本文是中国社会科学院经济研究所所长高培勇在12月23日“中国城市百人论坛秋冬论坛”上的演讲。
最近，在中央经济工作会议提出房地产开发构想后，有关房地产研究的各方声音大多指向我的研究领域-财政和税收。例如，在供应方面，房地产之所以不能健康发展，是因为地方政府严重依赖土地融资。在需求方面，房价继续上涨的原因是房地产的零税成本。状态。这两个方面需要从专业的角度对此进行相对系统的分析。我要遵循邱部长的话，建立符合中国国情的“房地产稳定发展的长效机制”，并对刚才提到的两个财税问题发表一些意见。
让我们谈谈供应方。由于越来越多的人认为土地融资是房地产未能实现健康发展的重要原因。我们必须问这种对土地资金的严重依赖是如何产生的？中华人民共和国成立后，直到改革开放时期，一直实行高度集中的财务管理制度。从历史上看，中央和地方政府之间的财政关系一直是按照家庭的思想来构造的。从中央政府的角度来看，地方政府基本上是他们自己的儿子，在下面是孙子。子孙的收入和支出必须由父亲管理。
在计划经济时代，如果这种方法行得通，那么改革开放后它将放宽。松散过程的开始有一些发展。首先，他们给地方政府一些懈怠，给他们一些自力更生的空间。最后，他们完全铺开并发展了合同制。当时，它被称为大型财政合同。直到1994年，它在当地成了一个句子：“付钱给中央政府的人，其余的都是他们自己的。”此时，合同的绝对数量已交付给北京。300亿，北京将不管多少。
但是这种机制后来导致了“几次胁迫”。中央财政资源减少，地方财政资源增强。当时，中央政府的命令不像过去那样具有精神性。因此，建立了税收共享系统。1994年实行分税制后，中央政府和地方政府之间的关系比以前有所改善。
但随着时间的流逝，由于1994年的税收分税改革，主要重点是解决中央政府的宏观调控能力，并且没有分配相同的能源来解决地方财政平衡问题。因此，很快就会发现，地方政府采取行动的空间相对较小，并且他们自己的生活空间也相对较小。结果，存在一种情况，首先，收费被打乱了。在1994年至1998年期间，中国政府的收入结构发生了巨大变化。朱Premier基总理担任国务院总理期间，他举行了第一次新闻发布会，并提出中国政府的收入结构是“成本大于税收”的模式。尽管这是一个夸张的陈述，但我们检查了费用的比例约为49％，不超过税收。但是，这反映了一种情况，即当时中国的收费处于放松管制状态，而收费变成了受管制状态。当然，非正规收入与规范收入的并存将扰乱市场经济秩序。因此，1998年朱Premier基总理所做的第一件事就是在该领域实施税费改革。
当我们看
合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税。促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后，A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。
孟卫东，会计师，税务师，国际财务经理，山东新城税务会计事务所主任，立新税务所山东渤海分局理事长，山东注册税务师协会常任理事，从业20余年。年，服务目标受众超过300个，涵盖各个行业，包括制造业，金融业，建筑业和房地产业，运输与物流业，上市公司，中央和国有企业以及财税部门。他在财税工作方面积累了丰富的工作经验，对中国的财税制度，政策和法规有深刻的了解和独到见解，擅长将会计，税务和法律知识应用于公司税相关的处理。这是实用和可操作的。更强壮特别擅长企业重组税收筹划，企业税收风险评估控制，房地产行业商业模式和税收，财务预算和房地产开发项目融资。
以下是孟卫东改变董事思想以创造企业价值的现场录像
我叫孟卫东，孟是孟子的孟。我来自山东滨州，齐鲁的孔子和孟次的故乡。我和我的团队现在经营一家名为山东新城税务会计事务所的税务会计事务所。
新城律师事务所还是一家古老的税务中介机构，拥有许多荣誉称号-山东省标准税务所，山东省优秀税务所，山东十大税务所，山东省A级税务会计师事务所的税务组织，省高级税务会计师事务所的党组织等。我还是山东省注册税务师协会的常务理事。我从事金融和税务咨询已有20多年，为300多个客户提供服务，涉及各个行业。他对中国的财税制度，政策法规有一定的认识和见解。
我专注于研究税收优惠与税收筹划之间的关系。我相信，大多数成功的税收筹划案例都是基于享受税收优惠政策。在这方面，我也非常愿意与您分享我的经验。。
商业思维+财务思维可以为企业创造价值
老实说，我现在要为公司提供财务咨询，因为我发现许多公司的财务人员现在都将精力投入到专业技术上，所以我没有告诉他们很多专业知识，但是你会发现您的专业不一定能为公司创造很多价值，也不一定会得到老板的认可。财务在所有组织结构中有多重要？一些财务人员相对强大，而一些财务人员在公司中没有太多发言权。公司财务状况取决于老板的批准。获得老板的批准取决于您对公司的贡献。
财务人员不能没有技术，因为技术是基础，但绝对不是您的技术，而是您的想法决定一个人是否可以成功，或者它是否可以为公司创造价值！技术永远无法学习，我们的税收政策每天都在变化，我们的会计准则每天都在变化。如果您在生活中花费有限的时间来学习无限的知识，那么这是不可能的-您已经完成了税收改革的三个阶段，黄金税收，了解了国家和地方税收的合并，然后税收改革即将来临。特殊的税收减免政策和社会保障政策又来了……社会在变化，政策在变化，您作为公司的财务人员无法跟上。老板要你买票，你去买票，老板问你如果您增加成本，则会违反您的意愿增加成本。您的想法仍然是如何减少对企业的税收。这是不可能的。您是否没有发现改革后这些违法行为造成的损失有多高？现在，大数据是如此强大，您甚至无法想象。这迫使我们的财务人员改变主意和思维。只有当财务人员的财务思想结构变得更大时，才为您的公司完成。显而易见的贡献可以使您的老板感觉到业务思想与财务思想相融合，从而使他可以感觉到财务的重要性，并且您在老板心中的地位将得到改善。
这是您将财务和税务知识应用到企业的最后一句话！
政策是趋势，尤其是财政和税收法规。如果发生事故，就会发生预警，并可能进入黑名单，迫使我们的公司遵守法律法规并遵守我国的各种法律法规。在这样的背景下，财务职能发生了根本变化。簿记，管理和税收时代已经过去。目前有一些较大的公司正在使用ERP来代替簿记工作吗？现在，机器人可以直接将原始文档直接自动注册为簿记凭证，换句话说，这反映了财务人员的个人能力，财务为公司创造价值的时代已经到来。只有您的财务人员为公司创造价值，您才能变得更有价值。无论您学得多么好，您都是注册会计师和注册税务师。您不会为老板创造任何价值。他可能听不懂您说的话，但仍然没用，这是行之有效的最后一句话！您的财务和税收知识适用于企业，这是硬道理！
既省钱又省钱
就像一杯水，您不需要知道其中的分子式，您只需要知道每天喝几杯就足够了。学习申请！随着社会的发展，我发现会计的定义和金融的定义在不断变化，因为会计为经济服务，经济也发生了变化。金融的定义是否也应该改变？商业是冒犯，金融是防御，商业可以赚钱，金融可以省钱。中国经济改革开放四十年前，是广泛的管理。无论如何，黑猫和白猫在捉老鼠时都是好猫。只要老板果敢大胆，敢于投资并去生产线，他通常就会赚钱。但这已成为过去。过去，公司过去常常是靠赚钱来赚钱。金融只是簿记。内部管理是否到位都没关系。但是现在，企业利润越来越低。除了通过商业赚钱之外，财务又如何呢？为了省钱，节省的是利润。业务是开源的，财务节流的，业务是发展的，财务是控制风险，尤其是税收风险。那么，是花了钱还是赚了钱？
改变主意之后，您会发现财务在赚钱。那么财务人员如何为公司赚钱？有很多方法可以赚钱。今天，我将告诉您几种通过税收赚钱的方法。税收是财务的重点。从这一点上，我将与您分享几种通过税收赚钱的方法。当然，逃税也是为公司赚钱的一种方式。我担任财务顾问已有很多年了，我知道虚假发票过多。但是我想告诉你，将来不要逃税。您最初购买的发票，只要在上游运行，您仍将承担责任。现在，我们公司不再能够依靠这种技巧来赚钱，您迟早会找到您的！大数据现在太强大了，让我告诉您，金税第三阶段正在监控企业（包括我们的财务人员）的程度，当您开具发票时，他就有时间进行监控。如果您是会计师，则通常会在晚上12点和早晨1点开具发票，并且您的公司不是卡拉OK公司，也不是娱乐公司。这样的公司一定有问题。逃税会计已经成为过去。
税法很复杂，您必须学习！
今天，我们将讨论节税问题。我谈论节税更多是关于原则，逻辑和思考。节约税收的前提是税法的第一本。关于税法的研究是无穷尽的，但是我希望每个人都想研究那些公司经常使用的税收政策。如果您不经常使用该政策，则不必阅读该政策。足以理解，但您必须学习。
-中小企业免征企业所得税优惠，这意味着从2019年1月1日至2021年12月31日，中小企业的年应纳税所得额不超过人民币100万元，减少了25％。计算应纳税所得额，并按20％的税率缴纳企业所得税；年应纳税所得额在一百万元以上三百万元以下的，减收应纳税所得额的50％，按20％计算税率须缴纳企业所得税。看起来实际上有这么多的数字：不足100万的企业为5％，针对300万至300万的企业所得税为10％，但您必须了解小型和小型利润企业的情况：年应纳税所得额不超过300万元人民币员工人数不超过300人，总资产不超过5000万元。
第二是业务水平。财务人员，您真的了解贵公司的业务模式吗？如果您不了解商业模式，那就像蒙上了眼睛。如果财务人员不了解业务，不了解公司的业务模型，不了解股权，不了解策略，不了解顶层设计，甚至会进行会计核算，甚至如果您是注册会计师您总是做的是小额信贷！
税收筹划的核心是更改交易模型
我去一家公司做一个项目。我直接交流的第一件事是公司的商业模式。这是我做财务的起点。如果您不了解该业务，则将无法进行计划。实际上，只有更改交易，您才能缴纳更少的税款。这是税收筹划的核心。我们无法更改税率，但是可以更改交易模型。我们可以看一个例子。甲公司以两亿元的价格将土地转让给乙公司。合同签订时，乙公司支付一亿元。甲公司在接下来的六个月内完成了土地交付工作。结算完成后，乙公司再支付一亿元。但是，在接下来的时期，A公司感到遗憾的是，土地价格可能增长过快，或者有其他想法，并且不想出售土地，因此A公司尚未完成转让和结算程序。这不是很多吗？但是甲公司用乙公司的钱花了半年时间。双方协商，甲公司应以同期最高银行利率支付乙公司的利息。然后，双方签署了补充协议。为了同意撤销原始合同，甲方向乙公司支付了六个月的资本占用费，同期最高利率为10％，并支付了500万利息。在这种情况下，B公司收取了500万美元的资本占用费。乙公司必须根据贷款服务支付500÷1.06×6％= 2,833万元的增值税。乙公司的会计这样做是很正常的。这是无可非议的，但是如果我能以B公司的会计师身份参加从事这项业务将有助于该业务改变其思维方式和交易模式。同样，如果您移动2个单词，结果也会改变。哪两个字？它是将利息更改为违约金，因此无需缴税，因为仅需要缴纳增值税的应纳税行为即可缴纳增值税。根据增值税的相关管理规定，我们查看违约金。有两种情况下的违约金。一是买方向卖方收取违约金。谁打破了违约金？卖方违反合同，买方收到卖方的违约金。买方要支付增值税吗？没有加税，为什么？他不交增值税，因为他不出售商品，也没有发生应税行为。如果利息变成违约金，则无需支付增值税。您节省28.3万。你有结果，你的老板很高兴。这不是非法的。如果您不进行更改，则利息为增值税，而您不付款。这是违法的，这是财务为公司创造的价值！
反向思考，合理节省税款
您必须进行税收筹划，您必须与他人思考不同。今天，您的公司有利润，但是我可以让您少交或少交企业所得税，而且这必须是完全合法的。我可以告诉你一个故事，这个故事是真实的，它发生在18年末。
