凭证，股权转让，增值税，继续教育，税前扣除，这五个常识
1.销毁会计凭证需要什么程序？
1.单位的存档机构应与会计机构一起提交销毁意见，编制销毁清单，并指定名称，卷数，账簿数，起止年限，文件编号，期限。会计凭证的保存期限和保存期限销毁以及销毁时间等； 2.单位负责人就销毁清单签署意见； 3.销毁期间，档案代理机构和会计机构应当共同派员监督。 4.在销毁会计凭证之前，主管应检查销毁清单的内容，检查销毁的会计凭证；销毁后，应在销毁清单上签名并盖章，并将情况的监督情况报告给单位负责人。
2.个人转让股权时，税务机关在什么情况下有权核实股权转让收入？
根据《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》：如果满足以下条件之一，主管税务机关可以核实股权转让所得：出于正当理由； （二）未在规定期限内填写完纳税申报表，责令税务机关下达报告期限后未在规定期限内报告的； （三）转让人无法提供或者拒绝提供股权转让收益的有关信息；股权转让收入的情况应当核实。具体咨询税务机关。
3.小规模纳税人可以将增值税豁免转让给小型和微型企业吗？
根据《国家税务总局关于小规模纳税人增值税免征政策的征收与管理问题的公告》：小规模纳税人经历了增值税应税销售，每月总销售未超过10万元如果一个季度是一个纳税期，并且季度销售额不超过30万元（下同），则免征增值税。小规模纳税人从事增值税应税销售，月销售总额在10万元以上，但扣除当期不超过10万元的房地产销售，商品，服务的销售，服务和无形资产获得的销售免征增值税。
4.会计师是否可以继续进修而从事会计工作？
根据《会计人员管理办法》：自2019年1月1日起，从事会计工作的会计人员应满足以下条件：1.遵守《中华人民共和国会计法》；国家的统一会计制度如法律法规； 2.具有良好的职业道德； 3.按照国家有关规定参加继续教育； 4.具有会计工作所需的专业技能。会计师具有专业的会计知识，具有基本的会计和业务技能基础知识，并且能够独立处理基本的会计业务，表明他们具有从事会计工作所需的专业能力。单位应当符合国家有关法律法规的规定。
5.如何扣除税前的员工交通补贴？
如果要对企业提供给雇员的通讯和运输福利进行货币化改革，则应从雇员的工资总额中扣除每月发放或支付的通讯和运输补贴；未实施货币化改革的，企业应当相关费用作为职工福利费管理。
企业产生的差旅费用。首先，纳税人可以根据公司生产经营的实际情况制定自己的差旅费报销制度。与业务活动有关的合理差旅费用可以在税前扣除。这是纳税人与其业务活动有关的合理差旅费用。它应能够提供有效的证明和相关证明材料以证明其真实性，否则不得在税前扣除。
土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税人。如果公司股东以100％股权转让的形式转让房地产，他们是否必须按照本规定缴纳土地增值税？本文认为，案例分析的关键是确定相关条款中的“转移”是否包括间接转移。
最近，来自税务实践领域的一位朋友向作者提出了一个问题：如果公司的股东通过转让100％的股权来转让房地产，他们是否应该支付土地增值税？他说，在咨询了一批专业人士之后，获得的反馈是积极的，几乎是一半。作者立即想到了一个类似的案例，该案例引起了关于是否应对该类转让征收土地增值税的热烈讨论。
案件：
企业通过转移股权来转移房地产
情况如下：
2012年12月，原A市地方税务局的审计局对A房地产开发公司进行了税务检查，发现了涉嫌逃税的问题。
2004年5月2日，A公司和B公司（以下简称B公司）签订了土地使用权转让合同，将10个以其名义的土地使用权转让给B公司。三个阶段。随后，由公司B指定的公司A和C有限公司（以下简称公司C）进行了具体的转让业务，土地转让款也由公司C付给了公司A。在转让和征收两项土地使用权后，甲公司改变了土地使用权的转让方式，与丙公司签署了投资合作协议，并决定成立一个项目公司-丁有限公司（以下简称“丁有限公司”）。 D公司）。以剩余的8个土地使用权投资D公司，然后将股权转让给C公司，最后退出D公司。
根据税法，股权转让不征收营业税。在2006年3月2日之前，以土地使用权的价格持有股份投资。被投资公司未从事房地产开发，未征收土地增值税。通过以上操作，A与直接转让土地使用权的应交税费相比，公司应支付的应交税费减少约1亿元。
争议：
转让时会征收土地税吗？
根据检查情况，审计局认为，甲公司使用土地作为投资价值来投资股份和股权，这实质上是房地产的间接转让，以避免支付与土地使用权相关的税款。土地使用权转让。
《土地增值税暂行条例》第2条规定：“转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物的单位和个人（以下简称“房地产）并取得收益，应承担土地增值税的责任。（以下简称纳税人）应当按照本规定缴纳土地增值税。 “因此，甲公司应被视为以土地价格进行股份投资，股权的转让即为土地使用权的转让，并应相应地征税。。事实上，国家税务总局已就类似案件（国税函〔2000〕687号，国税函〔2009〕387号，国税函〔2009〕387号）作出了答复。 2011]第415号）。
然而，此案提交给原A市地方税务局的主要税务案件审理委员会后，出现了不同的意见，认为股权和房地产在法律和经济上本质上是完全不同的。现行暂行土地增值税规定及其实施细则也没有要求对股权转让支付土地转让税。国家税务总局的有关答复仅针对个别情况，并不具有普遍性。根据合法征税原则，不能将其用作征税基础。
为了妥善处理此案，该局就相关问题向高级税务机关提交了书面指示。上级税务机关在接到有关情况后，派出了由政策法规部门负责人，有关税收征收管理部门负责人组成的实地调查组。经调查发现，由于现行税法没有规定股权转让要缴纳营业税和土地增值税，不应缴纳这两种税。最后，以“通过股权转让的方式转让土地使用权，不征收营业税或土地增值税”作为结论。
但是，在实践中，对该问题的理解尚未统一，并且仍然存在两种观点。一些税务中介对此问题的理解不明确。为了避免风险，他们将首先寻求主管税务机关的建议。
分析：
这种转移方法的业务实质是什么
作者认为，要讨论此问题，我们首先需要分析：通过转让100％股权来转让房地产的业务实质是什么？显然，这种转让的实质是房地产的转让，可以达到避税的目的。从税收收集者的角度来看，如果不对此类转让征收土地增值税，则转让人将逃避税法的管辖。
但是，转让人可以仅根据经济实质来缴税吗？税法的法律性质要求它注意法律形式。实质重于形式主要是会计原则。在大多数情况下，它不能应用于执法。土地增值税也不例外。在这种情况下，转让人没有合法转让房地产，没有征税基础就不应征税。
股本和房地产是不同的事物，对应于不同的权利。转移股权的是D公司的股东，而不是D公司本身。如果对相关股权转让征收土地增值税，将产生与公司法和财产法相抵触的情况。
《公司法》第3条规定：“公司是公司法人，具有独立法人财产，并享有法人财产权。公司为公司的债务承担全部资产。有限责任公司使用其认缴出资公司的股东应在其认购股份的限额内对公司承担责任。 “如果在转让相关股权时征收土地增值税，则从某种意义上说，相应的纳税人将从公司改为公司的股东。会引起公司与股东之间的混乱。
在产权一级，在这种情况下，房地产权人D公司没有以其名义转让房地产，也没有任何民事法律行为转让房地产。在这种情况下，如果对相关的股权转让征收土地增值税，将与物权法相抵触。
重要的：
确定相关税收法规中“转让”的含义
关于股权转让的税收，有些人支持税收。根据法律解释的方法，《土地增值税暂行条例》第二条有一定的解释范围，即其中提到的“转让”包括直接转让还应包括股权转让形式的间接转让。
