1.要实现合理的避税，首先，我们必须熟悉该行业以及相关的税收和定义。就土地增值税而言，我们主要可以从以下几个方面来理解：
1.土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所得的增值税额。该增值额是纳税人转让房地产所得的收入减去税项扣除额后的余额。
2.土地增值税仅对转让支付的房地产征收，而不对通过继承或赠与免费转让的房地产征收。
3.房地产向投资和合资企业的转移暂时免税，然后转移并征税。
合作建筑竣工后将暂时免予自用，如果在完成后转让，则应征税。
房地产合并和转让的临时豁免。
对于房地产交易，税收在单位之间交换，而个人之间的交易则由当地税务机关核实并获豁免。
抵押期间不征收房地产抵押。到期时不征收还债本金和利息。
不出租房地产。
不会添加房地产评估。
国家收回对房地产产权的豁免。
土地使用者应就土地的转让，债务清算或置换征税。
首先，我们了解大致的征税和非征税范围，这将有助于我们的后续计划。下一步是解决实际会计问题。合理避税的目的是在法律范围内使用它。合理减少公司税收成本和增加利润的合规方式，那么合理的避税主要可以从两个方面开始，一个是从成本开始。有关费用的问题，请参阅此论坛上的另一篇文章，其中一项涉及收入开始吧首先，减少税收成本始于日常支出。如果您希望少缴税款，那么您自然必须找到一种方法来处理这些费用。在收入保持不变的情况下，成本增加并且自然实现了增加值。它将减少，因此税收将减少。首先，我们必须了解可以扣除的项目
2.土地增值税的可抵扣项目：
1.为获得土地使用权而支付的金额
（1），当通过转让方式获得土地使用权时，已支付土地的转让费
（2）如果土地使用权是通过行政分配获得的，则在转让土地使用权时应按照规定支付土地出让金。
（3）如果土地使用权是通过转让获得的，则支付的土地价格
2.开发土地，新房和辅助设施的费用（称为房地产开发费用）
（1）征地和拆迁补偿费
（2），施工前费用
（3），建筑和安装工程费用
（4），基础设施费
（5），公共支持设施费
（6）开发间接费用：直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资，福利费用，折旧费用，维修费用，办公费用，水电费用，劳动保护费等。
3.开发用地以及新住房和辅助设施（称为房地产开发成本）
主要是指与房地产开发项目相关的管理费用，销售费用和财务费用。
4.与房地产转让有关的税收
主要包括：营业税，印花税，城市建设税，教育附加费
5.财政部确定的其他扣除额
从事房地产开发的纳税人可根据获得土地使用权时支付的金额与房地产开发成本之和减去20％。
6.评估旧房屋和建筑物的价格。
了解以上内容后，您可以根据上述内容找到相应的方法。
3.合理避税的具体方法：
1.平衡增值的方法：对于在不同地区以不同价格水平开发的多个项目，可以调整并最大程度地分配一段时间内发生的开发成本，从而实现增值获得的数量平均而言，开发项目的增值率几乎保持不变，从而减少了一定时期内增值率过高而无法节省部分税款的现象。
2.增加间接成本的方法：例如，您可以从房地产开发成本中计划开发间接成本，也就是说，您可以在项目中安排一些总公司人员或兼职到每个特定人员。在该项目中，由这些人员产生的相关费用可以分配给房地产开发成本，增值税的增加可以扣除项目金额。
合理避税意味着纳税人计划避税，以最大限度地提高自己的经济利益。以下是几种常见的避税方法。
1.通过合作开发合理避税
使用这种方法，营业收入和股息收入的收入性质可以在收入性质上相互转换，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法以减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。公司A可以通过以下方式与公司B合作：
1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于参与商业和住宅楼的开发。
3公司A可以通过投资方式参与商业和住宅建筑的开发
计划分析；现在假设甲公司在半年后退出了商业和住宅建筑开发项目，经过与乙公司的协商后获得现金40万元。
计划1：合作开发
A公司和B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入为40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万元时，相当于公司将部分共同开发的商业和住宅建筑物转让给B公司，转让价格为240万元，转让收入要缴纳营业税和房地产附加费销售，土地增值税，印花税和所得税后均为收入。