一位老板从事环保材料。公司规模不大。但是在过去的几年中，他做得很好。我们与他的公司进行了交谈，并说在18年中，该公司已实现了150万的丰厚利润。他说，如果我的利润少于一百万，我仍然可以享受小型和微型企业的优惠所得税，只缴纳10％的所得税。现在我赚了更多的钱，我必须缴纳25％的所得税，即我必须缴纳375,000的所得税！我几乎赚了50万元，几乎都缴了税！
我在下半年开玩笑地对他说：看你的奥迪A6超过6年了。您的大老板还应该换车，并花一百万美元购买梅赛德斯·奔驰的场景！
我为他算了一笔账，如果我以100万的价格购买汽车，则增值税为100 / 1.16 * 16％= 1379万，一次性税前支出为8621万，并且利润发生了变化从150万到63.79并可以享受小微企业的优惠政策。其收入减为应税收入的50％，企业所得税的税率为20％。实际缴纳的企业所得税为63.79 * 50％* 20％= 63,800企业所得税150 * 25％= 375,000，节省37.5-6.38 = 3112百万，再加上已扣除的137,900增值税，这意味着您购买了100万辆汽车，而该国支付了您449,900！
他说，有这样一件好事吗？我说过你明天会回去与您的财务讨论。最终结果是，他在回去与公司财务进行讨论之后才这样做。
在税务医疗检查中发现：该政策看起来不错，不会被使用
我们的财务人员知道（财税[2018] 54号）财政部和国家税务总局关于企业所得税减免设备政策的通知：1.自1月起的企业2018年1月1日至2020年12月31日期内新购设备，其单价不超过500万元的，允许计入当期成本，在应纳税所得额中扣除，不再按年计提折旧。 ;电器是指房屋和建筑物以外的固定资产。
我刚才使用了此政策，但是实际上有多少财务人员会灵活使用它？我们国家财政和税收部门现行的税收优惠政策太多。企业购买的设备为节能节水设备或环保设备，只要符合专用设备的有关条件，即可占专用设备投资额的10％。当年的企业所得税抵免额是可抵扣的。买电动机的规模小到可以享受税收优惠，但税务局的申报数据反映出大多数企业已经放弃了这种优惠。
为了鼓励研发，国家反复提高了研发费用的抵扣比例，现在研发费用的抵扣比例已提高到75％，这意味着一家公司在研发费用中投资100万元，可以税前征税为175万元。扣除额是如此之大！但是，有多少家公司将宣布并享受应享受的税收优惠呢？这确实是一个值得我们研究的问题，也是我们对税务分析师的遗憾！
许多公司财务人员仍然坚持少缴税款，所使用的方法也不是很聪明。改变和改变主意的时候到了。在这里，我还呼吁财务人员参与一些社会问题。提供培训课程，走走走走以了解更多信息，或雇用专业机构在企业中进行身体检查。
税务医疗检查可帮助公司节省税款
实际上，我们进入公司进行身体检查并没有太大的麻烦。通常，首先要了解公司的实际情况，了解老板拥有多少公司，了解公司的股权结构，了解他的公司结构并了解他。公司的每个模块做什么，其实收资本，公司的基本情况，业务范围，公司的员工人数以及部门的数量，首先必须对公司有一个全面的了解公司，第二步是了解他公司的顶层设计和资产重组，第三步是解决公司的一些细节，例如老板在公共和私人事务之间的无辜问题，股东贷款问题以及其他应付款过多的问题。监管票据和簿记缺陷，关联方借款问题，股权转让问题等。
在资产重组计划方面，我们的刘启军，刘主任是该领域的专家。在实战中，他为企业设计了多种方案。下面，我们邀请刘董事介绍资产重组的一些经验。。
刘启军，中国注册税务会计师，会计师兼国际财务经理，长期从事公司税务相关审计，专门从事公司资产重组和税务相关风险研究，并领导工作团队提供为许多大型企业集团提供税务咨询服务。良好的声誉；在企业所得税的汇兑，与税收有关的风险管理与控制，税收筹划等方面也具有更多实践经验，善于将理论，政策研究和具体的工作实践相结合，并创造性地解决了企业财务和税收方面遇到的许多问题问题多方面，为企业解决了实际困难。
公司重组和减税的税务从业者
我是山东新城税务会计有限公司的税务会计师刘启军，从事会计和税务工作已有20多年的历史。我长期从事公司重组的税收政策研究。我愿意与您讨论与公司重组和重组有关的问题。
在某种程度上，我认为公司重组是公司发展的必然产物之一。重组后，有利于资源的合理配置和人才的引进。
公司资产的重组不可避免地涉及税收的征收和合理逃税（也称为税收筹划）问题。在过去的10年中，国家税务总局共发布了15份财税文件和一般税收通知，从2009年《财税》第59号文件到2018年《财税》第57号文件，对企业所得税，土地增值税以及重组交易期间的增值。税收，契约和其他复杂的税费，更不用说公司财务人员，甚至那些从事与税收相关的专业服务的人员，要弄清思路并准确理解税收文件的实质也不容易。
一般来说，公司重组有两种方式：应税重组和免税重组。
我们帮助公司克服陷阱
我们服务的客户是当地的房地产开发企业（以下称为客户企业）。近年来，它发展迅速，资金雄厚，发展势头强劲。 2017年4月，它有意以10亿美元收购了该领域的一家公司（在省内），这是一家面临债务危机的房地产企业（以下简称为外国房地产企业），该外国房地产企业的销售终端市场尚未售出，且开发用地位置良好。收购价格为10亿元，拟议的条件是：股权购买，税费全部由客户公司承担，并将公司转让给客户公司。并放开了风：此操作不需要土地流转，手续简单，税收少，项目位置好，当地房地产市场非常活跃，房子不担心出售，成本非常高有效，等待签单公司排队。
客户公司非常兴奋，但是10亿美元的交易额不得不让他们三思而后行。客户公司找到了我们，并要求评估该资产重组计划。有没有风险？这是一个东西。面包还是陷阱？如果可行，提出一个税收计划。
客户需求是我们行动的关键！利用我们的专业技能为企业提供准确的服务：首先，我们将与企业一起去外国房地产公司进行实地调查。我们将从其他财务人员和该书的现场审计中学到，我们知道外国房地产公司有2位自然人股东3000万元，除了当天末和土地总面积外，基本上没有其他有效资产。所售物业尚未获得房地产证，也未进行土地增值税清算。土地征用时间长，支付金额近亿元。没有合规法案，土地付款的支付证书不完整。当时，市场价格估计为10亿元人民币，资产增值并出售。
经过以上分析，我们提供专业意见：无法有效控制风险，不建议进行合并和收购。
外国住房公司提出了第二个计划：出售资产，将价格提高至15亿美元，缴纳税费，转让资产以及清算货币和商品。
看似简单的购买股票的程序和简单的交易实际上隐藏了隐患。我们已经调查了当地房地产价格和当地税务机关的限制性规定。从资产购销后的毛利中扣除税款后，净利润几乎为零，同时承担不确定性的高风险！
最终，客户公司听取了我们的建议，放弃了冲动的兼并重组计划。后来，我听说国外的房地产公司由于各种原因很快破产并清算。
通过我们的贴心服务，我们帮助客户避免了巨大的税收风险和经济损失，他们的客户对我们没有任何疑虑。我们也很满意。
企业主皱眉，我们让他微笑
为了满足业务发展的需要，一个私营企业所有者在过去的几年中已经建立了两个100％拥有的全资子公司。生产规模各不相同，但生产过程和过程基本相似。随着外部市场环境的不断变化以及国家今年加大对环境污染治理的投入，董事会决定减少中间环节，重组和整合两家子公司，形成合力，有利于集权化。调配资源，共同应对外部市场环境的变化。采取的措施包括合并机器和设备等优质资产，合并原材料，制成品和半成品，合并使用生产车间，在选择生产基地后重新分配劳动和就业人员，所有债务和债务的转移等
该企业的老板咨询了当地税务部门，并答复说该销售的价值超过1000万元，包括增值税，契税，印花税，土地增值税等。
老板突然变大了。曾经像自己儿子一样的两家公司开始分开生活。现在他们在一起生活，但他们并不是真正的销售。我该如何缴纳这么多税？无法解决。
我们以所有人都可以理解的通用语言解释应税重组和免税重组的优缺点，并协助公司和税务机关进行沟通。我们认为，该重组业务符合适用于特殊税收待遇的特殊情况，即根据国家税务总局的规定，对同一控制下的资产进行转移，以及人员，债务和债务的转移财政部关于公司改制业务的通知《关于企业所得税若干问题的通知》（财税[2009] 59号）和国家税务总局关于企业所得税征收和资产转让管理（股权）问题的公告（国家税务总局公告2015年第40号） ）应豁免重组后，只需支付少量印花税即可完成有效的资产转移。
最后，税务机关支持我们的想法和做法。在后续工作中，我们指导企业按照税务部门的要求上报并完成手续，此事得到了圆满解决，节约税收980万元以上。
通过以上两个具体案例，已证明税务分析师在公司重组，减税和减费浪潮中非常有前途。税务会计事务所是税收征管关系中不可或缺的重要组成部分。税务会计行业是朝阳行业。与税收有关的中介机构在税收保护方面起着不可替代的作用。我们对此充满信心！
来自新城税务会计师的消息：
职业既是我们谋生的工具，也是他人的光辉。我们积极运用我们的专业技能来增强个人和团体的潜力。我们希望我们每天都能有所作为，为他人和自己做出改变。
我们也希望在社会实践中做出自己的努力，运用核心技能，优质的服务和见解来帮助解决社会中一些与税收相关的问题，建立社会诚信，牢记使命，实现中国人的使命。梦想做出更多贡献。
（3）项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有。”
根据该规定，作者特别提醒，在应用本文档的规定时，必须注意以下几点：首先，必须同时满足上述三个条件，否则该项目公司不能扣除房地产开发企业向政府部门付款地价。其次，如果有多个房地产开发公司组成的财团共同中标，则项目公司的全部股权必须由多个参与竞标的房地产开发公司组成的财团共同持有。如果只有一个房地产公司参与土地竞标，则项目公司的全部股权，即100％的股权必须由参与土地竞标的房地产公司持有。
（3）法律依据分析
结合以上第10条第2款第6项的规定和上述第[2006] 114号财税[2016] 140号的规定，可以得出以下结论：
首先，房地产母公司赢得土地竞标，然后将土地竞标申请提交给土地部门。它同意：拟议的子公司的组成，成立时间以及母公司获得的土地的开发。，无论土地部是否向房地产母公司开具了土地转让费行政业务收据或非税收入支付函，母公司已支付土地出让金但未获得土地证。部门与房地产母公司签订“国有土地使用权”转让协议协议或国土资源部直接与母公司拟议的子公司签订《国有土地使用权转让合同》，土地使用证则转让给母公司拟议的子公司以发展母公司的胜利之地。这不被视为房地产母公司将中标土地转让给其子公司的行为，但被确定为土地部门将土地转让给房地产母公司以建立子公司的行为。房地产母公司不缴税。
其次，如果自然人中标并获得土地，那么只要符合第10条第（2）款第（6）项的要求，就提议由具有独立法人的公司制定自然人的出价。国土资源开发局[2006] 114号）该法还规定，自然人不得将土地转让行为视为其成立的公司的名称，自然人也无需缴纳任何税款。
第三，房地产母公司支付土地转让费，国家土地局向房地产公司签发房地产公司的土地转让费管理业务收据或非税收入支付书。可以在子公司中支出吗？出于会计目的，子公司可以在计算增值税，土地增值税和公司所得税之前扣除吗？只要符合国家国土资源开发[2006] 114号第十条第二款第（六）项的规定，土地部门将其视为向子公司转让土地的行为。根据财税[2016] 140号第八条的规定和实质重于形式的原则，国土部门向房地产母公司发放了房地产公司的土地出让金。可以在子公司处支付行政收据或非税收入支付文件。对于成本核算，在计算增值税时会扣除，并在企业所得税前扣除，但是在计算土地增值税时是否可以扣除没有法律依据。
3.避免税收风险的合同签署技术
对于第一种情况，应采用以下逃避策略：
（1）签订合同的第一种方法：通过“招标（投标）申请”中的协议进行规避
