[深圳]“商业房地产投资并购与房地产投资信托基金”（10月12日）
【课程背景】
改革开放40年来，房地产业经历了简单而广泛的上半年。房地产行业的最重要特征是，它已从以前的一级市场竞标转变为当前的二级市场并购竞争。但是，房地产并购面临的行业发展阶段和金融监管环境发生了根本变化，商业房地产并购的总体要求也在不断调整和升级。商业房地产并购的整合正在加速，投资机会集中在价值下降上，许多盲目发展和被动发展的商业房地产项目将以低价出售。商业房地产继续快速增长，区域泡沫的风险增加。
与风险投资和价值发现两个维度的商业房地产投资及并购专家刘先生携手分析商业房地产投资并购的技巧和应对策略； REITS问题模型和实践创新。
[课程优惠]
1.投资并购过程中的土地投资强度尚未达到25％，如果资产无法转让，该怎么办？
2，卖方不合理的节税需求是什么，股权溢价过高，卖方的税负相对较重？
3.如果在投资和合并过程中付款周期太紧而未满足先决条件，该怎么办？
4.在投资和合并过程中，原始的外部股权担保，抵押，抵押，雇员安置和社会保障保险如何处理？
5.缺少必要的许可证，土地的性质没有改变以及不良的项目，该怎么办？
6，如何区分项目一级的利润率和股东一级的利润率？
7.项目开发节点对财务指标的主要影响是什么？
8.作为商业房地产项目运营商，如果要解决上述问题，则需要知道投资和收购将产生什么价值，在流程中不可避免地会出现哪些风险点以及哪些工具和手段。控制和量化这些风险点的方法？
[课程对象]
1.商业房地产投资与融资，战略与运作，资产管理，业务管理相关的管理人员；
2.从事房地产投资的金融机构（银行，信托，证券，资产管理，基金，保险等）的雇员。
【讲师】
刘老师：
现任董事总经理
AICPA：华盛顿州执业会员
国际特许金融分析师（CFA）：CFAI会员并通过2级认证
前国有资产监督管理委员会金融专家组成员（2012）
历任绿城，万达，复星，太和等集团资产管理负责人
资产管理：6年的资产管理经验
参与了针对国内知名企业的资产管理系统的建设和流程工具的开发，他们精通“投资，融资，管理，退休”的全周期管理系统，方法和工具，开始进行设计，施工，直接投资资产管理领域的开发和测试包括：商业，酒店，办公楼，仓库，物流，卫生，养老金，代理商建设，管理，融资租赁等。
证券资产管理领域包括：ABS，REITS，PPP，BOT，ROOT，股票和基金产品
核心工作：宏观行业研究，总体指标管理系统审查，全面风险管理系统构建，资产评估模型开发，资产管理系统集成，项目初步筛选，尽职调查，市场研究，财务基准，投资研究，定量分析，投资组合管理，收益管理等
资本运营：9年资本运营经验
熟悉美国，中国和香港资本市场的法律和法规要求，以及美国，中国和香港资本市场的证券发行操作程序。
精通国际金融标准（IFRS），中国金融标准（CAS）和美国金融标准（USGAAP）财务标准。目标行业包括房地产，基础设施，能源，互联网，教育，快速消费品，贸易，铁路和港口等。
核心工作：IPO上市，私募，债券发行，空壳资源管理，私募股权收购对价，重组和重组，并购，反欺诈审查，内部控制验证，综合预算，资本预算，现金流量和融资管理等
风险管理：9年的企业风险管理经验
精通COSO，ERM理论体系，TRM和其他风险管理框架
在跨行业的中外企业的风险管理和内部控制评估方面拥有多年经验
善于风险的概率模型，敏感性模型，信用风险模型的构建，风险定量策略管理分析
【课程大纲】
一，基本概况和流程
1.并购主要涉及工作内容：从风险管理（R）和价值发现（V）两个方面进行分析；
2.整体管理涉及大资产管理技术下的战略资产组合管理，包括不同投资策略下的战略安排；
