土地使用权的转让基本上没有合理避税的余地。因为土地使用权的转让主要涉及以下税收：
1.营业税：
（1）已完成土地开发或已经进入土地开发但尚未进入建设阶段的在建项目，将对土地征收营业税。 “无形资产转让”税项中的“土地使用权转让”项。余额税5％
（2）进入建筑物施工阶段的在建工程的移交，将按照“不动产销售”税项征收营业税。全额税5％
2.土地增值税：增值税*税率
3.印花税：产权转让文件，合同金额* 5 / 10,000
总之，土地使用权和附属建筑物的转让与土地购置成本和销售量直接相关。这两个数字实际上都是正在发生的数字，并且是不变的事实。因此，基本上没有税收筹划的空间。
1.要实现合理的避税，首先，我们必须熟悉该行业以及相关的税收和定义。就土地增值税而言，我们主要可以从以下几个方面来理解：
1.土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所得的增值税额。该增值额是纳税人转让房地产所得的收入减去税项扣除额后的余额。
2.土地增值税仅对转让支付的房地产征收，而不对通过继承或赠与免费转让的房地产征收。
3.房地产向投资和合资企业的转移暂时免税，然后转移并征税。
合作建筑竣工后将暂时免予自用，如果在完成后转让，则应征税。
房地产合并和转让的临时豁免。
对于房地产交易，税收在单位之间交换，而个人之间的交易则由当地税务机关核实并获豁免。
抵押期间不征收房地产抵押。到期时不征收还债本金和利息。
不出租房地产。
不会添加房地产评估。
国家收回对房地产产权的豁免。
土地使用者应就土地的转让，债务清算或置换征税。
首先，我们了解大致的征税和非征税范围，这将有助于我们的后续计划。下一步是解决实际会计问题。合理避税的目的是在法律范围内使用它。合理减少公司税收成本和增加利润的合规方式，那么合理的避税主要可以从两个方面开始，一个是从成本开始。有关费用的问题，请参阅此论坛上的另一篇文章，其中一项涉及收入开始吧首先，减少税收成本始于日常支出。如果您希望少缴税款，那么您自然必须找到一种方法来处理这些费用。在收入保持不变的情况下，成本增加并且自然实现了增加值。它将减少，因此税收将减少。首先，我们必须了解可以扣除的项目
2.土地增值税的可抵扣项目：
1.为获得土地使用权而支付的金额
（1），当通过转让方式获得土地使用权时，已支付土地的转让费
（2）如果土地使用权是通过行政分配获得的，则在转让土地使用权时应按照规定支付土地出让金。
（3）如果土地使用权是通过转让获得的，则支付的土地价格
2.开发土地，新房和辅助设施的费用（称为房地产开发费用）
（1）征地和拆迁补偿费
（2），施工前费用
（3），建筑和安装工程费用
（4），基础设施费
（5），公共支持设施费
（6）开发间接费用：直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资，福利费用，折旧费用，维修费用，办公费用，水电费用，劳动保护费等。
3.开发用地以及新住房和辅助设施（称为房地产开发成本）
主要是指与房地产开发项目相关的管理费用，销售费用和财务费用。
4.与房地产转让有关的税收
主要包括：营业税，印花税，城市建设税，教育附加费
5.财政部确定的其他扣除额
从事房地产开发的纳税人可根据获得土地使用权时支付的金额与房地产开发成本之和减去20％。
6.评估旧房屋和建筑物的价格。
了解以上内容后，您可以根据上述内容找到相应的方法。
3.合理避税的具体方法：
1.平衡增值的方法：对于在不同地区以不同价格水平开发的多个项目，可以调整并最大程度地分配一段时间内发生的开发成本，从而实现增值获得的数量平均而言，开发项目的增值率几乎保持不变，从而减少了一定时期内增值率过高而无法节省部分税款的现象。
2.增加间接成本的方法：例如，您可以从房地产开发成本中计划开发间接成本，也就是说，您可以在项目中安排一些总公司人员或兼职到每个特定人员。在该项目中，由这些人员产生的相关费用可以分配给房地产开发成本，增值税的增加可以扣除项目金额。
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号）第十九条的规定，将开发产品用于员工福利和激励措施2.发生所有权转让时，将外国投资，分配给股东或投资者的非货币资产，偿还债务，与其他单位和个人的兑换等作为房地产销售，并确认以下收入方法和顺序：
（1）由企业在同一地区，同一年出售的类似房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参考当年当地市场价格或类似房地产的评估价值确定。
8.一次性获得土地使用权，但分阶段，分批开发，在计算土地增值税时，如何确定该项目中扣除土地使用权所支付的金额？
答案：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财发字[1995] 006号）第6条规定，纳税人在准予土地使用权后分批开发土地。土地使用权对于房地产的转让，可以根据转让的土地使用权占总面积的比例计算出项目金额的扣除额，或者根据建筑面积计算得出，或者其他税务机关确认的方式。