首先，母公司（土地投标人）已在提交给土地部门的“投标（投标）申请”中达成以下协议：
①计划设立子公司进行开发和建设；
②拟议子公司的投资构成和成立时间；
③房地产母公司将代替拟议的子公司垫付土地转让费，土地转让费收据及其他子公司将在注册后直接向子公司开放。
其次，根据招标和上市的结果，国家土地部门首先与房地产母公司签订了《国有土地使用权转让合同》，然后与国家土地部门协商。房地产母公司已完成子公司注册程序，与子公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；或规定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权转让合同》。
（2）第二种签约方法：房地产开发企业，项目公司和政府部门签署三方补充协议，以将土地转让人变更为项目公司。
如果母公司（土地投标人）不同意提交给土地部的“投标申请（投标）”中的以下内容：①建议成立一家子公司进行开发和建设； ②拟设立子公司的投资出资额3.成立时间； ③房地产母公司将代替拟议的子公司预付土地出让金，土地出让金的收据等将在注册后直接发给子公司。签署三方协议可以避免这种情况。
首先，在项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有的情况下，以及转让土地的使用，计划和土地总价等条件政府部门不变，房地产开发企业，项目公司和政府三方签署了一项变更协议或补充合同，以将土地出让人变更为项目公司。
其次，土地部门向房地产母公司发行的土地出让金应与子公司的土地出让金交换，以便与国土和财政部门协商。如果不能用子公司的收据代替，土地部门发给房地产母公司的土地出让金收据将记入子公司的土地成本。
（3）最佳规避策略：签订合同的第一种方法
在以上两种签约方法中，由于考虑到土地部门向房地产母公司发行的土地出让收据，因此难以在土地部门和财务部门之间达成共识，并且子公司的土地出让收据已被替换。土地增值税之前很难扣除，因此笔者建议采用逃避策略更好。
第二，第二种情况的税收风险和逃税策略
1.法律税收风险分析
与第一种情况相比，房地产母公司获得了国有土地使用权证书。土地使用权在法律上是房地产母公司。因此，房地产母公司在支付土地出让金并取得履约费用时，必须在房地产公司母公司中计入土地成本，然后母公司将中标土地转让给其全资子公司或项目公司。土地转让行为。这将面临某些税收和法律风险。
（1）法律风险。房地产公司的母公司将其赢得的土地转让给拟议的子公司进行开发是非法行为。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，土地使用权是通过出让方式取得的，出让房地产应当符合下列条件：土地使用权出让金，取得土地使用权证； （2）依照转让合同进行投资和开发，这是一项房屋建设项目，已完成了总开发投资的25％以上，这是一块待开发的土地，形成工业用地或其他建设用地条件。根据此规则，房地产母公司将在不进行任何土地开发投资的情况下中标房屋建设项目的土地。即使投资已开发，但投资额未达到开发总投资的20％超过五级时，房地产母公司不能将土地转让给子公司，而让子公司发展。这是非法行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十六条，县级以上人民政府土地管理部门应当没收违法所得，可以处以罚款。
（2）税收风险分析
如果房地产母公司投资并开发了自己赢得的土地，且投资超过总投资的25％，则意味着房地产母公司不再投资于纯土地使用权，而是建筑或建设项目投资，按照房地产转让，应缴纳增值税，土地增值税，企业所得税。但是，房地产母公司面临着缴纳更多税款的风险。
《国家税务总局印发公告》（国税函发〔1995〕110号）第六条第二款规定，取得土地使用权后，对土地的投资应当将原土地转为成熟土地，在计算增值额时，可以扣除取得土地使用权时支付的地价，支付的有关费用，土地开发所需的成本加上开发成本和已交税金的20％。在转移期间。根据此规则，如果房地产母公司对获得的土地进行投资，则该投资将超过总投资的25％，并转移至其子公司的名称。扣除土地增值税时，不能扣除土地成本。公司将承担较重的土地增值税。
2.分析法律依据以避免法律税收风险
（1）财税[2014] 109号）第3条
《财政部和国家税务总局关于促进企业所得税处理有关企业重组的通知》（财税[2014] 109号）第3条规定，居民企业直接受100家控股％，或者直接由拥有相同居民企业的100％直接控制的居民企业之间基于账面净值的股权或资产的转让，对于具有合理经营目的的企业，不减少，免征或延迟缴纳主要税款目的，股权或资产转让后如果被转让股权或资产的原始实质性业务活动连续十二个月未发生变化，且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益的，可以按照下列规定选择特殊税收处理：规则：
首先，受让人公司和受让人公司都不确认收入。
其次，受让方收购转让的权益或资产的税基由转让的权益或资产的原始账面净值确定。
第三，受让企业获得的转让资产应根据其原始账面净值计算。
（2）财税[2015] 37号第6条第2款
财政部和国家税务总局关于进一步支持企事业单位改制改制契税政策的通知（财税〔2015〕37号），第六条第二款规定：土地和房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间，同一公司的全资子公司之间，同一自然人与其独资公司和一人有限责任公司之间的土地和房屋所有权。公司。转让免征契税。 ”
（3）财税[2014] 116号第二条的规定
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[2014] 116号）第2条规定：资产被评估，非货币资产的余额被计算并在扣除税基后以评估的公允价值的余额确认。 ”
（4）法律依据分析
根据上述税收法律依据，房地产母公司将其赢得的土地转让给其子公司，而无需进行开发投资。只有两种选择模式：一种是父母该公司将评估其获得的土地价格并将其投资到其子公司。第二个是根据净值将母公司转移到其子公司的名称。在这两种模式中，母公司按照净值免费转让给子公司，母公司可以享受更多的税收优惠政策，以达到节税的效果。
3.避免税收风险策略的合同签署技术：母公司和子公司签署了一份免费分配土地的协议，以避免母公司和子公司签署土地投资协议。母公司与准备开发该地块的子公司签订基于土地账面价值的土地出让协议，但不能签署土地投资分成协议，否则母公司将承担一定的税费。具体案例进行论证。
案例分析
房地产公司将土地转让给其全资子公司以进行开发和免税合同的签名技巧
1.基本信息
A公司于2016年3月1日通过招标程序以每亩120万元的价格购买了52亩D8土地。国土资源部目前对该区域的综合评估大约是140万元/亩。甲公司领导同意将白湖区D8地块转让给甲公司，甲公司是具有甲公司100％控制权的房地产开发资质的全资子公司，以进行综合开发。但是，如何将包裹改成公司B的名称，有两种签约方案：一是公司A与公司B签约：土地出让金协议以账面净值转让给公司B。甲公司与乙公司签署了协议，以增资，增资等形式投资该土地。请分析两个合同的税收相关费用。
2.与税收相关的成本分析
的第一种合同签订方法（资产转移计划）的税务相关成本分析如下：
（1）甲公司应缴纳的税款
①公司所得税的处理
根据《财政部国家税务总局关于促进企业改组和企业所得税待遇的通知》（财税[2014] 109号）第三条的规定，由100％直接控制，并且由同一或多个居民企业直接账面净值直接控制的居民企业之间的股权或资产转让，其主要目的是为了实现合理的商业目的，而不是减少，免除或延迟缴纳税款，股权或资产的转让如果被转让股权或资产的原属的实质性业务活动在以后连续十二个月未发生变化，且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益，可以选择按照下列方式进行专项税务处理：以下规则：
根据上述税收政策，甲公司将根据帐面净值将土地资产转让给乙公司。甲公司无需缴纳企业所得税。
②增值税和土地增值税的处理
由于在这种情况下，甲公司免费将其名义下的土地资产转让给了乙公司。根据《国家税务总局关于资产转让（股本）转让企业所得税的征收和管理的公告（国家税务总局公告2015年第40号）》第1条第（2）款，母子公司之间直接由其控制公司根据账面净值将其权益或资产转移至子公司，而母公司未收到任何权益或非权益款项。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。根据上述税收政策，甲公司的帐户处理如下：
借款：资本公积/实收资本（账面净值）
贷款：无形资产-土地（土地的账面净值）
根据会计计算，可以发现公司A以其原始帐面价值进行了转移，并且没有附加值。因此，不需要缴纳增值税和土地增值税。
③印花税的处理
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。
120×52×0.05％= 3.12（万元）
（2）乙公司应缴纳的税费
①契税的处理
财政部和国家税务总局关于进一步支持企事业单位改制改制契税政策的通知（财税〔2015〕37号），第六条第二款规定：土地和房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间，同一公司的全资子公司与同一自然人之间的土地和房屋所有权转让免征契税。 “根据这一规则，乙公司接受甲公司的土地资产转让而无需支付契税。
②印花税的处理
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。乙公司支付印花税：120×52×0.05％= 3.12（万元）
第一项计划的总税收成本为人民币62,400元。第
号合同签订第二种方法（投资扩展）的税务相关成本分析如下：
①增值税的处理
《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）附件：“试点改税实施办法”营业税到增值税”第10条：销售服务，无形资产或不动产是指有偿提供服务或收费的无形资产或不动产转让。第十一条：有偿是指取得货币，货物或其他经济利益。财税[2016] 36号文附件二《关于将营业税改为增值税试点的试点规定》第一条：采用一般纳税计算方法的试点纳税人，于2016年5月1日以后取得，以固定资产为基础会计制度自2016年5月1日起购置的会计房地产或在建房地产的进项税额，应自购置之日起2年内从销项税额中抵扣，第一年及以后年度抵减60％。第二年扣除率为40％。取得房地产包括直接购买，接受捐赠，接受投资股份，自建，债务清偿等多种形式的房地产，不包括房地产开发企业开发的房地产项目。根据上述规定，可以得出结论，企业以无形资产和房地产份额进行投资以换取被投资企业的股权的行为是有偿获得“其他经济利益”的行为。允许从销项税额中扣除税额。这意味着企业应为土地等无形资产和房屋等房地产投资支付增值税作为销售，并可以计算销项税并向被投资企业开具增值税专用发票，以作为进项税额扣除的证据。因此，对非货币资产的投资被视为销售并应缴纳增值税。
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣服务，收费公路通行费扣除及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人，他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额。根据此规则，甲公司将增加其资本以在白湖地区的D8公司中持有B股，并增加其对B公司的股权，但须缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％） ×5％= 49.5（万元）
