在过去的一两年中，随着国家压力的增加，房地产市场的资金周转已经陷入严重的困境。在开发商，建筑商，材料供应商等这一链中的任何环节都清楚地表明了破坏资本链的风险。为了避免资本链崩溃，住房债务是普遍的资本周转方式。
1.分析住房债务的法律关系
商品房销售是房地产销售，房屋的最终所有权体现在以买方名义注册的房屋中。商品房销售合同的法律主体是开发商和买方。只有开发商和购房者签订的商品房销售合同，才能办理产权登记。
购买已偿还债务的房屋意味着开发商将将房屋的部分所有权转让给建筑商或材料供应商的权利。房屋购买者从建筑商或材料供应商处购买房屋，并将购买价支付给建筑商或材料供应商的商品房销售。
在开发商，建筑商或材料供应商以及买方中，开发商和买方签署了商品房销售合同，并且买方向建筑商或供应商付款（以下称为第三人）合同关系。
其次，商品房销售合同支付给第三方的法律风险
买方和开发商签署了商品房销售合同并向第三人付款，但该销售合同通常并不反映支付第三人的法律关系。不可避免地会产生以下法律风险：
1.开发人员要求买方承担付款义务的法律风险。
标准的商品房销售合同只有两种付款方式，即全额付款和抵押贷款。开发人员不会发现麻烦，并同意在合同中与第三方签署付款条款。这样，如果购买者不能确定开发商的书面协议，以书面形式向第三方付款，则由于商品房销售合同是独立完整的合同，开发商可以完全要求购买者按照合同规定履行付款义务。互惠原则。。
如果买方草率地购买了第三者的款项，则一旦第三者与开发商之间发生冲突，开发商便不认识到向第三者付款的事实，则买方将面临另一笔款项或无法付款的违约责任。
2.开发商没有完整的销售程序，这导致无法按时移交房屋或处理产权的法律风险。
目前，中国的法律要求商品房的销售必须完成五张证书和两本书，并且五张证书的处理是相互关联的，也就是说，没有前一张证书，后一张证书无法处理。大楼开张时，五张证书基本完成。但是，这距离房屋交付和产权管理还有很长的路要走，并且需要一定的后续资金。特别是有偿债务的房屋，由于开发商和建筑商的财务压力相对较大，常常由于财务问题而无法交付。甚至即使开发商被迫违约不履行责任并按时交付房屋，也不一定能够获得竣工验收的登记记录。如果开发商未能获得完成竣工验收的注册记录，将直接导致无法处理产权。这是目前非常普遍的现象。房地产所有权证书必须进行产权登记。
1.要购买抵押房屋，您首先应去开发商的销售办事处，以确认是否处理了房地产的预售许可或销售许可。如果是抵押贷款，该房屋银行将不提供抵押。
2.如果开发人员的销售程序已完成，则在签订商品房销售合同之前，您必须与开发人员确认，对于每次付款，开发人员都必须开具发票，这是对开发商最有效的付款。开发商证书。
商品房销售，无论采用哪种付款方式，无论是谁实际付款，从法律上讲，买方的付款对象是开发商。只要开发人员开具发票，就表示他已收到付款或同意买方将款项支付给第三者。
3.在签订商品房销售合同之前，请仔细检查房屋交付条款和产权管理条款，明确房屋交付时间和产权管理时间，并注意违约责任。不时跟进开发商的建设过程，注意收集证据，为可能的权利保护做准备。
在这里，我强调指出，延迟交付开发商和维护财产权以延迟财产权在世界各地的法院都很普遍，但这种权利保护也非常困难，我们必须充分认识到权力集体。
企业A是位于市区的房地产开发公司。因资金不足，欠B建设公司100万元建设款。后来，双方达成协议，用一套商品房偿还债务。A公司用于减免债务的房地产的账面成本为80万元，市场价格为120万元。
“用住房偿还债务”，即企业使用已完成的房地产来抵消购买材料和建设资金的债务。对于房地产开发公司来说，无钱偿还房屋欠款是很常见的。用于减免债务的房屋，因其所有权已发生变化，应视为按照税法规定出售。由于销售被视为业务本身，所以会计并不等同于一般意义上的销售会计，并且两个纳税人都应按照税法的规定纳税。因此，纳税人应注意索赔，债务人的会计和税务处理方法之间的差异。
房地产企业将“债务融资”业务用作销售会计
房地产开发企业的“债转债”行为是债务重组。根据《企业会计准则第十二号-债务重组的会计准则》及其适用指南，债务以非现金资产清偿的，债务人应当确认重组债务的账面价值与公允价值之间的差额。转让的非存在资产的价值债务重组收益作为营业外收入计入当期损益。已转让非现金资产的公允价值与其账面价值之间的差额，视为已转让资产的损益，计入当期损益。如果债务人使用非现金资产清偿债务，则应将其视为出售，并应按照《企业会计准则第14号-收入》以其公允价值确认收入，并结转相应费用。可以看出，对于房地产开发公司来说，通过开发产品来偿还债务，当协议生效或商品房所有权被转移时，收入就被确认。根据房屋债务清算协议确定的债务账面价值，冲减应付账款100万元。销售收入按照商品房公允价值确定，“主营业务收入”科目记入120万元，商品房公允价值与债务账面价值之间的差额计入当期损益。被确认为债务重组的利润，而“营业外收入应记入借方-债务重组收益“科目20万元；同时结转商品房成本，借方”主营业务成本“ 80万科目，贷方”开发产品“科目80万。
债务人应缴税款
营业税和附加费。《国家税务总局关于住房债务债务营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，无论当事人是个人还是个人，都应当利用住房对有关债务进行拆封。 （或多方）已决定进行谈判，法院仍然裁定房屋所有权已转让，原始所有者也获得了经济利益（债务减少）。因此，为使单位或个人使用住房或其他房地产来偿还有关债务，出售应如下：营业税是针对“房地产”税项征收的。营业税暂行条例及其实施细则，视为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或以不动产出售不动产的应税营业额，并计入对方价格。纳税人无故提供应税服务，转让无形资产或出售不动产时，主管税务机关有权按以下顺序核实营业额：1.根据提供的相同应税服务由当月的纳税人核实已售类似房地产的平均价格； 2.核实纳税人在最近期间提供的类似应税服务或类似房地产销售的平均价格； 3.确认应税价格=运营成本或工程成本×（1 +成本利润税率）÷（1-营业税率）。即，房地产开发公司应缴纳营业税120×5％= 6（万元），城市维护建设税6×7％= 0.42（万元），教育费附加费6× 3％= 0.18（万元）。
