[税收筹划思路]
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间。
一般来说，合并会计的税收利益更大，但是在某些情况下，单独会计更为有利。如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
土地增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的。对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目。
[税收筹划的情况]
一家房地产公司同时开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元，根据税法，可抵扣成本为400万元，第二个房地产的售价为1500万元。根据税法，可抵扣费用为人民币1000万元。
企业选择单独计算，请计算企业应支付的土地增值税，营业税及其附加费用，并提出企业税收筹划计划：
第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；
需缴纳土地增值税：
600×50％-400×15％= 240（万元）。
第二房地产增值率：500÷1000 = 50％：
应缴纳的土地增值税：500×30％= 150（万元）
如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）
如果将这两个房地产加在一起，则出售价格为2500万元，根据税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为78.6％6 （1100÷1400）。
应缴纳土地增值税：
1100×40％-1400×5％= 370（万元）。
1。现金流量收入现金流量收入一般为从房地产所有者通过经营房地产取得的营业收入和租金收入中扣除各种费用后的余额。投资者通常可以通过将其拥有的房地产租赁给最终用户来获得长期稳定的租金收入。扣除各种费用后的租金收入为现金流量收入。现金流量收益的大小取决于三个因素。
首先，房地产总租金收入。租金收入水平主要取决于房地产市场的供求关系，还受房地产类型，位置和质量等因素的影响。
其次，房地产的总运营支出。它主要包括管理，维护和服务成本。在确保质量的同时减少运营支出可以帮助提高收入水平。
第三，房地产投资的融资成本。主要是指投资借款的金额和还款方式。借款额及其在总投资中的比例对投资回收速度具有重要影响。利率直接影响融资成本。
2。销售收入房地产投资销售收入是指房地产销售收入与房地产开发经营成本之差。对于房地产开发投资者而言，销售收入是通过房屋销售获得的，扣除成本后的销售利润为销售收入。
对于房地产投资者，除了获得租金收入外，当他们不愿意继续持有该房地产时，可以将其转售给其他房地产投资者。扣除相应的营业税和交易费用后的转售价为销售收入。在房价大幅上涨的情况下，销售收入通常远大于租金收入。
不论是房地产开发投资者还是房地产投资投资者，其销售收入都是通过出售房地产获得的。为了增加房地产销售收入，房地产开发和交易的时机非常重要。同时，必须注意房地产的位置和质量。
3。避税收入拥有房地产时的避税收入是指由于撤回房地产折旧而减少税基而为投资者带来的收入。例如，房地产投资的所得税是从实际营业收入中扣除营业成本，贷款利息，房屋折旧等后的净营业收入来征收的。扣除的项目建筑物的折旧期比自然寿命和经济寿命短得多。
从会计角度来看，通过加速折旧来增加扣除额可以减少税基，从而获得合理的避税收入。同时，国家的房地产税收政策对房地产投资回报有很大的影响。在相关政策法规允许的范围内，加速折旧是获得避税收入的基本方法之一。
西方国家特别关注房地产投资的节税效果，这与西方国家的税制和折旧制度有关。
纳税是每个人的义务，而不是每个人的义务。特别是对于大公司，征税可能是一笔不小的数目。因此，为了节省成本，一些公司开始千方百计减少税收的支付：逃税是非法的，然后在法律范围内减轻了税收负担。经过反复的头脑风暴，税收筹划相应地诞生了。那么税收筹划真的可以达到减轻税收负担的目的吗？
税收筹划
税收筹划也称为税收节省。《税收征收管理法》规定，纳税人采用伪造，变造，隐瞒，擅自销毁帐簿和凭证的方式，在帐簿上多支出，或者排除或少报收益，并采取转移或隐瞒财产的方式。实现不付款。或少缴税款的目的被视为逃税罪。与逃税和逃税不同，节税是一种充分利用税法中各种优惠政策以在不违反税法立法精神的情况下将税负降至最低的方法。
节税方法