作者认为，如果这种解释有效，则需要某种形式才能发挥作用。税法的解释分为三个层次：立法，司法和行政。目前，作者只能搜索一些特定于案例的批准书以对相关问题进行税收处理。这些批准不是通用的，不能用作征收土地增值税的依据。
作者认为，《土地增值税暂行条例》第二条中提到的“转让”不包括间接转让。
如上所述，尽管D公司的股东以股权转让的形式转让了房地产，但D公司并未转让其房地产。如果股东成为转让的土地增值税的纳税人，则D公司将房地产转让或开发为商店，住宅和办公楼等产品时扣除的“获取土地使用权所支付的金额”将来出售？是公司购买房地产时支付的金额，还是股东转让股权的金额？如果股东在转让股权时已经缴纳了土地增值税，则扣除前者显然是不合理的。如果扣除后者，则以前的土地增值税由公司的股东支付，股权转让的价格不是公司购买房地产的价格。如何扣除呢？此扣除不符合扣除证明。
目前，征收土地增值税的依据是关于土地增值税的暂行规定及其详细的实施规则。根据以上分析，有关法律法规没有规定以股权转让的形式向股东转让房地产税。
作者认为，由于中国的土地增值税要按累进税率递增，因此对相关转让不征收土地增值税。它不仅不会造成税收损失，而且房地产开发将由相关公司完成并上市出售当时征收了更多的土地增值税。因此，无需担心股权转让造成的税收损失。
某些人可能会说这涉及税收公平问题。相关公司的股东如何在不承担相应的土地增值税的情况下以这种方式获得巨额利润？作者认为，这个问题将以市场的方式解决。市场经济强调交易是公平和自愿的。房地产是一种商品。由于买方决定通过接受股权来接受房地产，这表明他愿意承担将来要支付的土地增值税。
社会经济是复杂而复杂的。法律总是有缺陷的。税法也不例外，不能紧密结合。基于以上分析，笔者认为，税务机关应在与税收有关的转移支付方面保持一定程度的约束。
（作者是国家税务总局海南省税务局的干部，本文仅代表作者的个人意见。）
编者注：股权转让的隐藏性质，所涉及的大量税收，税收的容易损失以及中国税收征管体系的不完善，使税收流失情况严重。作为回应，国家出台了许多税收政策，以进一步加大税收的征收和管理力度。越来越多的股权交易税收来源投入了更多的税收征管工作，并越来越重视工商业与税收之间的联系机制。在股权转让中，股东分为公司股东和自然人股东。由于税收和管理方法的不同，目前，在股权（股份）转让中，商业部门对于提交纳税材料有不同的规定和惯例。这个问题将为您详细解释。
1.公司自然人股东：必须提交纳税证明
长期以来，个人股权交易一直是个人所得税管理的重点和难点，税收流失情况相对较为严峻。为了进一步加强征收管理，2014年底，发布了《国家税务总局公告》（国家税务总局公告2014年第67号），并对个人收入作出了具体规定。对股权转让收入计税。根据67号公告，对于转让股权的个人，股权转让收入减去股权原始价值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“产权转让收入”缴纳个人所得税，税率为20％。同时，根据《个人所得税管理办法》，各级税务机关要积极创造条件，为纳税人开具纳税凭证（证明），并印制《中华人民共和国个人所得税证明》。中国《通过纳税人基本信息管理系统》。提供税基。早在2009年，《国家税务总局关于加强股权转让收入征收个人所得税管理的通知》（国税函〔2009〕285号）明确规定，股权交易后的当事人签署了股权转让协议并完成了股权转让交易，在企业变更股权登记之前，有义务缴纳税款或预扣税款的转让人或受让人应向主管税务机关提交纳税（预扣款）声明，并对已发行的股权转让收入缴纳个人所得税由税务机关。凭单，免税或免税证明，请到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。尽管第67号公告已废除了285号文，但当地工商部门仍沿用这种做法，并要求转让人提交纳税证明。例如，《北京市地方税务局北京市工商行政管理局关于加强股权转让所得个人所得税征收管理的公告》（北京市地方税务局2012年第5号）规定变更应拥有地方税务主管当局确认后的《个人股东变更报告书》已向工商行政管理部门办理股权变更登记。此外，在实践中，在转让个人股权后，必须持有纳税证明或免税或非税收证明，去工商行政管理部门办理股权变更登记。这使得从股权转让中征收个人所得税的工作更加完整，有效地填补了税收漏洞，并确保了国家税收。
根据《财政部和国家证券监督管理委员会国家税务总局关于个人转让上市公司限制性股票收取个人所得税的通知》（财税[2009] 167号） ）转让限制性股票所得的收入，按照“财产转让所得”的规定，按20％的税率征收个人所得税。转让限制性股票所得的收入已正式纳入个人所得税的征收和管理范围。今年，印发了《财政部国家税务总局关于投资个人非货币性资产个人所得税政策的通知》（财税[2015] 41号）。根据规定，个人使用货币资产以外的其他资产，例如现金和银行存款，包括股权，房地产，技术发明和其他形式的非货币资产投资是指个人同时转让非货币资产和投资。非货币性资产转让取得的个人所得，按照“利润转移所得”项目计算缴纳个人所得税。股权转让个人所得税的征收范围包括限制性股票和股权投资的转让，使股权转让个人所得税的征收和管理更加明确和规范。
提醒您，根据41号文的规定，如果个人一次难以缴纳税款，可以合理地分期确定缴款方案，并报主管税务机关备案。个人所得税在日历年（含）内分期支付。因此，需要分期付款的个人需要做好相关备案。关于限制性股票的转让，个人持有限制性股票时应注意保留原始价值凭证。如果不能提供限制性股票原始价值的完整真实的证明，并且不能准确计算限制性股票的原始价值，主管税务机关将全力以赴。限制性股票的原值和合理的税费，按限制性股票转让收益的15％确定。
二，公司法人股东：业务变更不需要提交纳税证明材料
如果法人股东的股权转让符合并选择适用特殊税收待遇，则可以享受递延税收优惠。但是，对于采用一般税收处理的企业，相关的系统规定尚不清楚。实际上，在某些情况下，税务机关会评估企业以征收高额税款，或者公司利用税收漏洞来支付或少付所得税。
根据《企业所得税法》，企业所得税是按“每年，每月或每季度预付款，年末对账结算，更多退款和更少补贴”征收的。公司年度总收入中记录的股权转让收入自然采用这种税法，而不是像个人所得税那样一次性征税。结果，许多公司对股权转让的企业所得税的申报和缴纳并不十分重视，甚至利用税收漏洞来逃税。但是，近年来，企业合并和重组，企业股权转让和投资受到了税务部门的越来越多的关注。相关税收政策如雨后春笋般涌现。税收立法和执法法规使传统的避税方法不适用或不可能。年终结算和企业结算的税收调整风险。
鉴于中国企业的复杂情况，企业的财务状况和管理水平参差不齐，税务机关主要采用两种征收企业所得税的方法，即审计征收和核实征收。批准的征费分为两种：批准的应税所得税率征税和批准的固定税。批准征收方法的不规范和不一致的方法也导致了更轻，更严重的企业所得税负担和不公平。由于核定税适用于会计帐簿不全，信息不完整，账目难以核对或难以准确确定应纳税额的企业，加上公司股权转让涉及大量征税，因此可能存在这种情况批准的征税较高的地方，但增加。企业税收负担的成本。
与自然人股份转让不同，企业股份转让的纳税凭证未列为必须登记的工商变更登记资料。《公司登记管理条例》规定，申请变更登记的公司应当向公司登记机关提交下列文件：
由于上述变更登记中没有纳税凭证，因此企业在完成股权转让和变更营业登记后可能会忽略所得税的申报和缴纳。税收与工商管理系统之间缺乏联系，为公司提供了逃税的空间。但是，这不是降低公司成本的长期解决方案，它增加了企业接受税收审计的风险。
