[案例]公司业务经常使用甲公司董事长的别克家用车，因此董事长决定以20万元购买该车，但由于转让手续，公司必须缴纳相关税款超过1万元人民币，感觉不经济，因此尚未办理车辆转让手续。根据新的会计准则，实质比形式更为重要，公司财务部门以银行转帐付款收据，个人收据和购车发票复印件等附件为基础，在购货中购买20万元“固定资产”账户支出折旧如期计提。目前，该公司2009年的税收结算工作正在进行中。请问：A公司的上述待遇正确吗？可以在税前扣除折旧吗？如何规避税收风险？
[分析]上述处理方式在会计或税收方面不可行。1.根据“基本会计准则”的合法性要求，作为会计基础的原始附件必须具有最低限度的正式要求，而不仅仅是其经济实质。没有获得转让交易发票就违反了购买二手车的规定。《中华民国发票管理办法》的有关规定。即使您查看经济实质，在会计核算中有什么证据证明所购车辆属于公司用途呢？2.企业购买的资产必须具有真实和合法的证明，才能预先缴纳所得税。白条所产生的费用不得在所得税前扣除。更重要的是，根据《财政部和国家税务总局关于个人购置房屋或其他财产的企业征收个人所得税的批复》（财税[2008] 83号）和国家税务总局的批复。外商投资企业和外国企业的税收关于印发实物给职工福利如何计算和征收个人所得税问题的通知（国税发〔1995〕115号），
课程重点
★尽早掌握政策趋势和机遇，并为降低企业税收成本做出贡献★
课程背景
面对土地资源日益稀缺的环境，旧城区的改造将成为许多房地产开发商的战场。广州就是一个例子。截至2015年，广州已实施1.38亿平方米的“三旧”改造，计划到2020年完成的改造面积将达到2.2亿平方米。54个乡镇的“三个老”改造将在5年内花费2900亿元！广州的一些媒体报道说，去年广州的土地出让收入为412亿元。换句话说，在过去五年中，“三老”的翻新所需资金相当于广州约7年的土地销售收入。如何将旧城，旧工厂，旧村屋改造成“新城市，新产业，新社区”？如何抢占三个旧的和重新装修的国库券？这些将是每个人的关注点。
课程内容
I.出售在建工程
例如：原始的房地产公司遇到了财务困难，并将在建工程以固定价格转让给了新的房地产开发公司。同时，它完成了项目转让手续。将来，它将以新的房地产公司的形式出售在建工程。环节是否征收增值税，土地增值税和契税，未来完工交付后如何计算土地增值税的附加抵扣额
（1）未完成的销售
例如：原始房地产公司遇到财务困难，将在建工程以固定价格转让给新的房地产开发公司，但同意以原始开发商的名义出售。谁是未来的纳税人？新房地产公司的收入如何征税？
（II）项目股东
例如：如果原始房地产公司存在资金短缺，则同意新的房地产开发公司将投资建设资金，并以原始开发商的名义对外出售。谁是未来的纳税人？新房地产公司的收入如何征税？
第二，与工业企业合作
（1）工业企业以土地价格投资股份
1.工业企业的投资涉及哪些税收？
2.双方是否应同意根据已实现的税后利润分配房屋，是否需要将其视为销售？
3.双方同意工业企业将不承担风险，并且将来分配固定数量的房屋是否属于投资行为？
（二）工业企业的权益变动
1.股权转让涉及哪些税种？
2.改变土地性质涉及哪些税收？
3.如何避免被税务机关认定为“以股权转让名义转让土地”
（三个）定向招牌
例如：政府先撤回工业企业的国有土地使用权，然后在指定房地产公司上签名
1.我需要开具发票以向工业企业支付货币吗？
2.要完成由工业企业指定的在建项目，该工业项目的名称为建筑，所获得的发票的名称，是否为房地产开发项目？
3.政策搬迁与商业搬迁之间的区别，以及政策搬迁是否有税收优惠。
4.政策调整是否与特殊金融基金的税收待遇一致？
三，旧城的改造
（I）主要土地开发
1.建筑物还是房地产开发？
2.是否涉及增值税？
3.我可以争取哪些税收优惠？在
（b）和村委会之间
1.代理指定项目
2.商业房地产的回报
（3）在被拆毁的个人之间
1.如何计算拆迁补偿？
2.在获得个人拆迁补偿时涉及哪些税种？
3.开发人员是否应向个人支付拆迁补偿费，他们是否应获得发票？
4.开发人员是否需要免费处理退还给个人的房屋？
5.税务机关如何避免将开发商的拆迁房屋退还给个人进行付款？
第四，建设新城市
（I）代表以下机构完成市政设施建设的协议
（两个）同意完成中小学的建设