关于如何节省税款，现在可以将各种企业形容为“百强争霸学校”。同一企业减少税费的方式总是有不同的。在这里，小编列举了企业常用的几种方法。
1。注意融资方式。通常，公司在筹集资金时会适当地从银行借款或在企业之间提供相互融资。这比直接从社会筹集资金要有利得多。这使借贷的利息支出可以在税前支出。
2。售票时间必须乐观。销售方法的计划可以与销售收入实现时间的计划相结合。产品销售收入的实现时间决定了企业发生纳税义务的时间，纳税义务时间的早晚提供了使用税收保护罩和减轻税收负担的计划机会。
3。企业形象必须转变。如果您是一家与高科技公司相似的公司，可以带来更高的附加值，那么建议您选择一个小规模的纳税人，这将在许多方面减轻税收负担。
4。交易对象必须合理。中国现行的增值税制度规定，有一般纳税人和小规模纳税人。选择不同的供应商时，企业的税负会有所不同。通常，选择一般纳税人的税负要比小的纳税人低得多。
当然，上述节税方法必须在税法范围内执行。更重要的是，我们必须充分利用税收优惠政策，以最大限度地节省税费。
规划目的
尽管使用规划方法来节省税款在道德上是不道德的，但其行为违背了税法的初衷，但它仅利用现有税法中的漏洞来寻求自己的私人利益，这导致了减少国家税收。但这从侧面也表明，现行税法并不健全。通过研究节税问题，可以改善国家的税收制度，为社会和经济的持续发展作出贡献。此外，在节税之前，纳税人将研究税法，这可以帮助纳税人了解法律和了解法律，树立立法理念并缴纳税收意识，从而提高纳税人的素质。
无论是节税还是避税，都必须在法律范围内进行。编辑再次提醒大家，依法纳税是每个纳税人的义务，也是我们责任感的体现。不要让自己的利益迷失在眼中，而应该将法律道德抛在脑后，误入歧途。
1.计划结算方法
企业的结算方式可以分为三种方式：现金购买，信贷购买和分期付款。从税收筹划的角度来看，房地产公司应选择分期付款，并选择分期收取发票。通常情况下，在购买过程中，公司会采用先付款后再获取发票的方法。如果经验中已经积累了材料，但还没有全额付款，则供应商无法开具特殊的增值税发票。根据有关增值税规定，纳税人购买商品或接受劳务，未按照规定取得增值税抵扣证明的，不能抵扣进项税额。如果房地产企业未能及时取得增值税专用发票，企业的增值税负担将会增加。为了达到及时抵扣进项税的目的，房地产企业可以采用分期付款的方式取得增值税专用发票，以缓解税收压力。根据税法，分期付款获得的商品的输入扣减时间为分期付款每个付款日的当期，因此可以逐步产生递延增值税的收益，以获取资金的货币时间价值。在实践中，房地产公司应努力主动进行谈判，以便卖方可以提前支付税款，以延迟纳税时间，并尽可能为企业赢得“无息贷款”。
2.计划进项税抵扣时间
根据《增值税暂行条例实施细则》（财政部和国家税务总局令，2008年第50号），国家税务总局关于调整增值税抵扣年限的通知增值税抵扣券（国税函[2009]第617号）和其他规定，销售环节的进项税额抵扣额是前一环节的增值税支付额，纳税人不能为实现递延税款的目的而事先任意扣除增值税进项税额，和进项税减免时间根据获得的增值税发票的类型而有所不同。
房地产企业的一般纳税人作为购买者，可以通过计划进项税额的扣除时间来达到递延税款的目的。取得防伪税控专用增值税发票时，应根据本月的输出情况（认证期为180天，并扣除当月的认证费）尽快进行认证，计算当期核定税款和进项税额扣除以减少当期增值税。税收负担;如果您选择即付即用，则可以在当前付款期间扣除进项税；如果您以应付帐款的形式结算付款，则只能在当前付款期间扣除进项税。当然，房地产公司可以使用结算方法为进项税抵扣时间制定税收计划，例如签订分期付款合同。
3.陷入税收低迷
低税率环境是指税率较低且税负较轻的地区，行业和产品类别。低税区的选择包括经济特区，沿海开放城市，技术开发区和少数民族地区。低税区的税收优惠政策之一是享受地方财政优惠政策，先收税再退税，以优惠的形式达到节税的目的。不仅为企业提供了良好的税收条件，而且为企业创造了税收筹划的便利。目前，有必要使用政府的税收优惠政策进行税收筹划。只要公司在税收优惠政策下的税收低迷中注册（注册，请勿使用现场办事处），[1 89 + 2l77 + 98 = 55]田老师，Ltd. （一般纳税人）增值税将根据当地财政收入的50％-70％得到财政支持和奖励；公司所得税将根据当地的财政收入50％-70％将获得财务支持。苏北减税园区战略合作，稳定的政治和商业环境
4.计划购买价格