3.总体管理通常以运营计划节点为中心，其价值和风险贯穿于项目的前端到后端。（{}} 4.共同投资和收购的主要误解；
II。价值管理流程
1.价值管理主要跟踪和管理核心财务指标，相关指标应细分为各个业务部门；（{}} 2.价值管理的通用策略；（{}} 3.价值管理的主要问题；
III。风险管理程序
1.风险指标涵盖财务和业务方面。大多数业务指标最终都将映射到财务指标，因此财务关注的风险维度是一个综合指标；
2，整理并回答关键问题：
四个核心工具和抓手
1.战略管理级别的核心指标：
2.资产管理级别：
3.资产管理平台级别的核心指标：
4.项目运营级别：
5.项目运作水平的核心指标：
五，财务分析技术
1.全周期分析：
2.核心指标分析：
3.每个阶段的财务分析关键指标
六，房地产信托基金（REITS）
1，REITS的基本概念-概念和特征
2.主要发行模式-资本市场特征
3.主要分销模式-核心指标
4.主要发行模型-发行估值
5. REITS的实践与创新-美国REITS产品创新的启示
大家好，这是汤圆〜
国内对房地产投资信托基金的期望和吸引力从未停止过，从赴新加坡和香港“曲线上市”，到中国人民银行在2009年制定初步试点框架，以及对房地产投资信托基金的高期望。本世纪第二个十年。在2019年迎来高潮。
今年，我们认为它与飞行员非常接近。主管部门和行业都在呼吁房地产投资信托基金（REIT）突破试验并做好准备。但是，2019年已经过去了，人们的期望终于落空了，但他们仍然远远落后。
但是，今年，仍有许多类似REIT的产品和创新值得记录。政策水平也给市场足够的安慰。我们不禁要问：
一
为什么要房地产投资信托REITS的
类主要是指直接或间接通过私募股权房地产基金和发行资产支持证券来持有基础资产的完整产权。与使用“开发-销售-滚动开发”作为链条的销售型房地产不同，REITS主要针对激活成熟的现有资产，例如租赁房地产和经营房地产。
类型的房地产投资信托基金使用资产转让和交易来使用基础房地产的营业收入来分配优先期内的预期收入，对基础房地产/项目公司股本/私募股权基金进行处置，并处置分配投资本金的收益有了资本收益。REITS的
类别的主要目的和优点是：
1振兴现有资产，从增量到库存，从重资产到轻资产
2实现资产展示，降低住房企业的资产负债率，增加净利润，增强流动性
3脱离主体的信誉，实现破产隔离或真实出售
4提供退出渠道，为上市公司或房地产基金在投资，收购，融资，退出等方面提供长期资本运营平台。
对于房地产投资信托基金，每个人的第一反应就是报告资产并改善报表；但从本质上讲，房地产投资信托基金不是传统房地产融资工具的创新，而是专注于提高资产估值和建立资本运营。平台，实现持续滚动发展的战略模型。
因此，从技术上讲，为什么目前在地下的大多数类似REITS的项目都采用双重SPV结构？
二（{}}为什么对REITS使用双重SPV结构
目前，已实施的大多数类似REITS的项目都采用了双重SPV结构。采用单一SPV结构的纯股份REITS很少。原因主要是由于以下考虑：
1，需要进行商业注册
以特殊资产管理计划的名义持有项目公司的股权。在工商变更登记过程中，可能无法将特殊计划与管理者区分开，并面临无法进行股权登记的情况。这涉及证券监督管理委员会对证券公司的投资。非上市公司股权必须通过专业子公司的监管要求。实际上，信托计划和私募股权基金中不存在这种障碍。
2，信息公开的必要性REITS的
类别的第一步是持有基础资产的产权，但是在实际交易中资产的收购并不简单。有必要充分考虑项目公司的现有债务，历史沿革，财产所有权等，并采用单步或多步交易结构。设计（收购，股份交换，分离）以使SPV能够以合理的债权结构持有资产。难怪业界声称，类似REITS的业务大约等于一项资产合并和重组加上一项资产证券化。
