[税收筹划思路]
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间。
一般来说，合并会计的税收利益更大，但是在某些情况下，单独会计更为有利。如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
土地增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的。对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目。
[税收筹划的情况]
一家房地产公司同时开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元，根据税法，可抵扣成本为400万元，第二个房地产的售价为1500万元。根据税法，可抵扣费用为人民币1000万元。
企业选择单独计算，请计算企业应支付的土地增值税，营业税及其附加费用，并提出企业税收筹划计划：
第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；
需缴纳土地增值税：
600×50％-400×15％= 240（万元）。
第二房地产增值率：500÷1000 = 50％：
应缴纳的土地增值税：500×30％= 150（万元）
如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）
如果将这两个房地产加在一起，则出售价格为2500万元，根据税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为78.6％6 （1100÷1400）。
应缴纳土地增值税：
1100×40％-1400×5％= 370（万元）。
对于房地产公司，可以把握以下几点。
1.土地增值税政策的地区差异
在政策细节方面，不同的省份不同，并且一个省份的土地增值税结算经验无法完全应用于另一省份。在进入山区钓鱼之前，您应该在项目开始之前注意该地区的具体政策问题。当然，随着时间的流逝，当地的土地政策也会改变。
2.费用金额对税收负担有很大影响
如果是房地产项目，公共支持设施需要额外投资500万元人民币，以提高房地产水平，同时增加500万元人民币的收入。收入和成本同时增加500万元，增加值应该一样吗？
是的，因为可以扣除20％的费用，而可以将500万元的费用扣除600万元，所以可以节省数十万元的土地增值税。
3.链接越多，节省的税款就越多
LAT对增值部分征税，且增值部分越高，税率越高。因此，在多链接交易的情况下，将减少土地增值税。
简而言之，A希望以2亿元的价格向C出售以1亿元购买的土地，并分析两种方式：A以2亿元的价格直接向C出售土地，A支付土地增值税； A以1.5亿元向B出售土地，A交纳土地增值税。 B以2亿元的价格向C出售土地，B再次交纳土地增值税。
第一种方法中A支付的土地增值税大于第二种方法中A和B支付的土地增值税。这取决于土地增值税的计算方式。
4.项目越精细，税收负担就越重
对于两个开发项目，如果增值税率不同，则一起计算土地增值税比单独计算更具成本效益。但是，是否可以将它们组合在一起以及是否必须将它们分开也是税务机关与企业之间的争议。企业必须根据当地政策提前计划。
5.可能影响公司所得税
征收土地增值税的方式是在清算前预先付款。一般而言，预缴税率较低，在土地增值税清算之前，将导致较高的企业税利润和更多的企业所得税。清算时，通常会增加大量的土地增值税，造成当年的损失，而这种损失只能在未来5年内由利润来弥补。如果公司在未来5年的利润不足，那就是企业所得税的损失。
在这方面，企业应综合考虑土地增值税和企业所得税安排，或及时延续后期项目的利润。对于将来不再有发展计划的项目公司，也可以及时取消。国家税务总局规定，在这种情况下，取消土地增值税一次即可调整，并退还由土地增值税引起的企业所得税。
合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税。促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后，A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。
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房地产公司是一个非常特殊的行业。整个操作围绕项目的促进和实施，并且整个税收管理和税收计划也必须围绕项目进行。分析了项目税收筹划的总体思路，希望在吸引砖石方面发挥作用。