9.可以扣除土地使用权的增值吗？
纳税人评估他们拥有的土地使用权，并且无论其会计价值如何，在计算土地增值税时都不应从土地增值税中扣除增值税。
10.单位转让土地使用权时，由土地部门收取的土地闲置费和土地价格评估费的土地增值税处理
根据国家税务总局发布的《土地增值税促进纲要》（国税函发〔1995〕110号）第五条第一款：为取得土地使用权而支付的款额包括纳税人的土地征用土地使用权支付的价格和有关费用按照国家统一规定支付。具体来说：如果土地使用权是通过出让取得的，则应当支付土地出让金；通过行政转让取得土地使用权的，土地使用权出让时，按照规定缴纳出让金；如果土地使用权是通过转让获得的，用于支付的土地出让金。土地部门收取的土地闲置费不能作为获得土地使用权的费用扣除。
国家税务总局关于土地增值税清算的有关问题（国税函〔2010〕220号）第4条规定：“房地产开发企业逾期未开发的土地闲置费，不得增加。被扣除。”
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 48号）第12条：纳税人将因转让旧房和建筑物时的税金计算如果需要评估房地产，可以在计算增加值时扣除所支付的评估费。条例第九条规定的纳税人隐瞒，虚报房地产交易价格等的，不得扣除以房地产评估价为基础计算土地增值税所产生的评估费。在计算土地增值税时。因此，是否可以扣除土地评估费取决于具体情况。
11.纳税人为获得土地而应支付的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业的投资，可以用作计算土地价值的扣除项目加税？
纳税人为获得土地而应支付的土地出让金不直接支付给国土部门，而是作为政府部门对企业的投资，前提是该金额与企业在土地使用权中确定的土地出让金相同。土地转让合同，以及在计算土地使用权出让时的土地增值税时，以合法的土地出让金作为扣除项目。
12.房地产开发企业以“用土地补偿公路”的形式获得土地，但是当单位支付道路维修费用时，则获得了政府部门的财务收据。修路费可以用来获得土地使用权吗？数量？
房地产开发企业的房地产开发项目批准文件或其他政府文件包含通过“用土地补偿公路”获得土地的内容。如果道路是由另一单位建造的，则财务部门或其他部门替代支付道路维修费，并支付给代理机构的道路维修费支付财务收据，经核实确认后可作为土地使用权的金额；如果道路是由房地产开发公司直接建造的，则需支付道路维修费获得的费用是财务收据，不能用作获得土地使用权的已付金额。
13.对于使用道路来补充道路的项目（项目），道路维修的成本和承接该项目的成本是否可以视为征地成本？
《土地增值税暂行条例实施细则》（财发字（1995）第6号）第7条第1款规定：为获得土地使用权而支付的金额是指纳税人“获得土地使用权的付款土地价格和有关费用按照国家统一规定支付。考虑到尽管某些房地产开发项目似乎免费获得土地，但获得的土地实际上是对承担道路建设和政府工程费用的补偿。房地产开发公司可以将道路和政府工程成本作为购置土地的费用但是，应验证道路建设和政府工程成本的真实性，并以相关的政府文件或合同（协议）为基础。
14.房地产企业在应付账款上挂有一些项目尾矿，以确保项目质量。这些应付账款可以包括在开发成本中吗？
根据《土地增值税清算管理规定》（国税发[2009] 91号）第21条第1款：在土地增值税清算中，计算出的实际支出为扣除项目金额本应获得但未获得法律证书的人不予扣除。合同约定将项目资金的一部分作为质量保证金，符合合同规定的比例要求，开具发票的，扣除房地产开发成本。
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函〔2010〕220号）第二条规定：“项目建成后，房地产开发企业应当按合同扣押施工安装企业项目资金的一定比例用作开发项目的质量保证金。建筑安装企业在计算土地增值税时，向房地产开发企业开具质量保证金发票，并扣除发票中的金额；如果未开具发票，则保留该发票不允许扣除保修费用。 ”
15.如果房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完全提供有关开发成本的证据或信息，例如建设前成本，建筑安装工程成本以及基础设施成本，该如何着陆？增值税可以清算吗？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项规定： “房地产开发企业办理土地增值税清算如果所附的施工前成本，建筑安装成本，基础设施成本和开发间接成本的凭证或材料不满足清算要求或不真实，则当地税务机关可以参考由国家税务总局发布的建筑安装成本配额数据。当地建筑工程造价管理部门。结合房屋结构，用途，位置等因素，批准了以上四个开发成本单位面积标准，并据此计算扣除额。具体核查方法由省税务机关确定。 ”