实际上，对于公司股权的转让，如果有收入，则无需征税。由于股权转让收入计入企业的年度总收入，因此可以用于弥补年末结算和清算时的损失。当然，这要求公司做好收支财务统计，并妥善保管有关证明文件和信息。
2014年，发布了《国家税务总局关于加强股权转让企业企业所得税征收和管理的通知》（税总函[2014] 318号），并提出了取得的方法和方法。股权转让信息和股权转让所得税管理。细心的规定。通知强调，要实现股权转让所得税的全面，多阶段控制，有必要加强企业股权转让年度纳税申报制度，建立信息转让，税务机关之间沟通协调的工作机制。各级，并加强税务和工商部门。合作，同时建立用于股权转让的企业所得税管理分类帐，实施基于链的股权转让动态管理以及专家团队的集中管理。具体实践反映出，2014年底发布的年度公司所得税申报表（A类，2014年版）更加关注资本交易和非货币资产交易。基本信息表添加了上市公司的报价选项，以及该公司大股东中前五名和外资公司中前五名的信息；收入计划，成本计划和假定的销售计划都添加了非货币资产交换收入和成本项目。这些税收政策的颁布和实施应使企业更加重视股权转让的所得税。在税收筹划中，考虑到股权转让，公司收入和公司发展的性质，并结合国家税收，工业政策和产业政策，可以节省合法合理的避税和税收成本节省。
III。合伙人股权转让：相关税收法规不够明确
《财政部国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》（财税[2008] 159号）明确规定，合伙企业的每个合伙人均为纳税人。合伙企业的合伙人为自然人，缴纳个人所得税；法人和其他组织的合作伙伴应缴纳企业所得税。但是，159号文没有规定合伙人转让合伙人股份的所得税的征收和管理。《国家税务总局公告》（国家税务总局公告2014年第67号）第二条规定，本办法所称权益是指投资于在中国设立的企业或组织的自然人股东（以下简称“股东”）。称为投资企业，（不包括独资经营和合伙经营）。可以看出，合伙企业合伙人转让合伙企业股权也不受67号公告的约束。将来是否会类似于《合伙企业合伙人所得税管理办法》来澄清，仍不理会此类收入的处理规则，但不同地区的税务机关实施标准不同，企业税负也不同由于政策不完整和不一致。不断出现是不争的事实。
根据《国务院关于私营企业和合伙企业征收所得税的通知》（国发〔2000〕16号），自2000年1月1日起征收企业所得税。对合伙企业的税收已经停止。生产经营收入与个体工商户生产经营收入应缴纳个人所得税。根据《国家税务总局关于个体工商户和合伙企业个人所得税问题的公告》（国家税务总局2014年第25号），合伙企业自然人合伙人的生产经营所得作为该纳税年度的个人所得税征收。因此，自然人合伙人转让合伙人股份已包括在年收入总额中，年终对账不适用。它不适用于每个帐户，这可能会增加自然人合伙人逃税的风险。
应当指出，对于自然人合伙人，根据税法，个人的年收入超过120,000时应进行自我评估，并提交给主管税务机关。
根据《合伙企业登记管理办法》的规定，申请合伙企业变更登记，应当向原企业登记机关提交下列文件：
与公司股权转让类似，税务，工商部门也没有实现合伙人转让合伙企业股权的系统性联系，从而导致了逃税空间和自然灵活性。人的伙伴。不利于税务机关的税收征管，导致国家税收来源的流失。对于合作伙伴而言，不一致的本地做法在地区之间造成不公平的税收负担。
总结一下
尽管该国发布了一系列法规和政策来规范股权转让的所得税支付，但仍然存在许多缺陷。加强税务，工商部门之间的合作和信息共享，是对股权转让所得税制度的全面完善。趋势。《国家税务总局和国家工商行政管理总局关于加强税收，工商合作，实现股权转让信息共享的通知》（国税发〔2011〕126号）规定了内容。税，工商业信息的种类，方法，期限等规定。修订后的《税收征管法草案》（征求意见稿）明确规定，各级地方政府，有关部门和单位，纳税人，扣缴义务人应提供税收信息，并建立纳税人识别号码制度加强纳税人信息的收集和管理。华税律师认为，纳税人应加强股权转让和投资交易所得税的管理，积极关注有关税收法规和政策，并根据实际情况合理合理地进行税收筹划。
为加强股权转让个人所得税的征收和管理，国家税务总局制定了《股权转让个人所得税管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。 。详细分析。股权转让所涉税款1印花税
股权转让的频率很低，许多纳税人还不知道股权转让文件需要契约。实际上，作为一种行为税，纳税人只要建立并收到《中华人民共和国印花税暂行条例》所列的应税凭证，就必须贴花。股权转让发行的文件为印花税的税项。
（1）适用税项。
根据《解释公告和关于印花税某些特定问题的规定》第10条（国税发[1991] 155号]，通过公司股权转让建立的文件属于“ “财产转让文件”的税目“文件转让的税收范围。
（2）税率。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，产权转让文件的税率为：十分之五十分。
（3）纳税人。
纳税人是票据持有人，转让人和受让人。
（4）纳税义务的时间。
《中华人民共和国印花税暂行条例》第7条规定，应税凭证在邮寄或收据时均应贴花。
2个人所得税
许多纳税人和扣缴义务人对可能涉及股权转让的个人所得税的纳税义务有更单方面的理解。他们认为，只要自然人股东以平价或低价的形式转让股权，他们就不会有收入，也无需申报或预扣付款。个人所得税;甚至有些受让人都不知道在向转让人（原始自然人股东）转让股权时有义务代扣个人所得税，从而给双方增加了不必要的成本和损失。我会整理有关政策。
《中华人民共和国个人所得税法》（以下简称“个人所得税法”）第2条第9条规定，财产转让所得应缴纳个人所得税。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（以下简称《实施条例》）第八条第（九）款规定，股权转让所得属于财产转让所得。
（2）应税收入的计算。
《实施条例》第二十二条规定，财产转让所得应为扣除财产原值和合理支出后的余额，以转让财产所得的余额为基础的应纳税所得额。
就股权转让收入而言，其应税收入金额=股权转让价格-股权税成本-印花税以及与股权转让有关的其他税费。
自然人股东权益的转让价格是自然人股东为转让的权益而收取的现金，非货币资产或权益的金额。实际交易价格为股权转让价格。股权转让对价的，按照凭证上注明的价格计算，但凭证上注明的价格明显低或无凭证时，由当地主管税务机关以当地市场价格为准。进行验证。
自然人股东的股权转让后，由于受让人未能在规定的期限内支付价款，转让人的个人收到的清算人的违约金被归类为来自股权转让的收入。
股本税成本是指自然人股东投资股票时实际支付给企业的资本金，或当股权发生时实际支付给股权原转让人的股权转让价款已购买。
（3）税率。
《个人所得税法》第5条第5款规定，按比例征收20％的税率。
（4）纳税人和扣缴义务人。
《个人所得税法》第8条规定，对于个人所得税，应由所得税纳税人为纳税人，缴纳所得税的单位或个人为预扣所得税纳税人。对于股权转让，受让人是预扣代理。
（5）纳税申报单。
《实施条例》第35条规定，扣缴义务人向个人缴纳应纳税额时，应按照税法的规定扣缴税款，按时缴纳，并作专门记录以备将来参考。同时，《个人所得税法》第9条规定，扣缴义务人每月扣缴的税款应在下个月的第十五天支付给国库，并向纳税人提交纳税申报表当局。国税函〔2009〕285号第1条规定，股权交易各方签订股权转让协议并完成股权转让交易后，企业变更股权登记前，必须承担纳税义务或预扣和付款义务。转让人或受让人应到主管税务机关办理纳税（预提）申报，并持有税务机关签发的股权转让收入的个人所得税证明或免税或非税证明，并前往工商行政管理部门的股权变更。注册程序。第二条规定，股权交易双方已经签订股权转让协议但尚未完成股权转让交易的，企业应当填写《个人股东变更报告》，并向主管税务机关申请。向工商行政管理总局办理股权变更登记。代理商声明。