（C）同意完善商业设施并运营
专家介绍
张辉教授目前是国家税务总局扬州税务干部学校和西安税务干部学校的教授。他在基层税收领域拥有20多年的经验，并且是中国注册税务师协会后续教育的特别讲师。他以知识渊博，才华横溢的专业知识赢得了中国金融和税收行业权威专家的称号。该课程始终坚持税收政策，会计准则和相关法律的紧密结合，并且擅长分析企业在多种税收中的税收相关行为。他的研究兴趣包括公司所得税，房地产税以及与税法有关的法律。
张教授被誉为“生活法律图书馆”，并多次向我们的学生讲课。有趣的讲授方法与实际案例相结合，使学员在整天的培训过程中都充满了兴趣，而不会感到疲倦。
其他信息
[时间] 2017年5月24日（星期三）（上午9：00-12：00，下午：14：00-17：00）
[地址]广州维多利亚酒店（天河区黄埔西大街106号5楼）
[学费]人民币3,000元/人，买一送二优惠政策（包括学费，教材等）。
文章：徐Yan
财务财务税
几天前有人向我推荐了一些节税案例，以便让我确定征税的可行性。
考虑了一些决定并筛选了一些案例，作为讨论和展示，以分析此案例中节税的“成功”和“失败”。
税收筹划案例一
案件
企业的雇员将其私人车辆转让给公司，并签署协议，“以新的或原始的市场价格确定为转让价格。公司将车辆转让费支付给转让雇员并支付以工资和薪金的形式分期付款。资金。原始所有者仍在使用车辆上下班。手续完成后，公司将采用直线法按三年计提固定资产的折旧费用。提取折旧后，公司将无偿将车辆转让给原始所有者。
通过以工资和薪水以及购票补贴的形式包括汽车转让费来增加公司所得税减免，一次减少25％的公司所得税。
在工资和薪金中包括汽车转让费尽管增加了个人所得税，但以这种方式支付的个人所得税应由企业在转让协议中承担。
因此，个人将不会参与支付更多的个人所得税的问题。对于公司承担的个人所得税，公司通过补贴停车费，通行费，车辆维修费，非油耗和修理费等，增加了公司所得税的税前扣除额，以减少公司所得税。减少25％三年后，这辆车在报废之前免费转移给了原始员工。
分析
上述员工将自己的汽车转让给公司是财产转让法。在交易转让过程中，此行为需要支付二手车交易税和其他相关费用。在此阶段，个人雇员没有减少任何费用，而是增加了调动过程中的相关税费。
企业以购买形式购买员工用车，这增加了固定资产和成本，从而增加了企业所得税的税前扣除额。此类更改将导致在评估税收数据时因税收相关异常而产生税收风险。
税收比较逻辑分析原理：将公司的年度损益表和资产负债表与管理数据进行比较。优化收入增长率，费用增长率和利润增长率。根据比较分析，公司收入增长率为零，库存增长率为零，利润率在下降。原因是固定资产的增长速度和折旧的增长速度比上年有明显提高。因此，延长检查的结果表明，公司的运输车辆和相关费用有所增加。税收结论：根据税收的逻辑分析，运输手段的增加会增加收入，存货和支出。但是，该公司仅增加了运输手段和相关成本，这表明该公司有可能经营未记账和需要支出。
折旧完成后，公司免费将汽车转让给员工。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条的规定，单位或个体工商户自行生产，委托或加工商品。作为无偿投资或作为赠予其他单位或个人的礼物，应视为已售出商品。因此，公司必须支付将企业免费转移给员工的增值税。如果在2009年1月发行之后购买，则应按17％的税率缴纳增值税。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第16条：来自资产，股本，债务等资产的收入。“因此，转让二手车的公司应缴纳25％的公司所得税
根据《企业所得税法》，运输设备的折旧期限为4年，企业已在3年内完成折旧。由于这不是加速折旧的条件，因此应增加加速折旧的税收减免。企业所得税还款
公司无偿将汽车转让给员工是一种礼物。员工必须根据国务院的《修改决定》（中华人民共和国国务院第600号令）接受礼物：工资，薪水，奖金，年终工资增加，劳动红利，津贴，补贴以及与受雇或受雇而因个人受雇或受雇而获得的其他收入。 ”与就业有关的其他收入，按照“工资收入”征收个人所得税。
