《财政部国家税务总局关于全面开展营业税和增值税试点改革的通知》（财税[2016] 36号）发布，从3％的营业税改为11％的增值税。当企业和甲方结算该项目时，应税销售额必须包括物料价值并缴纳增值税。因此，选择承包劳务或承包材料的形式对建筑企业尤为重要。
劳务合同是建筑企业的最佳政策
进行业务改革后，建筑业的增值税率为11％，而签订劳资合同所支付的增值税为11％。可以扣减材料费17％，材料费为60％。计算得出，60％* 17％= 10.2％，因此在材料改革后可以扣除10.2％，我们仅需支付0.8％的增值税，这比改革前的3％降低了2.2％。仅从材料成本的角度来看，经过业务改革的增加，签订劳动合同和材料合同使增值税减少了2.2％。
在进行业务改革后，几乎无法扣除人工成本。人工成本占项目的20-30％。目前，我们将计算30％。与业主签订的总合同需支付11％的增值税。 30％* 11 = 3.3％。因此，从劳动者的角度来看，增值税比增值税改革前增加了0.3％。
就合同人工和材料而言，材料成本降低了2.2％，人工成本提高了0.3％，总税收减少了1.9％。不考虑其他辅助材料的业务改革增加之后签订的劳资合同必须低于税制改革之前的水平。因此，与业主讨论业务时，能够签订劳资合同是建筑公司的最佳政策。
建筑公司如何签署劳务合同
1.与政府机构签订劳资合同
的所有者有两种，一种是房地产开发公司，另一种是非房地产开发公司，例如工业企业，政府部门（例如道路，建筑，基础设施，政府大楼，和只有房地产公司在业务改革后增加工业企业需要扣除，而政府部门则不需要扣除。当所有者是非房地产开发企业或非工业制造业时，他必须找到一种方式来签订劳动和物质合同。
2.业主指定品牌，建筑公司购买材料
如果业主想购买材料，建筑公司无法扣减材料。它必须与所有者通信。以法律形式签订劳动和材料合同。所有者可以自定义供应商的品牌，而建筑公司可以购买。扣除17％。
3.业主购买材料，建筑公司支付供应商资金
有些所有者可能没有任命供应商，但不得不自己购买材料。这时，他们必须进行协商和沟通，以便所有者成为您的买方，并让所有者代替建筑公司进行购买。签订采购合同时，您必须与建筑公司签订合同。合同签订后，业主将向供应商付款还是建筑公司向供应商本身付款？根据财税[1994] 26号文件，购买行为无法获得资金，因此，如果所有者想购买，则必须告知其细节。
（1）从签订合同的角度来看，仍然有必要与所有者签订劳动和物质合同；
（2）业主以建筑公司的名义去购买材料和购买物品；
（3）购买付款的付款方式是：所有者将付款支付给建筑公司，建筑公司将付款支付给材料供应商，然后供应商将发票开具给建筑公司。
4.业主购买材料并支付供应商资金
根据国家税收[1995] 192号文件第3条第1款，如果票价不一致，则不能扣减进项税。因此，如果所有者将钱直接支付给供应商，则供应商将它被发行给一家建筑公司。由于票价不一致，无法抵扣进项税。
在所有者必须向供应商付款的情况下，有两种方法可以避免不扣除进项税的风险：
第一种方法：在所有者付款给供应商之前，建筑公司首先向所有者开具特殊的增值税发票。例如，如果所有者向供应商支付了60万元人民币的购买费用，则建筑公司将首先打开所有者。600,000增值税发票可让所有者在向供应商付款之前收到发票。同时，建筑企业，业主与供应商签订了委托协议，建筑企业委托业主向供应商支付材料采购款。
第二种方法：如果建筑公司未开具发票，则建筑公司与业主之间签署无息贷款协议，然后签署三方委托付款协议，其中规定所有者将直接将材料购买付款支付给供应商。
1.干租赁的税收处理附件2：{2016}财税[2016] 36号文件：“关于营业税改增值税试点有关问题的规定”第六条第六款第六项规定：有形动产作为标的物提供的经营租赁服务。 《附件1：财税[2016] 36号：《增值税营业税改征试点实施办法》规定：“简化税法的应纳税额为：指根据销售和增值税征费计算的增值税，不能从进项税额中扣除。计算应纳税额的公式：应纳税额=销售额×税率。第35条规定：“以简单的税收方法进行销售该金额不包括其应纳税额。如果纳税人采用销售与应税金额的组合定价法，则销售金额根据以下公式计算：销售金额=含税销售额÷（1 +征收率）。“第十六条规定：”增值税率为3％。“租赁公司于2013年8月1日开始实施。因此，根据上述税收政策，一般纳税人的纯机械租赁模式（机械设备的经营租赁或干式租赁）的帐单和增值税计税方法分为以下两种情况：
（1）如果机械租赁公司在2016年8月1日之后在施工现场购买了设备，并在2013年8月1日之前购买了设备，则租赁公司将按照简单的3％税额计算方法征收增值税，向承租人的建筑企业开具3％的特殊票（用于一般税项）或普通发票（用于简单税项）。
（2）如果机械租赁公司在2016年8月1日之后在施工现场购买了设备，并在2013年8月1日之后购买了设备，则租赁公司将征收16％的增值税，并给予承租人的建筑公司开具16％的特殊发票（适用于采用一般税法的项目）或普通发票（适用于采用简单税法的项目）。
2，签订干租赁合同节税要点
建筑企业以经营租赁方式租赁建筑机械和设备时，应按照以下方式签订租赁合同：必须明确说明建筑企业租赁的购买时间或日期。租赁合同。文件中必须标明以下附件：首先，机器和设备的原始购买合同的副本上应盖有租户的特殊印章；第二份是租用设备的原始购买合同的副本，附有租户的合同印章。签订合同的具体要点如下：