（6）主管税务机关。
国税函〔2009〕285号第3条规定，对个人股东的股权转让所得的所得征收个人税，应由其变更股权的地方税务机关征税。
（7）平价和低价转让的税收政策。根据{{}}国税函[2009] 285号文件第4条第2款，该声明的征税依据明显较低（例如平价和低价转让），并且没有正当理由，主管税务机关可以参考每个评估净资产份额对应于净资产或个人股东享有的权益比例。
关于税率计算基数明显偏低，没有正当理由确定，什么是正当理由，如何申报明显低且没有正当理由的税率计算基数，国家税务总局2010年第27号公告第2、3和4条得到澄清。
第2条第（1）款规定，如果在无正当理由的情况下满足以下情况之一，则可以将其视为明显较低的税基：
1.宣布的股份转让价格低于初始投资成本或低于获得股权和相关税款的价格；
2.宣布的股权转让价格低于相应的净资产份额；
3.在相同或相似的条件下，宣布的股权转让价格低于同一企业的同一股东或其他股东的股权转让价格；
4.在相同或相似条件下，宣布的股权转让价格低于同类行业企业的股权转让价格；
5.主管税务机关确定的其他情况。
第2条第二款提及以下情况：
1.被投资公司已连续三年（包括三年）遭受亏损；
2.由于国家政策调整，低价股权转让；
3.股权转让给对转让人负有直接抚养或抚养义务的配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，孙子女，孙子，兄弟姐妹以及support养人或support养人；
4.主管税务机关确定的其他合理情况。
第3条规定，如果申报的税基明显较低且没有正当理由，则可以采用以下核实方法：
（1）股权转让收入应参照每股净资产或与纳税人享有的股权比例相对应的净资产份额确定。对于拥有总资产的50％以上的知识产权，土地使用权，房屋，探矿权，采矿权和股权的企业，资产净值必须由中介机构进行评估和验证。（2）股权转让收益，应参照相同或相似条件下同一企业的同一股东或同一其他股东的股权转让价格确定。
（3）股权转让收入应参照相同或相似条件下同类行业企业的股权转让价格确定。
（4）纳税人对主管税务机关采用的上述核查方法有异议的，应当提供有关证据。主管税务机关确定属实后，可以采用其他合理的核实方法。
3企业所得税。
（1）收入。《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）第六条第（三）款规定，财产转让所得的收入计入企业总收入的范围。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十六条规定，企业从股权转让中取得的收益为财产转让所得。
（2）扣除。根据《企业所得税法》第8条，在计算应纳税所得额时，可以扣除企业与收入相关的实际和合理支出，包括成本，费用，税金，损失和其他费用。在股权转让方面，可以扣除股权转让相关的税费，如股权税和印花税。
（3）应税收入。等于股权转让收入余额减去股权税成本。
（4）税率：《企业所得税法》第4条规定，企业所得税率为25％。《企业所得税法》第四章第二十八条规定，对符合条件的小微企业，按20％的税率减征企业所得税。对于国家需要扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。
“关于股权转让所得的个人所得税管理办法”的解释1股权转让有哪些动作？
《办法》第3条规定了七种情况作为股权转让：（1）出售股权； （2）公司的股权回购； （3）发行人首次公开发行新股时，被投资单位股东它所持有的股份通过公开发售出售给投资者； （四）司法，行政机关强制转让股权； （五）外商投资或者其他非货币性交易，采用权益法核算； （6）债务以权益结算（七）其他股权转让。
在上述情况下，已经发生了实质性的股权转让，并且转让方已收到报酬或放弃的负债，因此，这应该是股权转让。个人收入应按规定缴纳个人所得税。
2纳税人和扣缴义务人如何监管？
《办法》第5条规定，个人股权转让收入的个人所得税应以股权转让人为纳税人，而受让人为扣缴义务人。不论受让人是企业还是个人，其均应按照《个人所得税法》的规定履行其预扣税义务。
3如何确定确定股权转让收入的原则和方法？
《办法》第10条规定，股权转让收入应按照公平交易原则确定，公平交易原则是确定股权转让收入的基本原则。换句话说，转让股权的纳税人应获得匹配的回报。无论收益的形式或名称如何，它们都应成为股权转让收入的一部分。《办法》第7至9条规定了在不同情况下确定股权转让收入的方法。通常，股权转让收入是转让人在转让过程中或转让之后获得的各种形式和名义转让收入。
4在什么情况下，您需要验证股权转让收入？
《办法》第11条规定了四种情况，主管税务机关可以核实股权转让收入，例如纳税人申报的股权转让收入明显偏低，主要是违反公平交易原则或不与税务部门合作中国纳税人实施的税收保护措施。同时，《办法》第十二条解释了从股权转让中获得的明显较低的收入是什么。但是，实际上，由于各种合理的情况，某些股权转让的确很少。为此，《办法》第十三条阐明了低转移收入的合理情况，这主要是由于三代人之间直系亲属之间的转移，由于合理的外部因素造成的低价转移以及部分限制的股权转移。
5如何验证股权转让收入的核实方法？
根据《办法》第14条的有关规定，主管税务机关在验证股权转让收入时，必须按照净资产验证方法，类比方法和其他合理方法的顺序进行选择。被投资单位的账户健全或者能够进行资产评估的，应当采用净资产核算方法进行核实。如果被投资公司的净资产难以核实，或者其股东有其他符合公平交易原则或类似情况的股权转让，主管税务机关可以采用类似的方法核算股权转让收入。以上方法均不能使用，也可以采用其他合理的方法。
净资产主要根据被投资企业的会计报表确定。对于拥有土地使用权，房屋，房地产，未售出的财产，知识产权，勘探权，采矿权和股权等资产占其资产超过20％的企业，上述资产需要在资产负债表上确定。评估后的市场价格。纳税人在评估相关资产时，选择合格的中介机构。同时，为减少纳税人的资产评估费用，公司简化了六个月内多次股权转让的处理，净资产没有对于重大更改，可以参考之前的评估。
6如何确认权益的原始价值？
根据《办法》第15至18条的规定，股权的原始价值通常根据纳税人购买股权时的实际支出予以确认。如果转让人在纳税人获得股权时已被批准收取个人所得税，则纳税人转让时股权的原始价值可以根据购置股权时产生的合理税费和税务机关批准的转让人股权转让收入总数可以。这也可以使整个转移过程融合在一起，避免双重征税。
对于多次收购同一投资企业股权的自然人，在转让部分股权时，应当采用加权平均法确定股权的原始价值。
7如何确认股权转让的纳税地点和纳税时间？
《办法》第19条规定，对转让个人股权所得的所得征收个人税，应由被投资企业所在地的地方税务机关确定为主管税务机关。换句话说，股权转让收入的纳税人需要在被投资企业所在地申报纳税。
股权转让的纳税时间为股权转让后一个月的15天内。《办法》第二十条规定了股权转让的时间点，主要包括六种情况：（一）受让方已经支付或者部分支付了股权转让价款； （2）股权转让协议已经签署生效； （三）受让方实际履行股东职责或享有股东权益的； （四）国家有关部门的判决，登记或者公告生效；已完成； （6）税务机关认定为股权已经转移的其他情况。8股权转让过程中需要履行哪些义务？
（I）有义务提前报告