印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一十分之一。
140×52×0.05％= 3.64（万元）
③土地增值税的处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，在中华人民共和国境内转让国有土地及其建筑物是土地增值税的纳税人。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将使用员工福利，奖励产品，所有权发生转移时，外国投资，分配给股东或投资者，清偿债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，应视为房地产销售。 “”财政部和国家税务总局关于与公司改制和重组有关的土地的增值《税收政策公告》（财税[2015] 5号）第4条规定：“单位和个人在改制和重组过程中投资国有土地和房屋，并将国有土地和房屋的所有权转让和变更为被投资企业。暂时不征收土地增值税。 “第5条规定：”上述土地增值税政策的重组和重组不适用于房地产开发企业。 “因此，在这种情况下，房地产公司A必须缴纳土地增值税：
土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-（120×52÷（1 + 5％）+3.64）]×30％= 29,605万元
④企业所得税
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[2014] 116号）第2条规定：对资产进行评估，并在扣除税基后根据评估后的公允价值余额计算和确认非货币资产转移收入。 “根据这一要求，甲公司应将其土地投资扩大到乙公司，并应缴纳企业所得税。
[（140-120）÷（1 + 5％）×52-（3.64 + 296.05）]×25％= 172.7
A公司必须缴纳税款：3.64 + 296.05 + 172.7 = 472.39（万元）。
（2）乙公司须缴税
140×52÷（1 + 5％）×3％= 208（万元）
B公司必须缴纳的税费：208 + 3.64 = 211.04（万元）
根据第二个计划，双方支付的税费总额为：472.39 + 211.04 = 684.03（万元）。
但是，房地产公司B获得土地的成本比第一个计划的土地成本×（140-120）÷（1 + 5％）= 990.5（万元）多52英亩。扣除30％后，第二种选择的开发成本（土地成本加扣除成本）比第一种选择高出990.5×（1 + 30％）= 1020.2（万）。乙公司将来计算土地增值税时，增值税额减少了1020.2万元。按最低税率30％计算，可至少缴纳土地增值税306.1万元（1020.2×30％）和企业所得税1785.3万元。（1020.2-306.1）×25％]。根据以上分析，选择第二种选择的综合税费为19.94万元（684.03-306.1-178.53）。
3.分析结论
通过对上述税收相关成本的分析，与投资计划相比，土地出让计划的双方交纳的税费可节省1931.6万元（199.4万元至6224万元）。因此，签订第一份合同更具税收效率。
在对具体实际案例进行分析的基础上，为大家提供了以下六种节省土地增值税的规划方法，希望对您有所帮助。
（1）使用关键点进行税收筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条，在下列情况之一中获豁免：
（1）纳税人建造和出售普通标准住房，其增加值不超过扣除项的20％。（普通住房标准根据当地法规确定区域）
（2）因国家建设而依法征用和收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税适用四级累进税率：
（1）增加值不超过扣除额的50％，税率为30％。
（2）对于超过扣除额50％且未扣除扣除额100％的增加值，税率为40％。
（3）对于超过扣除额100％且未扣除扣除额200％的增加值，税率为50％。
（4）如果增加值超过扣除额的200％，则税率为60％。
如果企业出售的普通标准住宅的销售增值率在20％的门槛，则可以通过适当控制销售价格来避免支付土地增值税。根据《增值税暂行条例》第六条的规定，计算增加值的扣除项目包括：
（1）支付土地使用权的金额。
（2）土地开发的成本和支出。
（3）新房和附属设施的成本和费用，或旧房和建筑物的评估价格。
（4）与房地产转让有关的税收。
（5）财政部规定的其他扣除额。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条（以下简称“土地增值税暂行条例实施细则”） ，此处的“其他扣除项目”是为获得土地使用权而支付的。占土地总价的20％以及开发土地，新房和辅助设施的成本。
根据《关于转发建设部等部门做好稳定房价的意见的通知》（国办发[2005] 26号），普通标准住房的标准为：建筑建筑面积比大于1.0时，单层建筑面积小于120平方米，实际交易价格不到相同土地上房屋平均交易价格的1.2倍。各省，自治区，直辖市根据实际情况，制定本地区普通住房享受优惠政策的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动比例不得超过上述标准的20％。
这是帮助大家理解的示例。
例如：某房地产开发公司建有一批普通标准房屋，实现销售收入2500万元。税法规定的可抵扣项目金额为2070万元。该项目的增加值是：2500-2070 = 430（万元）；该项目增加值与扣除项目之比为：430÷2070 = 20.77％。根据税法，应按30％的税率缴纳土地增值税：430×30％= 129（万元）。请提出一项税收筹划计划。
分析：如果公司可以将销售收入减少到2480万元，那么该项目的增加值为：2480-2070 = 410（万元）；项目增加值在扣除项目中所占的比例为：410÷2070 = 19.81％。增值税税率不超过20％，免征土地增值税。公司减少销售收入20万元，减少土地增值税127万元，增加税前利润109万元。
（II）付息过程中的税收筹划
房地产开发公司经常需要利用大量贷款，其中涉及利息支付。关于利息扣除，中国税法规定了一些限制。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则第七条规定：“可以抵扣已转让房地产项目可以提供并经金融机构认证的财务费用的利息支出。根据实际情况，但最大不能超过商业银行为同一利率期计算的金额。
其他房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的5％之内扣除。如果无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用或无法提供金融机构证明，则应在根据第（1）款和第（1）款计算的金额之和的10％之内扣除房地产开发费用。 2）本文。
上述扣除额的具体比例应由省，自治区，直辖市人民政府规定。“（1）是指为获得土地使用权而支付的金额，是指纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格以及根据统一的国家法规所支付的有关费用。在这里（2）指土地和土地的开发新建房屋及附属设施的成本，是指纳税人房地产开发项目发生的实际成本，包括土地征用和拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施等。成本和开发间接费用。
房地产企业贷款利息扣除限额分为两种情况：一是商业银行同期贷款利率范围内的实际扣除额；二是商业银行同期贷款利率限额内的实际扣除额。二是税法规定的房地产开发成本及其他费用少于10％。这两种扣除方式为公司进行税收筹划提供了空间。企业可以根据两种计算方法之间的差异来决定使用哪种扣除方法。
例如：一家房地产公司开发房地产，支付1000万元人民币以获得土地使用权，并花费1200万元人民币用于开发土地，新建房屋和辅助设施。财务成本可以根据房地产项目的转让来计算。利息支出200万元，未超过商业银行同期同类贷款利率。请确定商家是否提供金融机构证书？
分析：如果未提供金融机构证书，则企业可扣除的最大金额为：（1000 + 1200）×10％= 220（万元）；如果提供了金融机构证书，公司可以最高抵扣额为：200+（1000 + 1200）×5％= 310（一万元）。可以看出，在这种情况下，提供金融机构证书是一种有利的选择。
（3）收费过程中的税收筹划
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税[1995] 48号），县级以上人民政府要求房地产开发企业在房屋买卖时代出售房屋。如果收取的各种费用包含在房价中，则从购买者处收取。它们可以用作对房地产转让所得收入的税收。如果费用未包含在房价中，则它们不在房价之内。单独收取可能不被视为房地产转让的收入。
在计算扣除项目的金额时，可以扣除代表转移收入费用的税款，但不允许将其用作额外20％扣除的基础；代收税款不视为房地产转让收入在计算增加值时，不允许扣除费用。
企业是否将这一代收费包括在房价中，不会影响企业的增加值，但会影响房地产开发的总成本，还会影响房地产的升值速度，以及然后是土地增值税额。因此，公司可以使用此规则进行税收筹划。
例如：某房地产开发企业开发一套房地产并取得土地使用权，需支付成本价300万元，土地和房地产开发成本为800万元，房地产可扣除额开发费用为100万元，并转让房地产税费对于140万元，房地产销售价格为2500万元。向地方县级人民政府收取的各项费用为100万元。现在有必要确定公司是单独收取这笔费用还是将其纳入房价？
分析：如果单独收取这笔费用，则房地产的可抵扣费用为：300 + 800 + 100 +（300 + 800）×20％+ 140 = 1560（万元），其增加值是：2500-1560= 940（万元），增值税率为：940÷1560 = 62.5％，应交土地增值税：940×40％-1560×5％= 298（万元）。
如果房价中包含成本，则房地产的可抵扣成本为：300 + 800 + 100 +（300 + 800）×20％+ 140 + 100 = 1660（万元），并且附加值是：2500+100-1660 = 940（万元），增值率为：940÷1660 = 56.62％，应交土地增值税：940×40％-1660×5％= 293（万元） 。该税收计划减轻了土地增值税负担：298-293 = 5（万元）。
（IV）通过增加扣除额进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，如果建造普通标准住宅的增值税率不超过20％，则可以免除土地增值税。企业可以通过增加扣除额来增加房地产的折旧率。超过20％，享受免税待遇。
例如：某房地产公司开发一套普通标准房屋，房屋价格为1000万元，根据税法，可抵扣成本为800万元，增加值为200万元，其价值添加率是200÷800 =25％。房地产公司需缴纳土地增值税：200×30％= 60（万元），营业税：1000×5％= 50（万元），城市维护建设税及教育费附加：50 ×（7％+ 3％））= 5（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5 = 85（万元）。请为该企业提出税收计划。