首先，是税收管理和税收筹划的基本原则和底线
房地产公司，尤其是国有房地产公司和上市公司，其税收管理和计划的基本原则是合法和合理的。所有想法和解决方案均不得违反税法和相关法律法规。同时，所有想法和解决方案必须与业务运营紧密联系。活动具有运营合理性，无法辩解的想法和计划没有价值。
我们提取了五种类型的关键节点用于房地产项目的税收管理和计划：设计阶段的关键节点；预算阶段的关键节点；会计阶段的关键节点；设计完成标准的节点；以及用于项目管理的关键节点。
其次，设计阶段的关键节点
根据土地增值税规定，当土地增值和安置的增值比例不超过20％时，普通房屋可享受免征土地增值税的优惠政策。在设计阶段，可以定义普通住宅和其他商品住宅之间的明确界限，您可以在稍后阶段努力享受普通住宅的好处。
预算节点的三个关键节点
房地产项目管理的核心是预算管理，税收管理也不例外。由于房地产项目的纳税分为预完成和后完成两个阶段，因此纳税模式完全不同，因此必须在开始时估算最终完成后的结果。具体的实现节点如下：
1.进行初步计算
根据实际情况制定初步预算，并结合成本和收入估算，并对未来项目的最终税收负担和利润进行最详细的计算，找出问题并确定自己所知道的。
2，适应问题
查找预算中发现的问题。您可以在早期阶段立即进行调整。如果您需要在后期逐步实施，则应做好计划。尝试提前增加数量，避免在发生之后进行严格的调整。
3.实施期间的动态管理
预算尚未结束，这是一个动态的管理过程。在预算执行期间，将根据实际变化进行动态调整，例如销售收入和价格的变化，成本条件的变化以及支出的变化，以确保在预算的指导下实现财务指导。可以控制风险，可以控制纳税节奏，从而实现项目管理和税收管理。
第四，会计阶段的关键节点
会计是整个税收管理和计划中最关键的一点，也是风险管理的最关键阶段。可以考虑以下想法：
1.财务会计框架标准化
根据会计和税法的要求建立财务会计框架，规范会计制度和流程，并确保财务可以吸收日常工作中的风险。
2.成本证据链的标准化
税务机关对待企业，无法追溯到事件发生时。他们只能根据公司财务的证据链做出判断。以成本为例：
-合同签订应注意与税收有关的条款的风险，例如标的，标的，发票，报价，违约，时间等。
-付款应注意三合一规范的要求和时间节点的风险控制；
-发票的获取应注意发票的类型，获取时间和真实性检查；
-时间表验收应注意各方的相关验收材料，签名和批准程序；
-决算报告应注意与合同的关系和增加的合理性。
3.费用分摊技巧和计划
如果成本在不同业务类型之间平均分配，则很容易导致土地增值税多付。如果在普通住宅和其他商业建筑物之间进行合理分配，土地增值税负担将得到有效减轻。
V.完成标准的关键节点
的完成点是房地产项目纳税的分水岭。它基本上是完成之前的预收集。完成后，它将面临清算。税务机关对业务的完成非常敏感，企业经常犯错误。
我们的建议是在合法合理的情况下尽可能有效地延迟完成标准，为企业成本会计和票据获取留出足够的时间，并避免在准备不足的情况下税务机关清算。例如，竣工验收和房屋交付的时间节点不应尽可能地放置在年末，而必须好于年末。
六，项目管理的关键节点
成本是影响房地产公司税收负担的最重要因素。在收入相同的情况下，成本会影响增值税，土地增值税和企业所得税的支付。良好的成本控制的核心是掌握成本平衡管理。如何保证成本与收入之间的平衡是关键。这需要上述预算管理部门进行合作，甚至需要相应的分支机构进行合作。具体的实施强度和效果取决于企业。这取决于。
每个公司的具体项目情况，内部管理情况，公司决策思想和详细数据都不尽相同，但税收筹划的思路却相似。有一个计划。
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实时商品流已成为电子商务的新生态。高收入弹性工人如何节省税金？
QuestMobile在“ 2019年直播+ X洞察报告”中指出，直播有助于电子商务从“商品和人”变为“人和人”，并向用户销售锚点并进行解释。用户喜欢锚注意并了解产品，增加产品可见度，并吸引用户购买。尖峰，推介和商店实时流媒体已成为主流的实时流媒体交付模型。
在2019年9月观看在线实时购物的人群中，有52.8％的用户消费了200至1000元人民币，而23.3％的用户消费了1000元以上。
在2019年，购物时观看直播节目已成为一种新的生活方式，并且也正在改变电子商务的生态。（{}}重新分配的流量
根据阿里巴巴发布的数据，今年的天猫双11，淘宝的直播业务带来了近200亿元的营业额，十多个直播站的交易额超过1亿元。淘宝直播带来的营业额为2684亿元，占天猫双11营业额的7％。
