契税，个人税，营业税，营业差额税！
美国次贷危机将导致房价下跌。美国次贷危机就是一个例子。房价下跌，整个经济中的银行崩溃。最终，增税将转嫁给购房者，这无疑将使那些没有住房需求的人变得更糟。看跌。
在美国，主要的国家房地产变化仅发生过两次：第一次是从第一次世界大战之前到第二次世界大战结束（1914年至1945年），房价普遍疲软，尽管在1920年代中期在反弹之后（从1923年到1926年，佛罗里达房地产市场泡沫破灭了），但未能形成整体复苏。自1992年以来，美国房价第二次开始连续10多年的持续增长，而且历史上罕见。特别是2000年以来，房地产市场繁荣起来，房价上涨的情况相对罕见。 2006年，房价指数高达203，比2000年的126点上升了61％。该指数持续下降，直到2012年年底。
随着美国经济底部的巩固，美国十大城市的房价指数从2009年下半年到2012年上半年在底部波动。值得注意的是，自2012年2月以来，美国房价一直在上涨。截至当年12月，房价指数已接近2010年第二季度的水平。此外，从2012年开始，美国的房屋销售和新建筑也在改善。自2013年以来，它一直在上升。2014年3月，美国十大城市的房价年率上涨了12.6％。与2013年相比，这一增长率有所下降，但仍高于2013年12月中国70个大中城市房价的9.7％增长率。截至今年5月，中国70个城市的同比增长率已降至5.6％。
这些数据证明，美国住房市场已经走出低谷，已经成为推动经济增长的重要力量。房地产对美国经济的影响正好是这样说：“无论成功，失败还是失败，”。房地产是中国的支柱产业。许多人始终认为情况并非如此，但实际上，在许多国家（包括美国），房地产也是支柱产业。
在西方，对于公司并购有多种理论解释。一些理论认为，通过有效的财务活动进行并购来提高效率，并可能产生非凡的收益。一些人从证券市场的信号中分析到，股票收购传达了目标公司被低估的信息，这将导致合并和目标公司的股票上升。结合各种理论，企业产权在买卖过程中遵循价值规律，供求规律和竞争规律流动，使生产要素流向需要它的地区和行业。并产生最大的收益。同时，由于税收，会计处理惯例和由内部规则（例如证券交易）产生的纯货币收益。因此，企业产权并购的财务激励措施包括以下几个方面。
1.避税因素
由于股息收入，利息收入，营业收入和资本收入之间的税率差异很大，因此可以在合并和收购中使用适当的财务处理方法，以达到合理的避税效果。税法规定了递延损失的准备。利润丰厚的企业通常将那些具有相当大累积亏损的公司视为并购。税收收入作为企业现金流入的增加可以增加企业的价值。一个企业的现金流量盈余可以通过以下方式使用：额外股利，证券投资，股票回购，收购其他企业。如果支付股息，股东将支付比为公司证券市场中的并购支付的证券交易税更高的所得税；有价证券的回报率不高；回购股票很容易增加股票市场并增加成本。收购拥有盈余资金的企业将为企业和股东带来一定的税收优惠。在换股收购中。收购公司既没有现金也没有资本收益，因此此过程免税。通过资产流动和转移，企业使资产所有者能够实现额外的投资和资产多元化。并购方发行可转换债券以换取目标公司的股票，这些债券在一段时间后转换为股票。这样，可以从收入中扣除已发行债券的利息，然后将扣除后的所得税用于计算所得税。另一方面，公司可以保留这些债券的资本收益，直到将其转换为股票为止。资本收益的延期支付可以使公司支付的资本减少。所得税。
第二，筹款
并购一家拥有大量资本盈余但股票市场价格低的公司，也可以获得其资金来弥补自身的不足。融资是快速成长的公司所面临的普遍问题。试图加入一家资金雄厚的公司是一种有效的解决方案，因为资产的重置成本通常高于其市场价格，所以在并购公司中，公司热衷于合并和收购其他公司，而不是替换资产。在有效的市场条件下，反映企业经济价值而不是账面价值的是基于企业获利能力的市场价值。合并方资产的出售价值趋于降低，合并后企业管理的效率提高，职能部门的重组减少。关于成本，这些是并购融资的有利条件。当前，许多国有企业迫切需要大量的发展资金进行技术改造。因此，产权流被用于以不同方式重组企业资产，恢复存货以减少投资并迅速形成新的生产力。例如，在香港注册并上市的上海实业控股有限公司从上海霞飞日用化工有限公司收购了人民币6,000万元，以探索中国公司间接利用外资发展国内品牌的新途径。霞飞虽然拥有驰名商标优势，但由于缺乏资金，它仍在缓慢发展。合并完成后，将在香港注册的公司用作在海外筹集资金的方式。