基于以上考虑，采用了双重SPV结构，特别计划说明仅公开了特别计划如何占有较低级别SPV的份额，而无需继续披露底层计划的详细过程。下级SPV持有的财产，包括税收待遇和公司重组。交易细节将作为发行人的内务处理技巧保密。
3，需要建立声明
由于ABS特别计划只能用于转让现有资产，而不能直接形成权利，因此有必要先通过基础SPV提出更早的债权，然后再通过特别计划转让股权和债权。
这也是为什么在实践中，单一SPV结构仅用于纯股权型REITS或双重SPV结构，资产管理计划可以直接持有股权，而债务部分仍需要通过以下方式形成的原因：较低的SPV。
那么，为什么房地产投资信托基金会像股票和债务一样？
三为什么
房地产投资信托基金会增加股份和债务？（{}} 1.实现税前扣除利息
如果REITS类别仅持有项目公司的股权，则由于REITS的发行规模被打折，因此项目公司通过向SPV分配股息来实现期间分配，并且需要先缴纳25％的企业所得税。使用未来可分配收入股息减少了可分配收入和发行成本，并使税收成本增加了25％。因此，通过股份+债务的设计，债权人的本金*年利率=年租金水平，可以合理地实现税前利息扣除，税收盾的作用。
2，稳定的现金流机制
股份和债务中的债务部分不仅可以在税前获得经营性现金流量，而且在满足稀薄资本要求的前提下也可以获得稳定的经营性现金流量。对于新成立的项目公司，如果当年的股息超过可分配的净利润，将被视为资本减少，并且运营将受到极大限制。对于旧项目公司，根据税收处理的需要，账簿上可能存在大量未发现的损失。在此期间无法成功实现股息。相反，债权的支付是僵化的。项目公司报表的财务绩效可以忽略。在有或没有摊销和折旧以及未弥补的损失的情况下，可将帐面现金用于支付利息。
3.促进抵押登记并与外部债权人作斗争
尽管REITS类别通过股权转让和资产收购来控制目标财产，但根据合同绅士的协议，在实际操作中无法防止道德风险。例如，原始所有者和善意的第三方共同为目标提出索赔。在财产上设置抵押，变相处置资产，或者项目公司由于其他负债而冻结并密封目标财产的优先执行权。
因此，通过股份+债务的结构设计，对债务进行抵押抵押登记可以确保控制资产的所有权完整，并且没有其他权利负担。
截至2019年，中国共成功发行24只单一类型房地产投资信托产品，发行总额为487.5亿元。相关产品具有一定的创新突破，在中国房地产投资信托的发展历史中具有里程碑意义。
于2020年初，Fandan特别邀请了REITs行业的资深从业人员。目前在一家大型证券公司工作的王世元女士解释了房地产投资信托基金产品的设计和主流业务方向。
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观看课程的方式
2017年资产证券化领域最热门的话题是消费金融ABS（资产证券化）和REITs（房地产信托投资基金）。
消费者金融ABS已成为所有资产证券化产品的宠儿，但Fun Store在美国上市后，引发了有关“现金贷款”的争议，促使监管机构共同发布了“关于监管并在12月1日整顿”现金贷款。《商业公告》对消费金融ABS市场带来了巨大的冲击。
同时，随着国家“租售”政策的发展，尽管目前尚无标准的REIT，但仍不断从不同的角度积极探索类REIT产品。一些市场参与者也将2017年视为中国房地产投资信托基金的第一年。
在此背景下，由南方财经全媒体集团主办，《 21世纪经济报道》主办的“第十二届亚洲金融年会”的21世纪融资论坛于12月6日在北京举行。 。在“资产证券化新旅程”的圆桌对话中，许多市场资深人士讨论了这两个主题。
