什么！增加费用。
房地产避税的实用方法一般而言，国内房地产企业在避税中经常使用虚假成本，而国外房地产企业擅长使用“转让定价”来避税。所谓的“虚假成本”是通过人为增加成本，使房地产开发项目的利润甚至损失最小化来避免征收所得税。拥有六年以上房地产行业经验的人透露，调整报表以转移利润的行为在房地产行业中非常普遍。例如，广州一家房地产公司希望将利润转移到国外，并告诉其会计师“接受2000万元人民币的海外业务接待费”。另一家房地产公司已将一些设计工作移交给其自己的海外关联公司，以设定很高的设计成本来转移利润。曾在广东一家大型房地产公司工作的财务会计师透露，该公司有三家独资文化公司和技术咨询公司，被称为多元化经营。实际上，这些公司用于进行关联交易以完成利润转移。下属公司每年收取不超过人民币1亿元的所谓促销计划和咨询费，然后购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最终的利润转移，因为这些艺术品来自母公司老板买的那个根本不值钱，而只是一个道具。2004年，国家税务总局发布的“ 2003年度中国纳税百强榜”上没有房地产企业。即使在专门为房地产公司设立的“ 2003年房地产开发与管理行业十大纳税”中，房地产公司所缴纳的税收总额也不容乐观。新和财税2．避税的具体方法1）是将预售房屋购置款挂在往来账户上。保持预售房屋的购买占比，以便应立即缴纳的税款变成循环流动性，逃税。营业税和企业所得税，这是房地产开发公司常用的一种方法。
2）根据收入原则，为提前收据出具收据，不发行票证，隐瞒收入或确认收入。从预售商品房收到的预收款仅发给购买者以“收款收据”，对帐务处理不进行预收款处理，或仅记录一组正在运行的帐目以进行内部控制。
3）它没有按照合同约定的时间确认收入。由于未清，账目未完成或商品房销售完成等各种原因而延迟缴纳企业所得税。
4）随意调整纳税申报额。由于资金紧张，一些房地产开发公司在这一年内随意调整其纳税申报额。通常的做法是在年初和年中减少申报金额，并在年末偿还。
5）这是一项“空置”政策，不会及时清算土地增值税。开发项目应在结算和销售完成后清算土地增值税，一些开发商尚未结算或故意离开一，二套尾楼。结果，整个项目无法结算，这影响了土地增值税的及时，全面入账。图书馆。
VI）是虚构列的开发成本，它任意扩大了成本支出的范围，而虚构列是工程成本。企业预收的销售款项，甚至已收的全部销售款项，均不计入收入或帐户外循环，从而减少或不支付房地产销售营业税金及附加。
VII）根据住房债务和自用商品房的收入原则，不确认收入。商业住房的补足付款仅记录在工程团队的往来帐户中，而未进行相应的收入调整。代理卖方的手续费直接从销售收入中扣除，从代理处收取的财产款的净增加额为应税营业额，从而减少了营业税。
八是扩大拆迁补偿面积，减少可售面积，结转运营成本。
九）是降价。没有正当理由降低商品房销售价格，从而少缴营业税和企业所得税。（{}} 10）是故意推迟该项目的最终帐目和完成时间，以避免土地增值税清算。
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物业公司会计
第1章营业收入会计管理规定
1，营业收入范围营业收入是指从事物业管理和其他经营活动的企业取得的各种收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
1.1主营业务收入是指企业通过在财产管理活动中为财产所有人和使用者提供维护，管理和服务而获得的收入，包括财产管理收入，财产经营收入和财产大修收入。
1.1.1财产管理收入是指企业从财产所有者和使用者那里收取的公共服务收入，公共**性服务收入和特殊服务收入。企业收取的使用权住房（如丈夫的住房）租金也包括在物业管理收入中，并建立了详细的帐户计算方法。
1.1.2财产营业收入是指企业除财产管理和服务以外的其他营业收入。例如，企业从自己的财产建筑物和共享设施的运营中获得的收入，以及前期费用的收入。
1.1.3财产大修收入是指企业通过业主管理委员会或财产所有者和使用者委托对房屋的公用部分，公用设施和设备进行大修而获得的收入。
1.2其他业务收入是指企业从主营业务以外的其他业务活动中获得的收入，包括企业代表所有者委员会或由物业提供的财产建筑物和共用设施获得的收入所有者和用户，例如，从出租房屋获得的收入；从经营公共停车设施，游泳池，各种法院和其他共享设施获得的收入；还包括房屋中介的收入，材料和材料的销售收入，废物回收利用的收入，业务经营的收入以及无形资产的转让收入。
{{1}} 1.2.1商品房的营业收入是指企业利用业主管理委员会提供的商品房或财产所有者和使用者从事经营活动（如建立体育馆，舞蹈等）获得的收入。大厅，美容院，来自商店，饭店等的营业收入
2确认营业收入及其时间
2.1企业应在提供劳务并收到价格或获得付款证明后确认营业收入的实现。当年的营业收入必须包括在当年的损益中，并且不得提前或延迟。以下内容需要回复才能看到
2.2财产大修收入应在所有者的管理委员会或财产所有者或用户签证获得批准后确认为营业收入的实现。企业与业主委员会，财产所有人或者使用人签订支付合同或者协议的，可以按照合同或者协议约定的支付日期或者合同约定的定价日确认营业收入的实现。收到。
3营业收入会计科目处理
3.1从物业管理，物业运营，物业大修和其他业务获得的营业收入包括在“主营业收入”科目中。其他收入，例如材料销售和其他业务收入范围内的材料，计入“其他业务收入”帐户。必须根据收入类别和项目管理办公室设置以上科目，并进行详细的会计核算。