房地产公司只有在被确定为一般纳税人之后，才能使用增值税发票来扣除发票。这样，商品或服务提供者的纳税人的身份直接影响房地产公司的增值税负担。在“税制改革”之后，房地产公司可以选择不同的采购渠道来计划进项税。第一种是选择一般纳税人作为提供者，并获得特殊的增值税发票，其税率分别为6％，10％或16％。二是选择小规模纳税人作为提供者。在这种情况下，如果获得了普通增值税发票，房地产公司将无法扣除该输入。如果可以获得税务机关开具的3％的增值税专用发票，则房地产公司进项税可以3％的税率扣除。对于房地产公司，如果从一般纳税人和小规模纳税人购买后的净利润相差不大，应选择购买一般纳税人的商品或服务。如果他们购买小规模纳税人的商品或服务，净利润将增加，增加的利润可以弥补无法扣除的损失，因此您应该选择与小规模纳税人合作。
合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税。促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后，A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。根据规定，该业务需缴纳营业税，对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。具体操作流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。
在对具体实际案例进行分析的基础上，为大家提供了以下六种节省土地增值税的规划方法，希望对您有所帮助。
（1）使用关键点进行税收筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条，在下列情况之一中获豁免：
（1）纳税人建造和出售普通标准住房，其增加值不超过扣除项的20％。（普通住房标准根据当地法规确定区域）
（2）因国家建设而依法征用和收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税适用四级累进税率：
（1）增加值不超过扣除额的50％，税率为30％。
（2）对于超过扣除额50％且未扣除扣除额100％的增加值，税率为40％。
（3）对于超过扣除额100％且未扣除扣除额200％的增加值，税率为50％。
（4）如果增加值超过扣除额的200％，则税率为60％。
如果企业出售的普通标准住宅的销售增值率在20％的门槛，则可以通过适当控制销售价格来避免支付土地增值税。根据《增值税暂行条例》第六条的规定，计算增加值的扣除项目包括：
（1）支付土地使用权的金额。
（2）土地开发的成本和支出。
（3）新房和附属设施的成本和费用，或旧房和建筑物的评估价格。
（4）与房地产转让有关的税收。
（5）财政部规定的其他扣除额。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条（以下简称“土地增值税暂行条例实施细则”） ，此处的“其他扣除项目”是为获得土地使用权而支付的。占土地总价的20％以及开发土地，新房和辅助设施的成本。
根据《关于转发建设部等部门做好稳定房价的意见的通知》（国办发[2005] 26号），普通标准住房的标准为：建筑建筑面积比大于1.0时，单层建筑面积小于120平方米，实际交易价格不到相同土地上房屋平均交易价格的1.2倍。各省，自治区，直辖市根据实际情况，制定本地区普通住房享受优惠政策的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动比例不得超过上述标准的20％。
这是帮助大家理解的示例。
例如：某房地产开发公司建有一批普通标准房屋，实现销售收入2500万元。税法规定的可抵扣项目金额为2070万元。该项目的增加值是：2500-2070 = 430（万元）；该项目增加值与扣除项目之比为：430÷2070 = 20.77％。根据税法，应按30％的税率缴纳土地增值税：430×30％= 129（万元）。请提出一项税收筹划计划。
分析：如果公司可以将销售收入减少到2480万元，那么该项目的增加值为：2480-2070 = 410（万元）；项目增加值在扣除项目中所占的比例为：410÷2070 = 19.81％。增值税税率不超过20％，免征土地增值税。公司减少销售收入20万元，减少土地增值税127万元，增加税前利润109万元。
（II）付息过程中的税收筹划
房地产开发公司经常需要利用大量贷款，其中涉及利息支付。关于利息扣除，中国税法规定了一些限制。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则第七条规定：“可以抵扣已转让房地产项目可以提供并经金融机构认证的财务费用的利息支出。根据实际情况，但最大不能超过商业银行为同一利率期计算的金额。