首先，租赁合同中的第一条款必须具有“设备租赁数量表条款”，格式如下图13所示：
其次，应在租赁合同的“租金金额”条款中规定：“合同租金金额应采用以下合同协议表中的（______）合同协议表”。
（1）合同金额为：×××元（不含增值税），增值税额为：×××元。租赁期间的有关税费由出租人负担，租赁应当向甲方开具增值税发票。由于承租人的原因而在承租人场所租用的设备也计入设备租赁费（如果所有者的原因导致等待工作，则不计入设备租赁费），承租人和出租人必须在书面确认的时候书面确认离开。
（2）合同金额为：×××元（不含增值税），增值税额为：×××元。租赁期间的有关税费应由出租人负担，但应由租赁所在地设备的国家税务总局代扣。预扣税款应从合同金额（包括增值税额）中扣除。租金后人民币（不含增值税）。
第三，在租赁合同的“发票条款”中达成一致：“按照以下发票方法中的（1）发票方法开具发票。”
第一种开票方式：如果机械租赁公司租给建筑公司的设备是在2013年8月1日之前购买的，并且建筑公司的项目选择了一般税法来征收增值税，则该租赁公司按照简单的3％税额计算方法收取增值税，并向承租人的建筑企业开具3％的增值税专用发票。
的第二种开票方式：如果机械租赁公司租给建筑公司的设备是在2013年8月1日之前购买的，并且建筑公司的项目选择了简单税法来计算增值税，则该租赁该公司向承租人的建筑公司开具3％的普通增值税发票。
的第三种开票方式：如果机械租赁公司租赁给建筑公司的设备是在2013年8月1日之后购买的，而建筑公司的项目选择了一般税法来计算增值税，则该公司向承租人的建筑公司发行16％的特殊增值税票。
第四种开票方式：如果机械租赁公司租赁给建筑公司的设备是在2013年8月1日之后购买的，而建筑公司的项目选择了简单的税法来征收增值税，则该租赁该公司向承租人的建筑公司开具16％的一般增值税发票。
2017-11-15房地产经理联盟房地产经理联盟
本文是肖太守博士演讲的记录。公共帐户：建筑物管理。
潜在客户
进行业务改革后，许多建筑公司无形地增加了“材料供应”和“材料控制”的税负，但无从下手。
那么，“材料供应”的税收风险是什么？签合同时有什么技能？“控制材料”规避税收风险的实际意义是什么？
请参阅下文！
首先，营改增前后的“物资供应”之间的差异
1
“材料”的定义
根据财税[2016] 36号附件2的规定，材料A的供应是指承包商或所有者购买并移交购买的设备的全部或部分设备，材料和电力，材料和权力建筑企业进行施工的建筑工程现象。
根据此规定，如果承包商要承包的建设项目的自购材料为零，则承包商的合同即为承包商的合同。
业主或承包商购买的材料，设备或建筑配件在整个建筑项目成本中在“ A物料”中所占的比例，只要业主购买了该项目，税法就没有规定即使所有者购买了一美元的材料，所使用材料的行为也是“材料供应”现象。
2
改革前后的差异
（1）“ A物料”的成本会计差异
业务改革和增加后的“ A物料”直接在承包商或所有者处计算，物料供应商直接向承包商或所有者开具物料发票以进行会计处理。
并且，在业务改革前的“材料供应”分为“设备和装饰材料供应”和“设备和装饰材料以外的材料供应”。
其中，“用于设备和装饰材料的材料供应”直接在承包商或所有者处计算，即与业务改革后的“材料供应”相同。建筑企业使用“设备和装饰材料以外的材料供应”进行成本核算，材料供应商直接向建筑企业开具材料发票以进行会计处理。
（2）建筑企业的产值中是否包括“供应材料”之间的差异
业务改革和增加后的“供应材料”不包括在建筑企业的产值中，也就是说，当项目完成后，建造企业的结算价格中不包括“供应材料”安顿下来。
“ S物料”，其中“用于设备和装饰材料的物料”不包括在建筑企业的产值中，与业务改革后的“ A物料”相同。建筑设备产值中包括“设备和装饰材料以外的材料供应”。
（3）建筑企业是否为“材料供应”支付增值税之间的区别
建筑企业不为“材料供应”支付增值税。
因为“供应物料”在承包商处进行成本核算，所以如果承包商符合税法规定的抵扣增值税进项税的条件，则“供应物料”的增值税进项税额在合同中甲方可享受扣除额，建筑企业不计算“物料供应”的成本发票，也不计入建筑企业的产值或收入。建筑企业不必为“材料供应”部分支付增值税。
（II）与“供应材料”相关的税收相关风险，并避免了签订合同的技巧
“一种供应材料”的税收风险分析：增值税计算方法选择的困境
财税[2016] 36号附件2规定：“一般建筑纳税人可以选择对甲方提供的建筑服务采用简化的税额计算方法。”
在本文档中有一个特别重要的单词“是”。具体的含义是，只要发生“物资供应”现象，建筑公司在增值税计算方法上就具有一定的选择性。，您可以选择常规增值税计算方法或简单增值税计算方法。
据此，“材料供应”的税收风险主要反映在建筑公司增值税计算方法选择的两难境地，即当建筑公司签署“供应税”时材料所有者的合同”，这是选择增值税是按一般税法还是简化税法计算？
由于建筑企业选择一般税法来计算增值税，因此可以扣除进项增值税，而选择简单税法来计算增值税的项目则不能扣除增值税。进项增值税。