选项二；贷款资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，且利率为5％，则A公司也将在一年后收回40万元，这是金融业扣除营业税后的收入。附加费和所得税作为利息收入支付。
选项三：投资股票，商业大楼建成并出售后将分配回股息。
由于两家公司A和B的税率相同，因此无需支付公司的税后利润40万元，即，甲公司获得的经济效益为40万元。 。
计划结果；
从以上比较可以看出，从节省税费的角度来看，这三种方案是最好的。也就是说，甲公司以200万作为投资份额，所收回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例：一家房地产开发公司在海滨城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。城市维护建设税，教育附加费，印花税，土地增值税约1.77亿元（计算过程略）
计划分析；
房地产开发公司可以首先投资设立子公司“ Some Hotel”。在酒店的固定资产建成后，将酒店的所有股权转让给外国投资者后，上述税款将免税。流程如下：
第一步;与其他股东共同投资，成立控股子公司“ X and X Hotel”，该公司具有独立的法人资格。
第二部分；某酒店固定资产建设，相关建设资金由房地产开发公司提供，作为应付款项处理
第三部分：固定资产完成后，房地产公司会将酒店的全部股权转让给外国投资者，房地产公司将收回股权转让价格和酒店的所有债权。
经过上述规划，尽管股权转让收入需要缴纳企业所得税，但是这部分所得税原本是用来缴纳房地产开发收入的，但股权转让业务不缴纳业务税，城市建设税，教育附加费和土地增值税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
3.使用合约装修费合理避税
示例：为了进行促销，一家开发公司向客户收取装饰费以用于促销目的。有一套高端住宅，面积为10,000平方米，面积为100平方米。价格为100万元，开发商在与客户的合同中约定给客户10万元。十万元装修费如何免税。
计划分析：如果
按照规定要缴纳宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的应税范围内，可以在当年企业所得税前缴纳。如果合同规定装修完成后将房屋交付给客户，则合同中没有强调装修费用为100,000元，则装修费用中可以包含100,000元， -允许减税。
经过这样的计划，10万元的装修费成为了税前可扣除的项目，很容易消化。
通过避税计划，为各种替代业务方法选择各种税收方案。尽管它主观上旨在减轻自己的税收负担，但客观上正逐步朝着优化产业结构和利用国家税收经济的角色迈进。资源的合理分配反映了该国的产业政策，因此该国的税收宏观调控功能可以得到更好的发挥。
。减轻税收负担，相应地提高企业的盈利能力，必然成为企业当前和未来发展的重要课题。作者认为，税收筹划可以从以下几个方面入手。
首先，收入多样化计划方法根据相关税法，土地增值额是纳税人从房地产转让中获得的收入减去规定的扣除额后的余额。在扣除一定数额的情况下，转让收入越小，土地的增加值就越小，当然，税率和税额越低。因此，如何通过分权转移房地产收入成为一个重点。一种常见的方法是将可以单独处理的部分与整个房地产区分开，并分别签订合同。例如，一家房地产开发公司正计划开发一栋设施齐全的建筑。预计装修好的房屋的市场价格为1800万元（含装修费用600万元）。在签订了200万元的房屋买卖合同，然后在装修时签订了600万元的装修合同之后，纳税人仅会按照第一份合同和第二份合同中指定的金额缴纳土地增值税。合同。的金额在营业税的征收范围内，并且没有土地增值税。这样可以减少应纳税额，达到节税的目的。
第二，成本迁移计划方法
房地产开发支出，即期间支出（管理支出，财务支出，运营支出），并未从实际发生的次数中扣除，而是基于是否根据房地产的转让来计算和分配利息房地产项目作为一定条件，以及房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事先计划将实际发生的支出转为房地产开发项目的直接成本，例如，公司总部所属的薪金，福利支出，办公支出，差旅支出和商务娱乐支出均在以下范围内：期间费用支出由于实际发生的次数不能增加土地增值税的扣除额，因此人事部门可以在每个特定房地产项目中安排或兼职一些总部员工，而不会影响总部的工作。这样，这些人的相关费用就可以在房地产开发成本中分摊。期内成本较低，不影响房地产开发成本扣除，但房地产开发成本有所增加。换句话说，房地产开发公司可以在不增加费用的情况下增加成本迁移法所允许的土地增值税扣除额，从而达到节税的目的。