其他房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的5％之内扣除。如果无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用或无法提供金融机构证明，则应在根据第（1）款和第（1）款计算的金额之和的10％之内扣除房地产开发费用。 2）本文。
上述扣除额的具体比例应由省，自治区，直辖市人民政府规定。“（1）是指为获得土地使用权而支付的金额，是指纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格以及根据统一的国家法规所支付的有关费用。在这里（2）指土地和土地的开发新建房屋及附属设施的成本，是指纳税人房地产开发项目发生的实际成本，包括土地征用和拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施等。成本和开发间接费用。
房地产企业贷款利息扣除限额分为两种情况：一是商业银行同期贷款利率范围内的实际扣除额；二是商业银行同期贷款利率限额内的实际扣除额。二是税法规定的房地产开发成本及其他费用少于10％。这两种扣除方式为公司进行税收筹划提供了空间。企业可以根据两种计算方法之间的差异来决定使用哪种扣除方法。
例如：一家房地产公司开发房地产，支付1000万元人民币以获得土地使用权，并花费1200万元人民币用于开发土地，新建房屋和辅助设施。财务成本可以根据房地产项目的转让来计算。利息支出200万元，未超过商业银行同期同类贷款利率。请确定商家是否提供金融机构证书？
分析：如果未提供金融机构证书，则企业可扣除的最大金额为：（1000 + 1200）×10％= 220（万元）；如果提供了金融机构证书，公司可以最高抵扣额为：200+（1000 + 1200）×5％= 310（一万元）。可以看出，在这种情况下，提供金融机构证书是一种有利的选择。
（3）收费过程中的税收筹划
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税[1995] 48号），县级以上人民政府要求房地产开发企业在房屋买卖时代出售房屋。如果收取的各种费用包含在房价中，则从购买者处收取。它们可以用作对房地产转让所得收入的税收。如果费用未包含在房价中，则它们不在房价之内。单独收取可能不被视为房地产转让的收入。
在计算扣除项目的金额时，可以扣除代表转移收入费用的税款，但不允许将其用作额外20％扣除的基础；代收税款不视为房地产转让收入在计算增加值时，不允许扣除费用。
企业是否将这一代收费包括在房价中，不会影响企业的增加值，但会影响房地产开发的总成本，还会影响房地产的升值速度，以及然后是土地增值税额。因此，公司可以使用此规则进行税收筹划。
例如：某房地产开发企业开发一套房地产并取得土地使用权，需支付成本价300万元，土地和房地产开发成本为800万元，房地产可扣除额开发费用为100万元，并转让房地产税费对于140万元，房地产销售价格为2500万元。向地方县级人民政府收取的各项费用为100万元。现在有必要确定公司是单独收取这笔费用还是将其纳入房价？
分析：如果单独收取这笔费用，则房地产的可抵扣费用为：300 + 800 + 100 +（300 + 800）×20％+ 140 = 1560（万元），其增加值是：2500-1560= 940（万元），增值税率为：940÷1560 = 62.5％，应交土地增值税：940×40％-1560×5％= 298（万元）。
如果房价中包含成本，则房地产的可抵扣成本为：300 + 800 + 100 +（300 + 800）×20％+ 140 + 100 = 1660（万元），并且附加值是：2500+100-1660 = 940（万元），增值率为：940÷1660 = 56.62％，应交土地增值税：940×40％-1660×5％= 293（万元） 。该税收计划减轻了土地增值税负担：298-293 = 5（万元）。
（IV）通过增加扣除额进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，如果建造普通标准住宅的增值税率不超过20％，则可以免除土地增值税。企业可以增加扣除的房地产价值超过20％，享受免税待遇。
例如：某房地产公司开发一套普通标准房屋，房屋价格为1000万元，根据税法，可抵扣成本为800万元，增加值为200万元，其价值添加率是200÷800 =25％。房地产公司需缴纳土地增值税：200×30％= 60（万元），营业税：1000×5％= 50（万元），城市维护建设税和教育附加费： 50×（7％+ 3％））= 5（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5 = 85（万元）。请为该企业提出税收计划。