在“ A物料”中选择建筑企业一般和简单税款计算方法的关键点确定
中建筑企业的销售
财税[2016] 36号规定：“销售是指纳税人为应税行为获得的所有价格和额外费用，除非财政部和国家税务总局另有规定”。同时，财税[2016] 36号附件2规定：“如果试点纳税人在提供建筑劳务时采用简单的税额计算方法，则从所有价格和价外支出为销售额。 ”
根据上述政策，建筑企业在“供应材料A”中计算的增值税销售价值体现在两个方面：
首先，在建筑公司选择一般税款计算方法来计算增值税的情况下，销售金额是指从承包商或业主那里收取的全部价格和标价过高的费用，用于建筑公司；
其次，在计算增值税的方法中，销售金额是建筑公司扣除分包合同付款后从业主那里收取的所有价格和价外支出的余额。“ {A}”中建筑企业增值税计算方法的选择分析
根据财税[2016] 36号附件1：《将营业税转为增值税的试点实施办法》，建筑服务的适用税率为11％，而建筑服务的适用税率为设备，材料和动力一般为17％。
基于此，可以在“ A物料”中大致计算出选择建筑公司增值税计算方法的临界点。
假定“供应商A”合同中商定的总项目价格和税金（项目成本为税前项目成本+税前项目成本×11％）（不包括采购的材料和设备甲方是甲，那么建筑企业采用一般税法和简化法计算增值税的方法如下：
①根据一般税收计算方法应缴的增值税为：
应缴增值税=建筑业公司购买的物料的A×11％÷（1 + 11％）进项税= 9.91％×建筑业公司购买的物料的A进项税
②根据简化方法应缴的增值税为：
应付增值税= A×3％÷（1 + 3％）= 2.91％×A
③两种方法下相同税收负担的临界点：
9.91％×A－建筑企业购买的建筑材料进项税= 2.91％×A
推论：
建筑企业购买的物料进项税= 7％×A
④通常，建筑企业购买的机电装置和钢结构装置的材料的适用税率通常为17％，因此得出以下临界点：
建筑企业购买的物料进项税=建筑企业购买的物料的总价和税××17％÷（1 + 17％）= 7％×A
⑤从中计算出临界点：
建筑企业购买的总材料，材料，税金和材料= 48.18％×A
⑥从事房屋建筑工程，道路桥梁工程，水利工程，管道工程和装饰工程的建筑企业。建筑公司购买自己30％的材料，包括沙子，砾石，砖和混凝土。扣除了大约17％的钢筋建筑材料，因此得出了临界点：
建筑业企业购买的物料进项税=建筑业企业购买的物料总价和税收×17％÷（1 + 17％）×70％+建筑业企业购买的物料总价和税收×3％ ÷（1 + 3％）×30％= 7％×A
⑦由此计算出临界点：
建筑企业购买的材料，材料，税金和材料总数= 71.86％×A
【结论】
在A物料模型下，建筑企业选择一般税法或简单税法的临界点参考值为：
①从事房屋建筑，道路桥梁工程，水利工程，管道工程和装饰工程的建筑企业的临界点参考值为：
建筑企业购买的材料的材料总价格和税费= 71.86％×供应合同中约定的工程总价格和税费
具体是：
建筑企业购买的材料的材料价格和税金总额＞ 71.86％×材料供应合同中约定的建筑材料的价格和税金总额，则一般税法适用
建筑企业购买的材料的材料价格和税收总额＜71.86％×材料供应合同中约定的建筑材料的价格和税收总额，那么简单的税收计算方法是有利的
②建筑企业机电安装和钢结构安装关键点的参考值为：
建筑企业购买的材料的材料总价格和税费= 48.18％×供应合同中约定的工程总价格和税费
建筑业企业购进材料的总材料价格和税费＞ 48.18％×材料供应合同中约定的工程总价格和税费，该方法是有利的
材料，材料，税金和税金合计
因此，建筑企业购买多少建筑材料占整个项目成本，或者多少供应材料占整个项目成本，是选择税金计算方法的关键！
[情况1]建筑企业购买的材料的总价和税金> 48.18％ד材料供应”合同中规定的项目总价格和税金，一般税收计算方法的分析
江苏省的一家公司委托一家中国精业公司来建设主题公园项目。该项目合同总费用为1000万元，物资部分为600万元，其中“自给”为200万元。400万元。中国精业将100万元的机电安装工程分包给了中冶研究院。（假设所有已购买物料的增值税发票为17％）根据{{}}方法应支付的增值税为：
应缴增值税金额=（1000-200）×11％÷（1 + 11％）-[（600-200）×17％÷（1 + 11％）+ 100×11％÷（1 + 11％）]
= 79.27-（61.26 + 9.9）
= 8.11（万元）根据{{}}应付的增值税为：
应交增值税=（1000-200-100）×3％÷（1 + 3％）= 20.38（万元）
因此，建筑企业购买的材料的材料总价格和税金为422 [400万元（（1 + 11％）×（1 + 17％）]> 48.18％×规定的项目总价格和税金在“供应材料”合同中是800万元= 38,544万元。比起简单的增值税计算方法，选择增值税计算方法比人民币127,200元（20.38-8.11）具有更高的成本效益。
【案例2】分析一种简单的税法，以一种建筑公司购买的材料的总价和税额<48.18％×合同中约定的“供应”工程总价和税额材料”
