合法买卖避税合法地买卖房屋在美国投资比在中国要复杂得多。原因很大一部分来自美国国税局（IRS）繁琐的税收政策。我终于选择了一所房子并买了它！但是，如何合法地计划购房和卖房时的避税，以及如何从税收的角度来最大化租房的收益呢？ 1。准备购房作为一个精明的购房者，从准备购房开始，您就必须计划如何最大程度地减少将来需要支付的税款。简单来说，您可以从以下几点开始：目的：是将其用于自住还是从产生现金流时起用于租金：它是否会在不久的将来出售，是否预期升值状态：是否为美国纳税公民（与法律规定的美国移民不同）债务：是否考虑资产保全或将财产债务与个人分开。为什么要考虑使用？由于房屋的用途与您需要处理的税款形式，可以使用的支出减免种类，需要保存或记录的凭证文件以进行税务申报等有关，因此，您还需要考虑以何种形式拥有财产以更好地实现您的目的。房地产所有权的主要形式：1。个人直接所有权2。公司所有权形式两种方法之间没有明显区别。公司所有权的形式将更加麻烦，您需要填写更多表格，但是优点是公司当投资财产发生事故时，为什么个人可以逃避相关的法律责任并同时考虑投资的时间和目的。打折？在美国，“主要住所”（Primary Residence）可以享受从25万美元（单身纳税人）到500，000美元（夫妻纳税人）的免税额。简而言之，如果您的房屋在出售时是增值的，只要满足以下条件，您就可以免征增值税：1）必须是您的“主要住所”，2）拥有房屋5年，3 ）在出售前至少已居住5年中的2年。此外，每次房屋买卖之间的间隔不得少于2年。这不简单吗？以下是一些示例：1。 Jun A买了第一套房子作为主要住所，居住了2年，租了3年，然后出售并赚了25万。好吧，这250，000个增值完全是免税的！ 2。 Jun B买了第一套房子作为主要住所，居住了1年，租了3年，搬回居住了1年，然后以25万的价格出售。买房不到两年的自住时间导致失去了“主要住所”的动力，那么只有最后一年的自住有效，美国国税局提出了一种情况，其中增值税是根据一年自用的最后一年/ 2年的比例计算的。因此，Jun B需要根据125，000的增值额缴纳资本增值税（资本收益，税率为15％），这是对他的附表D的18，750美元的税收白费！ 3。 Jun C买了第一套房子作为主要住所，住了2年，租了4年，卖掉了25万。尽管他总共居住了2年，但在出售前的5年中（自住的第一年是5年），他没有达到2年自住的要求。实际上，必须支付全部250，000增值税。 $ 37，500的资本利得税。 4。 Jun D买了第一套房子出租。租了三年后，搬进房子住了两年，然后卖了25万。尽管起初他的动机不是个人职业，但这不是问题。关键是，只要他在出售房屋之前的5年内满足两年的自住条件，就可以免费获得出售房屋的25万增值税。 5。 Jun E买了第一套房，住了两年，买了第二套房，然后搬进去。第一套房开始出租。三年后，第一所房子以25万美元的价格出售，第三所房子被购买。首套房的250，000增值税免税。今年，D还搬进了第三所房子并租用了第二所房子。两年后，他卖了第二套房子，哇，并符合所有免税条件。换句话说，此报价可以回收。如果您熟悉此优惠，您可能会想到具有传奇色彩的1031同类交易，我们将在稍后详细说明。此外，还有许多其他政策会影响您与房地产税的关系。我不会在这里列出它们。编辑想说的是，如果您想合法合理地避免税收，购房的总体计划非常重要！我想要一个房间，但是我不想被国税局带走！ 2。在购买房屋并购买房屋后，您肯定会收到“结算/和解声明”（通常称为HD-1），其中记录了详细的结算时间，财产地址以及所有已完成交易费用的清单。您必须保留它，因为它决定了您出售房屋和计算增值税时的房屋成本（基础）。有买卖双方之间交易金额的详细信息，您的关闭成本（调试），包括佣金，产权费用等，可以添加到您的购买价格中，以增加房屋的成本。例如，如果房屋的购买价格为500，000，而您的HD-1表显示的各种支出为20，000，则房屋的销售成本为520，000，因此增值部分减少了20，000。如果您以公司的名义购买房屋，则您的结账成本和贷款费用需要包含在无形资产中，然后根据贷款期限进行摊销（类似于折旧）。 3。房屋完工后，房主必须考虑收入和支出将如何影响您的纳税。那么您可以享受什么样的优惠政策呢？接下来，让我们看一下可以用来合理减少税收的费用：1。抵押利息和积分抵押利息和积分可以在Sch A子扣除项（用于自住）或Sch E（用于租金）以扣除您的应税收入。无论纳税人是要买新房还是申请再融资（Refinance），在最初几年还清抵押贷款利息的高比例都可以为您节省大量税款。 2。抵押保险对于美国的低收入房主来说，这项优惠更为重要，因为他们通常无法支付高额的首付，并且必须在房屋净值增至20％之前购买个人抵押保险。可以在Sch A逐项扣除中输入部分费用（适用于自住）。因此，一旦您的调整后净收入（AGI）高达109，000美元（夫妇纳税人）或54，500美元（夫妇夫妇或单身纳税人的单独纳税人），由于收入过高，您将不再能够享受此权益。 3。