其中包括从事证券业务超过十年的ABS证券公司的资深人士，签署了50多个法律意见的高级律师，来自股票银行的人员以及ABS消费者金融业务的前负责人巨人，以及新型公寓房地产投资信托基金的交易者，最近受到了很多市场关注。
消费者金融资产支持证券将受到影响
“关于现金贷款监管的通知没有任何场景，特别是对于具有高利贷性质的产品。过去，整个行业在整个新行业中的不合规甚至非法乱局必将在很大程度上得到解决。文件。京东金融投资管理部前负责人孙欣在对话中说，行业领先的机构也将受到影响。 “从长远来看，有些人没有新法规出台后，业务将朝着合规合理的方向发展；在短期内，新法规将对整个行业的某些部门产生流动性影响，甚至某些部门也将出现在某些领域。流动资金枯竭。 ”
《关于规范现金贷款“业务”整改的通知》要求，“以信贷资产转让，资产证券化等名义成立的资金应与资产负债表内融资结合使用”，即直接卡在源头上消费金融巨头，例如蚂蚁金服，京东。
华泰联合证券债券业务总部总经理郝恒表示，今年的消费金融ABS发行在整个市场中所占比例很高，其中蚂蚁金服和京东是两个最大的融资实体。主体只是一家注册资本可能超过十亿的小额贷款公司，但它发行了规模达数千亿美元的资产证券化产品。 ”
“如果严格按照要求将发行的ABS返回表中，并且表中的融资得到统一处理，那么包括Ali和JD.com在内的许多融资实体将爆炸。”郝恒说：“各地小额贷款公司在正常情况下的杠杆率通常是2-3倍。如果输入资产负债表外资产负债表，则可能有数十次，数百次。 “因此，新规定的严厉性超出了市场预期。
值得一提的是，在国内实践中，ABS是一种炫耀的工具，通常无法与主题真正隔离开来，并且背后存在许多法律风险。
“原始所有者出售资产后，资产产生的现金流返回到自己的帐户，而没有转到购买者的特殊帐户。抛售是否被视为真正的实现？”上海市金天成律师事务所我们的合伙人刘洪光说，根据他在许多项目实践中的经验，目前这是很难实现的，“真正的标准ABS应该是资产的买卖。出售后，该资产与原始资产无关。所有者”。
“现金贷款的最大特征之一是它们的同质性。在ABS结构中，资金从张三和李思那里到帐户，尚不清楚这笔资金是否是由基础资产或其他资产产生的。资产产生的钱。因此，在ABS中，收取现金流量的方法是一个相对较大的问题。 “刘洪光补充说。
资产溢价是REIT的更高回报
今年2月，兴业银行的所有者设计并承销了银行间市场上第一类房地产投资信托基金“工业安徽新读一期房地产投资信托基金”。
兴业银行投资银行部资产证券化部负责人曹阿雪在当天的一次对话中回忆说，在推广这一重要产品时，工作量巨大，大约需要一年的时间才能完成。资产转让的定价以及实现法律合规和真实定价的转让过程对每个人都具有挑战性；税收筹划还需要花费大量时间，如何根据企业适用的税收法规来实现完善的税收筹划，与所有参与的中介机构进行了激烈的讨论，并在最终制定之前与当地税务局进行了多次沟通和协调。 ”
关于受欢迎的长期出租公寓房地产投资信托基金，她认为租金/出售比率太低，这对于此类资产证券化项目来说是个问题，发行人需要权衡一下，“如果您接受融资规模可以仅查看资产信用来摆脱实体。但是，如果您对融资规模进行估值，要达到估值的很大一部分，则在当前中国的房屋租赁比率下，您必须添加实体的信用额度。 ”
继续说，具有政策性质的长期出租公寓（例如“廉租房”）具有“政策限制。即使他们要进行REIT，也对股权转让有很多限制。此类资产相对大。它可能会走上仅由资产信贷支持的融资道路；“但前提是市场上必须有一群专业的资产管理服务机构。”当机构无法管理该资产以产生原始的预期现金流量时，将有一个批准的储备资产服务机构允许投资者做出选择，并且在接手之后，他们可以自信地产生比以前更多的现金流量。 ”