3.企业增值
4.进入资本市场
中国的金融体系改革和国际经济一体化的加强，极大地拓宽了证券市场和国际金融市场的融资渠道。为了成长，许多表现良好的公司通常会在资本运营方面寻求并购。
五，猜测
公司并购的证券交易，会计处理，税收处理等产生的非生产性收入可以改善公司的财务状况，并促进投机活动。在中国的外国并购中，投机活动正在增加。他们通过股票市场以大量债务收购了目标公司的股权，然后出售了一些资产，然后对目标公司进行了整顿，然后以高价出售，充分利用了被低估的资产来进行并购。收入。
六。财务预期效果
在并购期间股市对公司股票的评估影响了股价，并成为股票投机的基础，这反过来又导致了并购。股票价格通常在短期内不会有太大变化。只有当公司的市盈率或利润增长率大大提高时，市盈率才会增加，但是一旦发生公司合并，市场就会对公司进行评估。触发了双方的股价。企业可以通过并购收购市盈率较低但每股收益较高的公司来提高公司每股收益，从而使股价保持上升趋势。在美国并购热潮中，预期效应的影响使企业并购经常伴随着投机和股价急剧波动。
7.追求利润
企业利润的实现取决于市场。只有企业提供的商品和服务在市场上被客户接受，并且商品和服务转换为货币，才能真正实现利润。与利润最大化不可避免地联系的是最大化市场的企业市场份额的最大化。随着生产国际化，市场国际化和资本国际化的发展，一些行业的市场在不断扩大。这些行业中的企业并购已经遇到了打开国际市场的挑战。
1.中国房地产业的现状：财富巨人和税务侏儒
2005年9月10日，国家税务总局第五次公布了“中国纳税人500强排名”。在该排名中，没有房地产公司名称出现在300家公司中。相应地，2005年“胡润中国富豪榜”中的房地产公司仍然占据榜单的一半，甚至超过了2004年。该富豪榜上共有48位企业家，他们主要从事或参与房地产行业，在“亿万富翁榜”中排名较高。在十大富豪中，涉及房地产行业的主营业务多达五项，价值140亿元。
在中国十大暴利行业中，房地产公司排名第一。在一般行业中很难找到的20％的项目利润已成为开发商的底线。一些较早获得土地并拥有充足土地储备的房地产公司在第一阶段的价格上涨幅度高于第一阶段的情况下，并未抢占30％至40％的利润。罕见。迄今为止，经过20多年的发展，房地产业已成为国民经济的主导，基础和支柱产业。从1991年到2004年，仅房地产行业的房屋销售增长了43.62倍，年均增长率为33％；房屋销售价格稳步上升。 2004年，全国平均房屋销售价格已达到：2714元/平方米，北京：5053元/平方米仪表上海：5855元/米。 1991年至2004年，全国平均房屋销售价格上涨了3.45倍，年均增长10％。（有关详细信息，请参见表1）。从表中可以看出，房地产行业的经营业绩令人惊讶，但80％的房地产公司在税务机关的账簿上都显示了``亏损""一词，其余20％的公司也出现为“微利”。以2004年的北京房地产企业为例。根据国家税务总局的统计，该行业出现亏损。
表1：1991-2004年全国房地产行业的销售额[1]
年
房屋销售（万元）
房屋销售面积（万平方米）
单位销售量（元/平方米）
销售增长率
1991
2,378,597
3,025.46
786.19
1992年
4,265,938
4,288.86
994.66
79.35％
1993
8,637,141
6,687.91
1,291.46
102.47％
1994
10,184,950
7,230.35
1,408.64
17.92％
1995
12,577,269