江苏省的一家企业委托一家中国景业公司建设主题公园项目。该项目合同总费用为1000万元，材料部分为600万元，其中指甲供应为500万元。一万元。中国精业将100万元的机电安装工程分包给了中冶研究院。（假设所有已购买物料的增值税发票为17％）
应缴增值税金额=（1000-500）×11％÷（1 + 11％）－ [（600-500）×17％÷（1 + 11％）+ 100×11％÷（1 + 11％）]
= 49.55-（15.31 + 9.9）
= 24.33（万元）
应交增值税=（1000-500-100）×3％÷（1 + 3％）= 116,500元）
因此，当建筑企业购买的材料的总材料价格和税金为105.4万元[100万元（1 + 111％）×（1 + 17％）] <48.18％×商定的项目价格时“供应材料”合同税收总额为500万元= 234万元。选择增值税的方法要比选择增值税的一般方法便宜126,800元（24.33-11.65）。
3
建筑公司“ A供应”税收相关风险控制的合同签署技巧
通过以上分析，在业务改革扩大之后，当建筑公司与业主或承包商签署“供应”合同时，控制多付税款的合同签署技术为：
（1）选择机电装置和钢结构装置的建筑公司选择计算增值税的方法时，必须为合同中的建筑公司购买的材料的总材料价格和材料税征税材料供应> 48.18％×合同中约定的项目价格和税金总额。
（2）在计算增值税时，有必要争取建筑企业在供应合同中以A <48.18％×价格总和的价格购买材料的总价和税项。和“供应”合同中约定的项目税金。
（3）从事房屋建筑，道路桥梁工程，水利工程，管道工程和装饰工程的建筑企业选择一般税法计算增值税时，必须努力争取材料和税收总价> 71.86％×合同中为“材料供应”规定的工程和税收总价。
（4）从事增值税计算方法时，有必要争取建筑企业在物资供应合同中购买的物资的总物价和税额<71.86％。 ×物料供应合同中项目的总价格。
4
与业主或承包商签署“ A物料”合同的建筑公司的节税签名技巧
（1）建筑企业购买多少建筑材料占整个项目成本，或多少供应材料占整个项目成本，是选择一种计税方法的关键！
（2）在与业主签订供应合同的情况下，如果项目报价为（裸价格+裸价格x 11％），则合同必须说明建筑公司的选择方法来计算增值税，按3％向所有者开具3％的增值税发票。
（3）在与业主签订供应合同的情况下，如果项目报价为（裸价+裸价×11％），且业主强烈要求合同必须表明建筑企业必须选择一种计算方法增值税，如果按11％向所有者发出11％，建筑公司必须争取所有者购买的材料在整个项目中使用的材料中所占的比例非常低。
（3）避免税收风险的“控制材料”的实用要点
“控制材料”的法律和税收风险
（1）“控制材料”的法律风险
“控制材料”是指所有者或承包商将订立建筑承包合同的建筑企业交给指定的材料和设备供应商购买建筑材料和设备的经济行为。
《中华人民共和国建筑法》第25条规定：“根据合同，如果工程承包单位购买了建筑材料，建筑构件和设备，则承包单位不得指定承包单位购买建筑材料，建筑构件和设备或指定的制造商，供应商。 ”
根据此规定，如果承包商和总承包商签署了人工和材料合同，则承包商或所有者不指定材料和设备供应商，否则是非法的。因此，“材料供应”和“材料控制”之间的主要区别是：“材料供应”是合法行为，“材料控制”是非法行为。
（2）“控制材料”的税收风险
“控制材料”的税收风险主要体现在实践中，如下所示：订约方与材料供应商签订采购合同并向材料供应商付款，但是材料供应商向建筑企业开具发票，这是错误的。增值税发票。
《控制材料》税收风险控制的实际操作要点
（1）承包商和建筑企业签署了劳务和材料合同，合同中不得包含“建筑企业从某个材料供应商处购买材料”的字样。
（2）建筑企业与材料供应商签订采购合同并向材料供应商付款。材料供应商向建筑企业开具增值税专用发票。
（3）承包商向建筑公司付款，而建筑公司向材料供应商付款。承包商不得向材料供应商付款。
（4）如果签约方必须付款给材料供应商，并且将来，建筑公司必须使用以下方法：
首先，建筑公司首先向发行人开具建筑服务行业11％的增值税发票，发票金额与承包商向材料供应商支付的金额相同；
其次，建筑公司，承包商和材料供应商签署了三方委托付款协议：建筑公司委托承包商将材料供应商支付给材料供应商。
第三，材料供应商向建筑企业开具增值税专用发票。
房地产母公司将其土地更改为全资子公司，并发展了节省合同的税务签署技巧
实际上，通常会出现一种现象，即房地产公司（通常是母公司）首先参与土地竞标，然后成立项目公司（项目必须是母公司的子公司）公司）独立开发获胜土地。房地产母公司中标然后注册项目公司（子公司）进行开发的这种现象，实际上有两种情况：
第一种情况：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据，不申请土地证，并计划成立子公司进行开发。
房地产母公司已将土地种植起来进行收购。母公司与土地管理部门已签订《国有土地使用权出让协议》，并支付了土地出让金以取得土地出让金合规账单，但尚未取得国有土地使用权。证书。然后计划在项目现场成立全资子公司或项目公司以开发土地。
第二种情况：房地产母公司支付土地，获得土地转让收据，获得土地证，并计划建立一家子公司进行开发。