今年10月，新派公寓发布了首批国内居民房地产投资信托房地产投资信托；经营者之一的高盛资本市场有限公司董事总经理毛月辉在一次对话中表示，尽管该房地产投资信托基金规模庞大仅2.7亿元，“但在1.4亿的股权水平上，我们真正出售了它，这是一次真正的出售，股权被完全转让。” “对于新的学校公寓项目，一些朋友对此表示怀疑，附近的房屋已经卖出了9英镑。10,000、100,000，证券化为47,500，是否严重低估了该项目的发行量？ “毛岳辉说，这不是低估，而是正常的估值逻辑。”虽然它是住宅物业，但作为长期出租公寓是商业房地产的经营，这取决于回报率。 “毛月辉认为，投资房地产投资信托基金的逻辑还取决于房地产投资信托基金的投资管理能力，这要看其未来的资产溢价。”新型公寓的未来租金很高。如果有很大的增长空间，租金将略有上涨，并且如果资本化率为5％，则该资产的价值将至少扩大20倍。未来5年退出时，，带来资产溢价，这对房地产投资信托基金来说是更高的回报。 ”
他认为，中国的房地产行业正面临着巨大的变化。它已从增量时代转变为存货时代，从原始开发商加上传统的开发贷款生产和销售模式，转变为“资产管理机构+ REIT + CMBS”资产管理模式被转换为：“将来，每个人都会认识到资产管理功能。拥有资产管理功能的人，投资者将跟随您，优势资金将跟随您。”
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主持人：目前，不同资产证券化（ABS）产品的基础资产条件是完全不同的。从投资的角度来看，估值通常会有很大的偏差。白杨女士如何看待ABS产品的定价？
白洋：信托公司在ABS业务中主要扮演特殊目的工具（SPV）和受托人的角色，实现法律上的破产隔离，并管理相关资产的期限。
作为受托人，信托公司更重要的工作职责是公开信息。信息披露的质量与投资者的投资决策，二级市场中的后续交易以及交易定价方式高度相关。目前，信托公司已经在获取和惠益分享过程中收集并预测了相关资产的现金流量。它可以为投资者提供一些数据，并进行投资模型的构建和分析。但是在某些领域可以加强信息披露。例如，关于未来现金流量的收集和预测，信托公司遇到了一些问题，无法对其进行特别准确的预测。这些问题包括：原始股权所有者何时清除回购，以及如何确定回购的公允价值；以及在连续购买结构项目中，尽管已经制定了连续购买资产池的总收入要求和期限要求，但是无法准确控制新购买资产收益率和剩余期限；在参数设置方面，例如提前赎回率，无论是公共贷款还是个人住房抵押贷款，很难预测提前赎回率，但是提前赎回率会影响优先资产支持证券的余额长期影响相对较大，可能会对证券估值产生影响。
作为受托人，仅信托公司就可以预测并披露从资产池中收回的现金流量。它也缺乏市场信誉，但是如果没有这些预测，就很难进行更准确的估值。ABS的估值是未来现金流量的折现。除了难以准确预测未来现金流量外，还很难选择折现率。关于折现率，哪个收益曲线适合次级文件？如果二级投资者不投资于ABS二级文件，则他们可以投资于非标准资产。他们需要基准非标准资产吗？
最后，作为受托人，我想提出一些建议：首先，建议CCDC，China Ratings等机构等具有市场信誉的机构向市场发布ABS产品的评估标准。 ;建议监管机构进一步完善ABS信息披露标准。如果经理披露的信息与准则不一致，则应向投资者作出解释和说明。第三是建议监管机构允许第三方专业机构在资产支持证券的有效期内充当资产服务机构或备用机构。资产服务机构独立于原始所有者，在后期对标的资产进行专业，主动的管理。四是建议受托人加强资产支持证券制度的建设。 ABS系统可以匹配并支持各种参数设置。获取资产池数据和信息后，，可以通过系统预测资产池的恢复。
