石时代！
从2016年到2017年，房地产行业的重大变化是土地集中度的显着提高。主要有四个原因：
{1}非市场竞价和拍卖制度增强了领先房地产公司的土地收购优势；
2）土地拍卖保证金比例的大幅增加限制了中小型房地产企业获得土地的能力；
3）房地产行业并购活动的加剧促进了领导者二手土地资源的积累；
4）领先的房屋公司的强大资本实力和较低的融资成本进一步增强了他们的土地收购优势。
在2017年，排名前10位的房地产公司的新增土地价值占排名前100位的房地产公司的48％，而后70位顶级公司的土地价值则占25.5％。融创碧桂园恒大2017年的三项新土地储备超过土地价值前十名的土壤储备总价值超过3万亿元，超过16万亿元，超过了前50名的总土地储备。
从下表中可以看出，住房公司中新增土地的集中度仍然很高。 TOP3的土地总收购量占前30名房地产公司的近一半，土地收购的总量也占前30名房地产公司中的30％。从2015年到2017年，排名前50位的房地产公司的土地出让金比例分别比上年增长了12％，11％和8％。 2017年，房地产前50名企业的土地出让金比例达到55％。
土地收购比例为排名前50位的房地产公司的市场份额提前一年铺平了道路。领先的房地产公司，无论是2017年的土地总储备还是新增土地储备，都大大高于其销售比例。未来，这些领先的房地产公司的土地储备将被推向市场，销售集中度将大大提高。
作者汇总了自2009年以来的领先房地产行业的销售集中度，并预测了未来三年领先房地产行业的市场份额，如下图所示。可以发现，房地产行业的集中度自2009年以来一直在稳步增长，而领先的房地产公司的集中度从2016年到2017年显着增加，这是当前宏观调控的必然结果。
在城市治理的控制下，不同城市的周期完全错开了。一线和二线城市的预售许可证监督和严格的房价控制，使得区域性小型住房公司非常被动，而该国领先的住房公司在东方却不亮，在西方也不亮。，销售额可以继续高增长；领先的住房公司，因为低土地储备价格，低融资成本和丰富的渠道，出色的运营能力，更好的营销水平和马修效应优势带来的品牌优势，即使面对购买限制限制销售和价格也可以获得良好的利润，与此同时，销售和销售的比率也大大提高，因此不可避免地，房屋公司的销售将集中在领导者身上。
在金融去杠杆化的情况下，中小型房地产公司的融资难度将显着增加，投标和拍卖的资格门槛将提高，并且行业合并和收购的加剧。要求更高，产品质量要求更高，项目营销能力大大提高。中小型房地产企业正在迅速从市场中清除。这一轮房地产市场监管本质上是对房地产供应方的改革，这将使市场上的中小型房地产公司的生产能力更快。未来三年将是行业结构发生最后变化的窗口。将来，全国可能只有50多家房地产公司。
预计2018年行业集中度将继续提高。2018年Top4 / Top10 / Top10房屋公司的销售集中度预计分别达到20％，31％和40％；在2019年，浓度将增加到25％，37％，47％;到2020年，这一比例将分别提高到30％，43％和54％。可以预见的是，到2020年，碧桂园恒大地产四强的平均销售额将达到万亿级，实际销售利润将接近1000亿。这是长荣万荣的钻石时代！上一篇文章探讨了房地产行业的未来销售预测图。在未来的10至20年中，前四名的市场份额将达到40％左右，平均销售额将达到1.5至2.2万亿美元。
综上所述，未来房地产业的集中度将稳步上升。在领先的房地产企业的马修效应下，将会有更深的护城河。这就是我所说的横笔万荣钻石时代！而且，如果您想在这四家领先的房地产公司中选择具有综合潜力和确定性的最佳目标，那么舒纳克是当务之急。
24.荣创：穿着新鲜衣服和生气的马
许多人的核心竞争力是什么？作者认为，融创是领先于其他房地产企业的强劲趋势，这种强劲趋势在公司中体现为无形的和有形的。孙宏斌掌舵的团队和上下上下团队所创造的融创四大杰出品质是融创的无形优势：房地产投资银行的信用和口碑创造的并购能力，卓越的产品能力，和狼的执行力。霸主进化学习。融创在这种无形的力量中建立的行业战略优势，是融创有形实力的具体体现。