分析：如果房地产公司进行税收筹划，则房屋将仅需花费200万元进行装修，房屋价格将增至1200万元。根据税法，可抵扣项目增加到1000万元，增加值200万元，增值税率为200÷1000 = 20％，并且不需要土地增值税。
房地产公司需要缴纳营业税：1200×5％= 60（万元），城市维护建设税和教育附加费：60×10％= 6（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1200-1000-60-6 = 134（万元）。税收计划减轻了企业的税收负担：134-85 = 49（万元）。
（V）使用土地增值税的优惠政策进行税收筹划
中国针对土地增值税规定了许多税收优惠政策，房地产开发企业可以通过享受税法规定的优惠政策来充分创造税收筹划条件。土地增值税的
法定扣除额如下：
（1）纳税人建造和出售普通标准住房，其增加值不超过扣除项的20％。普通标准住宅是指按照当地普通住宅标准建造的住宅。高级公寓，别墅，度假村等不是普通的标准住宅。普通标准住房与其他住房的具体分界，由省，自治区，直辖市人民政府规定。建造普通标准住房用于销售，其增值税增加额不超过法定扣除额的20％的纳税人免征土地增值税；如果增加值超过扣减项目的20％，则应对全部增加值计税。
（2）因国家建设而依法征用和收回的房地产。因国家建设需要而被征用和开垦的房地产，是指经政府批准用于城市建设规划和国家建设需要的房地产被征用或开垦的土地使用权。因城市实施规划和国家建设需要搬迁房地产，纳税人转让原始房地产的，依照本规定免征土地增值税。
（3）为迁移工作或改善生活条件而转移原始房屋的个人，如果居住了5年或以上，则免征土地增值税；在不到5年的时间内，土地增值税将减半。未满三年未完工的，按规定征收土地增值税。从2008年11月1日开始，转让住房的个人将免征土地增值税。
（六）通过两次出售房地产进行税收筹划
房地产销售的税负主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超额累进税率，即房地产增值率越高，税率越高。适用的税率，因此是否有可能分解房地产销售价格的上涨，从而降低了房地产的增值率，可以大大降低房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时都经过了简单的装修，因此您可以对简单的装修大惊小怪，并将其作为单独的业务单独处理，以便可以通过两次出售房地产来计划您的税金。
这是一个示例，可以帮助您对其进行分析。
例如：某房地产公司出售总价为人民币1000万元的房屋。房屋已经过简单装修，并已安装了简单的必要设施。根据有关税法，房地产开发业务可抵扣额为400万元，增加值为600万元。房地产公司应缴纳土地增值税，营业税，城市维护建设税，教育附加费和企业所得税。土地增值率为600÷400 = 150％。
根据《土地增值税暂行条例》实施细则第10条的规定，如果增值税额超过扣除项的金额达100％且不超过200％，则土地增值税-增值税额=增值税额×扣除50％的项目额×15％。因此，应交纳土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元），应交营业税：1000×5％= 50（万元），城市维护建设应缴纳的税金和教育费：50×10％= 5（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：1000-400-240-50-5 = 305（万元）。请为该企业提出税收计划。
分析：如果进行税收筹划，则房屋出售分为两个合同。第一份合同是房屋买卖合同，不包括装修费用，房屋买卖价为700万元，允许扣除的费用为300元。一万元。第二份合同是房屋装修合同。装修费用为300万元，允许扣除费用为100万元。土地增值率为400÷300 = 133％。
应缴纳的土地增值税：400×50％-300×15％= 155（万元），营业税：700×5％= 35（万元），城市维护建设税和教育附加费：35×10％= 3.5（万元）。装修税应缴纳营业税：300×3％= 9（万元），城市维护建设税和教育附加费：9×10％= 0.9（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：700-300-155-35-3.5 + 300-100-9-0.9 = 396.6（万元）。进行税收筹划后，减轻企业税负：396.6-305 = 91.6（万元）。