根据《江苏省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（苏水发[2007] ] 75号），如果土地增值税所附带的前期工程费，建设安装工程费，基础设施费和开发间接费用所附的凭证或材料不符合清算要求或者不真实，则当地税务机关省市可以参照当地建设工程管理成本部门新发布的建设安装成本定额信息，结合房屋结构，用途，选址等因素，核实上述四个开发成本单位面积金额标准，并据此计算扣除额。
因此，如果您无法提供开发成本的完整证明或信息，例如施工前成本，建筑和安装成本以及基础设施成本，则可以参考最新发布的建筑和建筑成本配额数据由当地建设项目管理和造价部门，结合房屋结构。，使用，位置等因素，核实上述四个开发成本单位面积金额标准，并据此计算扣除额。
16.房地产企业产生的招标费，中标费，招标费，招标费和招标监督费可以扣除吗？
编制费，中标费，中标费，中标费，中标监督费和其他费用与项目中标有关，并根据国家财务会计制度的规定计入相关费用中；根据土地增值税政策扣除。
17.如果房地产开发企业建造的商品房经过装修后出售，如何扣除装修费用？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）项规定：“房地产开发企业出售翻新房屋，装修费用可以计入房地产开发成本。 ”
如果房地产开发企业在装修后出售已建成的商品房，则在计算转让收入时，如果在计算土地增值税时的转让收入中包含了向买方收取的装修费，则装修成本可以是计入房地产开发成本，根据规定扣除，可以作为计算附加扣除额的基础。如果向购买者收取的装修费不包括在房地产转让收入中，则不能从土地增值税中扣除装修费。
18.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）规定，开发间接费包括项目营销设施建设费。开发间接费用是否包括项目销售设施建设费用？
根据《土地增值税暂行条例实施细则》，开发间接费用是指直接组织和管理开发项目所产生的费用，包括工资，员工福利，折旧，维修，办公费用，水费和电力费用，劳动保护费，旋转房屋的摊销等
因此，在计算土地增值税时，项目营销设施的建设成本不能计入开发费用。
19.可以将纳税人的费用作为扣除利息和管理费的基础吗？
如果房地产开发企业获得土地和房地产开发过程中产生的费用，则应根据会计制度将其计入土地购置成本和房地产开发成本中，扣除利息和其他房地产开发成本的基础。
20.房地产开发公司在计算土地增值税时，能否从金融机构以外的单位和个人中扣除利息支出（企业的一般机构借入并偿还的利息支出可以扣除吗？项目之间的利息支出？划分不清楚。如果所产生的总利息，管理费和销售费用少于10％，如何扣除？）？经国家有关部门批准备案的项目，全部清算；国家发展和改革委员会或计划部门批准的分阶段开发的项目，是否应当分阶段分批清算；普通标准住宅是否应与其他类型房屋的增值率和增值率分开计算，缴纳土地增值税。
根据上述规定，除普通标准住房外，同一清算单元中的不同类型的商品住房不会分别计算增值额和增值率。
24.批准的收款率如何应用于批准的项目？
如果核准的收款项目符合《土地增值税清算管理规定》（国税发[2009] 91号），则该核准的第十条第1款和第2款的清算条件中未售出的部分催收清算对于继续销售，应按照清算时确定的批准收款率批准收款。
25.房地产开发项目是分阶段开发的，前项目已被批准进行征用。如何清算后一个项目？
《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号）第36条规定：对于分阶段开发的房地产项目，各阶段的清算方法应当一致。因此，征用已被批准用于先前的项目，征用也应被批准用于后续的项目。
26.房地产企业清算了土地增值税后，是否有必要对出售剩余房屋所收取的预付款征收土地增值税？
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财税字[1995] 6号）和财政部国家税务总局关于提供土地增值税的通知税收问题（财税〔1995〕48号）），《国有土地使用权，地面建筑物及其附属物的转让以及本条例第二条所称收入》，是指出售或者以其他方式为房地产转让支付的行为。不包括通过继承和赠与进行的房地产自由转让。《财政部国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的规定的通知》（财税字[1995] 48号）第四条规定：本规定中的“赠予”是指以下情况：
（1）财产所有人和土地使用权人将房屋的财产权和土地使用权捐赠给直系亲属或承担直接维护义务的人；
（2）财产所有者和土地使用权所有者通过中国的非营利性社会组织和国家机构向教育，民政及其他社会福利和公益事业捐赠住房财产权和土地使用权。
因此，企业将建造的幼儿园的产权免费转让给教育局，并且不缴纳土地增值税。将别墅交给明星的行为需缴纳土地增值税。同样，个人将自己的财产捐赠给自己的孩子，并且对其行为不征收土地增值税。