Sunac无形力量的核心是掌舵和管理团队。孙宏斌对房地产业的高层建筑做出战略判断的能力是房地产业所无法比拟的。房地产周期的准确判断使融创力抓住了自民国以来的最佳机遇，并增加了最便宜的钱和极其便宜的土地共鸣的时间凭借杠杆作用，融创（Sunac）赢得了业内质量曲线超标最小的前三名一线和二线优质土地储备。
此外，融创（Sunac）在行业中拥有一支罕见的优秀而稳定的管理团队。在上市房地产公司中，融创的管理团队中高层管理人员离职率最低。自上市以来，所有高级管理团队均留任。平均就业年限超过14年，中高层管理人员离职率仅为1％。这个以孙宏斌为核心的稳定，优秀，团结的管理团队，是融创无形力量的关键所在。
由信誉和口碑创造的第一家房地产投资银行的并购权。融创的土地储备有四分之三来自并购。孙宏斌曾经说过，融创过去几年的并购数量和数量超过了世界上任何一家投资银行，融创获得了房地产行业并购的绰号。融创的多次并购使孙宏斌的善良和声誉广为人知。房地产行业广为流传的口号是找到融创的孙子有一个问题。
在过去一年左右的时间里，几乎所有揭露了资金问题的房屋公司都将对融创公司进行丑闻：万达，安邦，海航，荣信，华夏幸福等等。在短期内不放宽房地产宏观调控的可能性大背景下，荣创作为第一家房地产投资银行将获得更多更好的并购机会，这是其核心优势。荣创的房价领先于其他房地产公司。
出色的产品力量。人们追求更美好生活的关键是拥有一个高质量的生活环境，而融创的主要目标是改善人们对中高端住房的追求，以获得更好的生活体验。融创对住宅质量的不懈追求，使融创，绿城和金茂成为中国开发商住房质量的基准。2017年，房地产第三方工程质量评估的权威机构瑞捷将荣创评选为第一座毛坯房，荣refined装饰位居第二，综合位居第一。融创的整体客户满意度为85分，物业服务满意度为89分，处于行业领先地位。
许多重量级设计大奖也见证了融创产品的卓越表现：融创苏州桃花源荣获“中国十大超级豪宅”的称号；重庆国宾怡园获得了国际A"设计奖的最高奖项的白金奖。它是国际领先的大型国际奖项，已获得国际图形设计联合会和欧洲设计协会的认可。同时，重庆国宾一号院也是中国唯一获得2018年MIPIM奖提名的建筑，该奖项在房地产行业被称为``诺贝尔奖""。
狼被处决。融创团队的执行力在业内是众所周知的。得益于其出色的执行力，孙宏斌及其团队的判断和决定可以高速传达给整个团队，从而使融创团队成为虎狼老师。作者已联系数家融创房地产顾问。平均下班时间是晚上11点，但是每个员工都精力充沛。
从决策到土地收购，项目运营再到市场营销，融创的执行力是业内最高的。准确地从战略上判断房地产市场周期，在战术上敢于取得高绩效，是业内首个业内快速周转的模式，而淘汰率很高的销售和营销铁军，行业领先，这些都是融创的集中体现。虎狼师的处决。
学习进化学习。融创为什么这么好？首先，融创自身拥有雪霸基因。孙宏斌于十年前在迅驰时代开创了快速周转模型，随后万科和其他同行也纷纷效仿。之后，它开发了具有融创风格的并购模型。其次，融创具有很强的学习和发展能力。融创将与每家优秀公司合作，相互学习优秀基因，以增强其内部实力。
融创（Sunac）收购了格林敦（Greentown），以学习如何提高产品质量，打造出色的中高端住宅并形成自己的品牌优势；融创收购万达文化旅游学院，以低成本获得土地，作为文化旅游城市发展的典范。依靠融创的学习和发展能力，房地产行业的四种主要商业模式，包括快速周转，品牌，并购和文化旅游，都与融创密切相关，可以说是大师。
四个杰出的品质是融创的无形实力，并最终转化为融创的有形实力：该行业自上市以来的最高销售增长率，拥有3万亿优质土壤存储价值，其中96％分布在第一和第二层及其卫星城市的核心区域。2017年，融创在27个主要城市的销售量排名中位居前十名，在19个主要城市的销售量排名中排名前五位，并在五个城市中排名第一。这些城市大多数仅在2-3年内定居。可以说，融创在中国大部分的一二线核心城市都建立了良好的声誉和品牌形象，具有在这些城市发展的能力，并建立了强大的经营势头。