主持人：陶健先生，您如何从现有财务报表的角度看待ABS产品信息披露的质量？
陶剑：根据我在过去十年中在一家会计师事务所中跟踪的ABS持续时间审计案例，我们可以得出这样的结论，即财务报告和受托人报告的期限非常有限，因为很多非常基本的问题尚未统一，例如陈述主题和准备基础。此外，某些产品的财务报告和审计报告可能会延迟披露。例如，它们原定于每年的4月底公开。通过发布简单的公告，它们将被推迟到6月底。试想一下，如果该交易所是一家上市公司，它将做什么？投资者对公司财务状况的信心水平将如何变化？“一定有问题”，这是我作为报告阅读者和关注者的第一反应。
尽管中国的ABS产品信息披露规定似乎非常详细，但它们通常侧重于初始发行声明中应披露的内容。持续时间信息的公开内容不多，对审核的要求也更少。实际上，许多中介机构在发行期间都进行了尽职调查。我们更关心的是是否有合理的披露期限和及时反馈资产池的状况以及资金使用情况，从而使更多的评级公司或市场交易机会参与者可以找到相关信息。投资银行在设计ABS产品时为原始权益持有人保留的当前年度评级和审计费用水平根本无法支持有效的工作。
从根本上讲，这一困难是原始资产持有人和服务提供者在证券化过程中的结构安排。在海外，原始股权所有者基本上不充当资产服务代理或服务报告编制代理，因为其功能正在运行。如果要准备服务提供商的报告，则需要专门的人员和系统输入。信托公司，银行投资银行部门等或者证券公司资产管理部门建立将原股权所有者与监理银行账户联系起来的制度，并成立专人负责编制相应的服务机构报告，并可以自行核对；最后，基于准确的服务数据和报告，形成外部披露的资产管理报告和受托人报告形成经审计的财务报告。在中国当前的审计流程中，审计师主要依靠受托人提供的报告。由于物理和系统限制，审核跟踪和可追溯性很弱。即使审计师保持专业审慎性，并检查原始利益相关者服务报告向原始凭证提供的部分信息，也无法进一步检查一些更重要的事实。。
正如白杨女士刚才提到的，如果投资者想进一步交易，有必要请受托人进行估值，这实际上不是正常做法。正式的方法应该是使用公开的市场信息做出交易判断，而不是要求受托人私下提供数据，这实际上是不可能的。例如，当我们对汽车贷款，住房贷款和不良贷款进行ABS审计时，我们发现该区域的违约率有所提高。一些房屋贷款已经逾期30到90天，甚至超过90天。对于一家银行，有必要计提相应的减值准备，但是在期限报告中，没有类似的应计减值准备，因为这可能超出了受托人的判断范围。如果存在已知的违约情况，并且违约迹象要比进入池时更为严重，则理论上假设要在此时重新发行票据，需要做更多的下属才能给予更高的利率和风险补偿。因此，我与其他会计师之间的共识是，在此期间，可供投资者使用的信息太少了。最初的利益相关者可能不具备成为有效信息提供者的能力，并且要求第三方中介机构或金融机构的部门使用智能，系统的方法进行数据收集和报告编制。
主持人：目前，您更加担心REIT（房地产信托投资基金）项目的基础债务合规性建设。刘百荣先生，请根据最新政策与您分享？
刘百荣：在过去的几年中，该行业对REIT公开发行的呼声很高。其中，“公募基金+资产支持专项计划”方案已得到充分论证，并在资产支持专项计划（企业证券化）的框架内启动。类似REITs的项目，然后与公共资金对接是相对可行的解决方案。因此，房地产投资信托基金已在市场上流行。在类似的房地产投资信托基金的开发过程中，涉及到一个更加困难的实际问题，即如何在私募股权基金经理和其投资的项目公司之间建立债务和债务关系。我借此机会分享我们的观点。