1.土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围是指在平等的主体之间出售或转让房地产以获得补偿的行为。转让时应签署转让合同。由于转让100％股权不是转让房地产，因此不应征收土地增值税。
II。关于100％股权转让征收土地增值税的规范性文件
房地产转让转让人需要缴纳增值税，土地增值税，企业所得税和其他税金，而受让人需要缴纳契税和印花税。税收负担比较重。为了减轻税收负担，买卖双方经常改变资产交易方式，采取股权转让方式。对于股权转让方式，他们只需要缴纳所得税，而无需缴纳增值税，土地增值税和契税等税款。从反避税的角度来看，国家税务总局发布了一系列监管文件。土地增值税按100％股权转让要求征收。省，市税务机关根据国家税务总局的规定制定了地方税务监管文件。
案例背景-
桂林市地税局第一稽查局于2009年12月11日至2010年4月21日对玉柴营销有限公司进行了视察。初步检查后，现报告如下：
基本情况：该公司成立于2004年3月5日。最初位于桂林市叠彩区中山北路35号，然后迁至南宁市秀香大道27号。目前的法定代表人是江天。财务会计现在由吴雪莲负责。
2003年12月9日，玉柴营销有限公司以4,500万元的总价购买了桂林市中山北路35号桂林机床有限公司大楼。
3.《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权的征收和征收土地增值税的批复》（国税函〔2011〕415号）。
天津市地方税务局：您的税务局收到了《关于征税和征收天津泰达恒生土地使用权转让土地增值税的指示》（金地税务局[2011] 6号）。经研究，我与贵局同意，“北京国泰恒生投资有限公司通过股权转让土地使用权实质上是房地产交易”，应按照土地增值税征税。以及《土地增值税条例》。
（II）省级规范性文件
1.《湖南省国税局物业行为税办公室关于以“股权转让名义转让房地产”明确征收土地增值税的通知（湘税财银函[2015] 12号）。 3）
据当地报道，以股权转让名义转让房地产避税现象屡见不鲜，严重影响了公平征税的原则，影响了依法征税，造成大量税收损失。国家行政总局明确提出三项答复，即“以股权转让名义转让房地产”是土地增值税的应税行为。为了规范我省土地增值税的管理，堵塞征收管理的漏洞。对于以股权转让名义转让房地产并取得相应经济利益的控股股东，可以参考国税函[2000] 687号，国税函[2009] 387号，国税函[2011] 415号。依法交纳土地。增值税。
2.《河南省地方税务局关于以股权转让名义转让土地使用权增值税征收土地增值税的批复》（豫地水函〔2014〕305号）。
新乡市地方税务局：贵局已收到《关于向新乡市龙翔新上海房地产有限公司征收土地增值税的指示》（新地税〔2014〕150号）。
新乡龙脊新上海房地产有限公司的原始股东“新乡龙脊房地产开发有限公司”。和“上海新青浦房地产有限公司”于2007年在新乡市检察院反侵权局查处的新乡市隆基新上海房地产有限公司找到。是否以股权转让的形式转让土地使用权应征收土地增值税的问题，尚需国家税务总局的批准，有关问题首先需要澄清如下：新乡市龙吉房地产开发有限公司有限公司和上海新青浦房地产有限公司新乡龙脊新上海房地产有限公司100％的股权转让。鉴于这些以权益形式存在的资产主要是土地使用权和地上附着物，因此在研究之后，应根据土地增值税法规进行征税。
3.《广东省地税局关于广东省云浮水泥厂股权转让是否涉及房地产税的批复》（粤地税函〔1998〕65号）。
云浮市地方税务局：请向您的局指出云底税收[1998] 004。为了减轻国有企业的沉重负担，确保职工生活的稳定，广东省国际信托投资公司报请省人民政府批准转让其独资企业广东云浮水泥厂95％的股权。到香港中国水泥（国际有限公司）以及与香港中国水泥（国际）有限公司同时拥有5％股权的中外合资企业。
是否对涉及广东省云浮水泥厂95％股权转让的房地产征收营业税和土地增值税。经研究，其批准如下：一家将股权转让给他人的独资企业不属于“中华人民共和国临时营业税”的一部分《中华人民共和国土地增值税条例》和《暂行条例》规定的税收范围，不征收营业税和土地增值税。因此，对广东省云浮水泥厂股权转让涉及的房地产不征收营业税和土地增值税。
4.安徽省地方税务局关于如何征收土地增值税用于股权转让的批复（皖地税字[1996] 367号）。