3.“关键点”计划方法
房地产开发公司在开发项目时总是会获得一定的利润，但是利润率越高，所支付的土地增值税越多，税后利润可能越小。因此，如何使房价处于同业中最低，应交土地增值税最少，获得最大利润的问题，是房地产公司应认真考虑的问题。根据税法的有关优惠规定：纳税人建普通普通房屋出售，且增值税额不超过扣除的项目额的20％时，免征土地增值税；如果增加值超过扣除项目的20％，则总增加值应符合规定税收计算。这里的“ 20％附加值”是“临界点”。根据关键点的税收负担效应，可以对此进行税收筹划。
在实际工作中，我们必须首先测量增值率（增值额与允许扣除的项目之比），然后尝试调整增值率。更改增值率有两种方法：第一，合理定价。例如，在销售过程中，增值税率稍高于两个极点税率交界处的增值税率。通过适当降低价格，可以减少增值税额，并可以减少适用于土地增值税的税率。减轻税收负担。第二个是增加扣除额，主要是通过增加投资来增加市场竞争力。根据《土地增值税暂行实施细则》，房地产开发成本中包括的可抵扣项目包括：土地征收和拆迁补偿费，建设前成本，建筑安装费，基础设施费，公共配套设施费，开发费。间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房地产质量，高质低价来适当增加扣除额。
占领市场。例：某房地产公司建普通普通房屋，扣除工程款800万元，当地同类房屋的市场价约为1000万元，如果价格为1000万元，增值率为25％，土地升值税金90万元。如果不考虑其他因素，利润为1000-800-90 = 110（万元）。但是如果价格为960万元（X-800 / 800 = 20％），则增值率为20％。由于纳税人建有普通的标准房屋出售，其增值额不超过扣除的项目额的20％，因此可以免征土地增值税后，利润是960-800 = 160（万元），二者加税后增加了50万元。从这个例子可以看出，当企业出售普通标准房屋时，可以通过合理的价格制定计划，从而可以完全保持较低的价格，获得较高的利润。
第四，等价计划的方法
这种方法主要针对拥有更多房地产开发业务的企业。由于此类企业可能同时从事数项房地产开发业务，因此，由于土地价格或其他原因，不同地方的开发成本可能会有所不同，这会导致在开发和出售某些房屋后出现较高的增值率，而有些房屋的增值率更高。低，这种不平衡的情况实际上会增加企业的税收负担，这要求企业对开发成本进行必要的调整，从而使开发业务的增值率在各地都大致相同，从而节省了税收。因此，平均成本分配是抵消增值税和减少税收的绝佳选择。房地产开发企业可以在一定时期内最大程度地调整和分配开发成本，从而可以最大程度地平均所获得的增值额，从而不存在增值率的现象。在一定时间内过高。节省一部分税款。如果与其他计划方法结合使用，以使增值率刚好低于某个临界点，则节税将更为明显。
五，利息支出计划方法
房地产开发公司属于负债累累的行业，通常会发生大量借贷，因此利息支出是不可避免的。不同的利息费用扣除方式也将对企业的应纳税额产生重大影响。金融费用的利息支出，可以根据已转出的房地产项目由金融机构提供并计算和分配的，可以扣除，但最高不得超过同期贷款利率计算的金额。商业银行的费用，房地产开发的其他费用也可以扣除额是根据项目土地价格和开发成本之和的5％确定的；无法根据转让的房地产项目计算利息费用或者无法提供金融机构证明的，房地产开发成本为项目土地价格与开发成本之和的10％直接扣除费用，不能扣除实际利息支出。这为纳税人提供了选择：如果房地产开发公司在开发过程中主要依靠借款筹集资金，且利息费用较高，则应尽可能提供金融机构的贷款凭证，并计算出根据房地产项目实现利息支付实际扣除利息是为了减少税额；相反，在开发过程中，借款少，利息成本低，则可能无法计算分摊的利息费用或金融机构的贷款证明，从而可以得出房地产开发成本。扣除实现最大化企业利润。
六。规划房屋的方法
根据税法的相关规定：某些房屋建造方式不在土地增值税的范围内，因此无需缴纳土地增值税。如果纳税人可以在税收筹划中注意这些特殊政策的运用，其节税效果也非常明显。
第一个是代表他人建造房屋。税法规定，代建房屋的行为不属于土地增值税的范围，而属于建筑业，属于营业税的范围。由于建筑行业采用3％的比例税率，因此税负较低，土地增值税采用30％至60％的四级超额累进税率。前者节省的税款显而易见。因此，如果房地产开发公司可以在开发开始时确定最终客户，则可以完全使用代理构建方法进行开发，而不是先开发然后再销售。这种计划可以由房地产开发公司以客户的名义获得，以获得土地使用权和购买各种材料和设备，也可以由客户协商购买和获取。关键是不转让房地产权利。为了使规划更加顺畅，房地产开发公司可以根据市场情况适当减少代建工劳务收入的数额，以获得客户的合作。