鉴于上述风险，我们针对“可转换债务借款”提出了优化计划，以建立基础债务的投资。具体而言，借款人（而非贷方）有权决定将借款债务转换为权益。对于私募股权管理人而言，它本质上是一种股权投资，与金融机构开展的贷款业务不同。即使是举债行为都被视为无效的风险情况，您也可以选择将其转换为权益，以保护各方利益。目前，我们已经开始在许多类似REITs的项目中采用此方案。
主持人：在过去两年中，信贷ABS的规模小于公司ABS的规模。陈晓先生如何看待这个问题？
陈晓：一方面，这是历史原因。中国的资产证券化从2005年开始试行。2008年全球金融危机后暂停了资产证券化，并于2012年重新启动。基本上，在此期间发行的信用ABS产品开始得较早。截至2014年11月，中国证监会发布文件，进一步完善公司资产支持证券的业务管理规定，将原审批流程优化为备案流程，公司资产管理证券开始大规模涌现。因此，公司ABS本质上优于信用ABS。当政策和市场成熟时，随着实体企业自身积累了大量优质资产，公司资产支持证券的规模已超过信贷资产支持证券。
另一方面，这是因为原始利益相关者或发起人的出发点不同。对于公司ABS的原始所有者，该产品的发行主要从融资角度出发。自2016年以来，公司资产支持证券已超过信贷资产支持证券，并且与这种直接融资方式的价格和效率优势有着密切的关系。作为信贷ABS的发起人，作为持牌金融机构，还有更多因素需要考虑。资产转移后的对价是影响因素之一，但重要的因素包括资本规模，信贷资产规模和不良率水平。然而，近年来，随着主要金融机构标准化资产规模的增加以及对资本重组的需求不断增加，信贷ABS的发行总体呈上升趋势，尤其是在2018年前三季度。增幅明显大于企业ABS。
关于信用ABS问题的当前情况略少于公司ABS，我希望将来做出一些调整和优化。
一方面，我希望信用ABS的基本资产类别将来可以进一步扩展。毕竟，资产证券化的核心是资产。您可以看一下美国当前的资产证券化市场。以信用卡ABS为例。金融危机后，其规模普遍下降。然而，包括汽车贷款，学生贷款和其他资产支持证券业务在内的消费资产支持证券的规模保持稳定。但是，市场稳定增长，表明这一总体方向仍受到市场的检验。小型高度均质的资产将来仍有很大的扩展空间。未来，随着业务的发展和金融技术手段的成熟，商业银行零售业务流程将不断优化，种类不断丰富，规模将不断扩大。这将改善金融机构的资产质量，丰富性对于金融市场的发展非常有帮助。
另一方面，我们希望在信用卡ABS的结构上进行进一步的探索和创新，包括主要的信任模型，重复购买和识别已发行的票据。例如，目前，国内信贷ABS仍主要以一些静态生息资产进入资产池，而从其他市场经验来看，存在一种将生息资产和非生息资产纳入资产池的模式。调整资产比例和资产期限。该模型在银行间市场的发展以及是否可以发布以及对资本约束的影响等问题仍在积极研究中。我们希望在不久的将来有明显的技术突破，这可能对ABS产品的标准化和扩展有所帮助。
主持人：刘百荣先生，您如何看待银行信贷资产登记和转移中心在组织和规范信贷资产转移方面的尝试？
刘百荣：一般来说，证券化是一种投资银行技术，可以将现金流重新打包为可交易证券。结构化是基础资产的收益和风险的结构化。重组和分离。证券化通常是结构化的，但结构化不一定是证券化的。证券化是结构化产品进一步标准化和结构进一步扩展的结果。
银登中心致力于以结构化的思想来标准化交易文件，这是一次伟大的尝试。银登中心根据最新监管政策，更新了适用于所有市场成员的“信贷资产注册和转移业务总协议”，明确将标准化的转移目标转移协议嵌入业务系统，并要求市场成员使用电子签名在此基础上，交易结束，协议生效。在此基础上，为产品结构化过程中涉及的基础资产转让文件提供了一套完整的标准参考书，极大地提高了市场流通效率，促进了标准化进程。
