此外，购买二手房还需要对房屋进行现场检查，以了解该房屋是否合理，是否有不特别适合居住的不利条件，是否有水的迹象天花板上是否渗水，以及墙上是否有裂缝或剥离。
如果存在上述问题，请不要购买，以免增加购买后的维护成本，而且始终面临不安全的危险。
3.实地考察二手房的周围环境和配套设施
随着人们生活水平的提高，对居住区的环境以及配套设施和设备的要求也越来越高。新建房屋将随着房屋竣工和入住人数的增加而逐步改善居住环境，并且总体上将朝着更好的方向发展。老房子的周围环境已经形成很多年了，通常很难改变。因此，在购买旧房子时，请仔细检查房子周围是否有污染源，例如噪音，有害气体，水污染，垃圾等。此外，房子周围的环境还存在一些方面，安全性。社区卫生和清洁。
对房屋的辅助设施和设备的调查主要包括：水质，水压，供电能力，燃气供应，供暖和收费标准以及电视接收的清晰度。此外，还必须观察电梯的品牌，速度和管理方法，是否安全，方便，并提供24小时服务。如果有机会，最好去拜访一些老邻居，以便对房屋和周围环境设施有更深入的了解。
简而言之，我们必须充分了解卖方的真实目的，以避免出售垃圾房。购置二手房的目的是为了改善生活条件，但是如果您对二手房不了解，将会给您的未来生活带来更多麻烦。
第四，看二手房的财产管理
买房是一次性的消费支出，财产管理的水平直接影响未来的长期生活质量。因此，无论人们是买新房还是旧房，他们都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房屋的某些不足，还可以为生活和工作带来更多便利。
物业管理检查主要是为了调查物业管理企业的信誉。有必要访问其管理的属性，以查看安全人员的基本素质，安全设备，管理人员的专业水平和服务态度以及社区环境。卫生，绿化等是否干净舒适，设施设备是否完好，运行是否正常等。由此可以大致看出企业的管理水平，最终评价是高质量和低廉的价格更好。
还要了解物业管理费标准，水，电，气，暖气和停车场的价格，以及是否有用于维护和维护公共设施的专项资金，以避免在公共场所支付巨额维护费用。未来。当您买不起房子时发生。
5.选择要购买二手房的安全机构
推荐主题：当心中介要价，教给您两种评估房地产价格的方法（图片）
目前，在许多城市，尽管二手房市场已经开放，但政府职能通常只在两端受到控制，即批准市场准入资格并完成财产转让的注册程序权利。操作。二手房的销售要比商品房复杂得多。因此，买卖双方都需要中介机构来帮助他们代表他们处理交易程序。目前，中介服务机构的运作还不完善，质量还不均衡，中介机构与客户之间经常存在矛盾和冲突。因此，中介机构的选择尤为重要。
首先，选择一家经政府行业主管部门批准并获得从业资格的中介公司。有必要亲自检查中介机构的办公场所。根据人员素质，办公设施的现代化，信息量和受欢迎程度等，我们可以初步确定公司的等级。同时，在委托代理机构之前，有必要询问中介公司确切可以提供哪些服务以及如何收费？如果交易未按预期完成，该如何退款？如果买卖双方之间有争议，则中介公司有能力赔偿损失。中介机构提供的另一项重要服务是评估房价。由于住房二级市场才刚刚起步，因此交易很少，没有太多可供选择的例子。对于普通居民来说，准确评估房屋价值非常困难。因此，还必须委托有资质的中介评估机构对房屋进行基本客观评估，以便买卖双方都能感受到物有所值并感到高兴。
此外，如果您不确定二手房的出售，最好聘请房地产专业律师作为顾问，尤其是检查诸如产权之类的关键问题，以免被欺骗。目前，在二手房市场上没有统一的律师收费标准。因此，有必要事先了解律师收取的费用以及所提供的相应服务。
第六，二手房的交易程序必须在交易地点完成
购买二手房时，必须亲自去交易场所办理转让手续。有些人买房子时怕麻烦。其次，他们很容易相信别人。第三，为了节省一点交易费用，在卖方的夸夸其谈下，卖方将负责交易程序。结果，获得的标题证书可能是错误的。房屋所有权不受应有的法律保护，从而引起纠纷；或当房地产在多年后转让时，已知它已被欺骗。即使在法律制度相对健全的香港，也经常发生这方面的案件。因此，购买二手房时，买卖双方都必须前往政府指定的房地产交易场所进行产权转让程序，并按照国家规定支付各种交易费用，并获得政府签发的产权证书。买卖双方最好用一只手买房（指标题证书）。不要因为小而损失大。只有这样，您才能购买适合您的房屋。