第二种是合作建造房屋的方式。税法规定，由一方出资，由一方出资，由双方共同建房，建成后将房屋分割为一部分，暂时免征土地。增值税。例如，如果房地产开发公司购买了使用一块土地来盖房的权利，那么企业可以使用购房前的购房款作为合作建设的资本。这样，就可以满足一方出资，一方出资的形式。这样，在房地产开发企业出售房屋的剩余部分之前，各方不必支付土地增值税。仅在房地产公司的部分房屋转让完成后，才应支付这部分土地增值税。
1.充分利用土地增值税免税期的优惠政策
深圳水发[2005] 609号《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》第1条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间为-发生的附加税基于合同签订的时间为准。如果在2005年11月1日（含11月1日）之后签订房地产销售合同，当纳税人获得第一笔房地产销售收入时，应按房地产销售价格全额预缴土地增值税。深圳XX花园五期销售收入为37765万元，其中2005年11月1日前签订的购房合同金额为31636万元。根据以上通知，在缴纳土地增值税时，申报应纳税所得额为6129万元。
2.自用商品房的开发不再视为销售国税发〔2009〕31号第7条规定，企业使用发展产品进行捐赠，赞助，员工福利，激励，外商投资，分配给股东或投资者，偿还债务，与其他企事业单位交换和个人非货币资产和其他行为应视为销售，在转让已开发产品的所有权或使用权或实际获得权利和收益时，应确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）由企业最近一年或最近一个月类似产品的市场价格确定； （二）主管税务机关参照市场上同类开发产品的当地公允价值确定的； （3）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
2008年1月1日之后发生了将已开发的商品住房转换为固定资产的情况，因此不应将其视为销售。不难看出，将已开发产品转换为固定资产不再被视为销售。企业需要密切注意，避免给自己增加不必要的税收负担。
第三，选择多样化的方法来处理已开发产品
处置已开发产品的多种方式包括：销售，租赁，租赁和出售，售后回租，股权投资，产权转让以及转换为经营资产（开发产品供自用）和个体经营）。
对于将部分已开发房地产转换为商业用途或用于租赁和其他商业目的的房地产开发公司，如果尚未转让产权，则不会征收土地增值税，也不会产生任何收入。在税收结算时列出，并且不会相应扣除费用和支出。这意味着长期房地产开发商可以免交土地增值税。这个因素可能会导致大量开发商将来出售自己的财产。房地产开发公司可以根据自身的发展策略和实际情况制定相应的计划，减轻土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对于一些从事商业地产开发的房地产开发商来说，现在有必要从过去的出售为主转变为拥有，因为他们不需要缴纳增值税而不支付土地增值税，而深圳的租金回报率比较高。
如果您将自己开发的房地产商品的使用方式更改为自用和自雇，则可以享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有些公司可能计划将某些项目的商店放在自己手中，而不是出租或出售，也不产生收入。这样，他们就不能超过销售额的85％的门槛，并且还可以享受房地产增值。。这种计划思想必须首先服从于企业的商业计划和现实，而不是出售给自己使用和自我经营，这种情况在实际工作中不是很可行。其次，有必要考虑延迟及时缴纳土地增值税，因为对于房地产开发公司而言，在转让自用物业的所有权时仍要征收土地增值税。特别值得一提的是，在这里应该考虑通过延迟立即支付土地增值税获得的资金的时间价值和资金的风险价值。同时，还应考虑重新转让时房地产的市场价值和从旧房扣除中获得的收入。。至于如何利用《企业并购和转让税收免税条例》的税收优惠，从理论上讲，仍应以这种规划思想为准。
可以在税前扣除四或三项预提费用
国税发[2009] 31号文第32条允许在扣缴前依法扣除三笔扣缴费用，这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了税收控制的机制。规定。除以下预提（应付）费用外，应实际发生应纳税费用。