融创（Sunac）收购万达文化旅行（Wanda Cultural Travel），是中国房地产业历史上的一次独特合并，其土壤储量增加了5000万平方米。十三座万达文化旅游城市增强了融创的运营实力，同时创造美好生活的战略布局，为文化旅游消费升级奠定坚实的基础，成为中国文化旅游产业的第一家企业。将来，融创将通过稳定和深化这些基础来建设这些一线和二线城市。落入以核心城市为支点的一线和二线城市的卫星城市可以继续扩大地图，并为将来销售和业绩的持续高增长做出贡献。
通过以下分析，我们可以更好地了解融创的体力。融创于2010年上市，当年实现销售额83亿美元，在全国排名第30位。到2017年，销售额已增长至3,620亿美元。该排名每年都在增长，在全国排名第四，累计增长了43倍，年复合增长率。70.9％，不仅远超恒大碧桂园和万科，而且是所有房地产公司中增长最快的。即使您查看世界其他行业的上市公司，也很难找到一家其销售增长能够保持这么多年的高增长的公司。
让我们通过下表比较四大房地产企业巨头的土地储备价值。融创的土壤储备总行业排名第三，市值指数为24.5，大大领先于其他三个。与此同时，融创2017年的平均销售价格在Top10中最高。 2017年，土地收购的价值是业内最高的。征地的底价很低。底价仅占平均售价的14％，大大低于其他三个领导者，这些地面存储将为融创未来创造巨大利润。
当前一轮房地产周期是由于国家战略性去库存化和每年5-6百万个棚屋改革计划的政策奖金，以及对第一层和第二层的最严格控制以使购买力溢出而造成的使得三线和四线城市的房地产市场异常火爆。可以说，这是历史上最好的情况。考虑到第一级和第二级房地产市场已经开始适度限制购买，而第三级和第四级房地产的购买力有限，人口流入有限，中长期内房价上涨的空间有限。
作者认为，第三和第四层的房地产市场即将结束，第三和第四层的房地产市场将在今年年底开始降温。碧桂园和恒大土壤沉积物主要集中在第三和第四行。尽管万科的土壤沉积物主要集中在一线和二线，但这一比例明显低于融创（Sunac），而融创的96％的土壤沉积物都位于一二线和卫星城市的核心地区。无论房地产市场是否炙手可热，一线和二线城市核心地区的商业地产都能获得很高的淡化率。但是，如果房地产市场变冷，第三和第四条线上的商品房的销售和淡化将受到很大影响。从这个角度来看，作者认为融创的土壤储量更好，潜力更大。
下表显示了四大房地产巨头的雇员人数的比较。融创支持的销售量和土地价值储备与其他三个季度的雇员人数相同。人均销售产值是其他三个。4至5倍，充分体现了融创的强大潜力。当然，有必要指出的是，其他三家公司的历史房地产开发都更多，其雇员中有很大一部分是社区财产人员。随着土壤存储变成房地产销售，融创未来的劳动力将大大增加。
少年还年轻，衣服很生气，马是正方华。未来三年，融创的销售额很可能达到万亿美元的水平，实际利润水平将达到1000亿美元的水平。这是融创的无形实力转化为有形实力：行业战略的巨大优势。融创确实也面临着杠杆率较高和净资产较低的弊端，但这主要是由于房地产行业损益表的滞后造成的。每个高增长的住房公司都面临这样的问题。
融创的更高债务来自于中国廉价且极其优质的核心土地资产，融创的战略优势也将加速向卓越财务业绩的转变。融创2018年的报表利润预计将超过240亿，未来的报表利润将从2016年的24.8亿增加到2020年的500亿，增长20倍以上，年复合增长率为110％至120％。可以预见，利润将在未来两三年内逐步释放。此外，融创将于2018年底或2019年上半年成为恒生指数的成分股。它将被提升为蓝筹股。持续的确定性可能是非常好的投资选择。
以上是我对当今房地产行业未来格局的理解，以及融创中国首次推荐的理由，仅代表我的观点。在茂密的森林中，通往这条路的投资之路是雾蒙蒙的。深入了解公司基础的唯一方法就是坚持价值。