值得一提的是，《信贷资产注册和转让业务总协议》重新定义了基础资产的《交易确认书》的法律地位，指定转让对象的权利特征以及基本信息查询标的资产因素：当市场条件成熟时，将对“交易确认”进行记录，开票和估价，以作为继续进行标准化交易的基本文件。
银登中心与业内的法律和会计专家进行了深入的讨论，就信贷资产流通过程中涉及的相关法律问题和会计问题形成了统一意见，并签署了相关备忘录。这将在指导市场的标准化发展以及就提供用于产品转让的风险资本的行业共识形成方面发挥重要作用。
简而言之，我坚信银登中心将在市场标准化过程中扮演非常重要的角色。特别是，由小微贷款和金融机构提供供应链金融服务的新贷款可以通过银登中心平台转移，以支持私营企业的发展并为实体经济服务。
刘海军：我想从企业的角度谈谈运营中遇到的一些要求和问题。华侨城是文化旅游者。它在一二线城市拥有大量优质的商业和旅游资产，并拥有良好的现金流。我们想以房地产投资信托基金的形式与投资者分享此资产。对降低杠杆作用。我们今年已登记了100亿元的租赁住房房地产投资信托，目前正在积极筹备发行，但遇到了许多技术难题。为什么会这样呢？主要原因是市场环境。
首先，优质基本资产太少，优质资产的租金回报率远低于当前的无风险利率。我认为，只有在经济下滑，资产价格泡沫严重，无风险利率回到相对较低的水平时，房地产投资信托基金才会有更好的市场机会。
其次，现在许多国有企业的资产和房地产都要求资产评估价值在制造权益产品时不得低于账面价值。但是，如果以市场价格评估某些资产，则评估价值为低于账面价值，那么回报率肯定远远不能涵盖。
第三，我认为最大的问题实际上是核心问题，即税收。目前，交易环节中各类房地产投资信托产品的所得税，特别是土地增值税，是不可避免的。中国没有相关的立法规则或解释，导致市场悲观。
从企业的角度来看，要真正形成一个更好的房地产投资信托市场和股票房地产市场，中国仍有许多需要改进的支持设施，包括信息披露和后续负责人管理。
我们认为，市场投资者对于房地产底层信息的披露有些不安。对此更好的解决方案是，在由原始所有者持有之后，市场投资者将优先考虑并设计安全垫。。现在不生产该产品的原因是什么？我建议将独立董事纳入项目公司。如果原始利益相关者担任服务组织，则只能在授权期限和业务范围内执行相应的职责。服务组织的绩效将每年进行评估。项目公司保留更换服务组织的权利。公司和合同资金的治理结构限制了外债和担保权。新加坡之所以成为房地产投资信托基金的聚集地，恰恰是因为有许多获得许可的专业房地产投资信托基金经理。如果国内公司在新加坡设立房地产投资信托基金并希望继续担任经理，这些公司通常会在新加坡申请房地产投资信托基金受托人许可证。但是，中国目前的服务组织仍然是原始的利益相关者团队，中国证监会和交易所很难直接对其进行监督。
此外，国内房地产投资信托的转移时间和方式与海外不同。海外房地产投资信托在资产出售后出售，买方缴税并支付资产转让前价格的50％。资产转让一旦完成，房地产投资信托基金便可以迅速发行。国内房地产投资信托基金的设计经过重组，但只有通过特殊计划筹集资金后，它们才能成为有效的交易。国内房地产投资信托基金有时间限制，房地产的生命周期远远大于金融股份的到期日。因此，如果无法建立与资产方相同的生命周期，则必须存在回购，并且回购权，回购的时机和回购条件将极大地影响陈述的判断。最后，许多原始的利益相关者希望将其资产转换为轻资产，并担心资产损失。这本质上是矛盾的，因此很难脱离资产负债表。
综上所述，目前国内REIT的交易结构与国际REIT非常相似，上市标准相似，但细节不同。我们希望交易所或决策机构发布一些指导文件，包括房地产投资信托基金信托合同或资产管理合同的基本结构，以及确定控制权比例的要求，以避免受到各种合同的限制。强制执行合同的详细信息。在系统级别，这是一个很大的建议。