房地产避税的实用方法一般而言，国内房地产企业在避税中经常使用虚假成本，而国外房地产企业擅长使用“转让定价”来避税。所谓的“虚假成本”是通过人为增加成本，使房地产开发项目的利润甚至损失最小化来避免征收所得税。
避税的具体方法：
首先，将预售房屋的购买与当前的书联系起来：对预售房屋的购买进行了预订，因此应立即缴纳的税款成为流通性流动性，逃税性。营业税和企业所得税，这是一家房地产开发企业一种更常用的方法。
2.根据收入原则，为提前收据发行收据，不发行票证，隐瞒收入或不确认收入从预售商品房收到的预收款仅发给购买者以“收款收据”，对帐务处理不进行预收款处理，或仅记录一组正在运行的帐目以进行内部控制。
第三，收入未在合同约定的时间内确认。由于未清，账目未完成或商品房销售完成等各种原因而延迟缴纳企业所得税。
第四，随意调整纳税申报额。由于资金紧张，一些房地产开发公司在这一年内随意调整其纳税申报额。通常的做法是在年初和年中减少申报金额，并在年末偿还。
第五，这是一项“空置”政策，不会及时清算土地增值税。开发项目应在结算和销售完成后清算土地增值税，部分开发商尚未结算或故意离开一，二套尾楼。结果，整个项目无法结算，这影响了土地增值税的及时，全面入账。图书馆。
第六，它是一种虚拟的开发成本，可以任意扩大成本支出，虚拟的工程成本范围。企业预收的销售款项，甚至已收的全部销售款项，不计入收入或帐户外循环，减少或不支付房地产销售营业税金及附加。
七。收入根据住房债务和自用商品房的收入原则确定。商业住房的补足付款仅记录在工程团队的往来帐户中，而未进行相应的收入调整。代理卖方的手续费直接从销售收入中扣除，从代理处收取的财产款的净增加额为应税营业额，从而减少了营业税。
8.扩大拆迁补偿面积，减少可售面积，并结转运营成本。
九，是降价。没有正当理由降低商品房销售价格，从而少缴营业税和企业所得税。
10.故意延迟项目的最终帐户和完成时间，以避免土地增值税清算。
随着中国经济的发展，越来越多的中国人在移居美国之前拥有高资产。这是令人欢迎的进步，但与此同时，在成为美国的“外国居民”之前，应认真考虑未来的避税计划。在成为美国的“外国居民”之前，外国公民在美国境外的收入无需向美国提交纳税申报表。但是，一旦外国公民符合“绿卡测试”和“实质居住测试”，他就必须对其收入提交全球纳税申报表。那么，在成为美国税法的“外国居民”之前，应该为那些拥有高资产的人制定什么样的资产计划以合理避税？成为美国居民后应注意哪些重要税种？
信托：有效的海外避税载体
众所周知，海外是避税最有效的载体之一。
在国外，无论是慈善信托，遗嘱信托还是其他类型的信托，信托都可以作为财富管理的工具。
以遗产税为例。尽管中国目前免征遗产税，但在大多数国家/地区，继承都需要遗产税或遗产税。在美国，遗产税采用统一的累进税率。遗产税的征收额超过600,000美元，最低税率为18％，最高税率为50％。在日本，遗产税税率从10％到70％分为13个等级；在意大利，采用了混合遗产税制度。征税方法是根据总继承额征收遗产税，然后根据不同的亲属关系征收不同比例的遗产税。在国外，通常有人继承有价值的房地产但是，遗产税不是以现金支付的，但是，如果建立了遗产信托，则可以免除巨额的遗产税。
同样，对于公共信托，也有相似之处。
使用慈善信托基金避税已成为公司或个人投资及财务管理的重要组成部分。例如，美国联邦税法规定，为公益目的而成立的公益公司可以享受多种税收优惠。这些政策包括：公益信托的受托人可以免除所得税；当公共信托的财产是土地或房地产时，土地税和财产税。此外，建立公众信托时，客户还可以享受税收减免。
的节税效果是信托业务得到广泛发展的重要原因。
但是，除了节省税款的作用外，信托还具有鲜为人知的财富管理作用，它是财产的“防火墙”。因为信托的独特信托资产破产保护机制以及信托的委托人和受益人通常不是同一个人，所以如果受托人去世，离婚或破产，信托财产将不会受到牵连，债权人或配偶都不会拥有收回它的权利。此外，用于建立信任的信任属性独立于受托人。即使受托人（通常是信托机构或私人银行）有破产，清算和其他操作风险，受托人的信托财产也不会受到影响。一个机构来接管。
在美国，税额不高，但是有很多类型。购房税通常不是固定的，税金必须基于特定房屋。如果您在美国购买房屋，则每年必须缴税，根据房屋的年市场价值，缴纳1-2％。美国各地的房地产税率各不相同。