黄山市地方税务局：贵局《关于在省旅游发展中心转让部分股权征收土地增值税的说明》（黄地税〔1996〕136号）。经过研究并向国家税务总局询问后，答复如下：据了解，股权转让（包括产权和土地使用权的转让）的现状更为复杂。其中，投资合营方因经营状况等原因中止合营企业，并正常撤资时，其股权转让暂时不征收土地增值税；。因此，可以根据上述原则的前款确定贵局要求的省旅游发展中心的股权转让。
3.关于实质胜于形式或形式胜于物质的争论
近年来，关于股权转让是否要征收土地增值税的争执激烈。这种实质比形式主义者认为，公司股东转让公司在房地产资产中的股权实质上是合法形式的非法目的掩盖要重要。转让的实际主体是权益，但实质上是土地使用权。股权转让所得的收入，虽然看起来似乎是股权收益，但实质上是土地升值。因此，应按照土地增值税的规定征收土地增值税。
的形式比实体主义者认为土地增值税的征收对象和行为更重要的是转让国有土地使用权，地面建筑物和附属物的行为。它是对合法的国有土地使用权转让的税，而不是对公司股权的转让。
而且，如果对股权转让征收土地增值税，则存在致命问题，即向股东征收税款，但是目标公司的土地使用权的税基是仍然是原始价格，并没有改变。。前一位股东缴纳了税款，而下一家公司的资产的应纳税价格也没有相应地改变，并且不太可能改变。这是一个很大的矛盾。
纳税人尚未以合法形式转让房地产。尽管已在一定程度上取得了这种效果，但不以税法为基础先征税是不合适的。
第四，法律如何表征100％的股权转让
“马清泉，马松健和湖北瑞商房地产有限公司股权转让争议中的二审民事判决”（[最高人民法院（2014）民二终字第264号）]转让与土地使用权完全不同法制。股权是股东享有的，由公司法或公司章程确定的许多特定权利的组合。股权转让后，股东对公司的所有权利和义务均转让给了受让人，受让人成为公司的股东并获得了股权。
产权和建设用地使用权是完全不同的权利。股权转让和建设用地使用权转让的法律依据是不同的，两者不能混为一谈。公司股权出让后，公司的资产收入，重大决策参与权和管理人员的选择权及其他权利由出让人转让给受让人，使用建设用地作为公司资产的使用权仍被登记。以公司的名义使用土地公司法人财产的性质没有改变。
当然，当公司转让其股权时，公司的资产状况（包括建设用地使用权的价值）是确定股权转让价格的重要因素。但这并不意味着只要公司在股权转让时拥有土地使用权，公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，然后认为其行为被称为股权转让实际上是土地使用权转让无效。由于股权和土地使用权的转让行为是完全不同的，因此，发生股权转让时，目标公司在国有土地使用权的转让中没有任何应税行为，目标公司无需支付业务税和土地增值税。
“重审江苏Gao城房地产开发有限公司与富中集团有限公司之间的股权转让纠纷的民事判决”。 （[江苏省高级人民法院（2014）苏商办字第0006号]）认为“现行税法没有规定对涉及土地使用权的项目公司的股权转让是否征收土地增值税和契税。
根据税收法制主义，如果税法没有规定必须征税，则当事方不得纳税。而且，在股权转让时，土地增值税并未丢失，原因是：股权转让仅是股东的变更，无论土地转让了多少次，土地使用权的所有权都没有改变，土地的价值增加了，公司最初支付了土地用于支付。代价成本保持不变。
但是，只要发生房地产所有权转让，公司就需要根据最终实际房地产销售价格与初始房地产成本价格之间的增加值来支付土地增值税。因此，该案涉及的股权转让实际上并未逃避土地增值税的征收。高成声称该案涉及的股权转让逃避了国有土地增值税征收的原因无法成立。”
通过上述司法判决可以得出结论，由于股权转让和土地使用权转让是完全不同的行为，因此，在发生股权转让时，目标公司不存在应纳税行为。国有土地使用权转让。目标公司不需要缴纳土地增值税，当然，股东也不需要缴纳土地增值税。
五，如何避免100％的股权转让？
（I）第687条规定的条件是一次性转让100％的股权。逃税法是通过少量现金增加资本以获得少量股份，然后转让人转让剩余股份。也可以采用分步交易的原理，并将一次转移分为两次或三次转移。
（II）第687号规定的条件是“资产主要是地面上的土地使用权，建筑物和附属物”，避免此类损失的方法是适当增加其他资产。
（3）转让时间：第387号规定，投资应在投资后的同月转让，逃避方法通常在投资12个月后转让。
（4）改变股权结构并建立多层股权结构。在多层股权结构中，当上层股权被转让时，以股权形式表示的资产不是土地使用权，地面建筑物和附属物，而是权益。
土地增值税是房地产开发企业的主要税种。在此基础上，作者对转让在建工程的税收筹划方法进行了如下讨论。