（5）房地产开发企业的一般纳税人出售旧房地产项目并采用一般税法计算税款时，应以不动产所在地的预付税率为3％为基础。基于所获得的全价和额外费用预付税款后，应向该机构所在地的主管税务机关作出纳税申报。
3试点之前的工作
（1）如果试点应纳税行为的纳税人根据国家有关营业税政策的差异收取营业税，则所获得的总价款和超价费不足以抵销可允许的税款。扣除项目金额。在计算试点纳税人的应税增值税销售额时，不得扣除未在该日期之前扣除的部分，并将营业税退还给原地方税务机关。
（2）如果试点纳税人的纳税人在试点改革之日之前已经缴纳了税款并缴纳了营业税，则应在试点税制改革降低了试点税率之后，向原地方税务机关申请退税。营业额由于退款。缴纳营业税。
（3）参与试点纳税人的应税行为的纳税人在试点改革之日之前发生的，由于税收检查等原因需要纳税的，应当按照营业税政策的规定。
4出售二手固定资产
出售在试点改革计划之前已使用并获得的固定资产的一般纳税人将根据现行的与旧商品有关的增值税政策执行。
用过的固定资产是指纳税人符合《试行办法》第二十八条规定并已按照财务会计制度计提折旧的固定资产。
5视作销售
纳税人的应税行为明显低或高，并且没有合理的商业目的，或者该单位或个人的工商业家庭将不动产免费出售给其他单位或个人（为了公益）事业）或除普通公众外），主管税务机关有权按以下顺序确定销售：
（1）根据最近一段时间出售类似服务，无形资产或房地产的纳税人的平均价格确定。
（2）应根据最近期出售类似服务，无形资产或房地产的其他纳税人的平均价格确定。
（3）根据组成的应税价格确定。应税价格的公式为：
组成的应税价格=成本×（1 +成本保证金）
纳税人同时经营免税和减税项目，应分别核算免税和减税项目的销售额；未单独核算的，不得免税，减税。
6增值税进项税额减免
1个增值税抵扣券
如果纳税人获得的增值税抵扣券不符合法律，行政法规或国家税务总局的有关规定，则不得从进项税额中扣除进项税额。
增值税抵扣券是指特殊的增值税发票，特殊的海关进口增值税支付表格，农产品购买发票，农产品销售发票和税款凭证。
根据纳税凭证扣除进项税的纳税人应具有书面合同，付款证明以及来自海外实体的对帐单或发票。如果信息不完整，则应从销项税额中扣除进项税额。
2允许从销项税中扣除进项税
（1）从卖方获得的特殊增值税发票（包括税控的汽车销售发票，下同）上显示的增值税金额。
（2）从海关获得的进口增值税特殊付款中指明的增值税金额。
（3）除了获得特殊增值税发票或特殊海关进口增值税付款表外，农产品的购买价格还应根据农产品购买价格和农产品购买发票上规定的13％扣除率计算。或销售发票进项税。计算公式为：
进项税=采购价×扣除率
购买价格是指在纳税人购买农产品的农产品购买发票或销售发票上标明的价格，以及按照规定缴纳的烟草税。
根据“农产品增值税进项增值税试点减免实施办法”，购买农产品免征进项税。
（4）从税务机关或扣缴义务人获得的用于从海外单位或个人购买服务，无形资产或不动产的代金券上注明的增值税金额。
3进项税不能从销项税中扣除
（1）用于税收计算项目，免税增值税项目，集体福利或个人消费的购入货物，加工和维修服务，服务，无形资产和不动产，用于简单的税收计算方法。本项目所涉及的固定资产，无形资产和房地产，仅指上述项目专用的固定资产，无形资产（不包括其他权益性无形资产）和房地产。
纳税人的交际社会消费是个人消费。
（2）异常丢失所购商品以及相关的加工，维修和更换服务以及运输服务。
（3）购买产品（不包括固定资产），加工，维修和修理服务以及产品和制成品所消耗的运输服务的异常损失。
（4）房地产异常损失，并购买了房地产消耗的商品，设计服务和建筑服务。
（5）购置的商品，设计服务以及因在建房地产异常损失而消耗的建筑服务。
纳税人的新建，改建，扩建，维修，装修房地产都是在建房地产。