7,905.94
1,590.86
23.49％
1996
14,271,292
7,900.41
1,806.40
13.47％
1997
17,994,763
9,010.17
1,997.16
26.09％
1998
25,133,027
12,185.30
2,062.57
39.67％
1999
29,878,734
14,556.53
2,052.60
18.88％
2000
39,354,423
18,637.13
2,111.61
31.71％
2001
48,627,517
22,411.90
2,169.72
23.56％
2002
60,323,413
26,808.29
2,250.18
24.05％
2003
79,556,627
33,717.63
2,359.50
31.88％
2004
103,757,069
38,231.64
2,713.91
30.42％
最近，国家税务总局对浙江，安徽，山西，山东，四川，云南和上海的七个省市进行了调查，发现房地产业占各种与税收有关的问题的90％。以浙江省地税局提供的资料为例，金华市地税局稽查局最近对全市96家房地产企业进行了专项税收稽查，企业纳税总额达5742万元；2002-2003年度纳税自查，企业自查申报退税款共计5009万元；上缴税费总额超过7000万元，其中单户税收超过1800万元。在杭州市审计局检查的37家房地产企业中，有17家偷税漏税，偷税金额7061.8万元。
第二，房地产行业的避税行为及其成因分析
最近，国家税务总局的高级官员表示，房地产行业在税务案件数量，案件发生率，违反税法的纳税人比例以及税收补偿额。通过长期调查，发现房地产行业纳税人的逃税手段主要集中在两种主要税种上：营业税和企业所得税。通过大量的调查研究，我们发现了目前中国房地产企业逃税的几种主要方法。
（1）使用成本膨胀法规避免征税
成本通货膨胀避税法是指房地产企业在成本计算中，为了使成本价值最大化以减少应纳税所得额，或通过采用最有利的成本计算方法，使用各种非非法方法增加大幅度调整自己的税前成本，减少应纳税额，最终实现一种避税方法，以减轻自身的税负。
房地产公司使用通货膨胀税避免税法来避免公司所得税和土地增值税。我们在调查中发现，这种避税方法在房地产公司中非常普遍。一些数据表明，总体成本通胀率在10％至15％之间，甚至更高，达到20％至30％。房地产公司普遍采用这种方法来逃避国家税的主要原因是：
首先，房地产开发企业是劳动密集型和资本密集型企业。他们的开发项目具有相对较长的运作周期，对开发前资金的大量投资以及相对滞后的资本回报期，其成本构成了非常复杂的项目，而且金额巨大。。在会计成本核算中，很难根据时间和因果关系准确匹配相应的费用和成本；同时，上述原因也给税收征管工作带来很大的困难。这客观地为房地产公司避税创造了空间和条件。
其次，大多数房地产开发企业都是多元化经营，包括建筑和加工业，以及房屋销售和物业管理服务。调查发现，房地产公司的大多数关联方通常是建筑和安装（团队）公司，建材加工公司，绿化公司，房屋销售（中介），装饰公司等，其中许多相关公司是企业享受税收优惠政策。更重要的是，房地产公司及其关联的建筑和安装公司的财务位于同一地点。这为房地产公司提供了通过虚假发票和发票来夸大项目成本的可操作性。
第三，房地产企业的运作涉及许多职能部门，要完成的程序繁琐，而且费用几乎无处不在。有关资料显示，在一些地方，房地产开发企业的经营活动有数十个具有行政和经济管理权限的部门，从政府部门，行业协会到街道居委会，卫生站等。有近一百项收费；过多的费用和支出以及各种账单，使税务机关难以确定和确定其支出的合理性，合法性和标准，并最终使房地产公司在年末提供盈利和应税的产品收入金额的调整尚不确定。