《办法》第6条规定，扣缴义务人应在签订相关股权转让协议后的5个工作日内，向主管税务机关报告股权转让的有关情况。《办法》第二十二条规定，被投资企业应当在董事会，股东大会缔结有关董事会，股东大会决议，会议记录等五日后，向主管税务机关报告。与权益变动有关的材料。
（II）纳税义务
《办法》第20条规定，纳税人和扣缴义务人应在股权转让后的下个月的15天内向主管税务机关报告税收。
（3）事件后报告义务
土地收购中涉及哪些税收？
一，股权转让
股权转让中有两种税种：所得税和印花税。印花税只是毛毛雨，其中大部分是所得税。
投资者在计算时是否考虑印花税取决于公司的要求。一些公司规模较小，而另一些公司则不考虑。没问题，因为与数十亿美元的土地交易相比，5.5万美元的印花税并不多。
△二，项目开发链接项目开发链接可以分为三个阶段：
（I）征地阶段
1.契税（{}}契税=土地交易价格x税率
税率因地区而异，通常为3％-5％
2.印花税（{}}印花税金额=土地使用权转让合同的金额×5 / 10,000
（再次，因为金额很小，有些公司不考虑）
△
（II）建设阶段
3.土地使用税
应税金额=实际土地占用面积×适用税额
的适用税额因地区而异，有的是8元/平方米/年，有的是3元/平方米/年。
通常每年支付两次，通常在获得预售证明后不支付。
（类似地，由于土地使用税的金额很小，因此一些公司在计算时不需要考虑它，也不需要了解太多）
4.印花税（{}}印花税金额=合同金额×五万
（三）销售阶段
5.增值税和附加费
6.土地增值税
7.企业所得税
5、6和7非常重要，并且计算更为复杂。
8.印花税印花税额=销售合同额×5 / 10,000
（由于印花税少，一些公司在计算时不考虑印花税）
第三纳税人
首先，印花税是由合同双方共同支付的，其余的税收可能是原则：由谁赚钱就交。△您可以了解具体情况：
在股权转让中，原始股东将项目公司出售给新股东，而原始股东又赚了钱，因此股权转让中的主要所得税纳税人是原始股东。
有必要理解这一点，因为人们经常问，项目公司的土地成本可用于扣除股权转让的所得税吗？
绝对不能！从图片中可以清楚地看到，原始股东是通过股权转让赚钱的人。这是股东一级的事情。项目公司的土地成本由项目公司承担，这与项目公司级别有关。这是两个主题，不能互相推论。
在项目开发过程中，项目公司将其开发的房屋卖给了小业主，项目公司赚了钱。因此，在项目开发过程中，增值税，附加费，所得税和地方税增加额的主要纳税人是项目公司。
IV。摘要如何计算
股权转让的所得税？让我们先来看一个问题。项目公司100％股权转让，总交易价格（包括股票和债券）为12亿美元，门票成本为10亿美元。那么股权转让的所得税=（12亿至10亿）* 25％
这是正确的吗？
根据公式，这绝对是错误的！由于票据的成本是由项目公司承担的，因此发票是由项目公司开具的，只能扣除项目公司的税款，股权转让所得的所得税应为出让方，即股东。项目公司的发票如何扣除股东税？主题是不同的。
但！很多时候，以这种方式计算的结果实际上接近正确的结果。
即使对于投资者而言，这也是一种简单的算法，而无需了解项目公司的资产负债表。
那为什么呢？
如果您对此问题不太清楚，则有必要查看此部分。
一，税率和主题
税率通常为25％，纳税人是转让人
但有一些特殊情况需要注意：
如果转让人是自然人，则税率为20％，而纳税人仍是转让人，但受让人有代扣代缴的义务，这意味着受让人有义务纳税。局付款！目的是促进税务局的征税。自然人股东过于分散，税务局也不容易管理。
如果转让方在海外且税率为10％，则纳税人仍是转让方，但是实际支付股本对价的一方有预扣义务。这也是为了方便税收管理。
如果转让的项目公司在海外，税率也为10％，实际支付股本对价的一方有预提义务。
△此外，即使没有义务代扣代缴，某些地方也将要求受让人支付所得税。术语称为“实际上！”
就像今天在市场上购买二手房一样，房主要求所有税费由买方支付。
因此，在进行谈判时，有必要明确询问对方的报价是真实的，还是已缴纳的每项税款，这是非常不同的！
补充：如果转让人是一家海外公司（该国没有组织），则我经营过一家公司，预扣税的确为10％。
如果转让人是一家海外公司（但该国有机构），则有25％在网上找到；如果是海外个人，则有20％在网上找到。我还没有做后两个，我需要检查一下。如果有人这样做，我希望在邮件中告诉我，谢谢！提醒
予以更正。
其次，所得税的具体算法让我们首先看一下公式：
股权转让所得税=（股权转让价格-股权成本价格）*所得税率股权成本价格是指股东投资或参股时，或企业的原始转让人实际交付给企业的资本额。取得权益时的权益实际支付的股权转让价款。简单来说，权益成本分为两种情况：
一种是股东支付给项目公司的注册资本和资本储备；
另一个是股东先前从他人那里购买的项目公司，并在购买时支付了股权转让款。
△情况1：情况1：项目公司B是股东A直接建立的股权转让的所得税=（权益对价A的实缴注册资本和实际投入的资本储备）*所得税率
这里应特别注意：权益对价不是总对价，而是我们在引言（5）中提到的除去债务后的权益对价！△假设A拥有项目公司B的全部股权，并且项目公司下有一块土地。
项目公司共花费10亿元购买土地，其中A支付注册资本1000万元，项目公司债务总额9.9亿元。
假设A转让项目公司100％股权的价格为12亿元。
然后，为了计算股权转让所得税，我们首先计算股权对价：{权益} =交易总债务-债务= 12亿元-9.9亿元= 2.1亿元。那么股权转让所得税=（股权对价2.1亿元-实缴注册资本1亿元-实际资本投资0元）*所得税税率25％= 2亿元* 25％= 5000万元。注意：这里的注册资本实际上是支付的，不是认购的。
税务局并不傻，因此您可以免税的绝对是您实际支付的钱。
第二种情况：项目公司以前是从别人那里收购的：股权转让的所得税=（股权对价-在A之前购买项目公司的成本-新投资的注册资本和资本公积））*所得税税率假设A曾经花费10亿元人民币购买了项目公司B，其中已付或承担的债务为9.9亿元人民币，股权对价为1000万元人民币。
购买A后，A不再向项目公司投资。现在，A希望出售12亿美元。什么是所得税？
计算本次股权对价，本次债务也为9.9亿元，股权对价= 12亿-9.9亿= 2.1亿元
股权转让所得税=（股权对价2.1亿-A，购买项目公司股权前的成本为1000万）*所得税税率25％= 5000万元以上为详细计算，如果想简单，您可以想到以下几点：
一种A用来以总计10亿美元的价格购买项目公司的股份和债务，并且在购买之后，没有进一步的投资，那么现在将出售总计12亿的股份和债务，收入将是2亿元，乘以25％税率5000万元。
3.如果当地政府只告诉我们门票的价格，没有说项目公司的股份和债务是多少？你能计算所得税吗？
然后使用收取机票费用的逻辑
在许多情况下，股东和其他第三方在项目公司投资的所有资金都用于该项目，并且该发票的成本用于形成购票成本。
因此：购票成本接近于对该项目的投资，
股权转让所得税大约为=（总交易价格-机票成本）*税率。例如，在前面的示例中，购票的土地费用为10亿元人民币，现在以12亿元人民币的价格出售。所得税大致等于（12-10）* 25％= 5000万元。修改了股权和索偿要求。要真正弄清楚这一点，您可以这样理解：
股权转让所得税=（股权转让价格-权益成本价格）x所得税率
=（总交易对价-债务-权益成本价格）x所得税率
=（总交易对价-已付债务的注册资本）x所得税率
=（总交易对价-（债务+实收注册资本））x所得税率
≈（总交易价格-门票成本）x所得税率
因此：并非有可用于扣除股权转让所得所得税的票据成本，而是因为票据成本通常大致等于债务+实缴注册资本，因此可以用来大致计算股权转让的所得税。
IV。摘要