财产税/财产税您可以将所支付的地方和州财产税计入Sch A分项扣除额（用于自住）或Sch E（租金）以扣除联邦税和州税。与第一年的唯一不同是它不再隐藏在您的HD-1中，4。伤亡（伤亡）这是许多人不知道的事情。例如，洪水摧毁了房屋，房屋损失了500，000，保险赔偿了40万。剩余的100，000是您的意外损失。您可以将其放入Sch A子扣除额，并在计算限额之后，最终可以得到扣除额。 5。装修费用（改造）例如，房屋的购买价为50万元，业主花了20万元进行装修，那么这房子的价值是否升值了？将来，房屋出售时的所有者成本（基础）将增加约200，000，并且增值税计算的增值部分将相应减少。这称为抵扣增值税。 6。房屋节能，环境保护和改善（住宅能源信贷）美国政府鼓励纳税人节约能源和保护环境。对于提高房屋能源效率的任何装饰和改进，包括安装太阳能电池板，节能热水器和隔热门窗，您可以享受最高1，000美元的能源税收抵免（Residential Energy Credits）折扣。税额扣除（抵免额）与各种税额扣除（抵减额）不同，它基于上一步中计算出的应税收入（应税收入），并且直接扣除相应的税项，因此您将以1040税表形式查找它略微向后移动，位于第48至54行。根据商业房地产的医疗需求进行的修改，例如安装轮椅坡道，残疾人的门窗，浴缸等，可享受减税或减税的优惠。 7。如果将家庭办公室用作家庭办公室，则可以将抵押贷款利息，房地产税，水电费，保险等一系列费用的百分比直接作为业务表列入附表C中。办公区域业务费用的比例用于扣除自雇收入。如果您发现跟踪如此多的费用太麻烦，美国国税局还为您提供了一个简单的替代方案，那就是您可以扣除5美元/平方英尺（最高1，500美元/年）的家庭办公成本。这些基本税收优惠几乎没有门槛，对于运营中的出租/商品房非常重要！通常见Sch E或公司税表Form4562（折旧计算表）会有相当大的折旧费用，可以抵销没有现金支出的收入，谁不能爱1，折旧方法和年限，它也根据性质而有所不同财产。对于商业房地产，即以公司名义投资的中型和大型房地产，例如用于商业目的的办公楼，商店和工业建筑物，商业房地产的直线折旧期限为39岁。如果它是住宅物业，那么向公众提供住房可以解决民生问题，那么国税局当然应该照顾好它。与商业房地产相比，民用房地产的折旧速度更快，有效期为27。5年。例如，如果您在2015年1月1日购买了100万套房屋，那么在2015年，您可以使用36，000（= 1百万/27。5年）折旧来抵消租金收入。 2。固定资产179折旧和奖金折旧（179 /红利折旧）奥巴马和国会可能做的最好的事情之一就是决定永久延长500，000美元的折旧额。当政府在2015年圣诞节前后宣布这一喜人的消息时，房地产资产所有人和各行各业的商人都为之欢欣鼓舞。该法规规定，如果您今年增加的固定资产（新的或二手的）不超过$ 500，000，则可以直接将其用作折旧费用以抵销您的收入，而不必将其计入固定资产。此外，该法规还规定，激励措施的折旧应在2015-2017年保持在50％，2018年保持在40％，在2019年保持在30％。换句话说，如果您在2015年购买了价值100，000的全新设备，那么您可以直接折旧50，000以抵消您的收入。应该注意的是，激励折旧的金额仅限于全新的固定投资资产。 3。 TPR最小安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）这是美国政府针对房主的有关固定资产法规（有形财产法规）的另一项新政策。通常，小型固定资产购买（例如以2，000美元购买沙发）必须包含在固定资产中，然后按五年折旧。它不再分为折旧年限，也没有包含在上一篇文章中提到的179折旧或奖励折旧的计算范围内。 4。出售财产后，您将收到“房地产交易完成表格”（结算/和解声明/ HD-1）。大概您已经熟悉它了。这次您需要注意卖方（卖方）的详细信息，几乎与上述房屋出售相关的所有费用都有机会用于抵税。例如，产权保险，房地产经纪人佣金和出售房屋的广告。业主在出售房屋前90天内支付的房屋维护费用，只要可以证明出售房屋，就可以用作销售费用（销售费用）。 2011年，购房价值为500，000，HD-1购房成本为20，000元。计划在2016年出售。为了增加房屋的价值，装修费用为100，000。出售房屋时，售价为800，000，出售房屋HD-1的成本为60，000。您认为添加300，000是一个简单的计算吗？不，您最终销售的增加值为：80-6-50-2-10 = 120，000。恭喜，如果您仍然符合上述主要的住房减免条件，则不必支付增值税。如果您是有投资眼光的购房者，则可以使用更高级，更活跃的1031同类交易策略。也就是说，在您的财产（不包括自用土地）增加价值并出售后，立即回购价值不低于原始财产的相同类型的财产，以便资金返回房地产市场。 。这不是美国政府最想看到的吗？资本一直在流入市场，而没有落入某个投资者的手中，因此，它们给这种交易所带来了很大的优惠政策-增值税延期。可以将交换为递延税款的房地产交换更多或更多。当所有房地产最终出售时，不再有相同类型的交换投资时，增值税将一起支付。