房地产的母公司已种植土地用于收购。母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权证明书，取得土地出让金合规单。然后，计划在项目现场建立全资子公司或项目公司以开发土地。
在上述两种情况下，项目公司（子公司）有一个共同点：必须将以母公司名义的土地使用权转让给母公司并注册为项目公司或子公司。如果母公司将中标土地更改为子公司的名称并允许其子公司进行后续开发，则将面临某些税收风险：母公司将土地使用权转让给子公司的行为必须在依法支付沉重的税负，例如土地增值税，增值税和企业所得税。如何避免上述税收风险？笔者分析了上述两种情况的税收风险，并提出了避税策略，以供参考。
一，第一种情况下的税收风险和逃税策略
1.税收风险分析
由于母公司中标，土地转让费由母公司开具，土地部出具的土地转让费管理业务收据是母公司的名称，而不是名称未来将成立的子公司。。作为将来成立子公司从事母公司中标地点开发的前提，必须将母公司中标地点的土地使用权转让或更改为子公司名称。为了启动和开发项目。为此，母公司必须将获奖土地更改为其子公司的名称。但是，尽管在国有土地部门的协助下将国有土地使用权证转让给了公司成立的子公司，但土地部门还是要支付土地转让费。收据已发给房地产母公司，但发给了打算设立土地的子公司。存在以下税收风险：子公司在计算时将无法扣除土地增值税，增值税和企业所得税，从而增加了子公司的税收成本。
2.分析规避税收风险的法律依据
（1）国家土地和资源开发委员会的第10条第（2）款（6）[2006] 114
根据国土资源部于2006年5月31日发布的“关于招标，拍卖和挂牌使用国有土地的规定（试行）”第10条第2款的规定6项“如果申请人在竞标土地后打算建立新公司进行开发和建设，则申请应明确说明新公司的投资结构，成立时间等。转让方可以列出最终结果。首先与投标人进行投标过程。投标人按照约定完成新公司的登记手续后，与新公司签订《国有土地使用权转让合同》，并与新公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；也可以按照协议直接与新公司签署《国有土地使用权转让合同》规定，在土地投标人提交的“招标（投标）申请书”中，同意建立新的开发建设公司，并明确新公司的投资构成，设立时间等。内容，中标人按约定设立新公司后，出让人与新公司签订《变更国有土地使用权转让合同协议》，以新公司名义转让国有土地。 。如果房东将土地使用权直接转让给新公司，则按照国有土地使用权征收有关税款；否则，土地出让人将国有土地使用权转让给国有土地使用权。新公司的行为应按照国有土地使用权的转移征收。
（2）财税[2016] 140号第8条
《国家税务总局关于明确金融房地产开发和教育辅助服务增值税政策的通知》（财税[2016] 140号）第8条规定：“房地产开发企业（含多家房地产开发企业）受让方将土地价款支付给政府部门后，应当成立项目公司对受让土地进行开发，并同时满足下列条件，项目公司可以将房地产开发企业支付的地价扣除为：政府部门按照规定。
（1）房地产开发企业，项目公司和政府部门的三方签署了变更协议或补充合同，以将土地受让人变更为项目公司；
（2）在政府部门转让的土地的使用条件，计划等保持不变的情况下，签订变更协议或补充合同后土地总价保持不变；
（3）项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有。”
根据该规定，作者特别提醒，在应用本文档的规定时，必须注意以下几点：首先，必须同时满足上述三个条件，否则该项目公司不能扣除房地产开发企业向政府部门付款地价。其次，如果有多个房地产开发公司组成的财团共同中标，则项目公司的全部股权必须由多个参与竞标的房地产开发公司组成的财团共同持有。如果只有一个房地产公司参与土地竞标，则项目公司的全部股权，即100％的股权必须由参与土地竞标的房地产公司持有。
（3）法律依据分析
结合以上第10条第2款第6项的规定和上述第[2006] 114号财税[2016] 140号的规定，可以得出以下结论：
首先，房地产母公司赢得土地竞标，然后将土地竞标申请提交给土地部门。它同意：拟议的子公司的组成，成立时间以及母公司获得的土地的开发。，无论土地部是否向房地产母公司开具了土地转让费行政业务收据或非税收入支付函，母公司已支付土地出让金但未获得土地证。部门与房地产母公司签订“国有土地使用权”转让协议协议或国土资源部直接与母公司拟议的子公司签订《国有土地使用权转让合同》，土地使用证则转让给母公司拟议的子公司以发展母公司的胜利之地。这不被视为房地产母公司将中标土地转让给其子公司的行为，但被确定为土地部门将土地转让给房地产母公司以建立子公司的行为。房地产母公司不缴税。
其次，如果自然人中标并获得土地，那么只要符合第10条第（2）款第（6）项的要求，就提议由具有独立法人的公司制定自然人的出价。国土资源开发局[2006] 114号）该法还规定，自然人不得将土地转让行为视为其成立的公司的名称，自然人也无需缴纳任何税款。