根据土地增值税法，房地产开发企业在转让房地产时，除了支付的土地价格和开发成本之和外，还可以扣除20％。房地产开发企业可以充分利用这一规定。通过成立两家房地产公司A和B，公司A将在建工程转让给公司B。当转让在建工程并最终实现对外销售时，公司A和B都可以享受扣除折扣。
此外，由于甲公司在出售在建工程时增加了合理的利润，因此乙公司的购买成本也将增加，并且扣除项目金额的基础将增加，这可以降低增值率。如果是关键时刻，降低税率，减少土地增值税。在转让过程中，根据税法的规定，纳税人出售或转让其购买的房地产，其总收入减去房地产原购买价格的余额为营业额，因此该业务税金和附加费不会增加。但是，由于房地产转让会产生契税，因此，应科学地设定在建工程的转让数量，以减少企业的整体税额。
案例1：一家房地产开发企业建造普通商品房，产生以下费用：支付地价及相关税金5000万元，房地产开发费用3亿元，利息支出3500万元人民币（利息可以根据房地产项目分配，以及金融机构提供的贷款证明）。房地产开发企业出售全部商品房，取得收入8亿元，分别按5％，7％，3％的税率缴纳营业税，城市建设税和教育附加费。
企业应缴土地增值税的分析和计算过程如下：
①房地产开发费用=（5 000 + 30 000）×5％+ 3 500 = 5 250（万元）。
②应缴营业税= 80 000×5％= 40,000（10,000元），应交城市建设税和教育附加费= 4000×（7％+ 3％）= 400（10,000元），可扣除税费= 4000 + 400 = 4400（万元）。
③额外扣除额=（5000 + 30000）×20％= 7000（万元）。
④扣除项目的金额= 5 000 + 30 000 + 5 250 + 4400 + 7 000 = 51 650（万元）。
⑤增值额= 80 000-51 650 = 28 350（万元）。
⑥增值率= 28 350/51 650×100％= 54.89％，适用的土地增值税率为40％。
需缴纳的土地增值税= 28 350×40％-51 650×5％= 8 757.5（万元）。
情况2：从示例1继续。假设当建设项目的投资达到25％时，A项目将移交给相关的B房地产开发企业。契税率为3％。以56.25％作为内部转让价格的毛利率。
1.企业A的转让业务应付税款的分析和计算如下：
②总收入= 12 500 /（1-56.25％）= 28 571.43（万元）。
③房地产开发费用= 3500×25％+ 12500×5％= 1500（万元）。
④应付营业税= 28 571.43×5％= 1 428.57（万元），应缴城市建设税和教育附加费= 1 428.57×（7％+ 3％）= 142.86（万元），可允许扣除税费= 1 428.57 + 142.86 = 1 571.43（万元）。{}}⑤其他扣除额= 12 500×20％= 2 500（万元）。
⑥扣除项目金额= 12 500 +1 500 +1 571.43 + 2 500 = 18 071.43（万元）。
added增加值= 28571.43-18 071.43 = 10500（万元）。
⑧增值税率为10 500/18 071.43×100％= 58.1％，适用的土地增值税率为40％。
应缴纳的土地增值税= 10 500×40％-18 071.43×5％= 3 296.43（万元）。
2.企业B应付税款的分析和计算如下：
乙公司应缴纳的契税= 28 571.43×3％= 857.14（万元）。
公司购买在建工程并完成后续开发后，向外界出售时需要支付的土地增值税计算如下：
①支付的土地价格，相关税费和开发成本= 28 571.43 + 30 000×（1-25％）+ 857.14 = 51 928.57（万元）。
②房地产开发费用= 3500×（1-25％）+ 51 928.57×5％= 5 221.43（万元）。
③应交营业税=（80 000-28 571.43）×5％= 2 571.43（万元），应交城市建设税和应交教育附加费= 2 571.43×（7％+ 3％）= 257.14（10,000元），可扣除的税款= 2 571.43 + 257.14 = 2 828.57（万元）。
④其他扣除额= 51 928.57×20％= 10 385.71（万元）。
⑤扣除项目的金额= 51 928.57 + 5 221.43 + 2 828.57 + 10 385.71 = 70 364.28（万元）。
⑥增值额= 80 000-70 364.28 = 9 635.72（万元）。
⑦增值率= 9635.72 / 70 364.28×100％= 13.69％。
⑧根据税法的规定，如果开发普通标准住宅的增值税率不超过20％，则免征土地增值增值税。因此，应付土地增值税为零。