1.土地征用涉及的税费分为两个阶段：
股权转让，项目开发
2，股权转让主要是转让方应缴纳的所得税
3.所得税=（股权转让价格-股权成本价格）*所得税率
4.税率通常为25％。如果是个人股东，税率为20％。如果是海外股东，则税率为10％。后两个受让人有保留和支付的义务。
5.请特别注意：除去债务后，权益对价不是总对价，而是我们在上一节中提到的权益对价！
6.股权成本价格=股东投资于股份时实际交付给企业的资本金额，或收购股权时实际支付给股权原始转让人的股权转让价格金额这是一种近似算法，因为在许多情况下，售票成本大约等于项目公司的债务+实收注册资本。
并不是因为有机票费用可以抵消股权转让的所得税。
增值税和附加费如何？
1.确定项目公司是小规模纳税人还是普通纳税人？
无需判断，房地产公司基本上是普通纳税人，然后瞧瞧。
（年应税销售额超过500万元的是普通纳税人。房地产公司以超过500万元的价格出售两套或三套以上的套房，因此基本上是普通纳税人）
△（{}}其次，确定它是新项目还是旧项目？
请记住这一点：2016年5月1日，在此之前是旧项目，在那之后是新项目
这两个项目的计税方法不同。旧项目可以选择使用以前的营业税算法（简单的收取方法）；
新项目需要在税制改革后使用该算法（一般税制计算方法），该算法更为复杂。
△旧项目包括以下两种情况：
（1）在《建设项目施工许可证》中标明合同开始日期为2016年4月30日之前的房地产项目；
（2），“建筑工程施工许可证”未指明合同的开始日期，或者建筑工程合同未获得“建筑工程施工许可证”，但指定的建筑开始日期为2016年4月30日之前项目。
感到非常尴尬的学生在这里看并解释：如果施工许可证指明了合同的开始日期，则以施工许可证为准；
如果未指定施工许可证，或者尚未获得施工许可证，则以施工合同为准。
如果没有施工许可证且没有合同，则还有另一种可能性，可以将其视为旧项目，即企业应在5月1日之前向税务局证明其已实际进入该地点。 ，2016年开始建设。
需要注意一些特殊情况：
（1）如果一个项目，第一阶段是一个旧项目，而第二阶段是一个新项目，则需要单独的计算，第一阶段使用旧项目方法，而新项目方法用于第二阶段。
（2）如果项目的第一阶段的一部分属于旧项目，而另一部分属于新项目，则应分别计算。
（3）如果某个项目在2016年5月1日之前获得了施工许可证，然后在5月1日之后重新申请了施工许可证，则该项目为新项目。
3.如果是旧项目，如何计算增值税？
旧项目可以选择使用简单的税收计算方法或常规的税收计算方法。
简单的税收计算方法：增值税=当前销售额（不含税x征税率（5％））是什么意思？很简单，实际上它是sales /1.05*0.05，只记得它，不明白。
△4.如果是新项目，如何计算增值税？
仅可使用一般税额计算方法，核心公式为：
增值税=销项税额-进项税销项税额=（当期可扣除的全价和价外支出-地价）÷（1+适用税率）x适用税率
（1）适用税率：房地产销售的适用税率为11％，最近又发布了新的《调整增值税税率的通知》（财税[2018] 32），自2018年5月起。从1月1日起，税率将调整为10％。
（2）全价和过高的费用：投资者将其理解为销售收入。
（3）本期允许扣除的土地价格：该土地价格只能从支付给政府的土地付款以及由财务部门监管（印刷）产生的财务票据等于或高于此价格中扣除省级（包括省级）是合法有效的证明。。
政府必须向您发行罚单。不允许入场
此外，还可以扣除拆迁补偿费（《关于将营业税改为增值税试点的规定》（财税[2016] 36号），第1条第3款第10项，“致政府“部门支付的土地价格”包括土地出让人向政府部门支付的土地征用和拆迁补偿费，土地的初始开发成本以及土地出让金。）
和！不能扣除契税和印花税。请特别注意这一点，很容易出错。
最后，本期出售的房地产项目的建筑面积是指与本期要进行纳税申报的增值税销售相对应的建筑面积。
本期允许扣除的土地价格=（当前出售的房地产项目建筑面积÷房地产项目可售建筑面积）×支付的土地价格（即，将土地价格分配给当期）根据实用面积）
进项税额=输入的成本或费用÷（1 +适用税率）*适用税率
增值税专用发票的比例：尽管发生了太多的成本或费用，但实际上，仅发行了一部分专用发票。该比率因公司而异，并且只能指定一个范围。
例如，对于商务旅行，住宿费用应为管理费用，并且可以开具增值税专用发票，但有些人很懒，只是开张普通发票，不能从增值税中扣除，其中会有一些损失。[因此，我们通常坚持为商务旅行发行特别票，这可以为公司节省大量税款]。
对于投资者来说，如何计算进项税？只要记住以下公司：
进项税额=建筑成本（税率为10％）*开票比率÷（1 + 10％）* 10％+建筑成本（税率为6％）*开票比率÷（1 + 6％） *6％+行政费用*开票比率÷（1 + 6％）* 6％+市场营销费用*开票比率÷（1 + 6％）* 6％
注：此处的建筑成本是大型建筑的含义，包括前期准备成本，建筑建筑成本，开发间接费用等。不同项目的适用税率不同，但投资者也无法考虑详细可以根据公司要求粗略计算。例如，建设成本为10％，其余包括初步准备费和开发间接费用。
此外，如果无法从增值税中扣除财务费用，请注意。
总而言之，新项目的公式为：增值税=销项税-进项税=（销售收入-当前地价）÷1.1 * 0.1 +投入的成本或费用÷（1+适用税率）*适用税率当前土地价格根据实用面积进行分配。（以前没有看过书的人，请记住此公式）
五，了解房地产的预收和清算的三大税种有其特点：预收和清算。
也就是说，按照一种非常简单的方法收取税款，等到项目在某个阶段出售后再清算。
无关
这是税务局提出的更具侵略性的想法，也可以用于项目谈判中。例如，为了快速锁定项目，我们可以先讨论固定价格并同意在收购后通过收购点。资产负债表将再次调整，增加还款额和减少补充额，以免在初期陷入无休止的辩论。
预提税的计算公式如下：
预付税款=预付款÷（1 +适用的税率或征收率）×3％简单的征收方法是：销售征收÷（1 + 5％）×3％，一般征收方法是：销售通常在获得预付款后的下个月报告还款÷（1 + 10％）×3％。
什么时候结算？确实找不到明确的规定。投资者可以在结算后约1个月进行计算。
要特别注意！多付少付，您必须补足，但是如果多付，税务局不会退还您，这不一定是这种情况，具体取决于地区，当地税务局，您的沟通技巧以及您还有滚动开发的项目吗？进行计算时基本上不可能进行评估。您只能打折或简单地将其计算为不可退款。
6.增值税附加费增值税附加费包括三项税：城市建设税，教育附加费和地方教育附加费，总计占增值税的12％（某些地方为10％）。记住这个号码好吧，不明白为什么。
增值税附加费=增值税* 0.12（大多数地方为12％，某些地方为10％，在线检查）
以特定的计算示例为例：假设一个项目是新项目，因为它获得了施工许可并于2017年2月开始施工。
（A）各种假设如下：
（II）增值税和附加计算表：
做您自己的计算看是否正确。
7.一些特殊情况：包括公认的销售，旧改革，村民企业合作以及政府土地还款等。我打算完成三大税种的基本算法，并在一个特殊的部分中进行讨论。
VIII。摘要：1.增值税和附加税取决于它是新产品还是旧产品。新项目必须使用一般税法。旧项目可以使用简单税法或一般税法。2.新项目和旧项目之间的界限为2016年5月1日。3.简单的收集方法公式如下：预收集：销售收据÷（1 + 5％）×3％，清算：销售/ 1.05 * 0.054，一般税收计算方法的公式如下：预收：销售回收÷（1 + 10％）×3％，清算：增值税=销项税-进项税=（销售收入-当前地价）÷1.1 * 0.1- 【输入的成本或费用÷（1+适用税率）*适用税率]（注意：我在这里采用当前税率，以后更改税率时将作调整）5.增值税和附加费=增值税* 1.12（* 1.1在某些地方）