第三，房地产母公司支付土地转让费，国家土地局向房地产公司签发房地产公司的土地转让费管理业务收据或非税收入支付书。可以在子公司中支出吗？出于会计目的，子公司可以在计算增值税，土地增值税和公司所得税之前扣除吗？只要符合国家国土资源开发[2006] 114号第十条第二款第（六）项的规定，土地部门将其视为向子公司转让土地的行为。根据财税[2016] 140号第八条的规定和实质重于形式的原则，国土部门向房地产母公司发放了房地产公司的土地出让金。可以在子公司处支付行政收据或非税收入支付文件。对于成本核算，在计算增值税时会扣除，并在企业所得税前扣除，但是在计算土地增值税时是否可以扣除没有法律依据。
3.避免税收风险的合同签署技术
对于第一种情况，应采用以下逃避策略：
（1）签订合同的第一种方法：通过“招标（投标）申请”中的协议进行规避
首先，母公司（土地投标人）已在提交给土地部门的“投标（投标）申请”中达成以下协议：
①计划设立子公司进行开发和建设；
②拟议子公司的投资构成和成立时间；
③房地产母公司将代替拟议的子公司垫付土地转让费，土地转让费收据及其他子公司将在注册后直接向子公司开放。
其次，根据招标和上市的结果，国家土地部门首先与房地产母公司签订了《国有土地使用权转让合同》，然后与国家土地部门协商。房地产母公司已完成子公司注册程序，与子公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；或规定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权转让合同》。
（2）第二种签约方法：房地产开发企业，项目公司和政府部门签署三方补充协议，以将土地转让人变更为项目公司。
如果母公司（土地投标人）不同意提交给土地部的“投标申请（投标）”中的以下内容：①建议成立一家子公司进行开发和建设； ②拟设立子公司的投资出资额3.成立时间； ③房地产母公司将代替拟议的子公司预付土地出让金，土地出让金的收据等将在注册后直接发给子公司。签署三方协议可以避免这种情况。
首先，在项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有的情况下，以及转让土地的使用，计划和土地总价等条件政府部门不变，房地产开发企业，项目公司和政府三方签署了一项变更协议或补充合同，以将土地出让人变更为项目公司。
其次，土地部门向房地产母公司发行的土地出让金应与子公司的土地出让金交换，以便与国土和财政部门协商。如果不能用子公司的收据代替，土地部门发给房地产母公司的土地出让金收据将记入子公司的土地成本。
（3）最佳规避策略：签订合同的第一种方法
在以上两种签约方法中，由于考虑到土地部门向房地产母公司发行的土地出让收据，因此难以在土地部门和财务部门之间达成共识，并且子公司的土地出让收据已被替换。土地增值税之前很难扣除，因此笔者建议采用逃避策略更好。
第二，第二种情况的税收风险和逃税策略
1.法律税收风险分析
与第一种情况相比，房地产母公司获得了国有土地使用权证书。土地使用权在法律上是房地产母公司。因此，房地产母公司在支付土地出让金并取得履约费用时，必须在房地产公司母公司中计入土地成本，然后母公司将中标土地转让给其全资子公司或项目公司。土地转让行为。这将面临某些税收和法律风险。
（1）法律风险。房地产公司的母公司将其赢得的土地转让给拟议的子公司进行开发是非法行为。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，土地使用权是通过出让方式取得的，出让房地产应当符合下列条件：土地使用权出让金，取得土地使用权证； （2）依照转让合同进行投资和开发，这是一项房屋建设项目，已完成了总开发投资的25％以上，这是一块待开发的土地，形成工业用地或其他建设用地条件。根据此规则，房地产母公司将在不进行任何土地开发投资的情况下中标房屋建设项目的土地。即使投资已开发，但投资额未达到开发总投资的20％超过五级时，房地产母公司不能将土地转让给子公司，而让子公司发展。这是非法行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十六条，县级以上人民政府土地管理部门应当没收违法所得，可以处以罚款。
（2）税收风险分析
如果房地产母公司投资并开发了自己赢得的土地，且投资超过总投资的25％，则意味着房地产母公司不再投资于纯土地使用权，而是建筑或建设项目投资，按照房地产转让，应缴纳增值税，土地增值税，企业所得税。但是，房地产母公司面临着缴纳更多税款的风险。
《国家税务总局印发公告》（国税函发〔1995〕110号）第六条第二款规定，取得土地使用权后，对土地的投资应当变成一片成熟的土地在计算增值额时，可以扣除取得土地使用权时支付的地价，支付的有关费用，土地开发所需的成本加上开发成本和已交税金的20％。在转移期间。根据此规则，如果房地产母公司对获得的土地进行投资，则该投资将超过总投资的25％，并转移至其子公司的名称。扣除土地增值税时，不能扣除土地成本。公司将承担较重的土地增值税。
2.分析法律依据以避免法律税收风险
（1）财税[2014] 109号）第3条
