所谓回租，是指开发商在出售商品房时，同意将购房合同的折价作为交易价格，并同时与购房者签订租赁合同，要求购房。买方购买房屋是免费或以低价提供给开发商的。现在，许多房地产公司经常设立房地产公司或资产管理公司来经营售后租回业务。通用的业务运营模式是：物业公司或资产管理公司从个人购买者那里出租商店（固定收益回报），然后将其出租。
税制改革后，此业务运营模型的税负分析如下：
对于购房者，物业公司或资产管理公司需要在向购房者回租商店或房屋的阶段以3％的税率征收增值税，除非其符合免税要求。如果购买者是个人，则只能去当地的国税局开具3％税率的一般增值税发票。物业公司或资产管理公司不能享受增值税进项税额减免。
对于房地产公司或资产管理公司，从买家那里租来的商店或房屋将需缴纳增值税。一般纳税人适用11％的增值税，小规模纳税人适用3％的增值税。增值税率。
具体示例：
房地产公司加强业务改革后，采取了“售后回租”的方式在某个城市开发商业建筑，并准备采取售后回租的形式。房地产公司承诺，在买房后（假设买主是个人），他们在买房后的5年内每年可获得7％的租金。房地产公司将出售给商业集团的建筑物出租给商业集团。开发商每年向买主支付650万元（含增值税），开发商每年从商业集团支付的租金中获得700万元（含增值税）。假设不考虑城市维护和建设成本以及地方教育附加费，也不考虑输入的增值税抵免额。请分析此售后业务产生的税费。
开发人员必须按每年收取的租金缴纳增值税，具体如下：
700÷（1 + 11％）×11％= 69.4（万元）。
而开发商支付给购房者的租金为650万元，他们需要去当地税务局购买和代扣代缴税款，并开具普通增值税发票。
由于个人在当地税务局开具普通增值税发票，因此无法扣除增值税。因此，房地产公司支付给购房者的租金为650万元。无法抵扣增值税进项税。万元租金全额缴纳增值税69.4万元，税负近10％。
智慧资源建议：为了节省税收成本并减少税收负担，您可以计划并思考签订合同。具体操作要点如下：
1.购房时，房地产公司或资产管理公司与买方签署代理租赁协议，而不是以开发商的名义与买方签订租赁合同。
2.买方或出租人，承租人以及房地产公司或资产管理公司（中介）签署了三方租赁合同。合同规定，物业公司或资产管理公司从承租人的租金中收取一定比例的佣金。
第三，物业公司或资产管理公司前往当地税务局购买房屋或出租人，代扣代缴税款并开具普通增值税发票。
根据上述合同的签署，财税[2016] 36号文件规定，一般纳税人（物业公司或资产管理公司）收取的佣金为6％。买家或个人投资者需缴纳3％的增值税。
以上述情况为例：
一家房地产公司成立了一家房地产公司，并申请了一般增值税纳税人。购买者或出租人与房地产公司签订租赁协议。同时，购买者或出租人，承租人与房地产公司签订三方租赁合同合同规定，物业公司从承租人的年租金中扣除支付给购房者或出租人的650万元后，其余部分作为物业公司的佣金。
签订上述合同后，房地产公司可以将所收取的700万元租金分解为650万元的租金和50万元的代理费。房地产公司依法缴纳的增值税为：
50÷（1 + 6％）×6％= 2.83（万元）。
[武汉]营业改革后房地产开发五个不同阶段的税收风险控制和税收筹划（5月24日至25日）
【课程背景】
本课程分为五个阶段，分别是土地征用，规划和设计，开发和建设，销售组织以及完工和清算。着重于解释房地产开发每个阶段的具体实施中涉及的相关税收问题。例如：在获得各种开发程序，制定各种融资计划，选择要开发的产品类型，制定各种经济合同以及设计各种促销模型时，应注意哪些税收问题以及如何在特定文件中设计税收条款。本主题属于税收筹划主题，旨在培养良好的税收意识并积极预防税收风险。该课程难度适中，适合房地产公司的专职财务和税务经理以及公司其他中高级经理的学习和培训。
【讲师】
高级税务官员杨先生从事税务审计已有20多年了。他参加了国家税务总局组织的关于房地产业的税收教学研讨会，课程计划和重大税收审计。并具有丰富的税务审计实践经验。
同时，多年以来，杨先生一直在全国范围内从事房地产税的教学，数千小时的教学，并在全国29个省，市和自治区的教学地点从事教学。教学内容涉及税收征管，税收审计，税收行政法，税收筹划等诸多学科，具有非常丰富的教学经验。
教学模式：政策解释+案例分析+现场互动（每次培训持续不超过一个半小时，可以解决涉及房地产行业的学员提出的所有税收问题）。具有较强的及时性和实用性；