许多大大小小的品牌都希望加入Wei Ya和Li Jiaqi的现场工作室，以使销量翻一番。
一位实时流媒体电子商务从业人员告诉《接口新闻》，许多用户相信李嘉琪可以在整个网络上获得最低价格，因此从李嘉琪的客厅购买东西。李嘉琪的直播室每天播放数十种产品。他必须卖掉货物。他卖得越多，商业价值就越大。
但是，并非所有锚点都能像Wei Ya和Li Jiaqi一样控制流量。根据QuestMobile的数据，在今年Double Double 11的当天，Wei Ya排名第一，为2.83亿，而Li Jiaqi排名为1.47亿，其次是第二到第五位，分别为2000万和1400万。拥有1100万和李雅琪的魏雅并没有一个数量级。
中小型锚点给电子商务平台带来的长尾流量的价值开始显现。根据Cass Data和淘宝联盟发布的“双11站TOP列表”，淘宝联盟统计的来自多个平台的TOP50顶级卖家中有近40％来自快速平台。它在站外的双十一天猫商场中获得了第一名。
目前，淘宝，天猫，拼多多，京东，尤赞和Magic Chopsticks等电子商务平台都在与快手合作，通过广告，锚点等转移流量。
电子商务平台或商人都需要处理实时广播带给电子商务流量分配的新变化。
改变供应链
在实时电子商务兴起之后，在线名人孵化平台Nass的创始人笑了笑，发现杭州发货量的前10个品牌已将其仓库从人工订购升级为ERP系统。运送能力。
实时电子商务对商家服务功能的要求越来越高。一方面，一小时或两小时的实况转播很可能与过去几个月的淘宝店相当。销量增加后，发货是否可以跟上是一个问题；另一方面，更多的参与商家越来越多的如何建立核心竞争力来避免同质化也是一个问题。
供应链已成为越来越多从业人员建立核心竞争力的突破。业内有声音说，如果供应链中没有优势，那么在直播电子商务奖金期间依靠中间商做出改变的企业将很快面临挑战。消除了危机。
粉丝们希望高质量和高成本效益，迫使供应链中的所有升级都朝这个方向努力。过去遇到困难的一些工业带，例如服装和珠宝，也受益于直播带来的供应链升级以实现转型，从而反过来为直播行业提供反馈，并使其获得更全面的供应链支持。
在过去的一年中，实时电子商务已成为电子商务中不可忽视的新生力量。
名人广播员如何纳税？
众所周知，李嘉琪每月赚7位数，魏雅每年赚3000万。网络红色实况转播吸引了数百万人，这一定是因为其可观的收入。
媒体上有消息称，一般品牌给予锚点的佣金通常为3至5个百分点，有些人可以获得10个百分点。
互联网名人主持人的价值近年来增长了两倍，年收入达数十万人民币和数百万人民币。但是，许多高收入锚点“新贵”甚至没有缴税，而且锚点的税收问题还不清楚。
“现在更有争议的是，什么样的劳动收入，无论是工资还是劳动报酬，都属于网络锚。”业内一些人说，一些主播已经注册了该平台，有些属于个人名字。原则上，网络广播平台向网络广播者支付一定的报酬后，主持人应纳税；网络广播平台本身赚取的收入也应纳税。 ”
另一方面，播放直播商品的主播应认识到维护个人诚信品牌的重要性。在这种情况下，监管者有必要开放投诉渠道，平台也必须承担控制责任。
高收入的现场广播员等灵活的工人如何遵守税收规定？
以“口红哥”李嘉琪为例：汇琪云税收融资平台从企业那里获悉，作为合法经营者和投资者的李嘉琪以其名义成立了上海李嘉琪文化传媒工作室100％的股份。工作室对接承接广告和业务。
独资企业可以实现哪种节税效果？让我给你举个例子：
一家高级自媒体咖啡馆每年参加各种会议演讲，并获得超过400万的演讲费。在优化税收优化之前，总体合规性大约要征税160万；优化税收优化后，征费仅需支付16.4w和383.6w。
方法2：弹性就业，如果每月收入少于100,000，则仅需支付0.6％的税
不断变化的就业属性：与自由职业者直接结算服务费的原始模型已转换为与汇奇云登陆服务公司签订的结算项目的一般合同服务费。自由职业者亲自支付他们的酬金，所有相关的税收责任由惠其云登陆服务公司承担；所有税费都包含在支付给惠其云登陆服务公司的服务费中，并间接享受某些地区独特的税收优惠政策！
Huiqiyun-Welling的工作是国内领先的标准化财务和税收筹划平台。它可以为微商，社交电子商务平台，互联网名人锚等提供全套的财税合规解决方案，包括税收筹划，佣金结算和批准的收款！
长沙市最近发布了《印刷发行通知》（以下简称《实施细则》）。
详细的实施规则明确规定了经济适用房，按需住房和高档住房的装饰价格。
所有商品房均应由第三方成本咨询机构进行核算，并且必须遵循成本会计法规以确保价格和价值基本一致。同时，开发企业应根据不同的消费水平和市场需求确定装修水平。
详细实施规则的第5段还明确规定，全部装修价格将包含在合同总价中，并根据房屋总价在网上签名。这意味着房主随后可以申请房屋总价的在线注册，并且毛坯件和装饰件的价格分开列出并清楚标出。