（6）购买了客运服务，贷款服务，餐饮服务，日常居民服务和娱乐服务。
（7）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本文第（4）和（5）项所指的货物是指构成房地产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料以及给排水，供暖，卫生，通风，照明，通讯，加油站，消防，中央空调，电梯，电气，智能建筑设备及配套设施。
只有注册为一般增值税纳税人的房地产企业才能参与增值税进项税额抵免。
7纳税地点
基本规定
属于固定营业户的纳税人应向其机构所在地或居住地的主管税务机关报告税收。总公司和分支机构不在同一县（市）的，应当向所在地的主管税务机关报告。经财政部和国家税务总局或其授权的财政和税务部门批准，总行可以汇总到总行当地主管税务机关申报并纳税。
属于固定营业户的试点纳税人，其主要分支机构不在同一县（市），但在同一省（自治区，中央直辖市和计划特定的城市）内，通过省（自治区，直辖市，计划性城市））经财政部（局）和国家税务总局批准，总部可以集体向总部所在地的主管税务机关申报并缴纳增值税。
代扣代缴代理人应向该机构所在地或其所在地的主管税务机关申报并代扣代缴税款。
8纳税义务发生的时间
1.纳税人在发生应税行为并收到销售收益或获得用于获取销售收益的凭证之日出售或租赁房地产；如果首先发出发票，则为发出发票的日期。
收货是指纳税人在房地产销售和租赁期间或之后收到的付款。
获得销售付款凭证的日期是指根据书面合同确定的付款日期；如果未签订书面合同，或者未由书面合同确定付款日期，则为不动产变更之日。
希望通过，谢谢
1.房地产开发企业“物资”的概念
所谓的“供应材料”建筑项目是指基本建筑单位提供原材料而建筑单位仅提供建筑服务的项目。因此，房地产开发企业“物资”建设项目是指房地产开发企业（以下简称甲方）提供原材料，建设单位（以下简称乙方）提供原材料的项目。建筑劳动服务。甲方提供材料的原因是，从材料质量和成本效益的角度来看，甲方阻止施工方对材料进行大惊小怪，担心不能保证建筑材料的质量，从而影响了甲方的使用。住房及其声誉。一般材料占商品房建设成本的30％至40％。
税法中对A物料的税收处理相对明确。但是，关于如何处理A提供的材料还没有非常明确的规定。这带来了发票问题和随后的税收问题。
第二，“ A物料”的相关税收政策规定
供应材料的税收主要是如何征收营业税的问题。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第7条规定：“下列纳税人混合销售应单独核算应税劳务周转和货物销售。应税劳务营业额应缴纳营业税，商品销售不缴纳营业税；如果没有单独核算，主管税务机关应核实其应税劳务的营业额：（一）在提供建筑服务时销售自产商品的行为；（二）财政部，国家税务总局规定的其他情形。第十六条规定：“纳税人除提供本规定第七条的规定外，提供建筑服务（不包括装饰服务）的营业额应包括工程款。包括所用原材料，设备及其他材料和动力的价格，但不包括建造商提供的设备的价格。制定税法的原因是为了防止纳税人以“甲方”的名义将“承包工程”建筑材料转变为购买原材料，从而逃避营业税。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）未明确规定A项装饰工程中的材料应纳入营业额中以征收营业税。根据财政部国家税务总局财税[2006] 114号关于2006年8月17日关于纳税人提供劳务形式的装饰工程的通知的规定：“纳税人使用装饰以承包商的形式提供劳务，应从劳务成本，管理费和实际从客户那里收取的辅助材料（不包括客户购买的材料和设备）所得的收入确认应纳税营业额。 ”上述以承包工程形式提供的装修服务，是指由客户自行购买项目所需的主要原材料和设备，纳税人仅向客户收取人工，管理和辅助费用的装修服务。材料。因此，除装修服务外，还需要将“建筑业” A用品（包括甲方提供设备的情况）纳入乙方的应税营业额以收取营业税。
III。 A用品的会计处理和税收处理