教学特色：准确，透彻，简单，实用；教学风格：生动，机智，有趣，幽默。
【课程大纲】
n。I.征地阶段的税收风险控制和征税
1.如何协商避免土地使用税的土地合同，如何确定征收契税的基础以及如何缴税？
2.如何通过接受投资来获得土地时控制税收风险？双方投资者的税收风险在哪里？
3.如何确认通过购买股权获得的土地成本？
4.在非货币交易中获得土地使用权时如何确认土地成本？
5.根据已转让的土地，成熟的土地和购买的烂尾楼来确认土地成本的依据是什么，以及甲，乙双方在计算税额时如何进行税务风险规避土地增值税？
6.如何通过“一对一拆迁”获得土地，如何进行会计处理，如何向被拆迁方和开发企业开具关于企业所得税，土地价值的销售房地产发票？增值税，契税，个人对所得税进行全面的税收分析？
7.在原始工厂的土地上开发。该土地最初有办公楼，工厂楼和其他建筑物。这些建筑物的原始建筑发票可以包括在开发成本中吗，换句话说，您自己的单元工厂可能会被拆除？拆迁补偿费？
8.土地征用支付的外来支出的所得税和土地增值税的处理之间有什么区别？为了避免风险，如何在税前扣除？
n第二，在规划和设计阶段进行税收风险控制和税收回答
1.在项目建立，计划和设计过程中应注意哪些税收问题和节税策略？
2.产品开发类型的选择是否与税收负担水平有关？还是与企业销售有关？
3，如何控制合作房建设的税收？
4.是否应委托海外设计单位进行规划和设计，所支付的设计费应在中国征税吗？企业应承担哪些税负？
n第三，开发和建设过程中的税收风险控制和税收回答
1.如何规范销售部门和类似资产的会计和税务处理？
2.在地下建造的民防项目，有产权的车库和无产权的车库之间在税收待遇上有何区别？纳税人如何与他们打交道以获得相对利益？
3. A供应材料和A供应设备有什么区别？在房地产建设安装过程中如何区分设备和材料？通过具体案例，从A物料和A物料的两种情况描述增值税税收，土地增值税，企业所得税之间在税收待遇上的区别，以及“超低成本外包”方式下的合法性和现实性？
4.如何计算房地产公司为开发项目所产生的借贷成本，以及公司所得税和土地增值税之间对借贷成本的处理有何不同？
5.我可以从股东或其他自然人的借款中扣除利息吗？
6.资本化借贷成本与计入损益的借贷成本之间有何区别，以及如何提供“同一时期金融企业类似借贷的利率表”？
7.如何操作集团内偿还的利息支出以避免双重征税？
8.如何扣除工资和薪水以最大程度地提高企业和雇员的利益，如何把握合同工，临时工和劳务之间的差异，以及他们的税收待遇有何不同？（{}} 9.如何确认购买腐烂建筑物（在建工程或在建项目）的初始成本？
n第四，销售阶段的税收风险控制和税收回答
1.如何在“买一送一”模式下确认收入金额，对于不同的销售模式（如交付区域，家用电器，停车位和财产交付），税收法规有何不同？有预扣所得税的风险吗？
2.如何在“新旧结合”销售模式下确认支出，如何处理账单，是否涉及预提税？
3.如何在“凭证销售-10,000至50,000”的销售模式下确认收入？
4.“包销”和“寄售”之间有什么区别，以及如何控制税收风险？
5，如何处理“假抵押”和“零首付”销售模式的税收？
6.“销售偿还”如何确认收益，企业的困惑在哪里？
7.对“销售和回租”进行税收风险分析，同时为您提供解决方案，以便您不再担心回租？
8.如何通过“买卖”方式确认增值税，企业所得税和土地增值税？
9，如何进行“低价，免费回租”会计和税收处理？
10.应如何出售和经营“物业酒店”的会计和税务处理？
11.房地产公司收取非现金费用的税收风险是什么，在增值税，公司所得税的非现金费用处理上有何区别？和土地增值税？
12.对于不同的客户和不同的销售模式，售价要低得多。我们如何找到适合我们的“合理理由”？
13.在房地产中支付了100万元人民币的工程款后，建设方将房屋中的90万元转卖给了第三方，现在要求房地产公司为第三方执行抵押贷款程序。请问，这是否违反了税收或银行的相关法律法规？如果可以运营，房地产公司将如何进行会计处理？
15.在销售过程中发生的广告费用，业务促销费用和业务娱乐费用如何在税前扣除？需要防止什么错误？
n五，清算阶段的税收风险控制和税收回答
1.如何规范房地产行业的完成标准，并且对增值税，土地增值税，企业所得税等有何影响？
2.不同税项的收入确认原则有何不同？
3.清算完成时如何确定土地增值税收入的金额？