分析：如果房地产公司进行税收筹划，则房屋将仅需花费200万元进行装修，房屋价格将增至1200万元。根据税法，可抵扣项目增加到1000万元，增加值200万元，增值税率为200÷1000 = 20％，不需要缴纳土地增值税。
房地产公司需要缴纳营业税：1200×5％= 60（万元），城市维护建设税和教育附加费：60×10％= 6（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1200-1000-60-6 = 134（万元）。税收计划减轻了企业的税收负担：134-85 = 49（万元）。
（V）使用土地增值税的优惠政策进行税收筹划
中国针对土地增值税规定了许多税收优惠政策，房地产开发企业可以通过享受税法规定的优惠政策来充分创造税收筹划条件。土地增值税的
法定扣除额如下：
（1）纳税人建造和出售普通标准住房，其增加值不超过扣除项的20％。普通标准住宅是指按照当地普通住宅标准建造的住宅。高级公寓，别墅，度假村等不是普通的标准住宅。普通标准住房与其他住房的具体分界，由省，自治区，直辖市人民政府规定。建造普通标准住房用于销售，其增值税增加额不超过法定扣除额的20％的纳税人免征土地增值税；如果增加值超过扣减项目的20％，则应对全部增加值计税。
（2）因国家建设而依法征用和收回的房地产。因国家建设需要而被征用和开垦的房地产，是指经政府批准用于城市建设规划和国家建设需要的房地产被征用或开垦的土地使用权。因城市实施规划和国家建设需要搬迁房地产，纳税人转让原始房地产的，依照本规定免征土地增值税。
（3）为迁移工作或改善生活条件而转移原始房屋的个人，如果居住了5年或以上，则免征土地增值税；在不到5年的时间内，土地增值税将减半。未满三年未完工的，按规定征收土地增值税。从2008年11月1日开始，转让住房的个人将免征土地增值税。
（六）通过两次出售房地产进行税收筹划
房地产销售的税负主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超额累进税率，即房地产增值率越高，税率越高。适用的税率，因此是否有可能分解房地产销售价格的上涨，从而降低了房地产的增值率，可以大大降低房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时都经过了简单的装修，因此您可以对简单的装修大惊小怪，并将其作为单独的业务单独处理，以便可以通过两次出售房地产来计划您的税金。
这是一个示例，可以帮助您对其进行分析。
例如：某房地产公司出售总价为人民币1000万元的房屋。房屋已经过简单装修，并已安装了简单的必要设施。根据有关税法，房地产开发业务可抵扣额为400万元，增加值为600万元。房地产公司应缴纳土地增值税，营业税，城市维护建设税，教育附加费和企业所得税。土地增值率为600÷400 = 150％。
根据《土地增值税暂行条例》实施细则第10条的规定，如果增值税额超过扣除额的100％，但不超过200％，则增值税额=增值额×扣除50％的项目额×15％。因此，应交纳土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元），应交营业税：1000×5％= 50（万元），城市维护建设应缴纳的税金和教育费：50×10％= 5（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：1000-400-240-50-5 = 305（万元）。请为该企业提出税收计划。
分析：如果进行税收筹划，则房屋出售分为两个合同。第一份合同是房屋买卖合同，不包括装修费用，房屋买卖价为700万元，允许扣除的费用为300元。一万元。第二份合同是房屋装修合同。装修费用为300万元，允许扣除费用为100万元。土地增值率为400÷300 = 133％。
应缴纳的土地增值税：400×50％-300×15％= 155（万元），营业税：700×5％= 35（万元），城市维护建设税和教育附加费：35×10％= 3.5（万元）。装修税应缴纳营业税：300×3％= 9（万元），城市维护建设税和教育附加费：9×10％= 0.9（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：700-300-155-35-3.5 + 300-100-9-0.9 = 396.6（万元）。进行税收筹划后，减轻企业税负：396.6-305 = 91.6（万元）。
1.土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围是在平等的主体之间出售或以其他方式转让房地产以获得补偿的行为，在转让时应签署转让合同。由于转让100％股权不是转让房地产，因此不应征收土地增值税。
II。关于100％股权转让征收土地增值税的规范性文件
房地产转让转让人需要缴纳增值税，土地增值税，企业所得税和其他税金，而受让人需要缴纳契税和印花税。税收负担比较重。为了减轻税收负担，买卖双方经常改变资产交易方式，采取股权转让方式。对于股权转让方式，他们只需要缴纳所得税，而无需缴纳增值税，土地增值税和契税等税款。从反避税的角度来看，国家税务总局发布了一系列监管文件。土地增值税按100％股权转让要求征收。省，市税务机关根据国家税务总局的规定制定了地方税务监管文件。
案例背景-
桂林市地税局第一稽查局于2009年12月11日至2010年4月21日对玉柴营销有限公司进行了视察。初步检查后，现报告如下：
基本情况：该公司成立于2004年3月5日。最初位于桂林市叠彩区中山北路35号，然后迁至南宁市秀香大道27号。目前的法定代表人是江天。财务会计现在由吴雪莲负责。
2003年12月9日，玉柴营销有限公司以4,500万元的总价购买了桂林市中山北路35号桂林机床有限公司大楼。
3.《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权的征收和征收土地增值税的批复》（国税函〔2011〕415号）。
天津市地方税务局：您的税务局收到了《关于征税和征收天津泰达恒生土地使用权转让土地增值税的指示》（金地税务局[2011] 6号）。经研究，我与贵局同意，“北京国泰恒生投资有限公司通过股权转让土地使用权实质上是房地产交易”，应按照土地增值税征税。土地增值税暂行条例。
（II）省级规范性文件
1.《湖南省国税局物业行为税办公室关于以“股权转让名义转让房地产”明确征收土地增值税的通知（湘税财银函[2015] 12号）。 3）
据当地报道，以股权转让名义转让房地产避税现象屡见不鲜，严重影响了公平征税的原则，影响了依法征税，造成大量税收损失。国家行政总局明确提出三项答复，即“以股权转让名义转让房地产”是土地增值税的应税行为。为了规范我省土地增值税的管理，堵塞征收管理的漏洞。对于以股权转让名义转让房地产并取得相应经济利益的控股股东，可以参考国税函[2000] 687号，国税函[2009] 387号，国税函[2011] 415号。依法交纳土地。增值税。
2.《河南省地方税务局关于以股权转让名义转让土地使用权增值税征收土地增值税的批复》（豫地水函〔2014〕305号）。
新乡市地方税务局：贵局已收到《关于向新乡市龙翔新上海房地产有限公司征收土地增值税的指示》（新地税〔2014〕150号）。
新乡龙脊新上海房地产有限公司的原始股东“新乡龙脊房地产开发有限公司”。和“上海新青浦房地产有限公司”在新乡市隆基新上海房地产有限公司找到，2007年由新乡县检察院反侵权侵权局处理。是否以股权转让的形式转让土地使用权应征收土地增值税的问题，尚需国家税务总局的批准，有关问题首先需要澄清如下：新乡市龙吉房地产开发有限公司有限公司和上海新青浦房地产有限公司新乡龙脊新上海房地产有限公司100％的股权转让。鉴于这些以权益形式存在的资产主要是土地使用权和地上附着物，因此在研究之后，应根据土地增值税法规进行征税。
3.《广东省地税局关于广东省云浮水泥厂股权转让是否涉及房地产税的批复》（粤地税函〔1998〕65号）。
云浮市地方税务局：请向您的局指出云底税收[1998] 004。为了减轻国有企业的沉重负担，确保职工生活的稳定，广东省国际信托投资公司报请省人民政府批准转让其独资企业广东云浮水泥厂95％的股权。到香港中国水泥（国际有限公司）以及与香港中国水泥（国际）有限公司同时拥有5％股权的中外合资企业。
是否对涉及广东省云浮水泥厂95％股权转让的房地产征收营业税和土地增值税。经过研究，被批准如下。《中华人民共和国土地增值税条例》和《暂行条例》规定的税收范围，不征收营业税和土地增值税。因此，对广东省云浮水泥厂股权转让涉及的房地产不征收营业税和土地增值税。
4.安徽省地方税务局关于如何征收土地增值税用于股权转让的批复（皖地税字[1996] 367号）。
黄山市地方税务局：贵局《关于在省旅游发展中心转让部分股权征收土地增值税的说明》（黄地税〔1996〕136号）。经过研究并向国家税务总局询问后，答复如下：据了解，股权转让（包括产权和土地使用权的转让）的现状更为复杂。其中，投资合营方因经营状况等原因中止合营企业，并正常撤资时，其股权转让暂时不征收土地增值税；。因此，可以根据上述原则的前款确定贵局要求的省旅游发展中心的股权转让。
3.关于实质胜于形式或形式胜于物质的争论
近年来，关于股权转让是否要征收土地增值税的争执激烈。这种实质比形式主义者认为，公司股东转让公司在房地产资产中的股权实质上是合法形式的非法目的掩盖要重要。转让的实际主体是权益，但实质上是土地使用权。股权转让所得的收入，虽然看起来似乎是股权收益，但实质上是土地升值。因此，应按照土地增值税的规定征收土地增值税。
的形式比实体主义者认为土地增值税的征收对象和行为更重要的是转让国有土地使用权，地面建筑物和附属物的行为。它是对合法的国有土地使用权转让的税，而不是对公司股权的转让。
而且，如果对股权转让征收土地增值税，则存在致命问题，即向股东征收税款，但是目标公司的土地使用权的税基是仍然是原始价格，并没有改变。。前一位股东缴纳了税款，而下一家公司的资产的应纳税价格也没有相应地改变，并且不太可能改变。这是一个很大的矛盾。
纳税人尚未以合法形式转让房地产。尽管已在一定程度上取得了这种效果，但不以税法为基础先征税是不合适的。
第四，法律如何表征100％的股权转让
“马清泉，马松健和湖北瑞商房地产有限公司股权转让争议中的二审民事判决”（[最高人民法院（2014）民二终字第264号）]转让与土地使用权转让完全不同法制。股权是股东享有的，由公司法或公司章程确定的许多特定权利的组合。股权转让后，股东对公司的所有权利和义务均转让给了受让人，受让人成为公司的股东并获得了股权。
产权和建设用地使用权是完全不同的权利。股权转让和建设用地使用权转让的法律依据是不同的，两者不能混为一谈。公司股权出让后，公司的资产收入，重大决策参与权和管理人员的选择权及其他权利由出让人转让给受让人，使用建设用地作为公司资产的使用权仍被登记。以公司的名义使用土地公司法人财产的性质没有改变。
当然，当公司转让其股权时，公司的资产状况（包括建设用地使用权的价值）是确定股权转让价格的重要因素。但这并不意味着只要公司在股权转让时拥有土地使用权，公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，然后认为其行为被称为股权转让实际上是土地使用权转让无效。由于股权和土地使用权的转让行为是完全不同的，因此，发生股权转让时，目标公司在国有土地使用权的转让中没有任何应税行为，目标公司无需支付业务税和土地增值税。