3.2企业利用业主委员会所在地收取停车费，所得收入计入“其他应付款***场地停车费征收”贷项，营业税金及附加完全应计并已付款税费。根据物业管理服务协议，在支付业主委员会收入或应付的各种管理费（协议中规定）时，计入“其他应付款-场地停车费”的借方；物业公司本身获得所得款项，即“其他应付款-***场地停车费收款”帐户的贷方余额，记入借方并转入“其他业务收入”。企业可以根据项目管理办公室和费用类别，根据实际情况设置明细帐目。
第2章关于费用费用会计管理的规定
1成本核算方法成本核算应遵循收入成本匹配的原则，并根据物业管理，物业运营和物业检修等不同业务项目收集各自的成本。确定成本会计方法后，不得少于一个会计年度任意更改。
2成本划分原则为了正确计算成本，必须区分以下成本和费用限制：
2.1生产和经营成本与非生产和经营成本之间的界限只有生产和经营活动的正常消耗才能包括在生产和经营成本中。生产经营成本主要包括：工资，奖金，福利费，工会经费和对直接从事物业管理等经营活动的人员的教育费用；房屋共用部分，共用设施和设备的维护和保养费；房子的共享部分，共享的设施和设备的水电费；直接从事物业管理和其他业务活动的人员的劳动保护费；绿化费，清洁费和保安费；直接用于物业管理和其他业务活动的固定资产折旧费非生产和经营活动的消费，例如投资活动和筹款活动；非经常性损失的消耗，如灾害盗窃损失，违约赔偿金，滞纳金及其他补偿费用，资产减值损失等，不计入生产经营成本。
2.2生产经营成本与期间支出之间的界限与企业直接生产经营活动无关的所有管理和管理支出均计入期间支出。如：为企业的组织和管理而发生的行政管理费用。
2.3不同会计期间的费用和费用限额按照“权责发生制”原则确定当期费用和费用，并正确计算“递延费用”和“预提费用”。会计期间结束时，未经主管税务机关批准的“递延费用”和“预扣费用”，计入当期损益。
2.4不同会计单位的费用限额是根据管理需要确定的，费用是根据管理部门计算的。管理办公室的费用直接计入管理办公室的费用。
3成本核算和帐户设置3.1根据不同的管理部门设置“主要业务成本”的详细帐户，以计算和收集主要业务成本。
3.2在主营业务成本下，根据物业管理过程中的不同会计对象分别设置“物业管理成本”，“物业运营成本”，“物业大修成本”，并在成本类别下设置三个级别明细帐详细帐户。
3.3物业管理成本核算
3.3.1自我管理的管理成本会计。如果将自营方式用于物业管理服务，则根据成本类别，所有发生的直接费用都可以计入“主营业务成本－物业管理成本”。
3.3.2外包管理成本会计。对于通常根据已签订合同支付的一些外包公共服务（例如绿化，清洁等），其成本为合同结算费，并按成本包含在“主营业务成本-物业管理成本”中类别。
3.4物业运营成本的会计处理由业主委员会或业主和用户提供的房屋，建筑物和共用设施的物业管理公司应向业主和用户支付租赁费和合同费等。包括在“主营业务成本-属性运营成本”中。上述经营项目直接发生的劳动工资，奖金和福利费，工会经费，教育经费，劳动保护费；材料成本，水电成本等也包括在“主营业务成本-物业运营成本”中。
3.5物业大修费用的核算物业大修费用是指从事房屋，设施和设备的公共部分大修，翻新和改造任务的物业管理企业实际发生的工程支出。
3.6其他业务支出的会计处理其他业务支出是指企业在其他业务活动中产生的相关成本和费用。企业支付商品房的有偿使用费计入其他业务费用。
3.7在3.7期间内的费用的会计处理企业成立期间产生的启动费用应在企业实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。当前的损益。收入实现后，启动费计入当期损益。准备期后至企业实现收益之前发生的费用直接计入当期损益。企业实现收益后发生的支出，即正常经营期间，直接计入当期损益。期间成本核算的科目设置，按照“ ****集团财务管理制度”的规定执行。办公室费用，通讯费，商务娱乐费，业务推广费和差旅费根据期间费用按部门类型进行核算。
第三章物业工程会计
1物业工程的内容物业工程是指物业管理公司对公用部分，公用设施和设备以及业主委员会或业主和用户提供的管理房屋和商品房进行的大修，翻新和翻新。 。进行装修等工程。物业项目一般按其实施方式分为两种：自营方式，指物业管理公司自行组织建设；自营方式。外包方式，是指物业管理公司委托外部单位承包工程。
2物业工程会计应在“进行中的建筑”标题下设立一个详细的“物业工程”帐户，以收取物业工程产生的各种费用。主题借方记录了物业工程产生的各种支出；贷方登记已完成的房地产工程成本的结转；标的借方余额反映了在建工程的实际成本。本科课程应通过根据工程项目的类别设置详细的帐户进行会计处理。
2.1自营项目的会计处理。当企业自行组织施工时，该科目的借方记入了房地产项目施工中发生的各种费用，包括人工费，材料费，工程材料费和机械使用费。当确定上述支出由某个工程项目承担时，将直接计入项目成本；如果涉及多个工程项目，则应增加相应的科目以收取相关费用，然后按照一定的标准分配给每个相关项目。
2.2外包项目的会计处理。委托外部单位承包工程时，付给承包单位的工程价款计入“在建工程－物业工程－工程”科目，计入“银行存款”等科目。
2.3负责项目的完成和交付。
2.3.1企业对房屋的公用部分，公用设施和设备进行的大修以及装修和重建项目均已完成并交付使用。如果该项目的费用已计入维修资金，则将根据分配表进行转移和结算；如果该项目不包括在维修基金中，则价格将根据业主和用户的签证结算。