根据国家税务总局《关于用人单位计算和征收用人单位个人所得税的通知》，企业为职工负担个人所得税。国税发〔1996〕199号：用人单位支付他们的员工全税收方面，根据国税[1994] 89号文件第十四条的规定，将职工取得的非税收入转换为应纳税所得额后，直接计算企业应缴纳的个人所得税。
因此，以上情况根本无法实现节税的结果，而且风险极高。
税收筹划案例2
房地产公司减少相关税收：
可以分开收取装饰费用，并分别收取装饰费用。给客户的补偿是降低财产的价格，而客户仍要支付相同的金额。
房屋购买合同规定，交付给客户的高端房屋是经过翻新的房屋。合同没有反映免费的装修费用，因此装修费用可以包含在成本中，并在税前扣除。
拆分技术：分解销售价格并降低营业税，土地增值税和企业所得税的税基。
该案采取了降低待售房屋价格和分离收入的方法，以达到节省税款的目的。这是站不住脚的。根据《中华人民共和国税收征管法》第三十五条第一款第六项，纳税人申报的税基明显偏低，没有正当理由，税务机关有权对其进行核实。应纳税额。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第20条，纳税人在无正当理由的情况下或根据《条例》第7条所述的价格大幅降低价格列在本规则第5条中。如果发生无营业额的税收行为，税务机关可以确定其营业额。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第9条：在下列情况之一的情况下，应按房地产评估价征收纳税人：）无正当理由，转让的房地产交易价格低于房地产评估价格。
根据《企业所得税法实施条例》第六条的规定，第六条所述的企业以非货币形式取得的收入，应当以公允价值确定。
根据上述税法的规定，公司在以后的税收检查中以低于市场价格的价格分离收入的行为是以公平价格调整销售收入，并缴税并增加滞纳金和罚款。如果该书反映了装饰费的收入，则将为此链接支付装饰税。
如果企业以低于市场价格的价格将其房屋出售给雇员，则根据《财政部和国家税务总局关于向职工出售房屋的单位个人所得税问题的通知》价格低廉”（财政和税收[2007] 13第一条规定，在住房制度改革期间，国家机关，企事业单位和其他组织将以县级以上住房改革的成本向职工出售公共住房。住房改革的成本低于住房建设的成本。价格或市场价格免征个人所得税。除本通知第一条规定的情况外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施规定的有关规定，单位以低于购置成本或购买价的价格向职工出售房屋。施工，减少了员工支出与支出之间的差额。个人所得税是应税所得，应按照“工资收入”项缴纳个人所得税。
如何将装修费包括在成本中，且价格低于市场公允价格，收入和成本不匹配以及低利润率的税收异常会出现在税收评估链接中。
结果，上述情况根本无法实现节税的结果，并且风险非常高。
文章：徐岩（个人号码：纳税人）
多方面的税务机关许燕老师，利用将近40年的税务工作经验，教您如何进行税务审计，控制税务技能，公开税务方法，税务案例陈述，避税规则并提供帮助您成为税务员！
指南：目前，在工业房地产和商业房地产交易中，由于房地产资产直接销售所涉及的高交易税费（应缴纳的税费：增值税，土地增值税） ，公司所得税，印花税，契税等）通过公司转让房地产资产仅公司股东需要缴纳企业所得税或个人所得税，所涉及的税金相对低于房地产的直接销售税。
第一部分：房地产资产股权转让的法律问题和解决方案
1.目标公司其他资产所有权的法律问题
作为股权转让人，转让公司的目的仅是为了避税而转让公司的房地产资产，而不涉及其他资产（例如标的公司的债务，债务，固定资产，知识产权等）。但是，在实际股权转让中，作为股权转让人，往往只关注公司的债权和固定资产，而没有足够重视公司的知识产权。作为股权转让人，股权转让完成后，将失去目标公司的股东权益，也将失去目标公司的经营权。如果股权转让不具有目标公司的所有债权，固定资产和知识产权（公司的注册商标，专利和其他专有技术）做出了合理安排，这些产权仍将由目标公司享有。
让我们看下面的案例：A公司（B和C股东）在上海青浦工业园区拥有一家价值4000万元的工业厂房，B和C通过股东大会决议将上述工业房地产转让。D公司打算购买工业厂房。由于甲公司将以直接出售工业房地产的方式缴纳500万以上的税，因此甲公司的股东A和B建议通过股权转让来转移工业厂房。交易价格降至3900万元，D公司欣然同意了交易计划。双方表示，该交易不涉及其他资产的转移和公司的债务。