土地增值税。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理条例〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一款规定，房地产开发企业将开发产品用于员工福利，激励措施和外国投资，分配给股东或投资者的非货币性资产，债务补偿，与其他单位和个人的交换等，发生所有权转移时，应当视同房地产销售，并按照以下方法和顺序确认其收入： 1.根据同一地区的企业确定当年出售的类似房地产的平均价格。2.由主管税务机关参照当年类似房地产的当地市场价格或评估价值确定。
公司所得税。《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业进行非货币性资产交换，商品，财产和劳务用于捐赠，偿债，赞助，募集资金，广告，样本，员工福利或利润分配，除非国务院财政，税收主管部门另有规定，应视为商品销售，财产转让或提供劳务。《国家税务总局关于房地产开发经营企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业使用发展产品进行捐赠，赞助。 ，员工福利，激励措施，外国投资以及分配给股东或投资者，债务清偿，其他企业，事业单位和个人的非货币性资产的交换，应视为销售，转让开发产品的所有权或使用权时确认收益（或利润），或者当实际获得受益权时实施。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）由企业最近一年或最近一个月类似产品的市场价格确定； （二）主管税务机关参照市场上同类开发产品的当地公允价值确定的； （3）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
印花税。根据《财政部和国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006] 162号），根据财产转让文件对商品房买卖合同征收印花税。即，房地产开发公司应缴纳的印花税为120×0.05％= 0.06（万元）。
债权人应付的税款
印花税。基准与上述相同，因为适用于合同双方的税项和税率相同。即，B建筑公司应缴纳的印花税为120×0.05％= 0.06（万元）。
合约税。根据《契据税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内转让土地和房屋所有权的单位，承担契税的单位和个人，应当按照有关规定缴纳契税。规定。B建筑公司通过债务清算获得的房屋为不记名者，应为契税的纳税人。也就是说，建筑公司应缴纳契税120×5％= 6（万元）。
房地产税，城市土地使用税。《国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策法规的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定：（一）购置新建商品房，征收物业税。从房屋交付和使用后的第二个月起征收和城市土地使用税； （二）购置住房，从房屋所有权转让和所有权变更登记后的第二个月起征收房地产税和城市土地使用税。）出租，租赁房地产，自交付租赁或租赁财产之日起第二个月起征收物业税和城市土地使用税。《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策的通知》（财税[2006] 186号）第2条规定，土地使用权的取得是通过以下方式收费的：转让或转让，受让人合同约定土地出让时间的，自次月起支付城市土地使用税；合同没有约定土地出让时间的，承让人应当在签订合同后的次月起缴纳城市土地使用税。可以看出，B建设公司应在获得债务减免房屋后的下个月起宣告并缴纳房地产税，并在债务减免合同规定土地交付时间的下个月起缴纳城市土地使用税。 。城市土地使用税从签署后的第二个月开始支付。
此外，值得注意的是，如果建筑公司B转售所收购的房地产，则还需要根据税法计算营业税，土地增值税，印花税和企业所得税。
营业税和附加费。《国家税务总局关于住房债务债务营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，无论当事人是个人还是个人，都应当利用住房对有关债务进行拆封。 （或多方）已决定进行谈判，法院仍然裁定房屋所有权已转让，原始所有者也获得了经济利益（债务减少）。因此，为使单位或个人使用住房或其他房地产来偿还有关债务，出售应如下：营业税是针对“房地产”税项征收的。营业税暂行条例及其实施细则，视为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或以不动产出售不动产的应税营业额，并计入对方价格。纳税人无故提供应税服务，转让无形资产或出售不动产时，主管税务机关有权按以下顺序核实营业额：1.根据提供的相同应税服务由当月的纳税人核实已售类似房地产的平均价格； 2.核实纳税人在最近期间提供的类似应税服务或类似房地产销售的平均价格； 3.确认应税价格=运营成本或工程成本×（1 +成本利润税率）÷（1-营业税率）。《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策的通知》（财税[2006] 186号）第2条规定，土地使用权的取得是通过以下方式收费的：转让或转让，受让人合同约定土地出让时间的，自次月起支付城市土地使用税；合同没有约定土地出让时间的，承让人应当在签订合同后的次月起缴纳城市土地使用税。可以看出，B建设公司应在获得债务减免房屋后的下个月起宣告并缴纳房地产税，并在债务减免合同规定土地交付时间的下个月起缴纳城市土地使用税。 。城市土地使用税从签署后的第二个月开始支付。