“重审江苏Gao城房地产开发有限公司与富中集团有限公司之间的股权转让纠纷的民事判决”。 （[江苏省高级人民法院（2014）苏商办字第0006号]）认为“现行税法没有规定对涉及土地使用权的项目公司的股权转让是否征收土地增值税和契税。
根据税收法制主义，如果税法没有规定必须征税，则当事方不得纳税。而且，在股权转让时，土地增值税并未丢失，原因是：股权转让仅是股东的变更，无论土地转让了多少次，土地使用权的所有权都没有改变，土地的价值增加了，公司最初支付了土地用于支付。代价成本保持不变。
但是，只要发生房地产所有权转让，公司就需要根据最终实际房地产销售价格与初始房地产成本价格之间的增加值来支付土地增值税。因此，该案涉及的股权转让实际上并未逃避土地增值税的征收。高成声称该案涉及的股权转让逃避了国有土地增值税征收的原因无法成立。”
通过上述司法判决可以得出结论，由于股权转让和土地使用权转让是完全不同的行为，因此，在发生股权转让时，目标公司没有应纳税的转让行为。国有土地使用权。目标公司不需要缴纳土地增值税，当然，股东也不需要缴纳土地增值税。
五，如何避免100％的股权转让？
（I）第687条规定的条件是一次性转让100％的股权。逃税法是通过少量现金增加资本以获得少量股权，然后由转让方转让剩余的股权。也可以采用分步交易的原理，将一次转移分为两次或三次转移。
（II）第687号规定的条件是“资产主要是地面上的土地使用权，建筑物和附属物”，避免此类损失的方法是适当增加其他资产。
（3）转让时间：第387号规定，投资应在投资后的同月转让，逃避方法通常在投资12个月后转让。
（4）改变股权结构并建立多层股权结构。在多层股权结构中，当上层股权被转让时，以股权形式表示的资产不是土地使用权，地面建筑物和附属物，而是权益。
土地增值税是房地产开发企业的主要税种。在此基础上，作者对转让在建工程的税收筹划方法进行了如下讨论。
根据土地增值税法，房地产开发企业在转让房地产时，除了支付的土地价格和开发成本之和外，还可以扣除20％。房地产开发企业可以充分利用这一规定。通过成立两家房地产公司A和B，公司A将在建工程转让给公司B。当转让在建工程并最终实现对外销售时，公司A和B可以享受扣除折扣。
此外，由于甲公司在出售在建工程时增加了合理的利润，因此乙公司的购买成本也将增加，并且扣除项目金额的基础将增加，这将降低附加值。降低税率，减少土地增值税。在转让过程中，根据税法的规定，纳税人出售或转让其购买的房地产，其总收入减去房地产原购买价格的余额为营业额，因此该业务税金和附加费不会增加。但是，由于房地产转让会产生契税，因此，应科学地设定在建工程的转让数量，以减少企业的整体税额。
案例1：一家房地产开发企业建造普通商品房，产生以下费用：支付地价及相关税金5000万元，房地产开发费用3亿元，利息支出3500万元人民币（利息可以根据房地产项目分配，以及金融机构提供的贷款证明）。房地产开发企业出售全部商品房，取得收入8亿元，分别按5％，7％，3％的税率缴纳营业税，城建税和教育附加费。
企业应缴土地增值税的分析和计算过程如下：
①房地产开发费用=（5 000 + 30 000）×5％+ 3 500 = 5 250（万元）。
②应缴营业税= 80 000×5％= 40,000（10,000元），应交城市建设税和教育附加费= 4000×（7％+ 3％）= 400（10,000元），可扣除税费= 4000 + 400 = 4400（万元）。
③额外扣除额=（5000 + 30000）×20％= 7000（万元）。
④扣除项目的金额= 5 000 + 30 000 + 5 250 + 4400 + 7 000 = 51 650（万元）。
⑤增值额= 80 000-51 650 = 28 350（万元）。
⑥增值率= 28 350/51 650×100％= 54.89％，适用的土地增值税率为40％。
需缴纳的土地增值税= 28 350×40％-51 650×5％= 8 757.5（万元）。
情况2：从示例1继续。假设当建设项目的投资达到25％时，A项目将移交给相关的B房地产开发企业。契税率为3％。以56.25％作为内部转让价格的毛利率。
1.企业A的转让业务应付税款的分析和计算如下：
②总收入= 12 500 /（1-56.25％）= 28 571.43（万元）。
③房地产开发费用= 3500×25％+ 12500×5％= 1500（万元）。
④应付营业税= 28 571.43×5％= 1 428.57（万元），应缴城市建设税和教育附加费= 1 428.57×（7％+ 3％）= 142.86（万元），扣除额允许的税费= 1 428.57 + 142.86 = 1 571.43（万元）。{}}⑤其他扣除额= 12 500×20％= 2 500（万元）。
⑥扣除项目金额= 12 500 +1 500 +1 571.43 + 2 500 = 18 071.43（万元）。
added增加值= 28571.43-18 071.43 = 10500（万元）。
⑧增值税率为10 500/18 071.43×100％= 58.1％，适用的土地增值税率为40％。
应缴纳的土地增值税= 10 500×40％-18 071.43×5％= 3 296.43（万元）。
2.企业B应付税款的分析和计算如下：
乙公司应缴纳的契税= 28 571.43×3％= 857.14（万元）。
公司购买在建工程并完成后续开发后，向外界出售时需要支付的土地增值税计算如下：
①支付的土地价格，相关税费和开发成本= 28 571.43 + 30 000×（1-25％）+ 857.14 = 51 928.57（万元）。
②房地产开发费用= 3500×（1-25％）+ 51 928.57×5％= 5 221.43（万元）。
③应交营业税=（80 000-28 571.43）×5％= 2 571.43（万元），应交城市建设税和教育附加费= 2 571.43×（7％+ 3％）= 257.14（10,000元），可扣除的税款= 2 571.43 + 257.14 = 2 828.57（万元）。
④其他扣除额= 51 928.57×20％= 10 385.71（万元）。
⑤扣除项目的金额= 51 928.57 + 5 221.43 + 2 828.57 + 10 385.71 = 70 364.28（万元）。
⑥增值额= 80 000-70 364.28 = 9 635.72（万元）。
⑦增值率= 9635.72 / 70 364.28×100％= 13.69％。
最新的房屋建筑企业财务和税收课程将在[] [] [] [] []等地方举行（{}} 介绍
在房地产土地征用的实践中，有两种现象：第一，房地产母公司支付土地，获得土地转让收据，不申请土地证书，并计划建立土地所有权证。发展子公司；二，房地产母公司支付土地，获得土地转让收据，并获得土地证明。计划成立一家发展子公司。两种形式的税收筹划如何最省税？
方案1：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据，并且不申请土地证。计划建立一个发展子公司。
1.分析税收筹划的相关法律依据
首先，由国土资源部于2006年5月31日发布的国税发[2006] 114号第10条第2款（6）项的规定《标准化（试行）》（国土资发〔2006〕114号）第10条第（2）款第6项“如果申请人打算在土地竞标后成立新的开发建设公司，则应明确标明新申请。在应用程序中。公司的投资构成，成立时间等。转让人可以根据招标和挂牌的结果与招标人签订《国有土地使用权转让合同》。投标人按照协议完成新公司注册程序后，与新公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；也可以直接与新公司签订《国有土地使用权转让合同》，并由土地投标人提交投标人（投标）申请书“”同意成立一家新公司进行开发和建设，并阐明新公司的投资结构和成立时间。投标人按约定成立新公司后，出让人与新公司签署《国有土地使用权》变更权转让合同的协议，如果以新公司的名义转让国有土地使用权，出让方将土地使用权直接转让给新公司，并根据出让金收取有关税费国有土地使用权；不然是土地拍卖国有土地使用权转让后，国有土地使用权向新公司的转让，按照国有土地使用权的转让征收。
第二，财税[2016] 140号《国家税务总局关于澄清金融房地产开发和教育辅助服务增值税政策的通知》（财税[2016]第8号） 140）提供：“在房地产开发企业（包括多个房地产开发企业的财团）向政府支付土地价格以转让土地后，成立了一家公司来开发转让的土地，同时满足以下条件，项目公司可以按规定扣除房地产开发企业支付给政府部门的土地价格。
（1）房地产开发企业，项目公司和政府部门的三方签署了变更协议或补充合同，以将土地受让人变更为项目公司；
（2）在政府部门转让的土地的使用条件，计划等保持不变的情况下，签订变更协议或补充合同后土地总价保持不变；
根据该规定，作者提醒我，在应用本文档中的条款时，我们必须注意以下四点：
首先，必须同时满足上述三个条件，否则项目公司无法扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价格。
其次，如果有多个房地产开发公司组成的财团共同中标，则项目公司的全部股权必须由参与投标土地的多个房地产开发企业的财团共同持有。如果只有一个房地产公司参与土地竞标，则项目公司的全部股权，即100％的股权必须由参与土地竞标的房地产公司持有。
第三，如果自然人中标并获得土地，然后计划成立具有独立法人的公司，只要其符合第10条第（2）款的要求， 6）中国国土资源开发[2006] 114号该法还规定，自然人不得将土地转让行为视为其成立的公司的名称，自然人也无需缴纳任何税款。
第四，房地产母公司支付土地转让费，国土部门向房地产公司签发房地产公司的土地转让费管理业务收据或非税收入支付书。出于会计目的，子公司可以在计算增值税，土地增值税和公司所得税之前扣除吗？只要符合国家国土资源开发[2006] 114号第十条第二款第（六）项的规定，土地部门将其视为向子公司转让土地的行为。根据财税[2016] 140号第八条的规定和实质重于形式的原则，国土部门向房地产母公司发放了房地产公司的土地出让金。可以在子公司处支付行政收据或非税收入支付文件。对于成本核算，在计算增值税时会扣除，并在企业所得税前扣除，但是在计算土地增值税时是否可以扣除没有法律依据。
2.最佳税收筹划的提示：税收筹划是根据招标书（投标）中规定的条款进行的，以避免税收风险。
③房地产母公司将取代拟议的子公司以预付土地转让费。子公司注册后，将直接向子公司开具土地转让费收据。
3.最佳的税收筹划技巧：房地产开发企业，项目公司和政府部门签署了三方补充协议，将土地出让金变更为项目公司。
其次，土地部门向房地产母公司发行的土地出让金应与子公司的土地出让金交换，以便与国土和财政部门协商。如果子公司的收据不能交换，土地部门发给房地产母公司的土地出让金收据将放在子公司中，以核算土地成本。
4.分析结论
在上述两个税收筹划技巧中，考虑到土地部门向房地产母公司发行的土地出让金，很难在土地部门和财务部门之间达成共识，而是用土地代替子公司的转移收据。很难扣除土地增值税。因此，作者建议最好的方法：通过“招标（投标）”中约定的条款进行税收筹划，以及避免税收风险的最佳税收筹划技巧。
方案2：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据，并获得土地证书。计划成立一家发展子公司。