（1）A物料的帐户处理
A供给引起的问题主要是由于不同的会计处理方法，由此得出如何为A供给开具发票和征税的问题。在实际会计处理中，有以下两种处理方法。
建筑单位在市场上购买材料时的会计处理：
借：工程材料二十万元
贷款：银行存款XX万元
施工单位向项目的施工方提供材料。
当建造者发出材料时：
借：200万元预付帐户
贷款：用于工程材料的200万元
这种会计处理的依据是，根据国家有关工程造价的相关规定，在工程中，无论由谁提供材料，项目的总成本都包括材料的所有价格，而在工程中计算项目总成本，全部所有材料应包括在加税后的项目总成本中，即项目成本为含税价格。在确认总成本的情况下，我们将项目的总成本视为建筑商应付给建筑商的价格。施工单位向施工单位支付现金时，支付预付款。同样，当施工方将施工材料交给施工方（我们称为A物料）时，也应视为预付款。只是一个人以现金支付，另一个人以实物支付。最后，在没有其他错误的情况下，无论企业支付现金还是实物，
预付款帐户的总结算价格应为人民币1200万元。
②方法2：
借款：建设资金200万元
这种会计处理的基础是，施工方认为我向施工方购买的材料用于我的项目，因此在发放材料时直接计算在建工程符合法规。
从相关法律法规来看，目前对于如何处理A物料的会计没有非常明确的法规。在企业惯例的会计处理中，一些施工单位采用第一种供应方法，有些则采用第二种方法。因此，从会计角度看，只要能够为第三方会计信息提供真实有效的会计信息即可。两种会计方法都是可以接受的。
2.建设方对A物料的帐户处理
（1）方法1会计处理：
①施工单位收到材料时
借款：工程材料200万元
贷款：预付款200万元
②施工单位将工程材料用于项目时
借款：工程建设合同造价200万元
③施工方根据项目进度确认合同毛利，主营业务收入和主营业务成本：
借用：工程建设-合同毛利/主要业务成本
贷款：主营业务收入
（2）方法二中的帐户处理：
由于施工方在发送材料时直接计入了建筑成本，因此施工方在将来收到材料并为项目使用材料时将不进行任何会计处理。
（2）开具A用品的发票
以上两种会计处理方法将带来下一个施工方的建筑业发票的问题：
1.在方法一中开具发票
在这种模式下，由于在发放物料时使用预付款帐户来核算施工方，因此不会输入任何施工成本。因此，施工方应开具1200万的建筑业发票，缴纳1200万的营业税。
2.以第二种方式开具发票
在这种模式下，由于施工方在发放物料时直接计入工程成本，因此施工方最终向建筑业开具发票时只能开具1000万的发票。造成200万种材料在建筑成本中重复的情况。但是，根据营业税的有关规定，无论建设方是开征1000万还是1200万，必须将供应物资纳入建设方的税收计算营业额中，以征收营业税。甲方必须收取营业税1200万元。，这与方法一相同。
（3）税收风险警告
从理论上讲，对于建设方而言，无论建设方如何进行会计处理，其税负都不会改变，但仅根据建设方的会计处理，其开票金额是不同的。但是现实情况是，由于营业税是一种营业税，因此营业税的可转让性决定了施工方应缴纳的营业税，最终实际上至少部分地转移给了施工方。因此，对于建设方来说，他倾向于采用第二种会计处理方法。在这种会计处理方法下，施工方将A物料直接计入工程成本，因此施工方无需开具发票。由于在税务机关的监督下，这部分未开具发票的A物料，施工方一般不会主动申报和缴纳营业税，而施工方甚至会在项目预算中确定项目成本，没有提到这部分A的补给料税收已计入项目总成本。从这个角度来看，建设方更喜欢第二种会计方法。但是，在这种会计方法下，施工方承担了很多风险。我们知道。不论施工方的会计处理方式如何，施工方都是A营业税的纳税人。如果税务机关发现问题并要求施工方补缴税款，则施工方只交纳甚至承担因逃税而受到惩罚的风险。无论施工方如何处理，都必须对甲方提供的材料缴纳营业税。对于A补给品不加税的问题，施工方应与施工方协商或寻求有关工程管理部门的解决方案。
（4）税收待遇分析
1.方法一的税收处理分析
