1.根据中国税法：房地产企业清算土地增值税的时间税法有明确规定，
2.纳税人符合下列条件之一的，应当清算土地增值税。
（1）所有房地产开发项目均已完成并出售；
（2）房地产开发项目未完成的最终帐户的整体转移；
（3）直接转让土地使用权。
3.对于符合以下条件之一的人，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。
（1）对于已完成的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的85％以上，或比例不超过85％，但剩余的可售建筑物该区域已被出租或自己使用；
（2）三年后销售（预售）许可证尚未售罄；
（3）纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算程序；
（4）省税务机关（自治区，中央直辖市和计划分开的城市）规定的其他情况。
对于前项第（3）项，应在办理注销登记前清算土地增值税。
土地增值税清算条件：
1.所有房地产开发项目均已完成并出售；
2.房地产开发项目未完成决算的整体转移；
3.土地使用权的直接转让。
清算流程：
1.为获得土地使用权而支付的款项的分配
2.房地产开发成本的分配
1.对于分阶段开发，如果每个阶段的完成情况不同，则应根据建筑面积法分配每个阶段的开发成本
2.在同一时期的开发成本中，应根据层高系数法分配不同类型房屋的开发成本
3.开发费用的分配
财务费用中的利息支出可以根据已转让的房地产项目并提供金融机构证明进行计算和分配，并且可以扣除，但最高不能超过按贷款同期利率计算的金额。商业银行。其他房地产开发费用，应当在“取得土地使用权的金额”与“房地产开发成本”之和的5％以内扣除。
4.与房地产转让相关的税收分配
房地产企业在转让房地产时所缴纳的印花税已包含在管理费中，因此不能单独扣除。唯一允许扣除的是营业税，城市维护和建筑税以及教育附加费。此项目中是否可以扣除地方教育费附加费，取决于地方税务机关的规定。批准扣除的与转让房地产有关的税额，应当按照不同种类的房地产收入与税额相匹配的原则进行分配。
五，财政部规定的额外20％扣除额的分配
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（蔡发字[1995] 6号）第7条第6款，房地产开发公司支付的金额与房地产开发成本之和减去20％。也就是说，额外扣除额=（土地支付+开发成本）×20％。在计算完额外扣除额之后，还将根据层高系数法分配不同类型的房屋出售。
六。总结不同类型房屋的推论
1.普通住宅扣除额=为获得土地使用权而支付的金额+房地产开发成本+房地产开发支出+与房地产转让有关的税金+财政部规定的其他扣除额。
2.非普通住宅的扣除额=为获得土地使用权而支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与房地产转让有关的税金+财政部规定的其他扣除额。
3.商业住房扣除项目金额=为获得土地使用权而支付的金额+房地产开发成本+房地产开发支出+与房地产转让有关的税金+财政部规定的额外扣除额
7.计算不同类型房屋的增加值
1.普通住宅的增加值=普通住宅的销售收入-普通住宅的扣除额。
2.非普通住所的增加值=非普通住所的销售收入-非普通住所的扣除额。
3.商店的增加值=商店的销售收入-商店的扣除额。
计算不同类型房屋的升值率
1.普通房屋的增值率=普通房屋的增值/普通房屋的扣除额。
2.非普通居民的增值率=非普通居民的增值/非普通居民的扣除额。
3.商店和住宅的增值率=商店的增值/商店的扣除额。
九，找到土地增值税率
如果纳税人建造并出售普通标准房屋，则增值金额不超过扣除的项目金额的20％，则免征土地增值税；增值额超过扣除额的20％，应当按规定征税。
10.土地增值税的计算
土地增值税额=增值税额×使用税率扣除额×快速计算扣除额
1.要实现合理的避税，首先，我们必须熟悉该行业以及相关的税收和定义。就土地增值税而言，我们主要可以从以下几个方面来理解：
1.土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所得的增值税额。该增值额是纳税人转让房地产所得的收入减去税项扣除额后的余额。
2.土地增值税仅对转让支付的房地产征收，而不对通过继承或赠与免费转让的房地产征收。
3.房地产向投资和合资企业的转移暂时免税，然后转移并征税。
合作建筑竣工后将暂时免予自用，如果在完成后转让，则应征税。
房地产合并和转让的临时豁免。
对于房地产交易，税收在单位之间交换，而个人之间的交易则由当地税务机关核实并获豁免。
抵押期间不征收房地产抵押。到期时不征收还债本金和利息。
不出租房地产。
不会添加房地产评估。
国家收回对房地产产权的豁免。
土地使用者应就土地的转让，债务清算或置换征税。
首先，我们了解大致的征税和非征税范围，这将有助于我们的后续计划。下一步是解决实际会计问题。合理避税的目的是在法律范围内使用它。合理减少公司税收成本和增加利润的合规方式，那么合理的避税主要可以从两个方面开始，一个是从成本开始。有关费用的问题，请参阅此论坛上的另一篇文章，其中一项涉及收入开始吧首先，减少税收成本始于日常支出。如果您希望少缴税款，那么您自然必须找到一种方法来处理这些费用。在收入保持不变的情况下，成本增加并且自然实现了增加值。它将减少，因此税收将减少。首先，我们必须了解可以扣除的项目
2.土地增值税的可抵扣项目：
1.为获得土地使用权而支付的金额
（1），当通过转让方式获得土地使用权时，已支付土地的转让费
（2）如果土地使用权是通过行政分配获得的，则在转让土地使用权时应按照规定支付土地出让金。
（3）如果土地使用权是通过转让获得的，则支付的土地价格
2.开发土地，新房和辅助设施的费用（称为房地产开发费用）
（1）征地和拆迁补偿费
（2），施工前费用
（3），建筑和安装工程费用
（4），基础设施费
（5），公共支持设施费
（6）开发间接费用：直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资，福利费用，折旧费用，维修费用，办公费用，水电费用，劳动保护费等。
3.开发用地以及新住房和辅助设施（称为房地产开发成本）
主要是指与房地产开发项目相关的管理费用，销售费用和财务费用。
4.与房地产转让有关的税收
主要包括：营业税，印花税，城市建设税，教育附加费
5.财政部确定的其他扣除额
从事房地产开发的纳税人可根据获得土地使用权时支付的金额与房地产开发成本之和减去20％。
6.评估旧房屋和建筑物的价格。
了解以上内容后，您可以根据上述内容找到相应的方法。
3.合理避税的具体方法：
1.平衡增值的方法：对于在不同地区以不同价格水平开发的多个项目，可以调整并最大程度地分配一段时间内发生的开发成本，从而实现增值获得的数量可以最大化平均而言，开发项目的增值率几乎保持不变，从而减少了一定时期内增值率过高而无法节省部分税款的现象。
2.增加间接成本的方法：例如，您可以从房地产开发成本中计划开发间接成本，也就是说，您可以在项目中安排一些总公司人员或兼职到每个特定人员。在该项目中，由这些人员产生的相关费用可以分配给房地产开发成本，增值税的增加可以扣除项目金额。