首先，财税[2014] 109号）《财政部国家税务总局关于促进公司改组和企业所得税处理问题的通知》（财税[2014] 109号）第三条。 ）第3条对于直接或间接由同一或多个居民企业直接控制的居民企业之间，100％直接控制的居民企业之间基于账面净值的股权或资产的转让，具有合理经营目的的企业不予减少或豁免。或者，延期纳税的主要目的是在股权或资产转让后的12个月内不改变已转让股权或资产的原始实质性业务活动，且会计中未确认受让人公司或受让人公司。对于损益，您可以根据以下规定选择进行特殊税收处理：
（1）受让人公司或受让人公司均不确认收入。
（2）受让企业取得转让的权益或资产的税基，应根据转让的权益或资产的原始账面净值确定。
（3）受让人企业获得的转让资产应按其原始账面净值进行折旧和扣除。
第二，财税[2018] 17号）第六条第二款“财政部和国家税务总局关于继续支持企业和事业单位重组有关税收政策的通知”的规定财税[2018] 17号第六条第二款规定：“属于同一投资主体的企业之间的土地和房屋所有权的转移包括母公司及其全资子公司，同一自然人及其设立独资企业和一人有限公司之间的土地和房屋所有权转让免征契税。 ”
第三，财税[2014] 116号）《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》第二条（财税[2014]第116号）：“在境外投资非货币资产的企业应评估非货币资产，并在扣除税基后评估其公允价值后计算非货币资产的余额。”
第四，国家税务总局发布了《国家税务总局关于国家税务总局关于企业所得税征收管理问题的通知》（2015年第40条第1款和第2款）。资产转让（股权）”（国家税收中华人民共和国国家行政总局公告（2015年第40号）第1条第（1）款规定，母公司与直接受100％控制的子公司之间转让其股权或资产以账面净值持有子公司，母公司取得子公司100％股权支付。母公司被视为长期股权投资的增加，子公司被视为已收到的投资（包括资本公积，下同）。母公司收购子公司股权的税基根据股权或资产转让的原始税基确定。国家税务总局第一（1），（2）条第40号公告规定：在100％直接控制的母子公司之间，母公司将其持有的股权或资产转让给账面净值的子公司母公司未收到任何股权或非股权付款。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。
第五，国家税务总局公告（2014年第29号）《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的规定》（国家税务总局2014年第2条第1款）第二十九条）第二条第一款规定，企业接受股东的资产转让（包括股东捐赠的资产，上市公司在股权转让过程中收到原非流通股股东和新的非流通股股东的赠予）部门改革）。资产，股东放弃企业的权益，下同），合同或协议约定资本（包括资本公积）已经实际核算的，不计入企业的总收入，企业应该公平该值确定资产的税基。
六，法律依据分析结论
2.税收筹划技巧：母公司与子公司签订协议，根据土地的账面价值免费分配土地，避免母公司与子公司签订土地投资协议
母公司及其准备在其中开发土地的子公司已按照土地的账面价值签署了免费转让协议，并且不能签署土地投资分成协议，否则母公司将承担一定的税费。具体案例进行论证。
案例案例案例
将国有企业的土地变更为全资子公司
（1）基本信息
2016年3月1日，房地产公司A通过招标程序以120万元/亩的价格在白湖区购买了52亩D8土地。140万元/亩。甲公司领导同意将白湖区D8地块转让给甲公司，甲公司是具有甲公司100％控制权的房地产开发资质的全资子公司，以进行综合开发。但是，如何将站点更改为公司B的名称，有两种税收筹划方案：一种是公司A按账面净值将土地转让给公司B，而房地产公司A没有获得任何股权或非B公司的股本为了支付，第二个是A公司将以增资形式投资土地并将股份扩大到B公司。如何选择上述两种税收筹划方案中的哪一种以最大程度地减少房地产公司的税收负担？
（II）税收筹划计划的税收相关成本分析
1.第一项计划（资产的免费转让计划：公司A以账面净值的价格将土地转让给公司B，而房地产公司A未从公司B收到任何股权或非股权付款）税费分析如下：
①公司所得税的处理：甲公司无需缴纳公司所得税。
《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2014年第29号）第2条第1款规定，企业接受股东转让资产（包括股东赠予资产，上市公司在股权分置改革过程中，收到原非流通股股东和新非流通股股东捐赠的资产，股东放弃在公司的股权，下同），其中合同和协议约定为资本（（包括资本公积）并且已经在会计处理中实际处理，不计入企业总收入，企业应当以公允价值确定资产的计税基础。
国家税务总局2015年第40号公告（1）（1）和（2）规定，在母公司与直接受100％控制的子公司之间，母公司将其持有的股份转让账面净值给子公司母公司未收到任何股权或非股权付款。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。
根据上述税收政策，公司A根据帐面净值将土地转让给公司B。房地产公司A没有收到公司B的任何股本或非股本付款，公司A和公司B都不需要缴纳企业所得税。乙公司应以公允价值7,280万元（52×140）作为转让土地的税基。根据国家税务总局公告2015年第40号（1）（a），如果甲公司根据账面净值将土地转让给乙公司，而房地产公司甲未收到乙公司的100％股权支付，规定房地产公司A应视为长期股权投资的增加，其子公司应视为投资（包括资本公积，下同）。在处理企业所得税时，房地产公司A收购子公司股权的税基是根据转让土地财产的原始税基6,240万元（52英亩×120万）确定的。
由于在这种情况下，甲公司免费将其名义下的土地资产转让给了乙公司。没有增值，我们应该征收土地增值税和增值税吗？具体的税收相关和财务处理分析如下：
首先，分析与增值税和土地增值税有关的税收政策：母公司的房地产公司A根据土地账面价值转移到其成立的子公司B，当100％支付了子公司B的权益（已支付转让），或将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应视为公允价值为7280万的销售额元（52×140）用作支付增值税和土地增值税的税基。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第2条规定：“如条例第2条所述，国有土地使用权的转让，地面上的建筑物和其他附属物并获得收入是指有偿出售或转让房地产。它不包括通过继承或赠与免费转让房地产的行为。 《财政部，国家税务总局关于土地增值税若干特定问题的通知》（财税字〔1995〕48号）。第四条进一步阐明了细则中所包含的“赠与”的范围：细则中所称“赠与”是指下列情形：（一）财产的所有者，土地使用权的所有者有权向直系亲属捐款的人或承担直接抚养义务的人。 （2）房地产所有者和土地使用权通过中国的非营利性社会组织和国家机构捐赠住房财产权，土地使用权，教育权，民政权和其他社会的权利。福利与公益。以上社会团体是指中国青少年发展基金会希望工程金奖，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，国家老年人基金会，老协会和其他经民政部门批准的非营利性公共服务组织建立。 ”
根据财税[2016] 36号文件附件1：《试行营业税改增值税的实施办法》第14条第2款规定：单位或个人将无形资产或房地产转让给其他单位或个人免费，应被视为无形资产和房地产的出售，但公益事业或公众除外。
《国家税务总局关于增值税改革后征收土地增值税若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第2条纳税人将开发产品用于员工福利，激励措施和外国投资分配给股东或投资者，清算债务，交换其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，视为房地产销售，其收入应符合国家税务总局的规定。房地产开发企业土地增值税的税收管理。《关于问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置房的应纳税所得额和扣除项目的确认，按照《国家税务总局关于土地增值税征收有关问题的通知》第六条的规定执行。 [2010] 220号）。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将将开发的产品用于员工福利和报酬。“外国投资，分配给股东或投资者，偿还债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，在所有权转让的情况下，应视为出售房地产。
《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年，新版）第1条第1条规定销售商品或加工，维修和修理劳务（以下简称劳务），销售服务，无形资产，房地产和进口货物的单位和个人为增值税纳税人，应当按照本规定缴纳增值税。《中华人民共和国暂行条例》关于实施《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条所称的货物销售，是指有偿转让货物所有权。同时，根据财税[2016] 36号文件第11条的规定，《试行营业税改增值税的实施办法》，“有偿”是指取得货币，商品或其他经济效益。
根据上述税收政策，“有价出售或以其他方式转让房地产的行为”是指“有价出售房地产的行为”和“有偿房地产的行为”。通过其他方式”。征收土地增值税有两个要求：一是有偿转让房地产的行为。另一种是通过买卖或其他转让方式转移房地产的行为。当然，“通过继承和赠与免费转让房地产的行为”绝对不征收土地增值税。房地产公司A根据账面净值将土地转让给其未来子公司的名称。房地产公司A收到了子公司B的100％股权支付，这构成了“已付”中的“其他经济利益”。房地产公司A根据账面净值将土地转让给其未来子公司的名称。房地产公司A不会收到子公司B的股本或非股本付款，但是必须将土地使用权转让给子公司B。将销售视为增值税和土地税。
因此，房地产公司A会根据帐面净值将土地转让给其未来的子公司B，而不论房地产公司A是否收到子公司B的100％股权支付或没有子公司的任何股利支付B或非对于股权支付，房地产公司A应按照7280万元（52×140）的基础缴纳增值税和土地增值税。
第二，将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值，并在支付了子公司B的100％股权时将其转让给其成立的子公司B（已付款） ，处理母公司的房地产公司A的会计。
根据对上述税收政策的分析，房地产公司A根据账面净值将土地转让给了其未来子公司的名称。房地产公司A取得子公司100％股权支付的行为，必须依法缴纳增值税和土地。增值税，土地增值税和增值税以公允价值为基础计算。同时，根据国家税务总局公告2015年第40号（1）（1），房地产公司A的会计处理如下：
借款：子公司长期股权投资5993万元
贷款：无形资产-5646万[52×120÷（1 + 5％）-52×120÷（1 + 5％）×5％]
应付税款-简单税款347
【52×140÷（1 + 5％）×5％】
关于“企业在相关成本和费用中允许的销售扣除额的会计处理”的增值税会计规定（会计[2016] 22）规定如下：根据现行增值税制度，企业产生相关费用对于允许扣除的销售，在产生费用时，根据应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”，“存货”，“工程建设”和“应付账款”等科目， “应付”票据，“银行存款”等科目。取得符合规定的增值税扣除证明书并承担纳税义务时，请扣除“应付税款-应付增值税（销项税额扣除）”或“应付税款-“简单的税收计算”主题（小规模纳税人应从“应交税金-应交增值税”科目中扣除，并贷记“主营业务成本”，“存货”，“项目建设”等科目。
