财政部，国家税务总局关于实施增值税转型改革若干问题的通知
财税[2008] 170号
4.自2009年1月1日起，纳税人出售其已使用的固定资产（以下简称“已使用的固定资产”）将在不同情况下征收增值税：
（1）对于2009年1月1日以后购买或自制的固定资产的销售，应按适用的税率征收增值税；
（2）对于未在2008年12月31日之前扩大增值税抵扣范围的试点项目的纳税人，应出售其在2008年12月31日之前购买或自制的固定资产，根据第4条％增值税减半征收增值税；
（3）在2008年12月31日之前被纳入试点范围以扩大增值税抵扣范围的纳税人，在试点以范围内扩大增值税抵扣范围之前出售自己购买或自制的固定资产区域增值税将按4％税率的一半征收；在扩大自用营业税使用地区的增值税抵扣范围试点后，购买或自制的固定资产的销售将按适用税率征收。
本通知中使用的固定资产是指纳税人根据财务会计系统折旧的固定资产。
S公司开发的商店采用“售后回租”销售方法。我想知道它是否可以参考出售和回租进行会计处理，即：卖方（即承租人）应推迟出售价格与资产账面价值之间的差额。并根据租赁期间的租金支付比例进行分配，作为租金支出的调整。如果您使用此方法进行会计核算（1）是否需要缴纳“售后租回”业务的营业税？如何付款？ （2）可以从递延收入减去租金收入中扣除营业税吗？如果采用“销售回购”，应如何缴纳营业税？
房地产开发商采用“售后回租”或“售后回购”的方法，应按照“企业会计制度”的规定进行会计核算，按“实质重于形式”的原则核算待遇，但必须基于税法计算并缴纳营业税。《关于对从事“购房回租”的房地产开发企业征收营业税有关问题的批复》（国税函〔1999〕144号）规定，房地产开发企业采取“房屋购置”的形式。采购和回租”和“售后回购”。开展促销业务活动（即与买方签订“商品房销售合同”，并将商品房出售给买方；同时，根据合同期限，一定期限后，商品房将买回），根据“中华人民共和国《营业税暂行条例》及其具体实施细则规定，房地产开发公司和购房者应当按照“房地产销售”税项征收营业税。
关于售后租回交易，承租人和出租人均应按照会计准则将售后租回交易确认为融资租赁或经营租赁。对于出租人而言，售后租回交易（无论是融资租赁还是经营租赁的售后租回交易）与其他租赁业务会计处理之间没有区别。至于承租人，由于它既是资产的承租人又是资产的卖方，因此买卖买卖交易的会计处理方式与其他租赁业务不同。因此，实际上是从承租人（即卖方）的角度制定销售和回租交易的会计准则。
销售和回租交易的会计处理应基于其形成的租赁类型，可以将其分别分类为融资租赁和经营租赁。如果售后租回交易符合会计准则规定的五项标准中的任何一项或多项，则该交易应被视为融资租赁。这种交易实质上转移了与买方（即出租人）保留的租赁资产的所有权有关的所有风险和报酬。出租人向承租人提供资金，并将资产用作担保。因此，售价资产的账面价值之间的差额（售价高于资产的账面价值还是低于资产的账面价值）在会计中尚未实现。实质是出售价格高于资产的账面价值。资产的价值，且售价低于资产的账面价值，实际上低估了出售时的资产价值，因此，卖方（即承租人）应减少出售之间的差额价格和资产的账面价值（卖价是否高）（资产的账面价值或售价低于资产的账面价值）被递延，并根据租赁资产的折旧进度进行分配，以作为折旧费用的调整。其会计处理为：
⒈出售资产时，请记入借方固定资产，累计折旧和其他科目，以及贷记固定资产和其他科目。
⒉收到资产出售价格时，请从银行存款帐户，固定资产清算信贷和其他科目中扣除，并从递延的未实现的回租损益（金融租赁）帐户中扣除或贷记。如果售后租回交易不符合会计准则规定的五项标准中的任何一项，则该交易应被视为经营租赁。与形成金融租赁的未实现回租损益的会计处理一致，为了平衡承租人在每个期间的损益，卖方（即承租人）应增加售价与资产账面价值之间的差额（售价是否很高）如果资产的账面价值仍低于资产的账面价值，则会在租赁期内按租金的比例递延并分摊。也就是说，对于未实现的回购损益，采用与形成融资租赁的售后租回交易相同的会计处理原则，其售价与资产账面价值之间的差额不会立即确认为当期损益。根据谨慎原则的差异。失利。其会计处理为：
⒈出售资产时，记入借方固定资产，累计折旧，主营业务成本和其他科目，以及贷记固定资产，产成品和其他科目。
⒉确认价格和应收款的收款时，从“银行存款”等应收款中扣除，记入固定资产清算，主营业务收入，“应交税金-应交增值税”，和其他科目一样，借方或贷方递延收入未实现的销售和回租损益（经营租赁）帐户。
3.属于房地产销售业务的企业也应从“固定资产清算”中扣除，并记入“应付税款-应付营业税”。operating在经营租赁中，承租人应当设置递延收益，未实现的售后回租损益（经营租赁），分别计入售后租回交易中资产的账面价值与售价之间的差额（是否这是售价）高于资产的账面价值或低于资产的账面价值。
在经营租赁中，应将租赁期内根据租金支付比例分配的未实现的售后回租损益作为当期租金支出的调整项目；按租金支付比例分配是指本期确认租赁资产对于租金支出，未实现的回租损益按照与确认的当期租金支出的比例相同的比例分摊。其会计处理为：
根据已租赁资产未实现的售后回租损益（经营租赁）账户，贷方或借方的租金比例，在每个期间分摊未实现的回扣损益时，将递延收益扣除或贷记请记住诸如制造费用租赁费用，运营费用租赁费用，管理费用租赁费用之类的项目。