征税是基于房屋的估价作为征税的基础。在实际估价过程中，估价与市场价格之间的差异通常很大，这主要是因为地方政府要求低估大型房地产的价值才能吸引外资。通常，估值仅设置为市场价格的3/4甚至一半。例如，《加州房地产税法》规定，房地产税是根据房地产的市场价格征税的，但是，只有专门从事房地产价值评估部门的地方政府确定的市场价格的40％被用作应税价格。
合理地避税以保护个人资产是国外的惯例。但是，面对某些移民国家税法的改进和复杂性，如何避税也是新移民面临的问题。以美国为例，世界贸易通的移民专家将为新移民介绍五种避免税收的方法。策略1：两种避免遗产税的方法美国人主要使用两种避免遗产税的方法，一种是纯粹的信托，另一种是家庭有限合伙制。Shield Trust有效地避免了先死的夫妻的不确定性。它为丈夫和妻子建立了信托，资产的一部分将转移给孩子的信托。这样，这对夫妻的减税都不会浪费。建立家族企业的家庭可以建立家族有限合伙制，最好是在中年。父母充当普通合伙人，然后将资产转移到子女的帐户中。最后，所有孩子都有一小部分。对于喜欢购买商业物业的中国家庭来说，非常适合家庭有限合伙企业转让资产。策略2：在移民之前，账面增值兑现美国税收的原则通常仅对实现的收入征税，即财产仅在出售或转让时才征税。如果财产尚未转让，则账面上增加的价值无需缴纳增值税。在许多情况下，账面价值的升值尚未实现，例如房地产价格上涨，股票债券和珠宝升值。在美国，新移民在处理财产时可能会遇到对增值财产征税的问题。因为当您成为美国居民时从国外带入的财产无需缴税，所以最简单的方法是在报告之前从账面价值增值中兑现未实现的收入，例如出售股票和转让房地产。获得身份后，用手头的现金投资新股票和房地产。这样，就无需为这些增值物业缴税。相反，如果您有亏损的投资，则不必急于出售。您可以等待获得绿卡后再出售，以便以后获得税收抵免。策略3：在国外工作，在美国免税对于移民来说，绿卡，公民身份和税收是矛盾的。美国移民法要求绿卡持有人在美国停留半年以上，否则可能会没收绿卡。但是，如果有合理的理由不能在六个月内返回美国，则可以申请有效期为两年的美国返回证明（白皮书）。此外，归化的美国公民必须在持有绿卡的五年内在美国停留两年半以上，并且必须提交诚实的纳税申报表。但是，越来越多的新移民在收到绿卡后返回中国工作，他们每年仅象征性地向美国报告，绰号“飞人”。“空中飞人”为其在国外的劳务提供免税额。但是，税法规定，在一年之内在国外居住超过330天可享受此津贴，这意味着您每年只能在美国居住35天。这与移民法规定了绿卡在美国居留半年的规定相抵触。但是，如果您申请重新入境许可证（白皮书）并同时使用绿卡和再入境许可证，则您可以合法在国外停留1-2年，并且重新获得绿卡不会被没收。条目。它不仅符合移民法的要求，而且享有税法规定的一定数量的免税额。策略4：在“避税天堂”建立海外帐户根据美国银行保密法，任何在海外拥有银行帐户，经纪帐户，共同基金，单位信托基金和其他金融帐户的人，以及在这些帐户中累积的资金超过10,000对于美元，您必须填写外国银行和金融管理局表格TDF90-22.1（外国银行和金融管理局记者，FBAR）。但是，如果这些帐户位于波多黎各，北马里亚纳群岛和举世闻名的“避税天堂”，例如美国关岛，萨摩亚和维尔京群岛，则可以享受免税待遇。策略5：善用免税优惠在美国，一个人一生只能向其他人捐款一百万美元，每个人每年可以捐款一万一千美元。如果今年内的赠与超过此金额，则有必要向税务局申报，或选择不支付赠与税，即从未来的150万继承津贴中扣除赠与，但要告知政府。但是礼物有时要交更多的税。例如，一对父母向孩子捐赠了购买价为100,000美元的房屋，房屋的市值现在为700,000美元。两年后，这所房子以100万美元的价格出售。但是，这所房子的成本价仍然是10万美元，年收入90万美元的孩子必须缴纳资本所得税。因为是礼物，所以基数从原始购买价格开始。如果采用其他方法，税额将有所不同。例如，父母现在不给它，而是他们去世后继承它。如果房屋的市场价值为100万美元，则房屋的基值为100万美元。孩子们生活了2年后，他们将以120万美元的价格出售，其200,000美元的附加值将被征税。就遗产而言，基数是资产所有者去世时的市场价值。