我们可以从国家和地方政策中了解到，家具齐全的房屋和精装修的房屋是房地产公司未来开发住宅商品房的必然趋势：
（1）1999年8月20日，国务院办公厅转发建设部等部门的《关于促进住房工业现代化和提高住房质量的若干意见》（国办发[1999] 72号）。
政策要求，加快住宅建设由粗放型向集约型转变，加强住宅装饰管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免结构性破坏，浪费和对居民的干扰通过二次装修。
（2）2002年7月18日，建设部颁布了《一处商品房装修实施细则》（建房[2002] 190号）。
文件建议，一旦装修到位，则意味着在房屋翻新之前，应将所有功能空间的固定表面完全铺好或涂上油漆，并完整安装厨房和浴室的基本设备。作为一个完全装饰的房子。实施一次装饰的基本目的是逐步消除粗糙的房屋，并直接为消费者提供设施齐全的成品房屋。
（3）2008年7月，住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》。
文件鼓励并促进房屋的一次性装饰，并履行房屋管理部门（例如装饰员，装饰公司和物业服务公司）的职责。
（4）2015年9月1日，山东省人民政府办公厅发布了《山东省房地产业转型升级实施方案》（鲁政办字[2015] 151号）。 ）。
文件要求：促进土建和装修的整合。指导开发公司从委托设计开始，组织实施民用建筑和装饰一体化，避免业主购房后二次装修造成的材料浪费，环境污染和隐患。研究制定地方强制性技术标准。 2017年，将全面改造有地区城市中的新高层住宅。 2018年，将取消新的高层和小型高层住宅。
装修是房地产公司发展的趋势。合理利用将成为房地产公司合法节约税收的重要武器。如何使用它，并听取孙先生的案例分析。
【案例分析】
假设九鼎财税集团开发了一个房地产项目。基本信息如下：土地开发费总成本为6000元/平方米，期间成本为1500元/平方米。
九鼎财税集团还有一家全资子公司，用于装修，硬装修成本为2000元/平方米。
（不包括增值税和附加费）
有几个选项可供考虑：
[解析]
选项一：
1.计算土地增值税：
第一步是计算每单位面积的扣除额
（1）项目单位面积的建设成本=（土地成本+建设成本）= 6000元
（2）开发费用
该项目的实际期间成本为1500元/平方米。假设无法提供金融机构认证，则按建设成本的10％= 6000元* 10％= 600元可扣除的单位开发成本
（3）暂时不考虑税收
（4）额外扣除额=（土地成本+建筑成本）* 20％= 6000 * 20％= 1200元（{}}每单位面积的总扣除额= 6000 + 600 + 1200 = 7800元
第二步是计算每单位面积增加的价值
单位面积增加值=单位面积销售收入-单位面积扣除总额
第三步，确定升值率（{}}增值率=增值额/扣除额* 100％= 4200/7800 * 100％= 53.85％
升值率超过扣减项目的50％，但不超过100％，适用税率为40％
第四步是计算土地增值税（{}}增值税=附加价值*扣除40％的商品金额* 5％（（））= 4200 * 40％-7800 * 5％= 1290元
2.计算税后净利润
（1）总利润=销售收入-土地成本和开发成本-土地增值税期间的支出
（2）企业所得税=利润总额* 25％= 3210 * 25％= 802.5元
（3）净利润=总利润-企业所得税= 3210-802.5 = 2407.5元
根据该计划，不涉及装修业务。
方法二：
假设装修费用为2,000元/平方米，均为硬装修
（1）项目单位面积的建设成本=（土地成本+建设成本）+硬包装成本= 6000 + 2000 = 8000元
该项目的实际期间成本为1500元/平方米。假设无法提供金融机构认证，则按建设成本的10％= 8000元* 10％= 800元可扣除的单位开发成本
（4）额外扣除额=（土地成本+建筑成本+硬安装成本）* 20％= 8000 * 20％= 1600元
第三步，确定升值率
增值税率大于0，不超过扣除额的50％，适用税率为30％
第四步是计算土地增值税（{}}增值税=附加价值*扣除40％的商品金额* 5％
（1）总利润=销售收入-土地成本和开发成本-装饰成本-土地增值税-期间支出
（2）企业所得税=利润总额* 25％= 3420 * 25％= 855元
（3）净利润=总利润-企业所得税= 3420-855 = 2565元
根据该方案，装修公司向项目公司收取装修费用，每平方米2,000元。收入等于成本，因此没有利润。