第四，房地产开发项目建设期长，结算方式多样。调查发现，向房地产公司提供劳务的建筑方类型多种多样，包括正规的建筑安装公司，农村基层队（由于征用农村土地），自营职业者和军队。等特殊单位。缺乏有效手段。这造成了一种特殊现象，即开发公司在支付建设项目时无法按规定获得发票，但为带有收据（包括行政机构的收据和中国人民解放军的特殊收据等）的建设项目付款。这不仅影响工程成本的及时结转，而且还为房地产公司增加开发成本并避免征收国家税提供了机会。
五是由于房地产企业，特别是非国有企业的内部管理混乱。公司的财务无法区分会计实体和公司的权益持有人之间的经济行为。公司的所有者承担的个人费用和所有者开发的建筑物的成本都被压缩到公司的成本中。在调查中我们发现，公司利益相关者（包括家庭成员）的个人经济活动所产生的费用，例如出国旅行费用，享受高端消费品的费用等，都被压缩了。进入公司的费用期限；公司建造一幢建筑物，而权益持有人建造一幢小建筑物，这一事实令人震惊地压缩了其在公司成本中所占的份额。
（2）缺乏税收政策和避免税收行为的会计政策空间
房地产公司具有使用会计政策的空间，即对同一经济活动使用不同会计方法的原则，并且缺乏税收法规来人为地调整公司收入和成本以避免公司所得税，个人所得税和土地增值税的目的。
房地产公司在结转销售成本时会利用税务机关的政策和法规的缺点，也就是说，税收政策只关注收入与时间的比率，同时减轻收入与因果关系的比率（对象）;另一方面，使用会计政策空间，例如使用“比例原则”来确认当前成本空间的存在，即房地产公司使用现有存货成本流假设和其他会计环境影响，在“库存房”中销售确认成本的方法有“加权平均法”，“个体计价法”，“先进先出法”和“后进先出法”，可以配合不同的方法。当前的销售收入。但是不同的方法将导致当前销售成本的巨大差异。房地产公司正在利用缺乏税收法规和会计政策的优势。在结转销售成本时，他们人为地调整企业成本，或用小额来匹配大笔，即用小笔收入来匹配大笔费用；或张冠li代，就是卖设置为A（或建筑物），但成本结转设置为B（或建筑物）；二是在会计制度中运用“比例原则”，只弄清收支匹配关系的“质量”，而忽略“数量”的缺点，即利用企业在此期间的成本和其收入不能在数量上适当匹配的事实，增加了企业的当期成本。如薪金支出，商务娱乐费，广告支出，会议支出和差旅支出以及其他期间支出。
为了达到利用税收政策缺陷和会计政策空间避免税收的目的，大多数房地产公司没有为开发成本会计设置详细的会计科目（例如建筑物或建筑物），仅设置总分类帐帐户。发生销售时，仅根据时间关系结转销售成本，不根据因果关系（或对象关系）结转出售房屋的成本。在调查中发现，房地产企业中有大量的“零成本房屋”。所谓“零成本住房”，是指房地产公司在开发项目中结转了全部成本，但仍有一些“库存住房”在出售，这意味着一旦这些“库存住房”被出售，他们已经没有匹配的成本，也就是说，收入等于利润。但是这些“零成本的房子”将永远不会卖给外界。他们中的大多数已成为房地产公司的办公楼或公司所有者的私人住宅。调查显示，一般房地产公司的“零成本房屋”占整个开发项目的3％-7％。
（3）利用当前的税收政策不足来促进或转移税收行为
首先，中国税法规定对股权转让不征收转让税，对收益仅征收企业所得税。该规定为房地产开发公司逃税提供了机会。一些房地产公司正在使用此规定来支付向购房者出售房屋时应缴纳的大量营业税。
在调查中发现，一些房地产公司会提前建立一个全资子公司，而该子公司拥有待售物业（通常是整个房屋）。当有买方时，子公司的全部（或部分）股权将转让给买方。在此过程中，合法子公司仅更改了股东，公司名称未更改，纳税人的身份也未更改，并且该财产的产权仍属于该子公司。从经济上讲，房地产公司不出售房屋，而只出售子公司的股权。尽管房地产公司失去了对子公司的控制，但这恰恰是建立子公司的目的。这样，房地产公司成功地逃避了应缴的营业税，并将所有营业税缴纳给买方。从理论上讲，如果买方永久拥有该财产或继续转让该子公司的股权，则将对这部分财产应缴纳的营业税永远付清。
其次，中国现行税法中有大量的税收优惠政策，例如再就业税收优惠政策；退役干部，退役士兵，军人家庭自雇和就业的税收优惠政策；福利企业税收优惠政策以及各省市税区的税收优惠政策等。这些税收优惠政策对企业有很大的减免。例如，符合调动干部政策的企业，可以享受三年的营业税，企业所得税和个人所得税优惠。