房地产公司A按照其子公司7280万元（52×140）开具了5％的增值税专用发票。发票销售额为6933万元，增值税额为347万元。房地产公司A的子公司B将来可抵扣增值税347万元。但是，根据《关于进一步进一步全面开展业务改革和有关劳务派遣服务，收费公路通行费减免等政策改革试点的通知》（财税[2016] 47号），第3条第（2）款规定那房地产公司征收增值税的区别是，实际增值税为：495200元[52×（140-120）÷（1 + 5％）×5％]。房地产公司A的帐户处理如下：
借：应交税款-简单的税款计算
【52×120÷（1 + 5％）×5％】
贷款：无形资产-9.714亿元人民币
第三，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移到其成立的子公司B。当子公司B收到100％的股权支付时，子公司B接受母公司的房地产公司A转让的土地。会计
房地产公司A成立的子公司B接受房地产公司A转让的土地的会计处理如下：
借：无形资产-土地（土地税的基础）5646万元[52×120÷（1 + 5％）-52×120÷（1 + 5％）×5％]
应付税款-应付增值税（输入的增值税输入）347
贷款：实收资本-房地产公司A 5993万元
第四，将母公司的房地产公司A按照土地的账面价值转移给其成立的子公司B，并按100支付了子公司B的百分比权益（用于有偿转让）
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣服务，收费公路通行费扣除及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人，他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额。根据此税收政策，房地产公司A会根据土地的账面净值转让给公司B，并获得100％的股权支付，并需要支付增值税的差额（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％= 49.52（万元）。同时，如果房地产公司A按照账面净值转让给公司B并获得100％的股权支付，则需要缴纳土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-120 ×52÷（1+5％）-3.64]×30％= 29,605,500元。其中推定销售印花税36400元（52×140×0.05％= 3.64）。
特别提醒：将来，房地产公司A的子公司B的土地增值税在计算土地增值税时为52×140 = 7280万元，而不是6240万元（52×120），但企业所得税计算当时的土地扣除成本为6240万元，而不是7280万元。
第五，将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B。当房地产公司A没有收到子公司B的任何股权或非股权付款时，母公司的房地产公司A和子公司B会计
根据对先前税收政策的分析，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移至其成立的子公司B。房地产公司A未收到子公司B的任何股本或非股本付款的行为也是“被视为有偿销售行为。 ”根据国家税务总局2015年第40号公告第1条第（2）款，房地产公司A视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为获得投资。
根据本税收政策的规定，甲公司的帐户处理如下：
借款：资本公积/实收资本（账面净值）6240万（120×52）
贷款：无形资产-土地（土地的账面净值）6240万
B的计费处理如下：
借贷：无形资产-土地6,240万
贷款：实收资本-房地产公司A公司6,240万
第六，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移到其成立的子公司B，并且没有从子公司收到任何价值的股权和非股权付款（自由转让）增税和土地增值税收待遇
通过分析第一个“相关的增值税和土地增值税政策：根据土地的账面价值，将母公司的房地产公司A转让给其成立的子公司B，支付了子公司B 100％的股权。时间（有偿转让），或将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应按照公允价值7,280万元（52×140）作为税金和土地增值税的基础。根据分析，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值被转移到其成立的子公司B，而没有获得子公司。任何股权和非股权支付（免费转让）的增值税和土地增值税，并且“母公司房地产公司A根据土地账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得任何股权在子公司“增值税和土地增值税”的处理方式与付款和非股权支付时相同。详细信息如下：
房地产公司A根据土地的账面净值转让给公司B。在没有子公司支付的任何权益和非权益支付的情况下，差额应缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％= 49.52（万元）。同时，房地产公司A按照账面净值转让给公司B。如果没有子公司的股权和非股权支付，则需要缴纳的土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-120×52÷（1 + 5％）-3.64]×30％= 29,605万元。其中推定销售印花税36400元（52×140×0.05％= 3.64）。
两者有一个共同点：一是房地产公司A和房地产公司A的子公司B不缴纳企业所得税。二是房地产公司A按照土地的账面净值转让给公司B。依照法律规定，销售应缴纳土地增值税和公允价值增值税。
两者之间的区别是：首先，房地产公司A根据土地的账面净值转让给公司B。没有子公司，房地产公司A的子公司B的任何权益和非权益付款将来，用于计算土地增值税和企业所得税的土地扣除费用是基于土地的公允价值52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120） 。第二，在房地产公司A按照土地的账面净值转让给公司B并支付了子公司股权的100％的情况下，未来房地产公司A的子公司B的土地扣除成本土地增值税的计算方法是土地出让时确定的公允价值为52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120），但是在未来期满后计算公司所得税时的土地扣除成本发展是土地转让时账面价值为6,240万元，而不是公允价值7,280万元。
①契税处理：不需要契税。
《财政部和国家税务总局关于继续支持企事业单位改革和改组有关税收政策的通知》（财税[2018] 17号）第6条第2款规定： “那片土地，房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间，同一公司的全资子公司之间，同一自然人与其独资公司和一人有限公司之间的土地和房屋所有权的转移。 。，契税免税。 “基于此，乙公司接受甲公司的土地资产转让而无需支付契税。
第一种选择的总税收成本为：
如果房地产公司A按照帐面净值将包裹转移给公司B并收到100％的股本付款，或者房地产公司A没有收到公司B的任何股本和非股本付款，税收总费用为351.81万元（6.24 + 49.52 + 296.05）。
2.分析第二个计划的税收相关成本（增资扩股计划：A公司将以增资扩股的形式将土地投资到B公司）
《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）附件：“试点改税实施办法”营业税到增值税”第10条：销售服务，无形资产或不动产是指有偿提供服务或收费的无形资产或不动产转让。第十一条：有偿是指取得货币，货物或其他经济利益。财税[2016] 36号文附件二《关于将营业税改为增值税试点的试点规定》第一条：采用一般纳税计算方法的试点纳税人，于2016年5月1日以后取得，以固定资产为基础会计制度自2016年5月1日起购置的会计房地产或在建房地产的进项税额，应自购置之日起2年内从销项税额中抵扣，第一年及以后年度抵减60％。第二年扣除率为40％。取得房地产包括直接购买，接受捐赠，接受投资股份，接受自建，债务清偿等多种形式的房地产，不包括房地产开发企业开发的房地产项目。根据上述规定，可以得出结论，企业以无形资产和房地产份额进行投资以换取被投资企业的股权的行为是有偿获得“其他经济利益”的行为。允许从销项税额中扣除税额。这意味着企业应为土地等无形资产和房屋等房地产投资支付增值税作为销售，并可以计算销项税并向被投资企业开具增值税专用发票，以作为进项税额扣除的证据。因此，对非货币资产的投资被视为销售并应缴纳增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，在中华人民共和国境内转让国有土地及其建筑物是土地增值税的纳税人。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将使用员工福利，奖励产品，所有权发生转移时，外国投资，分配给股东或投资者，清偿债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，应视为房地产销售。 《财政部和国家税务总局关于继续实施公司改制和土地增值重组的意见》《税收政策通知》（财税[2018] 57号）第4条规定：“单位和个人在重组重组时投资房地产，并将房地产转让给被投资企业，暂时不征地。 。第五条规定：“上述土地增值税政策的调整和改组不适用于房地产转让双方为房地产开发企业的情况。”因此，在这种情况下，房地产公司A需要缴纳土地增值税：
土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-（120×52÷（1 + 5％）+3.64）]×30％= 29605万元。
[（140-120）÷（1 + 5％）×52-（3.64+ 296.05）]×25％= 172.7（万元）
根据第二种方案，双方支付的税费总额为：472.39 + 211.04 = 684.03（万元）。
由于在这种情况下，房地产公司A是根据土地的账面净值转移到公司B的，因此无需从子公司那里支付任何权益和非权益费用，因此房地产公司A的子公司B将计算出未来着陆增值税和企业所得税的土地扣除费用是基于土地的公允价值52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120）。在第二种选择下，房地产公司将向其子公司B投资土地。将来，公司B将根据土地的公允价值计算土地增值税和增值税52×140 = 72.8亿元，不是账面价值6240万元（52×120）。通过对上述税收相关费用的分析，土地出让计划的双方支付的税费可以比投资计划节省33,222,200元（68,403（10,000元）-3.518,100元）。但是，领导决定的第二种选择使企业承担了更多的税费332.22万元人民币。因此，领导者的决策失误是最大的浪费。为了节省企业的税收成本，它们必须从决策开始。