房地产开发企业税收筹划的最大空间是土地增值税。如果计划做得好，可以节省大量税款。因为涉及的问题太多，所以我只谈一个相对简单的案例：房地产企业开发普通住宅。如果扣除范围内的增值额小于20％，则免征土地增值税。当房屋的销售价格高于20％的增值部分时，可以降低价格出售，并可以获得更大的利润。例如，某房地产开发企业开发普通住宅，土地和房地产开发的总成本为每平方米2000元，最初确定的销售价格为每平方米3400元。条件。但是，经过核算，企业会计建议销售价格降至3340元，仅此一项计划就为企业带来了每平方米的利润。计算方法如下：每平方米可抵扣额= 2000 +（2000X30％）（包括附加抵扣额20，开发间接抵扣额10）= 2600如果以3400元出售，营业税，城市建设税，教育附加费= 3400X5。5％= 187元增值额= 3400-2600-187 = 613元，超过2787的20％，应按增值部分的30％缴纳土地增值税：土地增值税应付款= 613X30％= 183.9如果3340元，则增值额少于扣除额的20％，免征土地增值税。每平方米利润可增加183.9-60 + 127.23.3（由于降价减少了营业税及附加费）= 127.2元。
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目前，在激烈的市场竞争中，房地产行业中的商品住宅价格仍然很高。原因有很多。土地增值税的存在是原因之一。
开发项目的开发人员总是会获得一定的利润，而利润水平涉及土地增值税。利润越大，支付的土地增值税越多，房价就越高。
因此，如何使房地产价格最低，如何支付最低的土地增值税，获得最高的利润是房地产开发商应认真考虑的问题。
目前，在激烈的市场竞争中，房地产行业中的商品住宅价格仍然很高。原因有很多。土地增值税的存在是原因之一。开发人员开发项目时，总是会获得一定的利润，而利润水平涉及土地增值税的价值。利润越大，支付的土地增值税越多，房价就越高。因此，如何使房屋价格最低，应交土地增值税最少，利润最高是房地产开发商应认真考虑的问题。
税法规定，纳税人建造普通标准房屋出售，其增值额不超过扣除的项目额的20％，应免征土地增值税；提供税额计算。这里“增值20％”就是我们通常所说的“临界点”。根据临界点的税收负担效应，我们可以为此计划。
如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的税收成本，增加企业的经营利润，使企业的利润最大化，对房地产开发具有重要的现实意义。企业。近年来，为了控制房地产价格高企和投资过热，国家相继出台了宏观调控政策。首先，央行宣布加息，然后出台《国家六条规定》。一系列宏观调控政策和配套细则（如108号文件）的出现使房地产开发企业的税收筹划更具战略意义。本文仅分析房地产开发企业的税收筹划技术和税收筹划方法。
1.房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发公司从事广泛的业务和复杂的业务活动。因此，所使用的计划技术也多种多样。根据其特征和业务运营，针对它们采用的税收筹划技术可以总结如下。
（1）避免进行平台规划
土地增值税适用四级超额累进税率，税率有一个明确的跳跃点。因此，可以规避平台计划的规则以计划和节省税款。关键操作是控制增长率，这可以通过调整价格和扣除额来实现。
（2）投资转换技术
除了传统的房地产开发和销售业务模式之外，房地产开发企业还可以采用各种业务模式，例如租赁和投资合资企业。改造技术对房地产开发企业的影响非常明显。
（3）税基计划技术
房地产开发公司拥有大量资金，需要不断筹集资金以维持其开发能力。资本计划中的税收筹划着重于如何减少税基。银行贷款融资和债券发行融资都是融资方式，可以利用利息的税收减免效应来减轻税收负担。股票的发行属于股票基金模式，只能根据税后利润进行分配，不能有效地降低税基。
（4）实施技术
主要业务收入计划，其切入点是使用实现技术，合理控制和确认收入的实现，减轻税收负担。对于房地产公司，税收政策对其收入非常严格，还应根据预期利润率和预付企业所得税调整预售收入以增加应税收入。房地产销售定金和预收款已包括在总收入中，以支付营业税。
2.房地产开发企业的税收筹划方法
（1）使用关键点进行税收筹划