1.如果未结算合同项目并且未获得完整的发票，则可以在有足够的证明文件的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不得超过发票金额的10％。合同总金额。
2.如果尚未建造或尚未完成公共支撑设施，则可以根据预算成本合理地提取建造费用。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告和模型中明确承诺要建立的条件，并且不可撤销，或者必须根据法律法规进行建设。
3.应当根据规定提取应提交政府但尚未提交的批准，建筑和财产改善费用。财产改良支出是指企业应当按规定承担的财产管理资金，公共建设维护资金或其他专项资金。
五，地下停车场作为公共支持设施
当房地产开发项目具有地下车库时，地下停车场的面积可以包括在实用面积内吗？一些税务机关认为应将实用面积包括在内，而另一些税务机关则认为不应将其包括在实用面积中。
相关的土地增值税政策：对于将部分已开发房地产转换为企业商业用途或出租的房地产开发企业，如果产权尚未转让，则土地增值税将不被征收。清除税款后收入未列出，并且相应的费用和支出不扣除。
城市的地方税务机关确定地下车库应包含在可售区域中，并且地下室的成本不能一次性转入销售成本，而是计算建筑成本的总成本。实用面积的单位工程成本，当期实际销售的车位已计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入成比例。
国税发[2009] 31号文，第32条：企业建造的停车场应作为成本对象单独核算。将地下基础设施形成的停车场用作公共支持设施。
六，选择有利的增值会计方法
用普通房屋和商业房屋建造的开发项目。从房地产开发成本核算的角度来看，单个建筑物通常是核算对象，或者由建筑商承包的建设项目是核算对象。。土地增值税的计算方法在税收实践中有不同的认识。由于扣除项目的计算较为复杂，因此计算方法包括：首先根据基本会计项目进行计算，然后根据收入或面积划分扣除项目，然后根据面积先计算扣除项目，再根据扣除项目进行计算。法规和不同的计算方法将产生结果差异很大。
的计算方法1：住宅和商品房是分别计算的土地增值税
计算方法2：住宅和商品房土地增值税的组合计算
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题规定的通知》（财税字[1995] 048号）规定：增值额是单独计算的。如果未单独核算增值额或无法准确核算增值额，则其所建造的普通标准住房将不受《规章》第8条第1款的免税规定的约束（是，纳税人建造和出售普通标准住房，且增加值不超过项目的扣除额20％，免征增值税）。
本文档要求单独计算增值额，但对计费方式没有特殊要求。房地产开发企业开发的联栋房屋必须出于不同的目的而划分为不同的成本（对于每个所有者而言，收入的计算可以准确）是不可能的，或者收取的过程本身就是成本分摊的过程，很难准确把握。在实际工作中，开发企业的会计都不会在会计处理中以分层的方式来核算成本。第一种计算方法是更精确地进行单独计算，这与财税字[1995] 048号的精神相一致。第二种计算方法基于对会计对象整个建筑物的计算。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则第8条规定：土地增值税以纳税人实际需要的最基本会计项目或会计对象为单位进行计算。房地产成本核算。该规定与计算方法2中计算土地增值税的方法相一致。从法律的角度来看，税收法规要高于税收法规和监管文件，因此计算方法2是可取的。需要说明的是，纳税人构筑普通标准住房并从事其他房地产开发的，按照方法二计算的增值幅度不超过20％的，应当按非居民住房的成本分摊。税法。土地增值税。
《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》第1条：“土地增值税以纳税人最基本的会计项目或会计对象为单位计算房地产成本核算，会计项目或会计对象是指房地产主管部门批准的开发项目。原则上，土地增值税根据纳税人开发的房地产的不同类别分别清算。确定土地增值税的增值税率，确定免税对象，然后在不同类型的房地产之间分配相关成本，并分别清算应付款项。
第七，充分利用附加扣除政策
《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的纳税人可根据获得土地使用权时支付的金额与房地产开发成本之和，加减20％。