完成股权转让后，B和C按照合同偿还了公司的债务，并撤走了公司的其他设备。几天后，B和C注册了新公司E，但仍生产以前的产品。出乎意料的是，公司D发现公司E生产的产品是专利产品，而专利权人是公司A。然后，公司A起诉公司E侵权并赔偿经济损失。
显然，在这种情况下，侵犯了E公司。尽管公司E辩护说，公司B和C的股东在转让公司A的股权时没有转让公司的专利，但专利权应它属于B和C，但法院最终支持A公司的诉讼，并命令E公司立即停止生产A公司的专利产品并赔偿经济损失。B和C最初认为这是两方之间的双赢交易，最终以损失惨重的代价完成了交易。
显然，在上述情况下，B和C不理解股权和公司法人的财产是独立的，并且属于两个不同的主体。股权转让合同转让的标的物是股东权益，而不是标的公司的法人财产。《公司法》第三条明确规定：“公司是企业法人，具有独立法人财产，并享有法人财产权。
公司应对公司的全部资产承担债务，股东仅对公司的出资额承担责任。 ”也就是说，在上述情况下，专利权完全属于A公司的财产。对于股东而言，在《股权转让协议》中，原则上不能相应地约定公司的债权，固定资产和知识产权，除非在签订股权转让合同之前进行了技术处理。否则，即使标的公司签署了股权转让协议，也应视为股息，并应依法按照公允价值缴纳相应的所得税。
股权受让人的次要风险
通过转让目标公司的股权来分配房地产，股权转让人应聘请专业律师进行严格的尽职调查，以评估目标公司的潜在债务和商业风险，但无论是什么专业律师转让人的失实陈述背后的外部担保问题是不可避免的专业尽职调查。无论如何，这些担保责任将首先由目标公司承担，并且作为仅希望收购房地产资产的公司承担。据说，在转让目标公司的股权后，它必须承担外部法律风险。因此，作为目标公司的房地产资产通过股权转让的方式进行转让，作为买方，应当合理评估和理解股权转让。风险。
让我们看一下以下情况：甲公司打算以2600万美元的价格将其工业厂房转让给乙公司，所有交易税款和费用将由乙公司承担。在上述交易得到税务机关的核实之后各种税费共计320万元，因此B公司向A公司提出以收购A公司股权的方式完成转让。A公司股东接受了B公司的建议，并由双方成功完成了交易。然而，一年后，C银行突然起诉A公司，要求其承担D公司的债务担保责任1000万元。此时，D公司无力偿债并进入破产程序。最后，法院裁定甲公司承担相应的担保责任，甲公司必须归还甲公司的银行贷款。白柏为此交易多花了1000万元。
三种解决方案
基于上述风险，交易双方均可采用以下方法：
1.允许目标公司在股权转让之前完成对其他资产的剥离，以便目标公司仅拥有房地产资产和货币资产或负债。其中，特别重要的是要注意，目标公司依法享有的债权应通过债权转让。完成剥离工作；
2.通过公司分离的方法，只有房地产资产保留在要转让的目标公司中。将目标公司分为两家公司，其中一家仅拥有房地产资产，另一家公司依法享有该公司的其他资产。分割完成后，可以通过转让房地产资产公司的股权来实现房地产转让。但是，这种方法需要法定的宣传程序和税收结算。分立后的两家公司应对分立前的债务承担连带责任。
3.建立新的项目公司，以目标房地产价值投资该项目公司，并在完成房地产资产投资后转让该项目公司的股权。新建项目公司的交易方式对受让人来说是最安全的交易，因为新建项目公司没有其他或有债务。同时，在实际操作中，税收成本仅涉及契税和房地产交易。变更登记时的登记费和交易费，关于企业所得税，应根据企业的经营状况确定。
4.增资与收购方法，即目标公司向目标公司投资目标房地产，增加目标公司的注册资本，并收购目标公司的部分股权。股东转让目标公司持有的收购方的全部股权以完成交易。
当然，以上只是应注意的两个法律问题和相应解决方案的列表。对于股权转让，实际操作中不仅存在这两个法律问题。
因此，通过股权转让的方式转移房地产资产确实可以有效降低交易成本，尤其是直接股权转让可以节省交易时间。但是，作为股权转让双方都应谨慎对待股权转让，不同交易方式的复杂性也不同，交易中的税收成本也不同。双方都应聘请专业人员提供相应的法律风险预防和财务风险预防。确保将交易风险降到最低。
第二部分：房地产购置和直接购买房地产的税收参与分析