税收起征点计划方法是指纳税人在业务中达到税收起征点，通过增加或减少收入或支出来避免沉重的税负。目前，在房地产开发中最常用的方法是规划土地增值税。税法规定，纳税人修建普通标准房屋出售，增值税额不超过扣除项目的20％的，免征土地增值税。如果增加值超过扣除项目的20％，则应按规定对全部增加值征税。这里的“增加值20％”就是我们通常所说的“切入点”。根据关键时刻的税收负担效应，可以进行税收筹划。如果房地产开发公司建造的普通标准房屋的销售增值率达到20％的临界点，那就是通过适当控制销售价格。销售收入下降了，而自付额的数量保持不变，增值率自然会下降。当然，这将带来另一个结果，即减少收入。是否采取这种行动，我们必须比较减少的收入和税收支出的数额以降低增值率，并权衡损益以做出选择。二是增加免赔额。例如，增加房地产开发成本，房地产开发成本等，以进一步提高商品房的质量。
假设该物业的原始值为P，则所使用的物业的面积为L平方米，如果租用，则合资企业可获得的年租金收入R1，则该合资企业的年份额合资企业的利润预计为R2租金和合资企业的税负分别为T1和T2。
1.租金要负担的税款
营业税：房地产租赁属于服务业，应按租金收入的5％征税，应为5％×R1；房地产税：房地产税应根据房地产的租金收入计算并缴纳，税率为12％，则房地产税为12％×R1;城镇建设税：假设大海房地产开发公司位于市区，城市建设税率为7％，按其缴纳的营业税计算，城市建设税负担为5％×R1×7％ = 0.35％R1;教育手续费附加费：3％×5％×R1 = 0.15％R1;印花税：根据《中华民国印花税暂行条例》第三条的规定，企业在签订合同时必须缴纳印花税：“按租赁金额的千分之二适用“因此，印花税的税率是R1的0.1％；所得税：营业税，城市建设税，教育附加费可以在税前扣除，然后企业租金收入应缴的所得税为25％×（R1-5％R1 -0.35％1-0.15％R1）= 23.62％R1。
总税负T1 =营业税+物业税+城市建设税+教育附加费+印花税+所得税= 5％R1 + 12％R1 + 0.35％R1 + 0.15％R1 + 0.1％R1 + 23.62％ R1 = 41.22％R1，即在出租方法下，公司的总体税负T1 = 41.22％R1。
2.合营企业承担的税负
房地产税：根据税法，房地产税是根据房地产的原始价值减去剩余价值的10％-30％计算的，税率为1.2％。假设减免率为30％，则房地产税负担= 1.2％×（1-30％）P。土地使用税（此税按固定金额征收，各地标准不同。以菏泽市为例，城市单位税额为0.68元/平方米），则土地使用税负担为0.68 ×L = 0.68L;所得税：合资所得税须缴纳所得税，所得税负担= R2×25％= 25％R2。
总体税负T2 =财产税+土地使用税+所得税= 1.2％×（1-30％）P + 0.68L + 25％R2 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2
寻求税收平衡。由于租金的收入是相对固定的，可以在出租前进行协商，而且由于许多影响因素，合资企业的收入更加不确定，因此可以使用租金来预测合资企业的收入。当税收负担相等时，即
41.22％R1 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2，则R2 =（41.22R1-0.84P-68L）/ 25
投资房地产时，可以使用上述函数公式进行计算。基本结论如下：如果预期合资企业收入R2>（41.22×租金收入-0.84×财产的原始价值+ 68×实际使用面积）/ 25，此财产的税负低于租赁方法的税负。从税收的角度来看，应考虑采用合资方式。如果预期合资企业收入R2 <（41.22×租金收入-0.84×财产的原始价值+ 68×实际使用面积）/ 25因此，该物业的税收负担比合资企业减轻。在此示例中，由于大海房地产开发公司的股份为500万元，且500 <（41.22％×200-0.84×1000 + 68×300）/25=785.70，因此租赁方法可以节省税款。此时，总税负T1 = 41.22％R1 = 41.22％×200 = 82.44（万元），而总税负T2 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2 = 0.0084×1000 + 0.68×300+ 25％×500 = 337.40（万元）。不难看出，通过采用租赁方式，该公司可以比合资方式节省254.96元（337.4-82.44）元的税款。
（3）使用不同的融资方式进行税收筹划
房地产开发公司对资金的需求很大。如何更好地筹集资金对公司的运营至关重要。从税收的角度来看，企业在不同融资方式下所承担的税收负担是不同的。
假设2008年1月，海海房地产开发公司需要1000万元的资金来开发新项目。由于公司采用不同的融资方式，因此公司的税收负担也将有所不同。