合理避税意味着纳税人计划避税，以最大限度地提高自己的经济利益。以下是几种常见的避税方法。
1.通过合作开发合理避税
使用这种方法，营业收入和股息收入的收入性质可以在收入性质上相互转换，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法以减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。公司A可以通过以下方式与公司B合作：
1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于参与商业和住宅楼的开发。
3公司A可以通过投资方式参与商业和住宅建筑的开发
计划分析；现在假设甲公司在半年后退出了商业和住宅建筑开发项目，经过与乙公司的协商后获得现金40万元。
计划1：合作开发
A公司和B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入为40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万元时，相当于公司将部分共同开发的商业和住宅建筑物转让给B公司，转让价格为240万元，转让收入要缴纳营业税和房地产附加费销售，土地增值税，印花税和所得税后均为收入。
选项二；贷款资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，且利率为5％，则A公司也将在一年后收回40万元，这是金融业扣除营业税后的收入。并支付附加费和所得税。
选项三：投资股票，商业大楼建成并出售后将分配回股息。
由于两家公司A和B的税率相同，因此无需支付公司的税后利润40万元，即，甲公司获得的经济效益为40万元。 。
计划结果；
从以上比较可以看出，从节省税费的角度来看，这三种方案是最好的。也就是说，甲公司以200万作为投资份额，所收回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例：一家房地产开发公司在海滨城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。城市维护建设税，教育附加费，印花税，土地增值税约1.77亿元（计算过程略）
计划分析；
房地产开发公司可以首先投资设立子公司“ Some Hotel”。在酒店的固定资产建成后，将酒店的所有股权转让给外国投资者后，上述税款将免税。具体操作流程如下：
第一步;与其他股东共同投资，成立控股子公司“ X and X Hotel”，该公司具有独立的法人资格。
第二部分；某酒店固定资产建设，相关建设资金由房地产开发公司提供，作为应付款项处理
第三部分：固定资产完成后，房地产公司会将酒店的全部股权转让给外国投资者，房地产公司将收回股权转让价格和酒店的所有债权。
经过上述规划，尽管股权转让收入需要缴纳企业所得税，但是这部分所得税原本是用来缴纳房地产开发收入的，但股权转让业务不缴纳业务税，城市建设税，教育附加费和土地增值税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
3.使用合约装修费合理避税
示例：为了进行促销，一家开发公司向客户收取装饰费以用于促销目的。有一套高端住宅，面积为10,000平方米，面积为100平方米。价格为100万元，开发商在与客户的合同中约定给客户10万元。十万元装修费如何免税。
计划分析：如果
必须按照规定参加宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的应税范围内，可以在当年企业所得税前缴纳。如果合同规定装修完成后将房屋交付给客户，则合同没有强调装修费用为100,000元，则装修费用中可以包含100,000元， -允许减税。
经过这样的计划，10万元的装修费成为了税前可扣除的项目，很容易消化。
通过避税计划，为各种替代业务方法选择各种税收方案。尽管它主观上旨在减轻自己的税收负担，但客观上正逐步朝着优化产业结构和利用国家税收经济的角色迈进。资源的合理分配反映了该国的产业政策，因此该国的税收宏观调控功能可以得到更好的发挥。