有两种常见的获取房地产资产的方法。
首先，直接购买和出售房地产资产，
第二个是通过股权转让获得房地产资产的公司（本文以一家有限责任公司为例）。
在实际工作中，越来越多的公司选择通过股权转让来转让房地产资产。本文从税收的角度探讨了造成这种现象的原因。
财产转让的税费
转让人（非房地产业务）：
1.公司所得税：资产转让收入×适用税率
资产转让收入=资产转让的公允价值-住房和土地账簿的征税基础-已付的税费
2.增值税：
如果该物业是2016年4月30日之前建造的不动产，请选择简单的税金计算方法：
增值税销项税=全部转让价格和价格外支出×5％
如果该物业是2016年4月30日之前建造的不动产，请选择一般税额计算：
增值税销项税=全部转让价格和价格外支出×11％
如果该物业是2016年5月1日之后建造的房地产：
如果该物业是2016年4月30日之前购得的房地产（不包括自建物业），请选择简单的税金计算方法：
增值税销项税=（全部转让价格和超出价格的费用-不动产的原始购买价或收购不动产时的价格）×5％
如果该物业是2016年4月30日之前购得的不动产（不包括自建物业），则选择一般税费计算：
如果该物业是2016年5月1日之后购买的房地产（不包括自建物业）：
注意：转让人支付的增值税可以在受让人取得特殊票证后予以证明和扣除。因此，在采用通过股权转让进行实质性资产交易的全面“企业对企业增加”方法之后，营业税节余减少了。
3.土地增值税：
（1）可以提供原始购买发票并与当地税务机关确认：
增值金额=旧房产不包括增值税转让价格-房屋购买发票的原始购买价格（1 + 5％×N）-转让过程中支付的相关税款，其中N代表日期原始购买房屋购买发票中注明的日期，直至开具销售发票之日年终
（2）无法提供购房发票：
增值=旧房产不包括增值税转让价格-转让期间支付的与房屋相关的旧税的评估价
在计算完增值额之后确定增值率，然后确定要缴纳的土地增值税。
4.印花税=资产转让的合同价格×0.5‰（根据财产转让凭证项目）
受让人：
1.印花税=资产转让的合同价格×0.5‰（根据财产转让凭证项目）
2.契税=（转让增值税的全价和价外支出）×3％-5％
转让人（股东）：
1.股权转让收益=股权转让的公允价值-取得股权的税基
备注：
（1）如果是原始出资额构成的权益，则获取权益的税基为原始出资额。
（2）如果转让人是个人，则适用20％的个人所得税率；如果转让人是企业，则将当年的应纳税所得额计入应纳税所得额。
2.印花税=股权转让合同价格×0.5‰（根据产权转让文件项目）
3.土地增值税：股权转让计划的任何一方都不是房地产公司，通常不涉及土地增值税。
注：目前，在江苏，广东，上海，北京等地区，一次性转让目标公司不动产100％股权不征收土地增值税。因此，这种解释以不征收土地增值税的股权转让的形式分析了房地产的转让。
1.印花税=股权转让合同价格×0.5‰（根据所有权转让文件项目）
2.契税：不涉及房地产和土地转让，也不产生契税。
想对受让人说：
通过股权转让来转移房地产的当前目的是避免征收土地增值税。但是，在通过股权转让转让房地产后进行房地产开发的情况下，节省税款并非绝对可行。对于购买者而言，如果打算购买股权的企业拥有更多的房地产，而转让方在转让股权时未缴纳土地增值税，则在确定潜在的土地增值税转让问题时也应予以注意。交易价格。
例如，被投资公司的土地使用权的历史成本为6000万元，账面没有其他资产和负债，净资产的账面价值也为6000万元。土地使用权目前的市场价格为2亿元。股权的公允价格也定为2亿元人民币。受让方购买股权被投资企业后，该被投资企业将无法以2亿元的土地税成本进行土地增值税清算和企业所得税。扣除前，将产生更高的税收成本。
换句话说，另一方通过将土地使用权的转让转移到股权的转让而避免的税收成本将隐式转嫁给受让人承担。因此，如果将土地使用权的购置用于开发产品的下一次开发和销售，则应充分考虑土地增值税的影响，土地增值税与土地增值额相对应。应该模拟以合理降低购买价格。
来自Zeda Institute的Wu Fatong和Wu先生为您带来赞美和精选课程：
110页的PPT，共4章，从房地产业务+税收的角度出发，贯穿房地产开发管理流程，大量组织结构，交易模型，合同，税收筹划和优化计划的其他方面，全部为客户不同的服务！