4.清算后如何确定转让房地产的成本，是否涉及“二次清算”？
5.如何处理税收与会计之间的成本差异，您需要在会计中进行调整吗？
6.房屋付款之前和之后如何支付财产费用，这将如何影响税收？
7.基本的装饰，简单的装饰和精装书是什么？软装饰的扣除规则在计算企业所得税和土地增值税时有何区别？
[费用说明]
[主持人]中国房地产商学院
[时间和地点] 5月23日全天（24到25（星期四和星期五）9:00到17:00）报告武汉？武汉香槟国际大酒店公告“将另行宣布，详情请咨询会议团队）
房地产开发五个不同阶段的税收风险控制与税收筹划
杨如鸣先生，长沙，2018年4月19日至20日
[讲师]杨先生，高级税务官员，从事税务审计工作已有20多年了。他多次参加了国家税务总局组织的税务教学研讨会，课程计划和重大税务案件审计。基本的税收理论知识和丰富的税务审计实践经验。
教学模式：政策解释+案例分析+现场互动（每次培训持续不少于一个半小时，可以解决涉及房地产行业的学员提出的所有税收问题）。具有较强的及时性和实用性；
[组织者]北京中京阳光税收筹划办公室，北京中深天狮信息咨询中心
[培训时间]在4月18日至20日（周四和周五）全天报告
[培训地点]长沙（具体地点，课程开始前一周）
1.如何通过招标和拍卖的方式获得土地，如何协商避免土地使用税的合同条款，如何计算契税和如何缴税？
4.在以非货币交易的形式获得土地使用权时，如何确认土地成本？
5.根据已转让的土地，成熟的土地和购买的腐烂地板确认土地成本的依据是什么，以及甲方和乙方在计算土地价值时如何避免税收风险加税？
7.在原始工厂的土地上开发。该土地最初有办公楼，工厂楼和其他建筑物。这些建筑物的原始建筑发票可以包括在开发成本中吗，换句话说，您自己的单元工厂可能会被拆除？拆迁补偿？
8.对于征地红线以外的支出，所得税和土地增值税的处理有何区别？为了避免风险，我该如何在税前扣除呢？
1.在项目建立，计划和设计过程中，我们应注意哪些税收问题和节税策略？
2.产品开发类型的选择是否与税收负担水平有关？仍专注于公司销售？
3.如何控制合作住房建设方法的税收？
4.是否应委托海外设计单位进行规划和设计，所支付的设计费应在中国征税吗？公司承担什么纳税义务？
2.在地下建造的民防项目，有产权的车库和无产权的车库之间在税收待遇上有何区别？纳税人可以做什么以获得相对利益？
3. A供应材料和A供应设备有什么区别？在房地产建设和安装过程中如何区分设备和材料？从具体案例来看，从供应材料和供应设备这两个案例来看，增值税，土地增值税，企业所得税的税收待遇和“超低价”经营的合法性有何不同？成本外包”和现实？
6.如何区分资本化的借贷成本与包括在损益中的借贷成本，以及如何提供“金融公司同期类似借贷的利率表”？
7.如何偿还集团内的利息费用以避免双重征税？
8.如何扣除工资和薪水以最大程度地提高企业和雇员的利益，如何把握合同工，临时工和劳务之间的差异，以及他们的税收待遇有何不同？
9.如何确定购买腐烂建筑物（在建工程或在建项目）的初始成本？
5.如何处理“假抵押”和“零首付”销售模式的税款？
6.“销货”如何确认收入，企业的困惑在哪里？
9.如何进行“低价，免费回租”会计和税收处理？
10.应如何出售和经营“物业酒店”的会计和税收处理？
11.房地产公司收取的高价费用的税收风险是什么，在增值税，企业所得税和土地的高价费用的处理上有何区别？增值税？
15.如何扣除销售过程中产生的广告费用，业务推广费用和业务娱乐费用，以免税前？需要注意哪些错误？
1.房地产行业的完成标准是如何规定的，它将如何影响增值税，土地增值税和企业所得税？
3.清算完成后如何确定土地增值税收入的金额？
4.清算后如何确定房地产成本？是否涉及“二次清算”？
7.什么是基本装修，简单装修和精装书？在计算企业所得税和土地增值税时，软包装的扣除规则有何区别？
[培训费用] 4800元/人（讲师费，会场费，学习费，信息费，茶歇），会议事务组提供酒店预订服务，如果需要住宿，请在注册收据中说明，会议事务统一安排，自理。
《随着业务改革的增加，房地产开发五个不同阶段的税收风险控制和税收筹划》
[培训地点]长沙
[训练时间] 2018年4月19日至20日
《 2018年房地产企业税收合同条款审查与资产净值优化》
[培训地点]成都
《分析18种房地产企业的土地征收方法和土地增收清算的十大秘密》
[培训地点]北京