在方法1的情况下，建筑企业向建筑公司开具了1200万元的建筑发票，并确认了帐面收入1200元。但是，对于A物料的200万个零件，这些物料是由施工方购买的对于施工方，必须将发票开具给施工方，并且施工方应输入帐户。对于材料的这一部分，建筑公司无法获取发票，因此无法输入成本。对于这一部分，如何扣除建筑企业的企业所得税计算是一个大问题。
为了解决此问题，出现了以下两种处理方法：
（1）对于施工方的A物料的发票费用，在双方共同完成项目后，在发布最终报告后，施工单位应与施工方一起计入施工方。项目最终报告和建设者提供的已购买材料的发票清单工程造价并允许税前扣除。
（2）一些国家税务机关认为这是转售业务：也就是说，建筑公司的外部购买物被转售给了建筑公司。最后，建筑公司向建筑单位开具了总发票以进行结算。当然可以抵扣进项税。这样，施工企业可以获得材料的发票，但施工方必须支付材料的销售增值税。我们认为这种方法是非常错误的。建筑单位购买的材料最终将由建筑单位用于建筑单位自己的项目。实际上，这是一种自用行为，不能视为对转售业务征收的增值税。但是，实际上，某些税务机关通常不认可第一种处理方法。他们认为只能记录发票。实际上，根据《企业所得税减免管理办法》，企业产生的相关费用为如果它是真实的并且获得合法有效的证明，则可以在税前扣除。此处的合法有效凭证不仅涉及发票。在这种情况下，建设企业获得的项目最终报告和建设方提供的已购买材料的发票清单也应视为合法有效的凭证。为了避免与某些税务机关发生不必要的纠纷，一些一般增值税纳税人的建筑单位在购买材料并申报抵扣时会获得特殊的增值税发票，然后以原价向建设方开具特殊的增值税发票。这些如果没有差异，请不要支付增值税。但是实际上，大多数单位都不愿意采用这种方式。
2.方法二的税收处理分析
在方法二的情况下，由于施工方在发送材料时直接计入了项目成本，因此施工方在接收材料并随后将其用于项目时将不进行任何会计处理。此时，施工方开具了1000万元的发票，因此200万个A的供应材料无法获得发票成本就没有问题了。同时，考虑到税务机关监管不力的原因，这种核算方法也可以少缴纳甲部物料的营业税，这对双方都有利。但是，施工方还需要知道，在这种情况下，施工方本身承担着很大的风险。如果税务机关发现，则建设方必须缴纳A物料的营业税，甚至对逃税行为进行处罚。在建设成本期间，没有按照规定向建设方征收税款，最终只能由您自己负担。
（5）总结
因为当前的相关法律法规对如何处理物料供应A没有明确的法规，所以从某种角度来看，以上两种模型都是可行的。
从税务机关的角度来看，他们更倾向于采用第一种模式，以便能够很好地涵盖供应物料的税收范围。因此，一些税务机关明确规定，对于该项目，不允许建设方直接根据商业发票直接输入项目成本，而必须取得建筑行业发票才能输入项目成本。否则，由于未能获得合法有效的证明文件，这部分成本不能折旧和扣除企业所得税。当然，这些规定是否合理还值得商question。但这确实是一个很好的监管方法。
从企业的角度来看，如果由于税收监管不力而没有考虑避税问题，那么第一种方法也会更好。因为，当施工方发出供应物料A时，这些物料并未立即用于项目中，而只是从施工方的保管权转移到施工方。从会计处理的角度来看，如果施工方发出材料，则将其直接计入项目成本，但实际上这些材料并未用于工程或全部用于工程，仅包括在内。在建工程会导致会计信息失真。此外，如果采用第二种方法，施工方将不会对接收和发送的物料进行任何会计处理，这不利于项目中供应的物料的使用和监督。因此，第二种方法既不能满足会计要求，也不能满足实际管理要求。但是，考虑到税收监管不力造成的避税问题，第二种方法似乎更好。但是我们已经说过，在这种情况下，风险主要由建设方承担。
由于该模型对税务机关有利，因此它也对企业有利，而无需考虑由于税收监管不力而导致的避税问题，因此我们必须通过与建筑企业A的对策来解决该问题。成本问题。我们认为，根据项目最终报告和施工方提供的采购材料发票清单，使用施工公司输入成本是完全合理和合法的。实际上，大多数税务机关也承认这种待遇。根据转售模型，从施工方到施工方的物料销售发票原则上是错误的，在实践中是不希望的。
樱桃0719