论房地产开发企业的纳税与合理避税
对房地产行业的简要说明（起初，几句话）
第二房地产开发企业税收分析
1营业税
分为房地产的一般销售；在付款之前出售房地产；自营建筑业务；自行开发商品房的商业出租
2增值税和关税
3土地增值税
4企业所得税
5房地产税
其他6税
三大房地产开发企业避税计划（重点）
（1）房地产投资无需缴纳营业税
（2）农业生产豁免
。。。
2房地产税
关于其征税范围，不在其中的人将不征税
房地产开发企业的四个税收和避税计划案例
五个摘要
公司以亲戚的名义注册为两名持有50％股份的股东。公司成立后，企业家先后向公司投资700万元，用于购买土地使用权，工厂，办公楼和机械设备。该公司是具有实际意义的个人独资企业。财务账户是相对随机的，企业家的额外投资没有按照会计制度进行核算。企业家和买方达成了800万元的企业转让意向价。根据《公司法》，企业的转让是公司股权转让。
根据《个人所得税法》，扣除成本后的股权转让价格为转让收益；转让收入应按20％的税率缴纳个人所得税。股权转让成本通常是股东对企业的投资。股东对企业投资的最简单，最常用的计算方法是注册资本。这样，企业家从股权转让中获得的收入为：（800-100）= 700万元，应交个人所得税为：700×20％= 140万元。
企业家还向税务官员表示，对企业的实际投资为800万元人民币，而不是注册资本100万元人民币。我们收到的答案是：我们根据转让价格减去注册资本来计算收入金额。未注册资本的投资不能列为转让成本；您可以根据自己的理解纳税。如果税务审计部门认为您逃税，则您将承担相应的法律责任。企业家向律师求助。基于对《公司法》和《个人所得税法》的理解，律师认为，尽管税务人员的回应符合税法实践的现状，但并不合理。如果企业家对企业的后续投资转换为实缴资本，并通过合法经营方式注册为注册资本，可以避免不合理的税收核算，实现合理的纳税。律师结合其在资本法律领域的经验，为企业家设计了合理的避税计划。企业家按计划进行经营，实际缴纳的税金2万元通过了税务稽查，企业转移顺利结束，企业家心中的石碑掉了下来。
新税法的颁布和实施将把减税和免税的权力归还国务院，以避免过度减税和混乱的现象。同时，税法还以法律的形式规定了各种税收优惠政策，例如：高新区的高新技术企业减征15％的税；新成立的高新技术企业自生产之日起两年内免征所得税;以“三废”为主要原料的企业可以在五年内减免所得税；企事业单位进行技术转让及相关咨询，服务，培训等，暂时免征年纯收入30万元以下所得税等企业应加强这方面的优惠政策研究，努力通过调整收入，使企业享受各种税收优惠政策，最大程度地避税，增强实力。
同时，全国各地的经济开发区如雨后春笋般涌现，吸引投资的条件非常诱人。他们中的大多数根据各种年度和各种费用的企业所得税减免来吸引资金，技术和人才。如果您的企业是高科技行业或鼓励性行业，那么此类优惠条件当然将成为公司避税的优先事项之一。
定价转移
转让定价方法是公司避税的基本方法之一。它是指这样的事实，参与产品交换和销售以分享利润或转移利润的经济活动的双方不是基于市场公平价格，而是基于它是一种基于企业共同利益的产品定价方法。使用这种定价方法的产品的转让价格可以高于或低于市场公允价格，以达到减少或免税的目的。
转让定价的避税原则通常适用于具有不同税率的关联公司。通过转让定价，高税率公司的部分利润将转移到低税率公司，最终将减少两家公司支付的税款总额。
由于不公开的原因，一些公司和我们联系过的公司都是匿名的。公司A的总部位于沿海经济特区，并享有15％的优惠所得税率。其产品的生产由位于中国的A公司和B公司（其按33％的比例税率）完成。甲公司每年从乙公司购买一百万种产品，并将其出售到国外。购买价格为每件6.8元，销售价格为每件8.3元。显然，该产品的生产成本为5.2元/件，因此两家公司应交的利税已经非常明显：
公司的年利润=（8.3-6.8）×100 = 150（万元）
A公司的应交所得税= 150×15％= 22.5（万元）
乙公司的年利润=（6.8-5.2）×100 = 160（万元）
B公司的应交所得税= 160×33％= 52.8（万元）
A和B总共缴纳了所得税= 22.5 + 52.8 = 75.3（万元）
为了避税，可以将高税率的B公司的部分利润转移给A公司。我们已经知道，甲公司向乙公司购买的产品的单价为6元，现在仍以8.3元出售，则：
一家公司的年利润=（8.3-6.0）×100 = 230（万元）
A公司的应交所得税= 230×15％= 34.5（万元）
乙公司的年利润=（6.0-5.2）×100 = 80（万元）
B公司的应交所得税= 80×33％= 26.4（万元）
甲公司和乙公司缴纳的所得税= 34.5 + 26.4 = 60.9（万元）
两家公司A和B的利润转让前后，两家公司的年利润总额为：150 + 160 = 310万元；利润转移后的总利润为：230 + 80 = 310（万元）。利润转移前后，两家公司的利润总额仍然相等，但是在采用转让定价后，两家公司应缴纳的所得税减少了75.3-60.9 = 14.4万元。只要一个企业可以找到两个税率差异较大的区域，并在两个企业之间进行贸易与合作，贸易量越大，可以节省的税收就越多。
分担费用
企业在生产经营中发生的各种费用，应当按照一定的方法摊销为成本。费用分摊是指在保证企业必要费用的前提下，公司尝试从帐目中寻找余额，以便将费用分配到最大可能的成本，从而最大程度地避免税收。
常用的成本分配原则通常包括实际成本分配，平均摊销和不定期摊销。只要我们仔细分析折旧的计算方法，就可以总结出一般规律：无论采用哪种分配方式，只要成本尽可能早地包含在成本中，则早期成本就越大。成本，就可以实现更多避税的目的。至于哪种分配方法可以最有效地帮助企业达到最大的避税目的，则需要根据预期支出的时间和金额进行计算，分析，比较和最终确定。
通过名义融资避税
的原则是使用某些融资技术，使企业能够达到最高的利润水平和最低的税负水平。一般来说，生产和经营企业所需资金的途径主要有三种：1.自我积累：2.借款（金融机构贷款或发行债券）； 3.发行股票。自累积红利是企业税后分配的利润，股票发行应支付的股利也是分配税后利润的一种方式。它们都不能抵消当期应交的所得税，因此无法达到避税的目的。
借款的利息费用从税前利润中扣除，这可以抵消利润并最终避税。
资产租赁
租赁是指出租人在收取租金的条件下，在合同规定的期限内将资产出租给承租人的经济行为。从承租人的角度来看，租赁可以避免购买机械设备的负担和设备过时的风险。由于租金是从税前利润中扣除的，因此可以抵消利润并实现避税。
以上方法只是我们从与公司财务人员联系中学到的一些方法和技术。我们认为，必须有更明智的方法来逃避企业界的税收。但是无论如何，我们必须提醒大家：避税必须合法合法，否则会背离本文的初衷和初衷！
从头到尾，我们都强调逃税的“合法性”。党的十六大和十届人大胜利后，加快了中小企业发展的号角。目前，许多中小企业的经营状况并不容易。如何实现中小企业强大的创新能力和经济活力，是合法避税，免税的可行途径。