《财政部和国家税务总局关于促进企业所得税处理有关企业重组的通知》（财税[2014] 109号）第3条规定，居民企业直接受100家控股％，或者直接由拥有相同居民企业的100％直接控制的居民企业之间基于账面净值的股权或资产的转让，对于具有合理经营目的的企业，不减少，免征或延迟缴纳主要税款目的，股权或资产转让后如果被转让股权或资产的原始实质性业务活动连续十二个月未发生变化，且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益的，可以按照下列规定选择特殊税收处理：规则：
首先，受让人公司和受让人公司都不确认收入。
其次，受让方收购转让的权益或资产的税基由转让的权益或资产的原始账面净值确定。
第三，受让企业获得的转让资产应根据其原始账面净值计算。
（2）财税[2015] 37号）第6条第2款
财政部和国家税务总局关于进一步支持企事业单位改制改制契税政策的通知（财税〔2015〕37号），第六条第二款规定：土地和房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间，同一公司的全资子公司之间，同一自然人与其独资公司和一人有限责任公司之间的土地和房屋所有权。公司。转让免征契税。 ”
（3）财税[2014] 116号）第2条
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[2014] 116号）第2条规定：“投资于非货币性资产的企业国外应处理非货币资产资产被评估，非货币资产的余额被计算并在扣除税基后以评估的公允价值的余额确认。 ”
（4）法律依据分析
根据上述税收法律依据，房地产母公司将其赢得的土地转让给其子公司，而无需进行开发投资。只有两种选择模式：一种是父母该公司将评估其获得的土地价格并将其投资到其子公司。第二个是根据净值将母公司转移到其子公司的名称。在这两种模式中，母公司按照净值免费转让给子公司，母公司可以享受更多的税收优惠政策，以达到节税的效果。
3.避免税收风险策略的合同签署技巧：母公司和子公司签署免费的土地转让协议，以避免母公司和子公司签署土地投资协议
准备由母公司签署的土地开发项目的母公司及其子公司签署了根据土地账面价值转让土地的协议，但不能签署土地协议投资股份，否则母公司将承担一定的税费。具体案例进行论证。
案例分析
房地产公司将土地转让给其全资子公司以进行开发和免税合同的签名技巧
1.基本信息
A公司于2016年3月1日通过招标程序以每亩120万元的价格购买了52亩D8土地。国土资源部目前对该区域的综合评估大约是140万元/亩。甲公司领导同意将白湖区D8地块转让给甲公司，甲公司是具有甲公司100％控制权的房地产开发资质的全资子公司，以进行综合开发。但是，如何将包裹改成公司B的名称，有两种签约方案：一是公司A与公司B签约：土地出让金协议以账面净值转让给公司B。甲公司与乙公司签署了协议，以增资，增资等形式投资该土地。请分析两个合同的税收相关费用。
2.与税收相关的成本分析
的第一种合同签订方法（资产转移计划）的税务相关成本分析如下：
（1）甲公司应缴纳的税款
①公司所得税的处理
根据《财政部国家税务总局关于促进企业改组和企业所得税待遇的通知》（财税[2014] 109号）第三条的规定，由100％直接控制，并且由同一或多个居民企业直接账面净值直接控制的居民企业之间的股权或资产转让，其主要目的是为了实现合理的商业目的，而不是减少，免除或延迟缴纳税款，股权或资产的转让如果被转让股权或资产的原属的实质性业务活动在以后连续十二个月未发生变化，且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益，可以选择按照下列方式进行专项税务处理：以下规则：
根据上述税收政策，甲公司将根据帐面净值将土地资产转让给乙公司。甲公司无需缴纳企业所得税。
②增值税和土地增值税的处理
由于在这种情况下，甲公司免费将其名义下的土地资产转让给了乙公司。根据《国家税务总局关于资产转让（股本）转让企业所得税的征收和管理的公告（国家税务总局公告2015年第40号）》第1条第（2）款，母子公司之间直接由其控制公司根据账面净值将其权益或资产转移至子公司，而母公司未收到任何权益或非权益款项。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。根据上述税收政策，甲公司的帐户处理如下：
借款：资本公积/实收资本（账面净值）
贷款：无形资产-土地（土地的账面净值
根据会计计算，可以发现公司A以其原始帐面价值进行了转移，并且没有附加值。因此，不需要缴纳增值税和土地增值税。
③印花税的处理
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。
120×52×0.05％= 3.12（万元）
（2）乙公司应缴纳的税费
①契税的处理
财政部和国家税务总局关于进一步支持企事业单位改制改制契税政策的通知（财税〔2015〕37号），第六条第二款规定：土地和房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间，同一公司的全资子公司与同一自然人之间的土地和房屋所有权转让免征契税。 “根据这一规则，乙公司接受甲公司的土地资产转让而无需支付契税。
②印花税的处理