土地增值税的计算方法全国土地增值税的计算逻辑是相同的，但是具体的计算方法在不同的地方略有不同。
每个公司的计算方法都不相同，这里没有对与错。由于实际税收有所不同，因此作为投资者，必须在计算阶段将其简化到一定程度。不同的简化导致不同的计算方法。这是给大家的参考，想法基本相同，如果您公司中的具体计算公式不同，则以公司的要求为准。
△首先，计算逻辑和公式土地增值税计算的主要逻辑是：从销售收入中减去扣除额，得出增值额，然后将增值额除以扣除额以获得增值比率。根据比例，适用不同的税率和快速计算扣除系数。
LAT等于增加值乘以适用税率，再减去扣除额与快速计算扣除额的乘积。
的具体计算公式如下：
增值金额=转让的房地产收入总额扣除的项目金额土地增值税=增值金额×适用税率-扣除项目金额×快速计算扣除系数适用税率如下：
△举一个特别简单的例子（不考虑增值税的影响），假定扣除的项目金额为600，项目转让的房地产总收入（通常为销售收入）为10亿。万元，然后：
增加值= 10亿至6亿= 4亿；（{}}的增加值比例除以扣除额= 4亿/ 6亿= 66.7％
此比率适用于上表。附加值介于50％和100％之间。适用税率为40％，扣减系数为5％。（{}}应付土地增值税= 4亿增值税*适用税率40％-600百万扣除项*快速扣除系数5％= 1.3亿
△2.扣除项目的金额是多少？
（1）土地使用权的支付金额（以下简称A）：土地出让金，土地价格清算，契税；
（特别注意：在计算增值税和附加费时不能扣除契税，但是在计算土地增值税时可以扣除。）
（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用和拆迁补偿费，初步工程成本，建筑安装工程成本，基础设施成本，公共设施支持成本以及开发间接成本。
（3）房地产开发支出（以下简称C）：指销售支出，管理支出和财务支出。
可以根据所转让的房地产项目分配并提供金融机构认证的财务费用利息支出，可以根据实际情况扣除，但最高不得超过根据同一笔费用计算得出的金额商业银行定期贷款利率。其他房地产开发费用，应在甲，乙金额之和的5％以内扣除。
如果无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用或提供金融机构证明，则房地产开发费用应扣除A和B金额之和的10％以内。
看起来有点复杂。对于投资者来说，金融机构是否证明了利息并不重要。只需根据计算结果扣除即可。公式为C =（A + B）* 10％△
（4）与房地产转让有关的税项（以下简称D）：“增值税改革”是指增值税附加费
特别注意，这里扣除的税是增值税附加费，即城市建设税，教育附加费，地方教育附加费等，而不是增值税本身。在这里容易出错。
（5）扣除20％（以下简称E）：E =（A + B）* 20％△III。在计算“税制改革”后的土地增值税时，每个项目均不包括增值税听标题让人头晕。简单来说，这意味着：
房地产收入转移总额需缴纳销项税。房地产总收入转移（不含税）=销售收入（含税）-销项税回忆条目（9）增值税计算公式：
房地产总收入（不含税）=销售收入-（当期可扣除的销售收入-土地价格）/1.1*0.1这样可扣除销项税。
扣除项目金额：在计算所有进项税时，建议先计算增值税和附加费，并以表格形式保留每一项的销项税和进项税，以便各种不含税部分容易。（我们将在后面给出示例。）
△四分一胜。二分法VS。三分
首先，土地增值税按项目进行清算，对于分阶段开发的项目，按单位进行清算。
那么，在特定时期内如何开展不同类型的业务？
有三种方法：单点，两点和三点。
一分一算
二分法分为：普通住宅，其他
三点方法分为：普通住所，非普通住所和其他。
（应注意，停车位分为产权和无产权；拥有产权的停车位需要缴纳土地增值税，并将其归为“其他”。如果开发商出售没有产权的停车位，它是这是一项长期租约，因此您不必支付土地增值税，但您应该支付房地产税。）
△那么应该使用哪种方法进行计算？
取决于当地税务局的要求！
遇到问题时，请先在线搜索。如果找不到，请询问兄弟公司如何在本地计算。
△那么，如何将高层住宅建筑物定义为普通房屋还是非普通房屋？
再次是这样：要求因地而异！
通常，考虑三个方面：
1，容积率低于1.0（不包括1.0）；
2.单间公寓的建筑面积为多少平方米（假设12年内为144平方米，后来更改为120平方米，但要求因地而异），或者房屋交易价格为一万多元。
3.实际交易价格高于该地区的市场指导价；
只要以上三点相符，那便是非普通住所。否则是普通住宅。
特别注意：遇到特殊情况时，请先在线搜索本地要求。通常您可以找到它们。如果找不到它们，则应将其视为非普通房屋。（现在市场上可以被税务局归类为普通房屋的比例不高）
特别注意：土地增值税必须根据当地划分方法计算，并且所有业务类型不能一起计算。根据我自己的计算经验，差异很大。一个小的算法是不同的，利润可以是几千万。
一般来说，停车位正在亏损。普通住宅的利润略高，别墅和企业的利润更高。如果将它们全部计算在内，则相当于将停车位和普通住宅的成本摊销到别墅中是的，总体增值率降低了，税率文件相对较低，而总税率却要低得多。
第五，分配原则二分法和三分法将要求在不同业务类型之间分配收入，可扣除金额等。分摊原则是什么？这是计算土地增值税最困难的部分。
实际上，这种分配方法在各地都不相同。以下介绍是更常用的。作为参考，请参阅：销售收入：以发生的任何一种为准。例如，出售了多少普通房屋，出售了多少非普通房屋，以及出售了多少其他房屋。
如何分摊土地使用权的支付和土地拆迁的费用？
△可以这样计算：
分阶段开发：根据国土面积法（即一定时期内国土面积占总国土面积的比例）分配。
同期的业务类型：根据可售面积方法（即，一定时期内可售建筑面积与总可售建筑面积之比）进行分配。
[注意：此处的实用面积仅指地面上的实用面积，不包括停车位等。]
特别注意：地下停车位不承担土地成本（除非像广州的某些地区一样，土地出让合同明确规定应为地下区域支付多少土地价格）
开发费用等：根据实际情况发生。但是，我们的投资人员无法在计算中将成本分配给该物业，因此将根据总建筑面积进行分配。（包括地上和地下建筑面积）
这里应注意，许多地区都要求停车位是根据可售物业面积而不是实际的地下停车位建筑面积来计算的。例如，一个停车位的实际面积通常为35-40平方米，但实际的产权面积可能仅为12平方米左右。
房地产开发支出（销售支出，管理支出，财务支出）：回忆前面的公式，C =（A + B）* 10％，可以扣除，可以通过分类计算。
△6.预收和结算与增值税和附加费相同。土地增值税也已预先收取并在一定程度上缴纳。
还清时，要多付少付，这与增值税和附加费相同。绝对有必要弥补，但不一定要退款。很多时候，不可能撤退。（倾向性，如果没有理由证明税务局可以退款，则全部计算为不可退款。）
预先收取的土地增值税=（销售返还的预先支付的增值税）×预先收取的比率收到还款后的下个月，必须进行申报。
△回忆之前的预付增值税计算公式：
预付增值税=预付款/（1 +适用的税率或征收率）* 3％的简单收取方法是销售返利/（1 + 5％）* 3％的一般收取方法是销售返利/（1 + 10％）* 3％那么土地增值税的税前税率是多少？那句话是一样的：在不同地方有不同的要求！可以在网上找到。询问您的同事是否找不到它。
△不同的业务类型，普通房屋通常为2％，非普通房屋为3％，有些地区必须分为别墅和商业建筑。这些预充电率更高。
土地增值税的时间安排：规则过于复杂，各地的实际要求也不同。我通常会在完成并接受之后将其简化为清算。具体规则如下：
