从理论上讲，没有办法完全避免您所处情况的交易风险。我个人不支持这种逃避行为。原因：1.您具有相关的交易合同和抵押相关的协议。一旦发生纠纷，法院将面临交易事实不清楚的问题。对你不好。
恐怕法院不会支持220万美元的罚款。 《中国合同法（二）》司法解释第二十八条规定：“请求人民法院加重处罚的，罚款数额不得超过实际损失。加重处罚后，当事人请求对方赔偿。当事人不予赔偿。人民法院不予支持。“第二十九条第3款的规定：“约定的违约金超过30％，可以视为过高的违约金。”对本案适用法律若干问题的解释规定：“如果当事方基于商定的违约金要求而要求的减免幅度过高，则应在赔偿金额的30％的基础上适当减免。违反合同损害赔偿；当事人应使用约定的违约金。如果因请求增加了违约造成的损失，应根据违约造成的损失确定违约金。 ”
应该指出的是：1.违约金中的“损失”高于损失，仅指“实际损失”，不包括“预期利益”。 2.“违约金超过损失的30％”仅是为了确定违约金是否高于损失标准。关于“高于损失的清算罚款”，法律仅规定“适当减少”，而不是将罚款减少到作品“实际损失”的130％。 3.如果违反合同没有造成损失，法院应具有合同当事方的自主权，支持这种违反合同损害赔偿的行为，并应违约方的要求适当减少违反合同损害赔偿的行为。
3.除了房主将房屋抵押为抵押品的风险外，还可能存在：房主死亡；地球的蒸发；没有您的协助或条件的转让而转让的转让。您可以在合同中写下所有这些可预见的可能性，并约定违约责任。
4.至于公证事项，它不是很有用，因为公证处只会向您签发公证证书。您的两方之间的交易合同可能是在公证处工作人员面前签署的，这是真实，合法和有效的。换句话说，公证书只能证明当房主拒绝说房屋没有卖给您并且无法解决其他风险时，双方之间的交易关系是真实有效的。在这一点上，合同也可以起到这样的作用，只不过是一份签约鉴定。
因此，我认为最好的解决方案是“先支付部分房屋付款，并在转帐完成后支付其余部分”。 强迫房主捐钱对他的影响最大。 尽管房主可能会不同意，但这是最有效的方法。
房屋抵押必须先注册才能建立。 如果未注册，它将对普通债权无效，抵押合同也不会生效。 当然，您签订的合同是有效的，您可以避免风险。
如果抵押已注册，即使该索赔经过了公证，也将抵制该索赔。
如果该财产是抵押和注册的，则登记部门将检查该财产是否已注册抵押。 如果查询不可用，则抵押合同将不生效，也不会建立抵押权。 无需公证即可达到合同目的。
《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人抵押本法第四十二条规定的财产的，应当办理抵押财产的登记。抵押合同自登记之日起生效。如果房屋抵押，抵押合同必须经过注册程序才能生效。未经登记，抵押权尚未具有法律效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，抵押房地产的，应当由县级以上地方人民政府规定的部门进行抵押登记。代替公证人。
案件：
王先生的朋友李因商业资金不足而向王先生借钱，并承诺以李先生的名义将一栋90平方米的房屋抵押为抵押品，其市值约为70万元。因此，王先生与李某签订了贷款协议，并签订了抵押协议，借给李某40万元，并约定年利率为20％。本金和利息将在一年后归还，李的房地产将用作抵押。
李将房地产证交给王先生保管。王先生和李先生去公证处申请房地产抵押的公证，但没有去住房管理局进行抵押登记。贷款到期后，王先生要求李先生还钱，但李先生不还钱，然后依法将房屋封闭。王先生问，借款时，李先生用自己的房屋作抵押，并经过公证，王先生对抵押房屋有优先权吗？