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。乙公司支付印花税：120×52×0.05％= 3.12（万元）
第一项计划的总税收成本为人民币62,400元。第
号合同签订第二种方法（投资扩展）的税务相关成本分析如下：
①增值税的处理
《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）附件：“试点改税实施办法”营业税到增值税”第10条：销售服务，无形资产或不动产是指有偿提供服务或收费的无形资产或不动产转让。第十一条：有偿是指取得货币，货物或其他经济利益。财税[2016] 36号文附件二《关于将营业税改为增值税试点的试点规定》第一条：采用一般纳税计算方法的试点纳税人，于2016年5月1日以后取得，以固定资产为基础会计制度自2016年5月1日起取得的会计房地产或在建房地产的进项税额，应自取得之日起数年内从销项税额中扣除。第一年扣减60％，第二年扣减扣除率为40％。取得房地产包括直接购买，接受捐赠，接受投资股份，自建，债务清偿等多种形式的房地产，不包括房地产开发企业开发的房地产项目。根据上述规定，可以得出结论，企业以无形资产和房地产份额进行投资以换取被投资企业的股权的行为是有偿获得“其他经济利益”的行为。允许从销项税额中扣除税额。这意味着企业应为土地等无形资产和房屋等房地产投资支付增值税作为销售，并可以计算销项税并向被投资企业开具增值税专用发票，以作为进项税额扣除的证据。因此，对非货币资产的投资被视为销售并应缴纳增值税。
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣服务，收费公路通行费扣除及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人，他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额。根据此规则，甲公司将增加其资本以在白湖地区的D8公司中持有B股，并增加其对B公司的股权，但须缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％） ×5％= 49.5（万元）
印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一十分之一。
140×52×0.05％= 3.64（万元）
③土地增值税的处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，在中华人民共和国境内转让国有土地及其建筑物是土地增值税的纳税人。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将使用员工福利，奖励产品，所有权发生转移时，外国投资，分配给股东或投资者，清偿债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，应视为房地产销售。 “”财政部和国家税务总局关于与公司改制和重组有关的土地的增值《税收政策公告》（财税[2015] 5号）第4条规定：“单位和个人在改制和重组过程中投资国有土地和房屋，并将国有土地和房屋的所有权转让和变更为被投资企业。暂时不征收土地增值税。 “第5条规定：”上述土地增值税政策的重组和重组不适用于房地产开发企业。 “因此，在这种情况下，房地产公司A必须缴纳土地增值税：
土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-（120×52÷（1 + 5％）+3.64）]×30％= 29,605万元
④企业所得税
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[2014] 116号）第2条规定：对资产进行评估，并在扣除税基后根据评估后的公允价值余额计算和确认非货币资产转移收入。 “根据这一要求，甲公司应将其土地投资扩大到乙公司，并应缴纳企业所得税。
[（140-120）÷（1 + 5％）×52-（3.64 + 296.05）]×25％= 172.7（万元）
A公司必须缴纳税款：3.64 + 296.05 + 172.7 = 472.39（万元）。
（2）乙公司须缴税
140×52÷（1 + 5％）×3％= 208（万元）
B公司必须缴纳的税费：208 + 3.64 = 211.04（万元）
在第二个计划中，双方支付的税费总额为：472.39 + 211.04 = 684.03（万元）。
但是，房地产公司B获得土地的成本比第一个计划的土地成本×（140-120）÷（1 + 5％）= 990.5（万元）多52英亩。扣除30％后，第二种选择的开发成本（土地成本加扣除成本）比第一种选择高出990.5×（1 + 30％）= 1020.2（万）。乙公司未来计算土地增值税时，其增值税额不足1020.2万元。按照最低税率30％计算，它至少要缴纳土地增值税306.1万元（1020.2×30％）和企业所得税178.5万元。（1020.2 -306.1）×25％]。根据以上分析，选择第二种选择的综合税费为19.94万元（684.03-306.1-178.53）。
3.分析结论