关于印发《土地增值税清算管理规定》的通知
符合下列条件之一的纳税人应执行土地增值税的清算。
（1）所有房地产开发项目均已完成并出售；
（2）未完成的房地产开发项目的整体转让；
（3）直接转让土地使用权。
对于符合以下条件之一的人，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税结算。
（I）对于已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例超过85％，或者剩余可售建筑物不超过该比例。超过85％该区域已被出租或使用；
（2）已获得三年销售（预售）许可证但尚未完成销售的人员；
（3）纳税人申请注销税务登记，但未完成土地增值税清算程序；
（4）省（自治区，中央直辖市，计划分开的城市）的税务机关规定的其他情况。
△VII。计算土地增值税的示例我已经看到很多公共帐户的计算示例，而这应该是最复杂的。但这是最接近实际情况的。如果理解此示例，则可以实际进行计算。
（1）假定条件如下：
（1），项目计划指标
（2），假设售价
（3），成本假设
（4），当地土地增值税政策假设
这是一个新项目；采用局部三点法；高层住宅是当地的非普通住宅；当地土地增值税税率如下：
（二）计算过程：
（1）。首先计算增值税，然后交出。由于从增值税中扣除了土地增值税的收入和成本，我们首先计算增值税和附加费。（不清楚如何计算，请先参见上一节）
（2）计算土地增值税：根据土地增值税政策的假设，该项目分为两类：非普通住宅（高层住宅）和其他（商业住宅，停车处）
△首先计算预收款：预收土地增值税=（售出还款-预付增值税）×预收率
分配方法：根据实用面积方法（特别注意：停车位不承担土地成本）
因此：
△应付土地增值税的计算表如下：
8.特殊情况：旧的改革项目，社会住房，乡村企业合作以及政府土地还款。这些更为复杂和不确定。在完成三大税项之后，我打算用一节与您讨论。。
9.总结：1.土地增值税=增值税额×适用税率扣除项目金额×快速计算的扣除系数增值税额=房地产收入转移扣除项目总额税率和快速计算的扣除因子如下表所示：
2.扣除额包括：
（A）获得土地使用权付款金额；
（B）房地产开发成本；
（C）房地产开发费用：C =（A + B）* 10％；
（D）与房地产转让有关的税收：增值税附加；
（E）加上20％的扣除额：E =（A + B）* 20％
3.增值税改革后，应从土地增值税的计算中扣除增值税，并从销项税中扣除房地产收入的总产值
扣除额：必须从所有中扣除进项税
4. VS点。两分VS。三点一点是一起计算的。
二分法分为：普通住房，其他住房；
普通住所的定义因地而异。
5.共享原则因地而异，如下所示：
销售收入：根据实际收入进行分配
土地成本：开发方法基于建筑面积法；同期所有类型的业务均采用实用面积法；其他费用等：一般按总建筑面积计算
6.预收土地增值税的预收和结算=（销售回扣预付增值税）×预收税率各地的预收税率有所不同！
公司所得税如何计算？
1.公司所得税的计算逻辑公司所得税的大逻辑很简单：企业的总收入减去允许扣除的金额，然后乘以25％的税率。（（}）企业所得税=（扣除的销售收入金额）*扣除的25％=所售开发产品的应税成本+期间费用+税额△其中：已售开发产品的应税成本包括
（1）土地征用费和拆迁补偿费：是指为获得土地开发和使用权（或开发权）而发生的各种费用，主要包括土地购买价或出让金，主要市政支持费，契税，耕地占用税，土地使用费，土地闲置费，土地使用变更和多付的地价及相关税费，拆迁补偿费，安置搬迁费，搬迁房屋建设费，农作物补偿费，危房补偿费等。
（二）初步工程成本
（3）建筑安装工程费用
（四）基础设施建设成本
（V）公共支持设施费
（六）开发开销
△期间费用包括销售费用，管理费用和财务费用
税款包括增值税附加费，土地增值税，印花税等。
（这些都是我在Internet上复制的。实际上，规则非常复杂。Internet上的某些公共帐户是专门为扣除房地产开发所得税而编写的。根据对投资者的简化理解，只要他们可以开具发票，标题就是该项目公司没有特殊情况，例如延迟支付土地，可以按照一定百分比扣除或扣除所得税。）
△2.税制改革后，将不含税的数据用于特定计算。
在计算土地增值税时，必须从销项税中扣除收入，并从相应的进项税中扣除成本。
计算时，顺序如下：首先计算增值税和附加税，将每个销项税和进项税留在表中；然后计算土地增值税，必须从相应的输出中扣除数据和进项税；最后计算企业所得税，在计算土地增值税时直接使用不含税的数据。
注意事项：
（1）由于我们使用的数据不包括增值税，因此在扣除税金时不能扣除增值税本身，而只能扣除增值税附加费，否则会导致重复扣除。
（2）如果在计算项目公司的所得税时不能扣除由于并购贷款引起的财务费用（利息）。这是因为合并和收购的金额是由受让人向转让人支付的，相应的利息也由受让人承担，即项目公司的股东而不是项目公司的股东，并且标的不同。
（3）对于罚款，罚款和没收财产的损失（行政罚款），例如土地滞纳金等，不得扣除。
△第三，还必须预先征收公司所得税的预收和结算。预收款公式为：企业所得税预付税费= [房屋预付款÷（1 + 10％）×估算的预付款毛利率预缴增值税的附加税项营销费用，管理费用，财务费用以及本期发生的营业外收入和支出]×25％
对于投资者来说，房子的预付款就是钱的出售
估计每个地区的毛利率各不相同，分别为15％，18％和20％。您需要在线检查。
△付款时间：房地产企业所得税按年结算。在这一年中，企业在有收入时纳税，在有损失时不纳税。以后年度实现的收入可以按照规定弥补以前年度的损失。
具体的计算示例（1）假定条件如下
回顾上一节中的示例中的一些假设数据（{}}预付的增值税附加费= 3245 * 12％= 389.4万元（{}}的增值税附加费= 5808 * 12％= 697万
预付土地增值税= 3470万元
已付土地增值税= 9,848万元
营销费用，管理费用（不含税）= 11.5百万元
这里还增加了一些假设：土地使用税= 100万，印花税= 50,000；资本化利息= 100万
营业外收支为0
在当地适用的估算毛利率= 15％
（II）公司所得税预付款的计算
企业所得税预付税= [住房预付÷（1 + 10％）×估算的毛利预付的土地增值税总值，预付的附加税项现时营销费用，管理费用，财务费用和营业外收支]×25％
= 3012万
（3）应付企业所得税的计算（（））企业所得税=（可扣除的销售收入金额）* 25％
= 9329万
第四，收购前的损失如果
目标公司亏损或继续亏损，则收购方可以在收购后抵消部分所得税，但是弥补亏损的期限不得超过5年，有必要确认弥补损失是否有效。
特别是在尽职调查期间，请查看“公司所得税补偿损失的详细列表”（此表包含在公司每年向税务局报告的一组表格中），最后一项是“被发扬”您会看到过去五年可弥补的损失额。 ”
然后，您可以预测该项目结转收入并产生利润的年份。大约要弥补每年的损失大约需要五年。这只能近似。投资者必须不准确。如果不确定，可以在计算中忽略此内容，并为将来留出一些空间。△（以下图片是百度图片中的随机图片。让我们看一下“公司所得税补偿损失表”）
△V.摘要：企业所得税公式
企业所得税预付税= [住房预付÷（1 + 10％）×估算的毛利预付的土地增值税总值，预付的附加税项现时营销费用，管理费用，财务费用和营业外收支]×25％（{}}应付企业所得税=（可扣除的销售收入金额）* 25％
可抵扣金额=所售开发产品的应税成本+期间费用+税金
△税收抵免
回顾先前的税收减免，除了所得税溢价外，其余的基本上都可以扣除。
注意：本文已从房地产收购的介绍转变为精通！ - 结束 -