土地一级开发是指政府或其授权企业范围内一定区域内的城市国有土地（毛）或农村集体土地（原土地）的统一征地，拆迁，安置和补偿。 。市政配套设施的建设将使该区域内的土地达到“三通一平”，“五通一平”或“七通一平”（受让土地）的建设条件或转让成熟土地。
房地产开发商占用土地来盖房，并属于次级开发。
土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。
土地一级开发项目的过程
。土地储备开发项目的要求
土地级开发项目必须符合市政府的社会发展计划，城市总体规划，土地使用总体规划，年度土地使用规划和年度土地供应计划（国有土地为不受年度土地使用的限制）和土地储备开发计划。
二。土地开发的程序
（1）原土地所有者或使用者在征得区县乡镇政府或上级主管部门的同意后，向市国土资源局提出土地开发申请。
（2）市国土资源局接受申请并进行土地开发项目的预审查。
（3）通过土地预审项目，根据项目的性质，委托市，区，县土地储备机构组织土地储备开发计划的制定和实施。开发实施方案主要包括：待开发土地的范围和土地。面积，控制条件，地面条件，储备开发成本，土地收入，开发计划，实施方法等。
（4）由市国土资源局与市政发展局联合举行联合审查会议。与改革，计划，建设，交通，环保等部门制定实施计划。实施计划中提出了土地，产业政策，城市规划，建设资质，交通运输和环境保护的原则。
（5）通过联合审核委员会{1} 1的项目确定土地开发主体。土地储备机构负责实施土地开发。土地储备机构负责筹集资金，办理规划，项目审批，征地拆迁，并组织实施市政建设等程序。开发企业通过招标负责土地开发的具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2％。用招标方式确定企业发展后，土地储备机构应当与中标人签订土地开发管理委托协议。
2。通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹集资金，办理规划，项目审批，征地拆迁，市政府建设和组织实施。招标底价包括预计总成本和土地储备开发利润，利润率不高于预计成本的8％。通过招标确定企业发展后，土地储备机构应当与中标人签订土地开发委托协议。
（6）土地储备开发实施单位应当向市规划部门申请规划意见，并向市土地部门办理土地手续。涉及交通，园林，文物，环境保护和市专业部门的，向市发改委申请批准程序，应当按照有关规定办理相应手续。 {7}如果开发项目涉及增加农业用地集体土地，而土地购置或农业转用程序或国有建设用地库存被用来收回国有土地使用权，则土地储备开发实施单位应当依法办理有关手续，并取得市人民政府的批准。
（8）获得批准后
1.了解最基本的要求，例如天水绿林村的布局和主要规格，并在设计初期和施工过程中与设计施工单位进行沟通，以优化规划。
企业开发的土地设计要求不同，开发水平，程度和内容也不同。有些只是为了清理和平整场地，例如拆除现有建筑物和障碍物以及平整土地；除了平整外，还必须进行各种地下管线的铺设和地面道路的建设。因此，对于每个特定的土地开发项目，其开发支出内容并不完全相同。企业应当根据待开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，确定土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的费用项目，且公司不具有建设安装工程费，辅助设施费等支出内容的，无需设定。根据土地开发支出的一般情况，企业可以设置下列成本项目来计算土地开发成本：
（1）征地拆迁补偿费或土地租赁费；
（2）项目费用；
（3）基础设施费；
（4）开发开销。
征地拆迁补偿费，是指按照城市总体规划，征地费，耕地占用税，劳务安置费以及地下及地下物料拆迁补偿费。但是，从旧建筑物拆除中回收的剩余价值应进行评估和抵消。通过租赁取得开发土地的，应当计入租赁价格。项目前成本是指土地开发项目在项目前所发生的支出，包括规划，设计费，项目可行性研究费，水文，地质调查，测绘费以及场地平整费。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施成本，包括道路，供水，电力，天然气，污水，排洪和通讯。开发间接费用是指应由商业用地开发成本承担的开发间接费用。土地开发项目要承担不能转让的配套设施费用的，还应当设立“配套设施费用”成本项目，计算应计入土地开发成本的配套设施费用。
土地开发过程管理系统措施
一级开发监督主要依靠相关法规和合同协议。监督的主要目的是控制成本，控制开发进度和开发质量。当前，主要有以下体制措施：
1.实施主要或重要的链接审核系统，包括审核土地收购计划，拆迁计划和主要的市政建设计划。
2。定期报告系统，报告包括一级开发进度报告，资金使用报告和手续报告。使用常规报告系统检查进度，资金使用和程序。
3。进度比较系统通过对实际操作进度和一级开发单位的投标承诺进度进行比较分析，对开发进度进行监督。
4。参与系统，后备组织参与一级开发单位的拆迁，市政设计，施工及其他外包工作的招标投标评估。主要形式是充当招标过程的监督代表，检查招标工作的公开性，公平性，合理性和合法性，并确保有实力的公司中标。
5。备案系统要求一级开发公司及时将文件，付款凭证，手续和其他文件提交储备机构备案。需要注意的是，备案并不意味着储备机构认可合同或支付的费用是合理和合法的，合同的签署和费用的支付必须由审计部门进行审核和确认。
6。实行责任制，按照收费标准缴纳收费标准，储备机构予以确认。超额支付或有意扩大成本的费用应由初级开发单位承担。
开发用地的转让
。开发后的第一阶段建设用地将全部进入政府土地储备。属于商业用地的，应当通过招募，拍卖，挂断等方式转让；非商业性土地用途，根据国家规定，