调查发现，房地产公司使用现行的税收优惠政策将其企业所得税，营业税和其他税金转移给享受税收优惠政策的关联企业。房地产公司将事先通过多种方式建立一些享受税收优惠政策，在各个地区没有明显联系的房地产（中介）销售公司。然后，与这些预先建立的中介公司签订合同，以较低的价格将财产转让给中介公司，然后中介公司以市场价格转让给外界。房地产公司应负担的税款转移到这些“销售公司”，“销售公司”享受国家税收优惠政策，因此，国家税已成为房地产掠夺者的meal菜。
（4）使用重要的过渡法规来避免征税
所谓的“关键过渡避税法”是指由于税法法规的不同，纳税人在面对同一纳税人或与税收相关的相同事项时有两项或多项税收义务。通过计算分析发现税收差异的关键点，从而及时改变身份或业务性质，以达到最小的税收负担。
在中国的税法体系中，房地产公司的税负也有所不同，这为房地产公司提供了选择关键点的巨大机会。例如，外资房地产公司和内资房地产公司在公司所得税，城市建设税，教育附加费以及其他税种和税率方面存在显着差异。税法规定，外商投资房地产企业的企业所得税税率为24％，免征城市建设税和教育附加费。在调查过程中，发现一些房地产公司重新注册，成立了虚假的合资（或外资）房地产公司，并及时更改了身份，以达到逃避企业所得税，城市建设的目的。税，教育费附加及其他税费。在调查中，
还发现一些房地产公司利用两种建房方式之间的差异来选择临界点，并及时改变业务性质，以达到避免营业税的目的。 。所谓合作建设，是指一方提供资金，一方提供土地使用权，双方共同建房的行为。根据现行税法的规定，有两种共同建造房屋的方式，即纯“与物交易”法和“合资”法。由于两种方法的情况不同，因此产生了不同的税收义务。
例如，企业A拥有土地使用权，企业B拥有资金，他们可以通过合作建设进行交易。第一种情况是：甲，乙企业一致认为，房屋建成后，双方将划分房屋面积，即``变货为物""的方式。税法规定，此项经济活动的实质是企业A转让土地使用权，并应缴纳5％的营业税。第二种情况：企业A与公司B合资建立合资企业，企业A以土地使用权为股份，企业B以资本为股份，即“合资”方式。税法规定，这种经济活动的实质是企业A以无形资产投资于股票，而不必缴纳营业税。
首先，预售房购买款被挂在往来帐户上。
保留预售款项，以便应支付的税款立即成为流动资金，逃避了营业税和公司所得税，这是房地产开发公司更常用的方法。（暂时不确认任何收入，特别是对于利润率低于15％的项目）
2.未在合同约定的时间内确认收入。
由于各种原因（例如未清算，未完成的帐目或商品房的出售完成）而延迟缴纳公司所得税。
3.随意调整纳税申报额。（延迟缴纳税款，改善资金使用）
由于资金紧张，一些房地产开发公司在这一年内随意调整了纳税申报额。通常的做法是减少年初和中期的申报数量，并在年底全部支付。
第四，钻研“空置”政策，不要及时清算土地增值税。
开发项目应在所有定居点销售全部完成后清算土地增值税，并且一些开发商已推迟定居或有意留下一两套尾楼。结果，整个项目无法结算，影响了土地增值税。及时存放。
五，开发成本包括在商品房的对外销售成本中，并逃避了公司所得税。
六。从销售中扣除代理费。
直接从销售收入中扣除代理商卖方的手续费，而从代理商处获得的财产付款的净增加额是应纳税营业额，从而减少了营业税。
七。扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，结转运营成本。
8.将房屋用作土地。
房屋和土地之间的税收差异为7％。用土地代替房屋可以减少应纳税额。
九，降价。
没有正当理由降低商品房销售价格，从而少付了营业税和企业所得税。
十。 “预完成财产”的整体转让不会产生收入。
根据规定，在转让全部开发权时，会按照协议收取转让费，但有些开发商并未按照规定赚钱，而是将其挂在经常账户上以达到目的。逃税。